保利設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書

1、 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件現(xiàn)行版號/改次：A/0首版生效日期：2009年06月01日本版生效日期：2009年06月01日發(fā)放編號： （蓋受控章處）文件編號：WI/PSZ-751-GC02-03 總 頁 數(shù)： 54 （含本頁）編 制：審 核：批 準(zhǔn)：王華明陸長松張朝暉編制日期：2009年06月01日審核日期：2009年06月01日批準(zhǔn)日期：2009年06月01日文件修改記錄修改狀態(tài)日期修改章節(jié)修改內(nèi)容修改人 審核人 批準(zhǔn)人受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 1 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/P

2、SZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書總目錄第一部分 設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范2第二部分 柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)10第三部分 變壓器保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)13第四部分 低壓配電柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)15第五部分 水泵保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)17第六部分 發(fā)電機蓄電池保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)19第七部分 風(fēng)機保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)21第八部分 變頻控制柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)23第九部分 消火栓保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)24第十部分 火災(zāi)聯(lián)動控制系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)26第十一部分 公共廣播系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)28第十二部分 氣體自動滅火控制系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)29第十三部分 疏散指示燈系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)31第十四部分 防火卷閘門系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)32第十五部分 風(fēng)機、消防水泵控制柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)34

3、第十六部分 對講報警系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)35第十七部分 防盜監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)36第十八部分 公共天線系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)37第十九部分 停車場管理系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)38第二十部分 巡更系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)39第二十一部分 周界防范系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)40第二十二部分 自動抄表系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)41第二十三部分 門禁系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)42第二十四部分 冷水機組保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)43第二十五部分 冷卻塔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)45第二十六部分 中央空調(diào)控制柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)47第二十七部分 空調(diào)處理機、新風(fēng)機保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)48第二十八部分 空調(diào)水泵、閥門保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)50第二十九部分 避雷系統(tǒng)接地電阻測試規(guī)程51受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 2 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日

4、 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0第一部分 設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范1.0目的：指導(dǎo)維保中心設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化,確保設(shè)備設(shè)施的完好率。2.0范圍：適用于維保中心。3.0職責(zé)責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容負責(zé)對技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)條款的解釋說明，及時對此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行完善修訂，確保此標(biāo)準(zhǔn)與國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范的一致性品質(zhì)管理中心維保中心負責(zé)收集國家相關(guān)技術(shù)規(guī)范和先進技術(shù)應(yīng)用；按此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備實施保養(yǎng)。4.0定義4.1本技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為公司設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)管理中應(yīng)達到的要求。4.2各部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項目特點，參考此標(biāo)準(zhǔn)制訂相

5、關(guān)操作、管理、保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書。4.3對新接管項目應(yīng)以此技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，以確保設(shè)備設(shè)施接管質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險。4.4本技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。5.0方法和過程控制5.1設(shè)備房管理標(biāo)準(zhǔn)：5.1.1基本要求A.設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識。B.設(shè)備房內(nèi)照明足夠，墻面平整、干燥、沒有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無積塵，物品擺放整齊，無雜物。C.設(shè)備現(xiàn)場的操作作業(yè)指導(dǎo)書齊全有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。D.配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。E.設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等應(yīng)有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體應(yīng)有流向標(biāo)識；重要或操作有危險的設(shè)備、部件應(yīng)有警告標(biāo)識。F.設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，

6、油漆無脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動部位應(yīng)有防護罩。G.設(shè)備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。H.所有標(biāo)識安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。I.操作作業(yè)指導(dǎo)書和維修保養(yǎng)計劃應(yīng)上墻。5.1.2設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)（2受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 3 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0公斤/只）燃燒特性、場合滅火器類型配置基準(zhǔn)會所、過道走廊水型、泡沫、鹵代烷型滅火器干粉泡沫二

7、氧化碳滅火器干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/20平米1只/15平米1只/15平米汽油、柴油、酒精等配電房、帶電設(shè)備A.地下建筑滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30%。B.如設(shè)有消火栓的，可相應(yīng)減少30%。C.如設(shè)有滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少50%。D.如設(shè)有消火栓和滅火系統(tǒng)的，可相應(yīng)減少70%。E.一個滅火器配置場所配置的滅火器數(shù)量不應(yīng)少于2只，每個設(shè)置點的滅火器不宜多于5只。5.1.3設(shè)備房門應(yīng)有“機房重地，非請勿進”或類似的標(biāo)識，并符合公司CI手冊的要求。5.1.4 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的使用。5.1.5重

