天長商業(yè)場調(diào)研

1、底商/商業(yè)街調(diào)研表調(diào)研地點(diǎn)：千秋印象唐城調(diào)研公司：金寶典調(diào)研人員：李成、李浩調(diào)研時(shí)間：項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱千秋印象唐城地理位置建設(shè)路老港口對面交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施完善，通達(dá)性好開發(fā)商天潤城集團(tuán)銷售代理公司天潤城集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營公司世界藍(lán)海文化旅游發(fā)展有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年類型（業(yè)態(tài)）定位特色步行街功能定位功能：餐飲、服飾、金銀珠寶、古玩字畫一體式購物街檔次：中高檔目標(biāo)消費(fèi)群：天長市本地中高檔消費(fèi)群體總建筑面積6力方商業(yè)總面積及總戶 數(shù)6力方/約1000戶開盤時(shí)間交付時(shí)間暫時(shí)基本未交付招商銷售 電話開業(yè)時(shí)間計(jì)劃2014年8月運(yùn)營（未實(shí)現(xiàn)）停車位停車位面積：地上零星停車位 （約50）個地下負(fù)一層停車場 （

2、 約200 ）個底商業(yè)態(tài)情況業(yè)態(tài)分布店鋪數(shù)量進(jìn)駐品牌經(jīng)營情況主要業(yè)態(tài)餐飲、服飾（男裝）、珠寶黃金餐飲：瑞克爺爺?shù)牡?、狀元樓大酒店服飾：海瀾之家、利郎、美國駱駝珠寶黃金：世代玉器、金葉黃金目前只有狀元樓開業(yè)試營業(yè)，其他暫未入駐次要業(yè)態(tài)休閑娛樂酒吧婚紗攝影：米蘭婚紗攝影米蘭婚紗攝影正在裝修輔助業(yè)態(tài)一一一備注唐城設(shè)計(jì)規(guī)劃定位模仿?lián)P州，規(guī)劃打造成為天長的“小揚(yáng)州”，目前尚有部分基礎(chǔ)建設(shè)未完成，入駐商家很少。商鋪基本情況戶型鋪數(shù)量層數(shù)單層向積回寬層高銷售價(jià)格租賃價(jià)格銷售率空置率戶型A約900戶單層35 m24 m21層：米2層：米3層:最高9米、最低5米一層：萬/ m2 二層：萬/ m2 三層：1萬/

3、m2線L招商/租 金名勺100元/ m2基本售罄除少量在試營業(yè)，基本空置戶型B約40戶單層125 m212 m2戶型C約12戶單層1000 m2整層備注一租售模式銷售銷售模式正常銷售+五年包租租賃平均租金約100元/ m2免租期無返租返租方式一次性返還30% （房款中直接扣除）返租年限5年返租回報(bào)率6%/年返租期滿處理方式自營/再次由開發(fā)商返租備注：推廣情況推廣主題天長歷史文化第一城促銷活動五年包租租金為總房款30% 相對于7折購現(xiàn)房效果分析招商團(tuán)隊(duì)的前期招商比較成功，海報(bào)直接打出入駐商家，增強(qiáng)投資者信心；5年包租優(yōu)惠較大，市場曝光率較高。綜合分析商業(yè)環(huán)境評 價(jià)商圈類型：口耳心商E 口成熟工業(yè)

4、態(tài)豐富度： 業(yè)態(tài)知名商圈人流里：m區(qū)域商圈社區(qū)商圈9酷長型沒落型構(gòu)成餐飲、服飾、金銀珠寶、休閑娛樂商家 狀元樓大酒店、米蘭婚紗攝影、海瀾之家等目前現(xiàn)場人流量較少。整個市場處于在建及試運(yùn)營狀態(tài)，入駐商家很少。消費(fèi)習(xí)慣：（描述）經(jīng)營狀況分析綜合評價(jià)：天長人消費(fèi)水平較高；在于餐飲娛樂等方面獨(dú)有愛好，本地的特色餐飲消費(fèi)市場均較好。目前尚未正式營業(yè)見以下優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢 分析優(yōu)勢1 .區(qū)位優(yōu)勢：地處老城區(qū)核心地帶，周邊成熟社區(qū)多，人流量大，輻射整個城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。汽車客運(yùn)站、碼頭、醫(yī)院等 基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。2 .政府政策：滁州地區(qū) 2013年重點(diǎn)文化商業(yè)項(xiàng)目，天長老城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，“小揚(yáng)州”項(xiàng)目核心

5、。3 .開發(fā)商運(yùn)營成熟：天潤城集團(tuán)是天長曾經(jīng)的地產(chǎn)領(lǐng)頭人，多個成熟社區(qū)及商業(yè)中心均來自該集團(tuán)，社會認(rèn)可度較高;其 開發(fā)的天潤城是成功運(yùn)營是天長最大的建材家居市場。4 .項(xiàng)目定位超前：唐城的唐氏建筑在天長獨(dú)屬一家，特色步行街規(guī)劃超前新穎，市場關(guān)注度高劣勢1 .市場環(huán)境：整個天長商業(yè)市場充分飽和，周邊市場競爭激烈商業(yè)招商進(jìn)展緩慢，緊鄰的千秋時(shí)代廣場是其在老城區(qū)的主 要競爭對手。老城區(qū)發(fā)展前景有限，環(huán)境配套等無法滿足城市發(fā)展新需求。2 .商業(yè)管理：唐城目前的管理較為混亂，自身商業(yè)環(huán)境差，影響其商業(yè)品質(zhì)；糟糕的入駐商家，商業(yè)運(yùn)營無法正常開展， 降低市場期望值。3 .老城改造困難大：唐城屬于老城改造項(xiàng)目

