中原包頭市乾觀緣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

1、 中原-包頭市乾觀緣項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告送呈：包頭*置業(yè)發(fā)展有限公司中原地產(chǎn)研究結(jié)論提要 敝司根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與定位的一般原理，通過(guò)對(duì)包頭市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)需求和在售項(xiàng)目現(xiàn)狀的深入調(diào)查和分析研究，最終得出結(jié)論如下：市場(chǎng)部分：Ø 受全國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響，包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，以人均可支配收入為基礎(chǔ)的購(gòu)買力迅速提高；Ø 房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段， 但發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑺俣瓤?，房?jī)r(jià)呈明顯的上升趨勢(shì)；Ø 包頭市目前房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)供應(yīng)以普通商品住宅為主、經(jīng)濟(jì)適用房和高檔商品房為輔，且經(jīng)濟(jì)適用住房，尤其是高檔商品房所占比例較小；Ø 商品住宅市場(chǎng)

2、供應(yīng)產(chǎn)品良莠不齊，且售價(jià)較低，營(yíng)銷推廣手段單一，在產(chǎn)品上和推廣上都存在較多的市場(chǎng)空白；Ø 產(chǎn)品供應(yīng)類型集中為多層和小高層住宅，別墅及高層住宅較少見(jiàn)；小高層住宅04年開(kāi)始起步，且發(fā)展迅速，并逐步為市場(chǎng)所接受，而高層住宅的市場(chǎng)接受程度尚待驗(yàn)證；Ø 住宅市場(chǎng)需求以二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境是主要購(gòu)買目的，單套總價(jià)30萬(wàn)和50萬(wàn)是當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力的兩個(gè)重要界限；Ø 東河區(qū)的市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)以價(jià)位較低的中低端產(chǎn)品為主，而青山區(qū)和昆都侖區(qū)的市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)集中于中高端產(chǎn)品；Ø 高品質(zhì)產(chǎn)品是本市最大的市場(chǎng)空白點(diǎn)，該類產(chǎn)品在青山區(qū)的需求量較大，不容忽視，中高端產(chǎn)品有較大的市場(chǎng)空間

3、。關(guān)于本案：Ø 從本項(xiàng)目地塊特點(diǎn)來(lái)看，該地塊是非常理想的住宅建設(shè)用地，周邊綠化環(huán)境良好，附近有麗日花園等高檔樓盤及青山賓館，是人們心目中的高檔社區(qū)聚集地，本案具備建中高檔項(xiàng)目的基本條件；Ø 考慮到包頭市民對(duì)高層住宅剛剛開(kāi)始接觸，對(duì)小高層住宅的態(tài)度尚處于開(kāi)始接受到完全認(rèn)可的過(guò)度階段，但高層和小高層住宅將成為包頭未來(lái)住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品形式，最終將本案的產(chǎn)品定位確定為小高層、高層結(jié)合的中、高檔項(xiàng)目。本案最終定位為：小高層與高層相結(jié)合的大型運(yùn)動(dòng)、健康、綠色社區(qū) 報(bào)告正文：1 宏觀市場(chǎng)研究1.1 全國(guó)經(jīng)濟(jì)情況“增長(zhǎng)較快、效益較好、價(jià)格平穩(wěn)、活力增強(qiáng)”，“經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性有所提高、發(fā)展

4、的協(xié)調(diào)性有所改善、關(guān)鍵領(lǐng)域的改革有所突破”這是中央工作經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)2005年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的評(píng)價(jià)和表述。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的中華人民共和國(guó)2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2005年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體質(zhì)量和效益不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得明顯成效，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為182321億元，增速達(dá)到9.9%。 歷年gdp及其增長(zhǎng)速度 注：gdp的絕對(duì)值按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)率按可比價(jià)格計(jì)算 “十五”期間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增加，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)高位徘徊。未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景樂(lè)觀，gdp增勢(shì)明顯，但受結(jié)構(gòu)調(diào)整等多方面影響，增長(zhǎng)速度穩(wěn)中有降。今年3月份中央發(fā)布的第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中指出，“十一五

5、”時(shí)期要努力保持國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)7.5%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。 歷年固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)速度 固定資產(chǎn)投資一直為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大力量，但投資過(guò)快增加容易引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定發(fā)展。從走勢(shì)圖上可以很明顯的看出，2001年至2003年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速明顯加快，有過(guò)熱的危險(xiǎn)。2003年以后，國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)政策進(jìn)行調(diào)整，投資增速緩慢下調(diào)，有利于未來(lái)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相伴隨，人民的收入穩(wěn)步增加，生活水平明顯提高?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)53%，恩格爾系數(shù)為36.7%，農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)38%，恩格爾系數(shù)為45.5%，食品支出比重