8、要設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置測量儀器，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設(shè)備房內(nèi)溫度應(yīng)低于40度，相對濕度應(yīng)小于80%。5.1.6無人值守的設(shè)備房必須加鎖，鑰匙由設(shè)備責(zé)任人及控制中心管理。5.1.7設(shè)備表面無積塵、無油污，應(yīng)急照明能在停電事故下至少工作半小時。5.1.8設(shè)備房排水通暢，應(yīng)采取防蟲、防鼠措施。5.1.9專用工具安全用品應(yīng)放置在指定位置。5.2設(shè)備技術(shù)資料，部門必須保存物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和要求內(nèi)要求接管的資料。5.3供配電系統(tǒng)5.3.1配電設(shè)備由維修員每天巡視檢查兩次并記錄。5.3.2 動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。各配電柜前后應(yīng)放置絕緣膠墊，配電設(shè)備接地電阻值小于4。5.3

9、.3變壓器溫升在額定范圍內(nèi)，三相溫差在額定范圍內(nèi)，出口線電壓在±范圍內(nèi)。5.3.4補償柜管理A.功率因數(shù)控制器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。B.補償控制手動、自動切換有效。C.補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5M。D.功率因數(shù)：大于.5.3.5 高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；接線端子熱敏涂層無發(fā)熱變色；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標(biāo)識清楚準(zhǔn)確；各回路電流受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 4 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 W

10、I/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0在額定范圍內(nèi)且三相不平衡電流不超過25%。5.3.6高壓繼電保護裝置應(yīng)靈敏可靠，電氣操作工人應(yīng)能識別各種吊牌信號性質(zhì)。5.3.7 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為直流：23.5V25.5V。5.3.8蓄電池A.鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3年應(yīng)更換一次電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生如下現(xiàn)象：電解液用量過少，露出部分極板。蓄電池外部短路。池外部電壓不正常。電極板膨脹，氣塞孔堵塞。電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。爬堿嚴(yán)重。B.酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期做充電保養(yǎng)

11、。電池端子絕緣良好，并涂敷保護凡士林膏體，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。5.3.9發(fā)電機設(shè)備A.內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好，潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。B.發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機、潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動；柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定；發(fā)電機輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。C.備用柴油油量保持在發(fā)電機運行6小時的油量，但不能超過1000升。冷水箱水量保持在容積的80%以上。各種過濾器應(yīng)按體系文件要求及時更換。D.必須配備符合要求的兩套蓄電池，并按每1個月輪換使用一次。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。E.蓄電池電壓、容量符合設(shè)備要求，可利用電網(wǎng)充電。F.柴油儲備室

12、應(yīng)配備滅火器材，需準(zhǔn)備足量的消防滅火沙。G.正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)置于自動位置。H.發(fā)電機可靠接地，發(fā)電機房應(yīng)有降噪音措施。5.4給排水設(shè)備設(shè)施5.4.1 生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)，每半年或按當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮|(zhì)檢測部門的合格報告。單獨的消防水池需要定期加藥，保持水質(zhì)無臭味，每5年需要更換一次。5.4.2水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應(yīng)小于滴分，填料密封泄漏應(yīng)小于10滴分）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標(biāo)范圍內(nèi)。5.4.3 設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥動

13、作靈敏可靠，水泵運轉(zhuǎn)方向正受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 5 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0確。5.4.4限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。5.4.5變頻供水系統(tǒng)：變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應(yīng)保持設(shè)備干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固；壓力傳感器每年定期檢驗；變頻水泵應(yīng)定期輪換使用；供水壓力波動應(yīng)在正負0.03MP范圍內(nèi)。5.4.6 排水設(shè)施：污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處

14、在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。5.4.7下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。5.4.8泳池循環(huán)系統(tǒng)A.各閥門開關(guān)正常，位置正確，無泄漏；水質(zhì)處理流程正確；沙缸多檔閥轉(zhuǎn)動靈活，壓力差大于0.7kg/cm2進行反沖洗。B.水底燈電壓不超過12V。5.5 消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)5.5.1 消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄或原始打印記錄單。5.5.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)啟動時不堵轉(zhuǎn)跳閘，不泄漏。止回閥動作靈敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動