6、，因拆遷安置等問題無法解決，項(xiàng)目目前整體規(guī)劃無法完成，嚴(yán)重制約項(xiàng)目發(fā)展。后附：項(xiàng)目位置圖及平面圖集中式商業(yè)調(diào)研表項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱千秋時(shí)代廣場地理位置天長市建設(shè)路千秋步行街北門旁交通狀況基礎(chǔ)設(shè)施完善，通達(dá)性好開發(fā)商安徽偉創(chuàng)置業(yè)有限公司銷售代理公司安徽偉創(chuàng)置業(yè)有限公司商業(yè)運(yùn)營公司安徽偉創(chuàng)置業(yè)有限公司產(chǎn)權(quán)年限40年類型（業(yè)態(tài)）定位購物中心功能定位功能：購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店等檔次：中高檔目標(biāo)消費(fèi)群體：本地中高端消費(fèi)群體千秋時(shí)代廣場調(diào)研時(shí)間:調(diào)研地點(diǎn):調(diào)研公司:金寶典調(diào)研人員：李成、李浩息建筑面積力方商業(yè)總面積4力方開盤時(shí)間2013年1月13日交付時(shí)間2014年8月招商銷售 電話、78699

7、66開業(yè)時(shí)間2014年年底電梯類型。 人乂日2部觀光電梯、6部扶手式電梯（每層 2個）數(shù)量停車位停車位面積：地上約70 個 地下約192 個業(yè)態(tài)分布及價(jià)格情況樓層單層面積業(yè)態(tài)規(guī)劃店回 間數(shù)進(jìn)駐品牌層高銷售價(jià)格租賃價(jià)格空置率地下一層1萬m2地下停車 場-一層1萬m2餐飲、服飾沿街7戶、內(nèi)部約40 戶主要在營：肯德基、大娘水餃、屈臣氏（裝修）、意爾康鞋業(yè)、莫 泰酒店等6米售一層以 及二層商 鋪，面積在40-80 平 米之間，一 層均價(jià)是26000 元，二層價(jià)格 是 16000一層：100 元 / Itf;二 層60元/m2空置率：80%二層1萬m2服飾、金銀 珠寶約40戶目前無經(jīng)行，止在招商5米全

8、空置三層1萬m2服飾招商 分割目前無經(jīng)行，止在招商5米元，三層四 層對外招商分割，一 次性是97 折，按揭是 98折優(yōu)惠全空置四層1萬m2餐飲分割目前無經(jīng)行，止在招商5米全空置五層一一一一一一一一其他樓層一一一一一一一備注千秋時(shí)代廣場目前正在進(jìn)行招商，從現(xiàn)場判斷目前招商不是很順利，在營項(xiàng)目很少，除一層外，其他三層全部空置。人流量差；市調(diào)當(dāng)天（） 有考察團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察。租售模式銷售銷售模式正常銷售咆租+免租租賃平均租金一層:100 元/ m2免租期由招商團(tuán)隊(duì)決定返租返租方式按年給付/一次性房款扣除返租年限4年返租回報(bào)率7%/年返租到期處理方式自營/再次包租備注一推廣主題市調(diào)中，未告知促銷活動主 題

9、4年返租 年返租7%效果分析僅從現(xiàn)場分析；推廣效果較差。綜合分析商業(yè)環(huán)境評 價(jià)商圈類型：口核心商也口成熟理業(yè)態(tài)豐富度：業(yè)態(tài)知名商圈人流里：目區(qū)域商圈社區(qū)商圈!跳長型口沒落型構(gòu)成購物、休閑娛樂、餐飲、酒店等商家肯德基、屈臣氏、大娘水餃、意爾康鞋業(yè)、昊泰酒店頁目正處于招商試營業(yè)狀態(tài)，市調(diào)現(xiàn)場人流量稀少（周四10 : 20左右）；但地處老城核心板塊，商圈消費(fèi)人群充足消費(fèi)習(xí)慣：（描述） 經(jīng)營狀況分析天長現(xiàn)代化購物中心，中高端消費(fèi)層次目前尚未正式營業(yè)綜合評價(jià)：見以下優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)劣勢 分析優(yōu)勢1 .區(qū)位優(yōu)勢：地處老城區(qū)核心地帶，周邊成熟社區(qū)多，人流量大，輻射整個城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。汽車客運(yùn)站、碼頭、醫(yī)院等 基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。2 .市場定位：中高端市場定位，符合城市發(fā)展需求，符合天長人的消費(fèi)需求（吃喝玩樂）。3 .項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)計(jì)前衛(wèi)，布局合理，人流動線合理，合圍式商業(yè)充分發(fā)揮自身商業(yè)優(yōu)點(diǎn)（類似：合肥之心城）4 .招商團(tuán)隊(duì)：開發(fā)商老板為江蘇揚(yáng)州地區(qū)人，利用