6、下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)有所改善。 歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度 2005年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入達(dá)到10493元，實(shí)際增長(zhǎng)11.37%，購(gòu)買能力越來(lái)越強(qiáng)。 歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度 “十五”期間，社會(huì)消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，2005年達(dá)到67177 億元，比2001年增長(zhǎng)56%，增加的購(gòu)買力釋放量有限。 歷年城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額及其增長(zhǎng)速度 城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額增長(zhǎng)迅速，2005年達(dá)到141051億元，比2001年增長(zhǎng)91%。城鄉(xiāng)居民增加的收入有很大一部分用于儲(chǔ)蓄，消費(fèi)支出增長(zhǎng)有限，消費(fèi)需求有巨大的發(fā)掘潛力。 樂(lè)觀的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了重要保

7、證和有力支持。2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15759億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。商品房竣工面積48793萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.9%。商品房銷售額18080億元。其中，現(xiàn)房銷售額占35.5%，期房占64.5%（該數(shù)據(jù)為初步測(cè)算數(shù)據(jù)）。房地產(chǎn)建設(shè)不但是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的結(jié)果，而且是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要?jiǎng)恿χ?，通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這種拉動(dòng)作用體現(xiàn)在投資和消費(fèi)兩方面：在投資方面，房地產(chǎn)建設(shè)必然要消耗相關(guān)各行業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。在消費(fèi)方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮將拉動(dòng)居民消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需。今年年初，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。第一季度累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2793億元，同比增長(zhǎng)20.2%。房

8、地產(chǎn)銷售逐步升溫，全國(guó)商品房銷售面積9459萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%。商品房銷售價(jià)格增勢(shì)趨緩。70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格漲幅也在逐級(jí)回落，一季度是5.5%。國(guó)家近期出臺(tái)的一系列政策也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序的維護(hù)和供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景良好。1.2 包頭城市概況1.2.1 城市概況包頭市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)的西部，北依陰山，南臨黃河，西連河套平原，東接土默特川，是國(guó)務(wù)院首批確定的十三個(gè)較大城市之一，內(nèi)蒙最大的工業(yè)城市，國(guó)家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。土地總面積27691平方公里。轄9個(gè)旗、縣、區(qū)，其中：市區(qū)3個(gè)，分別是昆都侖區(qū)、青山區(qū)和東河區(qū)；礦區(qū)2個(gè)，白云鄂博礦區(qū)和石拐礦區(qū)；農(nóng)牧業(yè)

9、旗縣區(qū)4個(gè)，土默特右旗、達(dá)爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽(yáng)縣、九原區(qū)。該地居住著蒙、漢、回、滿、達(dá)翰爾、鄂倫春等31個(gè)民族，總?cè)丝?10.24萬(wàn)（2004年末），64.80萬(wàn)戶。其中以漢族人居多，占總?cè)丝诘?3.69%。包頭屬半干旱中溫帶大陸性季風(fēng)氣候。這里景色宜人，氣溫適度。綠地面積4668.92萬(wàn)平方米，人均綠地面積3.91萬(wàn)平方米，高于全國(guó)平均水平。包頭礦產(chǎn)資源豐富，其礦產(chǎn)具有種類多、儲(chǔ)量大、品位高、分布集中、易于開(kāi)采的特點(diǎn)。目前開(kāi)發(fā)利用的礦種主要有煤、鐵、黃金、稀土、瑩石、石灰?guī)r、耐火黏土等。白云鄂博鐵礦是稀土、鈮、鐵、鉀、氟、鈦、釷等共生礦，其中稀土儲(chǔ)量居世界第一，全球稀土消費(fèi)的90%由中國(guó)提

10、供，而中國(guó)的稀土主要來(lái)源于包頭。另外，包頭的鈮儲(chǔ)量居世界第二，僅次于巴西。包頭工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。從“一五 ”時(shí)期開(kāi)始，國(guó)家在包頭先后建設(shè)了包鋼、一機(jī)、二機(jī)、包鋁、北方重工等大型工業(yè)項(xiàng)目，使包頭逐步成為冶金、軍工基地和新發(fā)展起來(lái)的工業(yè)城市。近年來(lái)，通過(guò)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育引進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化進(jìn)程明顯加快。2005年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到342戶，資產(chǎn)總額1006.14億元，銷售收入突破800億元，是“九五”末的3.2倍。重點(diǎn)骨干企業(yè)對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用顯著，包鋼集團(tuán)、一機(jī)集團(tuán)、電業(yè)系統(tǒng)、包鋁集團(tuán)、北方重工集團(tuán)等八戶企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值均超過(guò)了10億元。從規(guī)劃局取得的資料顯示，包頭市未來(lái)規(guī)劃以山、

11、河、綠、田、園等自然要素為基礎(chǔ)，構(gòu)筑城市的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)掘城市的地域文化和工業(yè)、創(chuàng)業(yè)文化特色，構(gòu)筑“山河綠城、草原新城”。1.3 包頭宏觀經(jīng)濟(jì)情況1.3.1 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)近年來(lái)包頭市的現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大成就，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，綜合表現(xiàn)如下： 包頭市g(shù)dp及增長(zhǎng)比例圖 從上圖中可以看出，雖然05年包頭市g(shù)dp增長(zhǎng)速度有所下降，但始終保持高位運(yùn)行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。政府資料顯示，預(yù)計(jì)2006年全市g(shù)dp達(dá)到900億元以上，比上年同期增長(zhǎng)16%。表明包頭市宏觀經(jīng)濟(jì)近年來(lái)保持著較高的穩(wěn)定增長(zhǎng)速度。 包頭市2004年gdp構(gòu)成