15、作準(zhǔn)確穩(wěn)定。5.5.3 噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度，黃色噴淋管溫度 72，綠色噴淋管溫度93。）消防煙感、溫感，定期檢測。5.5.4 消防防排煙系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、區(qū)域火焰報警器、各種模塊，處在良好工作狀態(tài)，設(shè)施功能完備無損壞。5.5.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。5.6電梯系統(tǒng)5.6.1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。5.6.2 電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，風(fēng)機無噪音，照明良好，應(yīng)急照明能維持半小時。5.6.3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以

16、及異常聲響。5.6.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負4mm以內(nèi)。5.6.5 曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙.7mm。接觸面積不少于 70%。制動器線圈溫升應(yīng)不超過相應(yīng)要求范圍。5.6.6曳引機電動機要求：軸承溫度應(yīng)不高于。電動機連接應(yīng)保持緊固。電機不應(yīng)有異常聲音。受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 6 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0每工作小

17、時更換新的潤滑脂。5.6.7 曳引機減速器要求：應(yīng)保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/35 分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應(yīng)不高于 75。油溫不高于85。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。5.6.8曳引輪：繩槽磨損應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。5.6.9 限速器：限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。5.6.10 安全觸板的動作應(yīng)

18、靈敏可靠，其碰撞力不大于 5N。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在200300N范圍內(nèi)。5.6.11 轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地坎間隙為 58mm。轎箱地坎對門廳地坎間隙應(yīng)為25mm。門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7mm。層門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地坎應(yīng)為58mm。門垂直誤差不大于0.5mm。5.6.12門導(dǎo)軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好；無銹蝕；門廳鎖嚙合應(yīng)不小于7mm。5.6.13轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。5.6.14轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴A.導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應(yīng)保持最低要

19、求油位以上。B.檢查滑動導(dǎo)靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1mm。間隙應(yīng)均勻。C.導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無銹蝕。5.6.15緩沖器A.油壓緩沖器用油凝固點應(yīng)在負10以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。B.緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。C.緩沖器以低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于90秒。5.6.16安全鉗A.傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。B.安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4mm左右。5.6.17鋼絲繩A.轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。B.鋼絲繩斷絲在各繩股之間

20、均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。C.斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16根。D.不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 7 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/05.6.18補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。5.6.19電梯電氣部分A.繼電器接觸器觸點應(yīng)吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象。控制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電

21、鈴，對講，指示燈、照明無缺損，工作正常，靈活可靠。接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。B.接地電阻小于4。動力線絕緣電阻大于0.5M。控制線絕緣電阻大于0.5M。C.帶自動平層功能的電梯，在突然停電時，自動平層裝置能迅速啟動。5.6.20盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置，平層標(biāo)志明顯。5.6.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。5.6.22如果電梯由分承包方維護保養(yǎng)，電梯的設(shè)備責(zé)任人每月提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。5.6.23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，衛(wèi)生清潔明亮，無手印、污跡；各類標(biāo)識齊全；運行無異響。5.6.24電梯機房：溫度保持在040，電梯盤車操作

22、作業(yè)指導(dǎo)書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無積塵。5.6.25井道照明：井道距離最高和最低位置0.5米處應(yīng)安裝一盞照明燈，中間每隔7米距離安裝一盞照明燈。5.7空調(diào)系統(tǒng)5.7.1空調(diào)補水裝置A.高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應(yīng)無泄漏外面無銹蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應(yīng)靈敏可靠。B.變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準(zhǔn)確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準(zhǔn)確穩(wěn)定。C.循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2mm。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無滲漏、開關(guān)靈活。D.風(fēng)機盤管設(shè)備

23、要求：出口風(fēng)速、溫度達到額定值。風(fēng)機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。5.7.2冷卻塔設(shè)備A.冷卻塔噪音小于65dB，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。B.電機、風(fēng)扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風(fēng)量達到設(shè)備要求。C.減速器潤滑油位在油標(biāo)或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應(yīng)不含渣、不變色、粘度良好。D.風(fēng)機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，布水均勻，運轉(zhuǎn)靈活。E.濾料應(yīng)整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應(yīng)如下雨。接水盤中自動補水閥應(yīng)動作可靠，盤中水位受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 8 頁

24、共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。5.7.3冷卻水、冷凍水系統(tǒng)A.冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機組要求相匹配。B.水泵流量、壓力應(yīng)滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣控制方面水流量與冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應(yīng)做到不缺水、不溢流。自動補水閥安全可靠。5.7.4空調(diào)主機設(shè)備A.離心式冷水機組（制冷劑：R22）潤滑油位應(yīng)保持在油標(biāo)上下

