武漢房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)和趨勢(shì)

1、武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)和趨勢(shì)摘要我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)?；瘮U(kuò)張 ,武漢房地產(chǎn)也不例外。武漢市作為 二線城市 ,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚 ,房地產(chǎn)價(jià)格也偏低、 ,有場(chǎng)價(jià)值被低 估。然而隨著武漢市區(qū)位優(yōu)勢(shì)的明顯提升 ,武漢市房地產(chǎn)業(yè)在近期也 得到了快速發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升 ,對(duì)武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起到 了一定的拉動(dòng)作用。但鑒于外圍市場(chǎng)如北京、廣州、深圳等地房?jī)r(jià)的 變動(dòng) , 武漢市房?jī)r(jià)是否有虛高的危險(xiǎn) , 面對(duì)這個(gè)問(wèn)題 , 迫切需要在新形 勢(shì)下深度分析當(dāng)前武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。機(jī)遇與挑戰(zhàn)是共存的,當(dāng)前的武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) ,應(yīng)該充分利用中部崛起戰(zhàn)略的優(yōu)

2、勢(shì) ,充分發(fā)揮 城市價(jià)值 ,完善和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng) ,調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) ,做到理性協(xié)調(diào)穩(wěn) 定地發(fā)展 ,這也將是本文需要研究的原因所在。因此 ,本文首先從武漢 市的經(jīng)濟(jì)以及房產(chǎn)、地產(chǎn)的背景著手 ,運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)與預(yù)測(cè)相關(guān)理 論 ,分析武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀 ,然后通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn) 行特征 ,即成熟漸進(jìn)性、發(fā)展不均衡性、自住需求主導(dǎo)性以及城區(qū)中 心帶動(dòng)性四個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析 ,再結(jié)合武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影 響因素 ,以此對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景進(jìn)行了展望 ,把握武漢市房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ,給予武漢市住房消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商一定的借鑒。 具體而言 ,本文認(rèn)為武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)：1、

3、由于武漢市經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) ,人口紅利的因素以及自住需求仍 然占據(jù)主導(dǎo)地位等因素 ,武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持姿態(tài)有著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2、因?yàn)槲錆h市政府的規(guī)劃布局 ,武漢市的樓市發(fā)展的區(qū)域帶動(dòng)性凸顯 , 各中心城區(qū)相互帶動(dòng) ,不止是中心城區(qū) ,近郊區(qū)甚至是遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤(pán)都 受到帶動(dòng) ,“回歸郊區(qū)”的呼聲也越演越烈 ,住房向郊區(qū)發(fā)展是武漢市 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。3、政府保障工作更加到位 ,著力解決房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題。因?yàn)樽》?供應(yīng)結(jié)構(gòu)層次不多 ,且經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不充足 ,使得政府會(huì)更加大監(jiān) 管及投資力度 ,武漢市的經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的作用將更 加明顯 ,而長(zhǎng)期處于經(jīng)濟(jì)適用房與

4、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房供 應(yīng)對(duì)象之間的缺口的“夾心層”的住房問(wèn)題將會(huì)得到解決,未來(lái)幾年可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房出租、 限價(jià)房等來(lái)實(shí)現(xiàn)。 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的住 房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生變化 ,經(jīng)濟(jì)適用房的比例大幅度增加 ,起到解決中低 收入人群住房的重要途徑之一 ,而限價(jià)房則會(huì)真正使得處于“夾心層” 的居民從尷尬中走出來(lái)。武漢市的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加健全,房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加繁榮。一、武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史武漢市房地產(chǎn)業(yè)從起步到現(xiàn)在 ,已經(jīng)走過(guò)了多年的發(fā)展之路 ,如今 也不斷的壯大起來(lái) ,并成為武漢的支柱產(chǎn)業(yè) ,對(duì)于全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作 用也日益重要。武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展概括起來(lái)主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階 段。 第

5、一個(gè)階段 1981 一 1985年,1980年推行的住房化試點(diǎn)改革在深圳、 廣州等城市開(kāi)始后 ,'年經(jīng)全國(guó)第六屆人大代表大會(huì)通過(guò)的政府工作 報(bào)告指出“城市住宅建設(shè) ,要進(jìn)一步推行商品化試點(diǎn) ,開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)業(yè)務(wù)” ,同時(shí),年頒布國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)和代碼 ,首次把房地 產(chǎn)業(yè)列為獨(dú)立行業(yè)，'為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。就這樣在 經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開(kāi)放不斷推進(jìn)的同時(shí) ,房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)相對(duì)獨(dú) 立的產(chǎn)業(yè)部門(mén) ,逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新興領(lǐng)域。在這一 時(shí)期武漢房地產(chǎn)業(yè)只是處于一個(gè)萌芽階段 ,地產(chǎn)交易規(guī)模小 ,交易價(jià)格 波動(dòng)幅度不大 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)也只處于一個(gè)起步、探索階段

