深圳歡樂谷運營狀況及主題公園旅游

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。歡樂谷運營狀況及主題公園歡樂谷運營狀況及主題公園旅游地產(chǎn)盈利階段分析旅游地產(chǎn)盈利階段分析世聯(lián)研究案例本報告是嚴(yán)格保密的。p深圳歡樂谷位于深圳華僑城內(nèi)，土地隨華僑城深圳歡樂谷位于深圳華僑城內(nèi)，土地隨華僑城4.64.6平方公里平方公里一起屬于劃撥用地一起屬于劃撥用地p北京華僑城北京華僑城20022002年與北京當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合資成立北京世紀(jì)華僑年與北京當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合資成立北京世紀(jì)華僑城實業(yè)有限公司，當(dāng)?shù)毓疽酝恋厝牍?，地價大概城實業(yè)有限公司，當(dāng)?shù)毓疽酝恋厝牍?，地價大概70807080萬萬/ /畝，在南磨房鄉(xiāng)營造北京世紀(jì)華僑城旅游主題社區(qū)?？傆玫禺€，在南磨房鄉(xiāng)營造北京

2、世紀(jì)華僑城旅游主題社區(qū)?？傆玫孛娣e面積1461467 7公頃的超大規(guī)模社區(qū)，包括約公頃的超大規(guī)模社區(qū)，包括約100100公頃的主題公公頃的主題公園歡樂谷和占地園歡樂谷和占地46467 7公頃、總建筑面積公頃、總建筑面積83838787萬平方米的萬平方米的大型地產(chǎn)項目，房價高出區(qū)域均價大型地產(chǎn)項目，房價高出區(qū)域均價70010007001000元元/ /平米。平米。 本報告是嚴(yán)格保密的。通過高額投資、大規(guī)模、多元化盈利保證通過高額投資、大規(guī)模、多元化盈利保證項目的成功項目的成功北京歡樂谷北京歡樂谷n樂園概括樂園概括 2006年7月9日開業(yè)，分別由峽灣森林、亞特蘭蒂斯、失落瑪雅、愛琴港、香格里拉和螞

3、蟻王國等六個主題區(qū)組成 ，歷時4年建設(shè)，投入20億元，總占地 100 萬平米。 開業(yè)近一個月時，客流量突破30萬人次，單日最高人數(shù)達到2萬人次，開業(yè)84天，收入突破了一億元。預(yù)計年客流量300萬人次，年營業(yè)收入2-3個億。n多元化盈利（門票，餐飲，購物）多元化盈利（門票，餐飲，購物） 歡樂谷每個景區(qū)都設(shè)立餐飲場所，小吃零售亭遍布整個園區(qū)。7個餐廳、12個主題商店與紀(jì)念品展館，分布在主題公園各地期2006.7.9投入：20億占地：54萬平米期5萬平米期45萬平米每年都有不低于3千萬元的投入，以更新景點項目n分期擴大規(guī)模，追加投入分期擴大規(guī)模，追加投入景點項目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰1

4、/3，投資額在3000萬左右，以保證其盈利性 游樂設(shè)備數(shù)量：40多項，其它項目數(shù)量：50多處景觀、10多項表演20多項游戲和商業(yè)餐飲本報告是嚴(yán)格保密的。通過多元化盈利、不斷追加高額投資、擴大規(guī)通過多元化盈利、不斷追加高額投資、擴大規(guī)模以保證項目的成功模以保證項目的成功深圳歡樂谷深圳歡樂谷n樂園概況樂園概況 深圳歡樂谷于1998.10.1日正式開始運營，在8年間共分為三期建設(shè)，共分為九大主題區(qū)，西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光海岸、歡樂時光、瑪雅水公園。全園有大小項目100多個，是國內(nèi)項目數(shù)量最多，設(shè)施科技含量最高也最為先進的主題樂園 n不斷擴大規(guī)模，追加投

5、資不斷擴大規(guī)模，追加投資 歡樂谷每年投入3-5千萬元資金用于改造和新建項目.歡樂谷確改造園區(qū)發(fā)展計劃，每隔3年時間推出一組新的投資5000萬元以上大型娛樂項目，每隔2年推出一組中型的娛樂項目（1000-5000萬元），每年一組小型娛樂項目推出。期1998.10.1投入：10億占地：17萬平米期2002.5.13.5億18萬平米期2005.5.11.8億5萬平米n多元化收益（門票，餐飲，購物）多元化收益（門票，餐飲，購物） 05年游客量302萬人次，經(jīng)營收入超過 3 億元，與 04 年同比增長二十幾個百分點，重游率 41.5%。樂園內(nèi)分布各式餐飲場所，如面點王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點及紀(jì)念品