25、限中間，平時保持 60溫度。壓縮機運行時油溫高于43。設(shè)備運行時潤滑油應(yīng)有103207KPa壓力。B.冷凝器壓力范圍：6901450KPa相應(yīng)溫度范圍：1541。C.蒸發(fā)器壓力范圍：410550KPa，相應(yīng)溫度范圍：18。D.螺桿式冷水機組（制冷劑：134A）開機前冷凝器進水溫度不得低于15，運行時冷卻水進水溫度范圍2042。出水溫度范圍2545。E.電氣部分應(yīng)保持干噪，防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機組應(yīng)保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。5.7.5電機A.水泵電機繞組溫度小于70。正常狀態(tài)下外殼溫度：3050。電機軸承溫度小于80。B.電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。C.電機風(fēng)扇冷卻效果

26、明顯。D.電機運行時無焦糊味、冒煙現(xiàn)象。E.電機三相運行相電流和為零。運行電流不超過額定電流的110%，對地絕緣電阻大于0.5M。5.7.6水泵潤滑油位在油標(biāo)內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無滲漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。5.8樓宇智能化、電訊系統(tǒng)5.8.1 每月對天線放大器、混合器、和寬帶放大器進行清潔除塵一次。每年對信號分配網(wǎng)絡(luò)進行保養(yǎng)一次，確認信號接收良好。5.8.2每季度對背景音樂、緊急廣播系統(tǒng)進行轉(zhuǎn)換測試并維護。5.8.3對于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的DP箱或交換機應(yīng)有相應(yīng)出線與實際相吻合的地址編碼圖，每年檢查一次。5.8.4 樓宇智能控制系統(tǒng)須業(yè)務(wù)部門指派專人操作、保養(yǎng)維護

27、，并由設(shè)備責(zé)任人每周對重要數(shù)據(jù)進行備份。5.8.5 每年設(shè)備責(zé)任人對智能控制電腦主機、各樓層的控制模塊、控制箱進行保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)實施記錄。受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 9 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/05.8.6 每月對控制模塊與被控設(shè)備之間的連接點進行檢查，1 年全部覆蓋一次，發(fā)現(xiàn)接點松動等情況及時處理。并記錄在設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)實施記錄內(nèi)。5.9安防設(shè)備設(shè)施5.9.1 可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。

28、系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊衛(wèi)生清潔。5.9.2 門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。5.9.3 閉路監(jiān)控系統(tǒng)：攝像鏡頭、監(jiān)視器、錄像設(shè)備（磁帶錄像機、數(shù)字錄像機、硬盤錄像機等）及其相關(guān)設(shè)備運行可靠，滿足監(jiān)控區(qū)域、質(zhì)量、時間要求。5.9.4 錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，為硬盤錄像機錄像的按時刻錄保存，專人負責(zé)保管。5.9.5視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識清楚。5.9.6監(jiān)視攝像鏡頭保護鏡干凈無灰塵。焦距調(diào)節(jié)靈活、云臺轉(zhuǎn)動靈敏無死角。5.9.7監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按鈕、旋

29、鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損、指示正確。5.9.8 紅外線報警正常，誤報少，出現(xiàn)故障后，應(yīng)在2 天內(nèi)修復(fù)，故障期間需要及時知會本部門安全負責(zé)人。5.9.9居家報警系統(tǒng)使用正常，已開通的需要設(shè)置成每周自動檢測一次。5.9.10 停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力波、防撞膠條）；道閘旁設(shè)置有防止車、行人尾隨警示標(biāo)識。5.9.11無線對講信號應(yīng)能達到除地下室外的所有區(qū)域。5.9.12安防系統(tǒng)各數(shù)據(jù)庫應(yīng)每月定期備份。5.10加工維修工具、設(shè)備管理5.10.1維修操作間干凈、整齊，有相應(yīng)的管理規(guī)定。5.10.2維修工具保養(yǎng)良好，沒有安全隱患。5.10.3臺鉆：皮帶張緊合適，運

30、行時沒有異常噪音，固定裝置完好。5.10.4電焊機：各接線端子完好，焊把、面罩、各連接線完好。5.11會所、會務(wù)設(shè)備的管理5.11.1桑拿設(shè)備定期檢查電加熱器、計時器、熱水器，保證使用功能正常。5.11.2健身器材等設(shè)備設(shè)施安全可靠，無隱患，并標(biāo)明使用時間和責(zé)任人；定期檢查各運動部件的完好性、測試各器材的使用功能。5.11.3影音系統(tǒng)在正常操作時應(yīng)能達到音質(zhì)清晰，無雜音，尖嘯，回響。5.11.4燈光系統(tǒng)在正常開啟時應(yīng)無不亮，閃爍。受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 10 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-