6、。第二個(gè)階段 1987一 1991 年。 1988年全國(guó)第七屆人民代表大會(huì)通過(guò) 中華人民共和國(guó)憲法修正案 ,明確規(guī)定土地使用權(quán)可以依照法律 進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ,從而突破了土地不能轉(zhuǎn)讓的禁區(qū) ,為房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行出 讓、轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣提供了法律保證 ,極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和發(fā) 展。但隨后由于政治經(jīng)濟(jì)方面影響 ,這一時(shí)期雖然房地產(chǎn)投資與交易 規(guī)模有了較大的變化 ,但仍未達(dá)到成熟程度。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量極少 ,房 地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方式單一 ,房地產(chǎn)法規(guī)極不健全。第三個(gè)階段 1192一 2000年。隨著十四大的召開(kāi) ,社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 理論的確立 ,作為先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)迅速成為國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè) ,

7、武漢房地產(chǎn)業(yè)順應(yīng)全國(guó)性的房地產(chǎn)熱 ,在年一年期間急速 增長(zhǎng)。但由于對(duì)迅速增溫的地產(chǎn)熱缺乏有效的監(jiān)控、規(guī)范和管理,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片混亂景象 ,伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和“軟著陸” , 武漢房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷短暫的繁榮之后開(kāi)始回落,進(jìn)入了鞏固、停頓和消化階段。第四個(gè)階段 2001年一至今。于 2000年開(kāi)始武漢房地產(chǎn)進(jìn)入了復(fù)蘇期 市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。這一時(shí)期政府和開(kāi)發(fā)商逐步趨于理性、 成熟 ,增長(zhǎng)和調(diào)整交替發(fā)生 ,但由于一年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響 ,房 地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)。在、年期間 ,隨著政府政策調(diào)整、監(jiān)控 以及市場(chǎng)的相對(duì)規(guī)范化 ,武漢房地產(chǎn)在逐步的調(diào)整中緩慢發(fā)展。 二、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)潛

8、力影響指標(biāo)因素分析 1、可支配收入居民的可支配收入直接反映了居民的購(gòu)買(mǎi)能力， 除了購(gòu)買(mǎi)必需的 生活物品外， 剩下的部分根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)偏好， 可以用來(lái)改善消費(fèi)者 的居住環(huán)境。 在評(píng)價(jià)武漢地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境時(shí)， 居民的可支配收入 與該地的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)水平是呈正比例的關(guān)系的。 2 、 人 均 GDP 區(qū)域消費(fèi)者人均 GDP 是影響該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力的主要因素 之一。GDP的增長(zhǎng)或衰退與該區(qū)域房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有著密切的關(guān)系。 隨著武漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均 GDP 的增加，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 力不斷增大， 武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變剛性需求， 房地產(chǎn)均價(jià)不斷上 升，可以說(shuō)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而蓬勃向上的房地產(chǎn)

9、市場(chǎng)是一個(gè)健康的市 場(chǎng)。3、人均存款余額 只有存款余額，人們才會(huì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，人均存款決定房地產(chǎn)的開(kāi) 發(fā)。城市人均存款余額與房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展呈正比例變化。 當(dāng)城市居民 的存款量上升，居民的購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，用于購(gòu)買(mǎi)住房的力也增強(qiáng)。存 款余額與房地產(chǎn)公司的資金量也有密切的關(guān)聯(lián)，銀行的存款量越高， 房地產(chǎn)幵發(fā)商從銀行貸款越容易。4、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率可以看作是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)所需的要素之一， 當(dāng)該 地房地產(chǎn)投資增加， 則直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛 需求反過(guò)來(lái)也直接刺激房地產(chǎn)的投資。5、人口自然增長(zhǎng)率 任何城市的發(fā)展都離不開(kāi)區(qū)域人口的增長(zhǎng)與否。 人是創(chuàng)造資本的重要 因素。區(qū)域人

10、口的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致人均使用該區(qū)域空間的增加， 尤其是住 房空間，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐歩轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)， 隨著城市化的進(jìn)程， 城市人口的增長(zhǎng)導(dǎo)致新增家庭也隨之增多， 該地區(qū)新增家庭增長(zhǎng)而使 得住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)。6、土地購(gòu)置面積土地具有獨(dú)特的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性， 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)構(gòu)成的基礎(chǔ)要素 之一，土地的成交量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。 每年一個(gè)城市土地購(gòu)置 面積是反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資指標(biāo)之一。7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 在量化區(qū)域房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)潛力時(shí)， 區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積指房地產(chǎn)的 新開(kāi)工面積， 其反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幵發(fā)面積的供給狀況， 也是房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。8、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積 銷售面積是評(píng)價(jià)一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)最終要的指標(biāo)之一， 通過(guò)對(duì)成交 銷售面積的分析，可以得出該地房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易狀況。9、人均鋪設(shè)道路人均鋪設(shè)道路反映城市中人們花費(fèi)在路上的成本和時(shí)間。 土地經(jīng)濟(jì)學(xué) 家海格在他的理論分析中得出，住房的價(jià)格是和運(yùn)輸?shù)某杀鞠嚓P(guān)的 額。城市道路的建設(shè)可以直接左右房?jī)r(jià)的高低。 如果一個(gè)城市道路交 通便利， 所居住在該城市的居