6、商店等。門票餐飲購物本報告是嚴(yán)格保密的。北京、深圳兩處歡樂谷游樂園運營狀況北京、深圳兩處歡樂谷游樂園運營狀況u深圳歡樂谷從開業(yè)運營以來，接待人數(shù)穩(wěn)步增長，2005、2006兩年連續(xù)兩年超過300萬人，收入超過3億元。u北京歡樂谷開業(yè)僅5個月，人氣迅速提升，接待人數(shù)共計86萬，收入1.19億元深圳深圳北京北京接待人數(shù)（萬人）接待人數(shù)（萬人）30086公園收入（億元）公園收入（億元）3.71.19深圳深圳北京北京接待人數(shù)（萬人）接待人數(shù)（萬人）16.7810.27公園收入（億元）公園收入（億元）0.220.162006年運營狀況：年運營狀況：(北京歡樂谷僅開業(yè)北京歡樂谷僅開業(yè)5個月個月) 2007

7、年十一黃金周年十一黃金周7天運營狀況天運營狀況深圳歡樂谷接待人數(shù)歷年增長深圳歡樂谷接待人數(shù)歷年增長本報告是嚴(yán)格保密的。主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析初期階段：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅初期階段：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的平衡發(fā)展游帶動地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的平衡發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展 1986-19931986-1993項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬M2）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂園投資海景花園

8、1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂園投資項目的第一階段，房地產(chǎn)收益和旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地項目的第一階段，房地產(chǎn)收益和旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地產(chǎn)與旅游達到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價格平臺明顯提升產(chǎn)與旅游達到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價格平臺明顯提升30公頃 82個景點 19891億70十年中, 營業(yè)收入總額達17個多億，創(chuàng)利6個多億，總資產(chǎn)達3個多億；錦、民兩景區(qū)先后在開業(yè)一年和一年多的時間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。20公頃 內(nèi)含2

9、1個民族的24個村寨 19911.1億90時間羅湖福田南山華僑城售價（港元）增長率售價增長率售價增長率售價增長率19883063.830782300201519893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52本報告是嚴(yán)格保密的。主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析第二階段：旅游成為區(qū)域開發(fā)第二階段：旅游成為區(qū)域開發(fā)

10、穩(wěn)定現(xiàn)金流，對地產(chǎn)開發(fā)促進明顯，地產(chǎn)開發(fā)進實現(xiàn)高回報穩(wěn)定現(xiàn)金流，對地產(chǎn)開發(fā)促進明顯，地產(chǎn)開發(fā)進實現(xiàn)高回報第二階段：旅游對地產(chǎn)的價值提升第二階段：旅游對地產(chǎn)的價值提升 1993-20041993-2004項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬M2）資金平衡湖濱花園1993年1994年0.97.2地產(chǎn)收益桂花苑1993年1994年2.56.7地產(chǎn)收益世界之窗1994年48樂園投資中旅廣場1996年1997年1.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998年2001年35樂園投資波托菲諾2001年2002年80108地產(chǎn)收益項目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的項目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的投資仍然保持資

11、金平衡，但是旅游盈利開投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開始增多，此時區(qū)域價值已建立；到第二階始增多，此時區(qū)域價值已建立；到第二階段后期，房地產(chǎn)收益實現(xiàn)高額的資金回報段后期，房地產(chǎn)收益實現(xiàn)高額的資金回報48萬平方米118個世界著名景觀，景區(qū)分為世界廣場 、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和國際街八大區(qū)域。1994年6月18日6.5億120開業(yè)至2002年底，世界之窗共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入28億元。 “世界之窗”的利潤總額已連續(xù)3年超過1億元一期：17萬平方米， 二期：18萬平方米。一期：共分八大主題區(qū)：西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、

12、颶風(fēng)灣、陽光海岸，加上獨具特色的瑪雅水公園。容納人數(shù)4萬。一期：1998年10月1日；二期： 2001年5月一二期各投資4億1202002年，深圳歡樂谷全年入園人數(shù)達230萬人次；2003年3月底，已接待游客695萬人次。發(fā)展階段19961997年20002004年代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文社區(qū)價格變化8000900015000本報告是嚴(yán)格保密的。主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析第三階段：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)第三階段：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化氛圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點孵化氛圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域

13、開發(fā)新的盈利點第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點 20042004-至今至今2004年起，深圳華僑城集團、華僑城地產(chǎn)以LOFT為啟動，促進華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體的新空間形式轉(zhuǎn)換 ， 2006年5月19日，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定其在中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位 華僑城創(chuàng)意文化園入駐創(chuàng)意機構(gòu)：OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、國際青年旅舍、高文安設(shè)計工作室、a/u（雅域）國際設(shè)計機構(gòu)、都市實踐建筑設(shè)計公司、PAL設(shè)計事務(wù)所、梁小武工作室、影像人俱樂部、鴻波信息動漫基地、世紀(jì)鳳凰傳媒等 未來發(fā)展前景：目前全世界以未來發(fā)展前景：目前全世界以LOFTLOFT產(chǎn)業(yè)為代表的創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為代表的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造的產(chǎn)值高達意產(chǎn)業(yè)每天創(chuàng)造的產(chǎn)值