31、03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/05.11.5各種健身設(shè)施應(yīng)設(shè)置使用方法及安全提示標(biāo)識，兒童設(shè)施應(yīng)有要求有監(jiān)護人陪同使用的標(biāo)識。5.12其它設(shè)備5.12.1立體車庫需要定期保養(yǎng)，沒有異常聲音，運行正常完好。5.12.2公共部分的煤氣管道需要經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況，立即通知煤氣公司人員處理。5.13房屋建筑本體、公用設(shè)施5.13.1外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。5.13.2小區(qū)內(nèi)的各種凳子、椅子、垃圾桶（箱）、雕塑、墻面需要保持完好，沒有污跡。5.13.3屋面排水

32、通暢，雨季來臨前、第一次大雨后，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計。5.13.4房屋本體、樓道設(shè)施、天臺每月進行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。5.13.5小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)識，小區(qū)入口有總平面圖，主要路口有引路標(biāo)識。5.13.6樓道及公共部分地面、內(nèi)墻及天花整潔、統(tǒng)一，無脫落，無水侵，無變色現(xiàn)象。5.13.7每季度對所有強、弱電井進行檢查、清潔。5.13.8每月對小區(qū)各公共設(shè)施上的掛鎖進行檢查并加油。5.14設(shè)備運行、保養(yǎng)環(huán)保要求5.14.1各部門應(yīng)對設(shè)備設(shè)施運行、保養(yǎng)過程中對環(huán)境影響進行有效評估，將運行、保養(yǎng)中對環(huán)境的影響減至最小。5.14.2設(shè)備運行、保養(yǎng)中的零配件、耗材必須選用對

33、環(huán)境影響小或無影響的產(chǎn)品。5.14.3業(yè)務(wù)管理部及時評估市場相關(guān)技術(shù)改進方案，在保證設(shè)備穩(wěn)定前提下，使用環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)。6.0相關(guān)文件WI/PSZ-751-GC01-01房屋及公共設(shè)施管理作業(yè)指導(dǎo)書受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 11 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0第二部份 柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0適用范圍：適用于大廈/小區(qū)應(yīng)急備用電源的柴油發(fā)電機組。2.0引用標(biāo)準(zhǔn)：發(fā)電機（康明斯）用戶使用手冊。3.0日常保養(yǎng)：維保中心3.1周期：月3.2對柴油

34、發(fā)電機組進行整機保潔除塵，觀察有無滲油、滲水情況。3.3檢查電源指示燈是否處于正常狀態(tài)。直流電壓表指示值是否在正常范圍內(nèi)。3.4 檢查蓄電池是否處于浮充電狀態(tài)，用萬用表直流電源檔檢查，蓄電池的空載端電壓是否正常（應(yīng)在24V）。3.5用電解液測試器檢查蓄電池內(nèi)的電解液比重是否正常（1.271.29，在25下）并把當(dāng)時的電解液溫度用溫度計測量，并作為相應(yīng)的記錄。3.6目測蓄電池的電解液液位是否在上、下限之間，液面最好在柵片上端面的1015mm）。3.7蓄電池各接頭與接線柱有效接觸面積是否完好無損，緊固是否良好，是否有導(dǎo)電膏養(yǎng)護。3.8每月對機組試運行前，應(yīng)將機組主開關(guān)處于分?jǐn)辔恢谩?.9對燃油、潤

35、滑機油的油量、油質(zhì)進行檢查，對冷卻水的水量、水質(zhì)進行檢查。3.10定期整理各附件連接、線路等，緊固各接線端頭3.11 每月試運行的510分鐘中，機組的各運行參數(shù)（如電壓、周波、機油壓力、水溫、油溫）均應(yīng)在正常范圍之內(nèi)。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：季4.2完成日常保養(yǎng)的工作內(nèi)容。4.3如油量、冷卻水量不足，則應(yīng)及時添加，如油質(zhì)、水質(zhì)不好，則應(yīng)進行更換。4.4對各潤滑點（如噴油泵、連接器、噴油泵傳動裝置、風(fēng)扇軸等）應(yīng)按機組維護保養(yǎng)說明書的使用周期，進行添加或更換。4.5送、排風(fēng)機應(yīng)正常、無噪音。4.6對蓄電池半年進行一至二次充、放電循環(huán)。4.7保養(yǎng)程序4.7.1斷開發(fā)電機的輸出自動開關(guān)，把

36、選擇開關(guān)置于手動狀態(tài)，斷開控制電源。4.7.2檢查蓄電池液位，其液面高度是否在兩液面線之間，達不到液面線時，應(yīng)及時添加補充液或去離子水，電解液必須符合產(chǎn)品技術(shù)條件的規(guī)定。4.7.3測試電池電壓，達不到要求的應(yīng)立即充電，若電池充不進電，則需要更換。受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 12 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/04.7.4蓄電池表面污垢時，對用合成樹脂制作的外殼應(yīng)用脂肪烴、酒精擦拭，不得用芳香烴、煤油、汽油等有機溶濟清洗。蓄電池接線應(yīng)正確，接頭連接

37、部份應(yīng)涂以電力復(fù)合脂，螺母應(yīng)緊固。4.7.5拆下空氣、機油、柴油濾清器，用汽油進行清洗并除塵，濾清器芯按機組技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定定時更換。4.7.6檢查機油油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的，應(yīng)進行更換。4.7.7裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負荷運轉(zhuǎn)時的油量，固定的螺絲有無松動，然后進行手動泵油，排除油路中的空氣。4.7.8更換水箱中的冷卻水，然后搖測電機繞組的絕緣電阻。4.7.9檢查整個機組有無漏油現(xiàn)象，接地是否良好，然后做好機組清潔。4.7.10打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。4.7.11合上控制電源，并將計油溫、水溫感應(yīng)復(fù)位，并手動試機，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。4.7.12

38、手動運行5 10分鐘停機后，模擬市電停電，試驗機組自動起動（停機）性能，并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常。4.7.13停機后，把選擇開關(guān)置于自動部位，合上輸出開關(guān)。4.8蓄電池的保養(yǎng)詳見第五部份發(fā)電機蓄電池保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。5.0二級保養(yǎng)：維保中心5.1周期：年5.2完成日常、一級保養(yǎng)的工作內(nèi)容。5.3對柴油發(fā)電機組進行電網(wǎng)斷電模擬運行觀察。從模擬市電斷電、機組能否在57秒內(nèi)自動啟動到空載穩(wěn)定運行，對電壓（約400V）、電流（根據(jù)所帶的負載估算核定電流值）、水溫（7585之間，不能超過90）等運行參數(shù)進行觀察、調(diào)整對排煙、聲音等狀態(tài)是否正常進行綜合判定，帶負載運行以及電網(wǎng)來電后機組能否在15秒左右自動停。

39、6.0 維保工作人員應(yīng)及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄和發(fā)電機運行記錄中，并報保養(yǎng)部門負責(zé)人審核。7.0相關(guān)支持性文件及記錄：7.1 QR/PSZ-751-GC02-03-01檢修保養(yǎng)實施記錄7.2 QR/PSZ-751-GC02-02-03發(fā)電機運行記錄受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 13 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0第三部份 變壓器保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0適用范圍：用于大廈/小區(qū)供電的室內(nèi)干式變壓器。2.0引用標(biāo)準(zhǔn)：無3.0日常巡視：維保中心

40、3.1檢查變壓器運行溫度是否低于（155），數(shù)字顯示儀是否完好。3.2檢查防護網(wǎng)、防護門是否上鎖。3.3檢查事故照明、消防器材等配套設(shè)施是否齊全完好。3.4檢查變壓器運行聲音是否平穩(wěn)，有無異響。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：半年4.2觀察運行中有無異常響聲、溫度顯示是否正常。5.0二級保養(yǎng);維保中心5.1周期：年5.2填寫變壓器年保養(yǎng)工作票。5.3在低壓配電柜斷開該變壓器所帶的負載（包括電力電容柜），斷開母線聯(lián)絡(luò)斷路器，斷開進線柜主斷路器并搖出。5.4在高壓環(huán)網(wǎng)柜上斷開控制該變壓器的斷路器（或刀開關(guān)），確認變壓器高壓側(cè)是否有電。若有電，則環(huán)網(wǎng)柜該單元接地刀閘不能合閘，重新確認聯(lián)絡(luò)柜斷路器

41、及進行柜（低壓）主斷路器是否斷開，各關(guān)聯(lián)是否切斷。無電，合該單元（環(huán)網(wǎng)柜）的接地刀閘，使變壓器高壓側(cè)對地放電。用放電電阻（或燈泡）在變壓器的低壓側(cè)對地放電，安裝專用接地線，以保證檢修人員和設(shè)備的安全。注意：環(huán)網(wǎng)柜環(huán)進單元、環(huán)出單元嚴(yán)禁合地刀，未經(jīng)供電局授權(quán)，嚴(yán)禁操作。5.5操作把手處懸掛“設(shè)備有人工作，嚴(yán)禁合閘”標(biāo)志牌，并上鎖。5.6斷開柴油發(fā)電機組主輸出開關(guān)，并把手、自動開關(guān)置于“停止”，懸掛“禁止操作”牌。5.7 首先清掃瓷套管和外殼，其次檢查外殼、墊付片瓷套管有無破裂、缺損、放電痕跡或膠墊有無老化，電纜及母線有無變形現(xiàn)象，有破裂的應(yīng)進行更換。5.8檢查母線接觸面是否清潔，接觸面應(yīng)除去氧化

42、層并涂以導(dǎo)油膏。5.9檢查變壓器的接地是否良好，有無腐蝕。腐蝕嚴(yán)重的應(yīng)更換。5.10固引線端子，銷子，接地螺絲，連接母線螺絲，如有松動的應(yīng)拆下螺絲或用細平銼輕銼接觸面，或更換彈簧墊圈，螺絲，直至接觸良好，連接可靠為止。5.11用電吹風(fēng)機和干燥清潔的布清潔變壓器身及周圍配件上的灰塵，對變壓器房的地板進行除塵打掃，檢查消防設(shè)備滅火裝置是否完好。5.12斷開高、低壓側(cè)的接地開關(guān)，用2500V兆歐表測定絕緣電阻并與變壓器出廠前測定值比較，絕緣電阻受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 14 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-

43、GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0不應(yīng)低于出廠時原始數(shù)據(jù)的70%，若不合格應(yīng)及時上報處理。5.13檢查溫控器及溫度傳感器接線是否牢固可靠，功能是否正常。5.14對變壓器風(fēng)機進行保養(yǎng)。5.15檢查及清除變壓器及變壓器身有無遺留工具、雜物等，人員撤離現(xiàn)場，檢查完畢后，斷開變壓器低壓側(cè)接地專用線，分?jǐn)喹h(huán)網(wǎng)柜該單元地刀，合上斷路器（或刀閘），而后按斷電的相反程序恢復(fù)用電。6.0維保工作人員應(yīng)及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄，并報保養(yǎng)部門負責(zé)人審核。7.0相關(guān)支持性文件及記錄：7.1 QR/PSZ-751-GC02-02-01工作票7.2QR/PSZ-751-GC02-

44、03-01檢修保養(yǎng)實施記錄受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 15 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0第四部份 低壓配電柜保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0適用范圍：用于小區(qū)/大廈供配電的室內(nèi)低壓配電柜2.0引用標(biāo)準(zhǔn)：無3.0日常保養(yǎng)：維保中心3.1周期：半月3.1.1熔斷器維修保養(yǎng)：A.新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致B.檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進行修整，修整達不到要求的則應(yīng)更換3.1.2刀開關(guān)維修保養(yǎng)：安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊

45、3.1.3交流接觸器維修保養(yǎng)：A.除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢。B.擰緊所有緊固件。3.1.4自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。3.1.5電容器維修保養(yǎng)：A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好。B.檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊。3.1.6熱繼電器維修保養(yǎng)：檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換。3.1.7主回路維修保養(yǎng)：A.標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌。B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊。C.母線牌油漆是否脫落，如是則重新油漆。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：半年4.2

46、完成日常保養(yǎng)工作內(nèi)容。4.3檢查母線及其引下線連接是否良好。4.4檢查電纜頭、接線栓頭是否牢固可靠。4.5檢查二次回路接線可靠，熔斷器是否完好以及其絕緣電阻的搖測。4.6 電容柜的檢查：斷開空氣（負荷）開關(guān)不帶電容器時對電容控制器進行動作試驗，應(yīng)先合的先斷、后合的后斷，應(yīng)正常；對過壓保護、欠流保護、投切門限值進行調(diào)整。4.7各指示燈應(yīng)完好，對斷路器、漏電斷路器、熱繼電器、時間繼電器等進行檢查、整定。4.8 檢查受電柜、聯(lián)絡(luò)柜的各指示燈是否完好，控制器開關(guān)位置是否正常、運行應(yīng)正常，手動調(diào)試機械聯(lián)受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 16 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)

47、有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0鎖分合閘是否可靠。5.0二級保養(yǎng)：維保中心5.1周期：年5.2完成一級保養(yǎng)的內(nèi)容。5.3檢查抽屜式開關(guān)推入或拉出是否靈活，其機械閉鎖可靠，接觸器觸頭是否良好。5.4斷路器內(nèi)各刀口彈力是否正常，滅弧柵是否完好。5.5各電纜頭接線螺母應(yīng)緊固。5.6將受電柜和聯(lián)絡(luò)柜的主開關(guān)斷電后，用專用搖把搖出或搖入應(yīng)靈活，各互感器等二次接線頭接觸良好，緊固無松動，一、二次線無發(fā)霉。6.0 1千伏以下電力電纜絕緣電阻的測試方法6.1拆除被試電纜的電源及一切對外聯(lián)線后，將被試電纜接地充分放電。6.2用干燥

48、、清潔的軟布擦去被試電纜頭的灰塵。6.3將搖表放在水平位置，并在額定轉(zhuǎn)速下（120轉(zhuǎn)/分）調(diào)整指針至“”。6.4將被試電纜頭接地線接于“”端子，將被試電纜引出線接于“”端子。6.5以恒定速度轉(zhuǎn)動搖把（120轉(zhuǎn)/分），待指針穩(wěn)定后記錄其絕緣電阻值。6.6試驗完畢或重復(fù)試驗時，必須將被試電纜對地充分放電。6.7在測試電力電纜的相線與相線、相線與零線之間絕緣電阻的方法比照3.6.4的步驟進行。7.0 維保工作人員應(yīng)及時把設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容填寫在檢修保養(yǎng)實施記錄中，并報保養(yǎng)部門負責(zé)人審核。8.0相關(guān)支持性文件及記錄8.1QR/PSZ-751-GC02-03-01檢修保養(yǎng)實施記錄8.2 QR/PSZ-751-

49、GC02-03-02電纜絕緣測試記錄表受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 17 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/0第五部份 水泵保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.0適用范圍：適用于大廈/小區(qū)供水水泵2.0引用標(biāo)準(zhǔn)：無3.0日常保養(yǎng)：維保中心3.1保養(yǎng)周期：半月3.2生活水泵的運行泵與備用泵應(yīng)相互輪換運行,每周至少輪換一次。3.3檢查噪音、振動是否過大（用比較法評判或用聲壓計、振動儀測試），5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵體一同保養(yǎng)，外觀整潔、油漆完好、標(biāo)志清楚，動力柜上的電

50、流表正常運行時的指示值是否正常，泵體殼有否堵塞電纜接口有無過熱情況。動力配電柜各電源指示燈應(yīng)完好，顏色正確。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行手動盤車(檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免發(fā)生意外傷害)， 觀察轉(zhuǎn)動松緊是否合適。3.4電機溫度正常，接地良好，螺絲無銹蝕。3.5檢查潤滑油質(zhì)、油量是否符合要求，不足應(yīng)及時加油，如發(fā)現(xiàn)油質(zhì)變色、有鐵屑應(yīng)將潤滑油全部更換。3.6 遠傳壓力表維修保養(yǎng)：3.6.1檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；3.6.2檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接。3.7水泵維修保養(yǎng)：3.7.1 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加

51、注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根、清潔水泵外表；3.7.1 檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。3.8控制柜維修保養(yǎng)。3.8.1檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接頭應(yīng)更換。3.8.1檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。3.9交流接觸器維修保養(yǎng)：3.9.1檢查復(fù)位彈簧情況、擰緊所有緊固件。3.10自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。4.0一級保養(yǎng)：維保中心4.1周期：每季4.2完成日常保養(yǎng)工作內(nèi)容。4.3檢查電纜頭，接線栓頭是否牢固可靠。4.4用搖表搖測電動機各相間及相與地之間的絕緣電阻值，其值應(yīng)> 0.5M。受控文件未經(jīng)批準(zhǔn)不得翻印第 18 頁 共 54 頁生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司 體系文件編號 WI/PSZ-751-GC02-03名稱設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書文件標(biāo)題版號/改次A/04.5檢查水泵動力配電柜中各電器有無過熱、受潮、發(fā)霉現(xiàn)象，有無損壞情況。4.6水泵的盤根處有無滲水成線，其松緊度應(yīng)適度。5.