12、： 包頭市2005年gdp構(gòu)成： 包頭市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還比較落后， 2004年，gdp中比重最大的是第二產(chǎn)業(yè)，占到了57.3%，其中工業(yè)占到45.45%（比2000減少8.5%），第三產(chǎn)業(yè)占到37.9%（比2000年增加6.3%），第一產(chǎn)業(yè)所占比例最小，僅為4.8%（比2000年減少3.6%）。從中可以看出，包頭市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以工業(yè)為主，以服務(wù)性行業(yè)為輔，農(nóng)業(yè)為補(bǔ)充。2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)比重為4：54：42，第三產(chǎn)業(yè)比重增加，還有待進(jìn)一步發(fā)展。隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)速度的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，包頭市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?人均gdp及其增長(zhǎng)速度 2005年全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到3310

13、6元，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，在西北部屬于高收入地區(qū)。但是包頭市深居內(nèi)陸，東南部地區(qū)流行的生活與消費(fèi)方式尚未對(duì)包頭人的生活造成沖擊。市民的消費(fèi)觀念相對(duì)保守，缺乏引導(dǎo)。 人均社會(huì)消費(fèi)品零售額 2004年包頭市人均社會(huì)消費(fèi)品年零售額7412元，比03年上漲25.5%。05年將維持此種增勢(shì)。消費(fèi)品市場(chǎng)供需兩旺。居民的消費(fèi)水平不斷提高。 在崗職工平均工資 從在崗職工的平均工資來(lái)看，近幾年包頭市在崗職工的生活水平有明顯的改善。這為包頭市居民生活質(zhì)量的提高提供了必要的保障。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 工資收入的增加，引起可支配收入增加，可以看到2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13218元，超過(guò)全國(guó)

14、平均水平2725元。其中青山區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了14308元，在內(nèi)蒙古自治區(qū)100多個(gè)旗縣區(qū)中居首位。隨著可支配收入的增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之改變，主要表現(xiàn)為居民用于食品的消費(fèi)性支出比例（恩格爾系數(shù)）顯著降低，這也表明包頭市市民用于住房方面的支出能力增強(qiáng)。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 近幾年包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出維持著較高速度的增長(zhǎng)，表明了包頭市居民消費(fèi)水平上漲較快。 城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄余額 2005年包頭市居民儲(chǔ)蓄存款余額繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，可以說(shuō)包頭市居民對(duì)住宅的消費(fèi)能力還有較大的發(fā)掘空間，未來(lái)消費(fèi)形勢(shì)較為令人樂(lè)觀。 城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積 2004年包頭市的城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積達(dá)到

15、25.8平方米，平均每戶住宅面積68.9平方米，高于西部地區(qū)戶均61.94平方米的平均水平。從這一方面看，改善生活品質(zhì)和生活環(huán)境已成為現(xiàn)階段包頭市居民進(jìn)行住宅消費(fèi)的主要目的?？傮w來(lái)說(shuō)，包頭市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，人民生活水平日益提高，潛在購(gòu)買力逐漸釋放，未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好。1.3.2 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)的資料表明，包頭市計(jì)劃未來(lái)幾年gdp全年增長(zhǎng)保持在30%以上。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要措施有：加快工業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進(jìn)對(duì)外開(kāi)放以擴(kuò)大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。包頭市政府對(duì)2005年全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r持樂(lè)觀的態(tài)度，據(jù)市政府工作報(bào)告預(yù)測(cè)：

16、2006年預(yù)計(jì)全市全年生產(chǎn)總值將達(dá)900億以上,同比增長(zhǎng)16%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然保持良好的勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)依然看好。1.4 包頭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1.4.1 固定資產(chǎn)投資情況 歷年固定資產(chǎn)投資額 作為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，固定資產(chǎn)投資在gdp中占有很大比重。從上圖中可以看出，近幾年包頭市固定資產(chǎn)投資總額快速增長(zhǎng)，2005年達(dá)到498.8億元，占gdp總額的六成以上。2001年到2003年增長(zhǎng)速度很快，03年之后由于投資基數(shù)已經(jīng)達(dá)到一定的水平，增長(zhǎng)速度趨于下降。 固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。2006年全市

17、繼續(xù)加大固定資產(chǎn)的投入，計(jì)劃全社會(huì)固定資產(chǎn)投資588.6億元，增長(zhǎng)率為18%。加大固定資產(chǎn)投資將是包頭市較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的實(shí)施政策。 歷年住宅建設(shè)新開(kāi)工面積 2004年新開(kāi)工面積顯著增加，與03年開(kāi)發(fā)商大量購(gòu)置土地有關(guān)。04年土地購(gòu)置面積較03年僅略有下降，因此，預(yù)計(jì)05年的新開(kāi)工面積將基本與04年持平。這部分新開(kāi)工的面積投入銷售，將大大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。1.4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況包頭市地廣人稀，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚。在人口密度稍大的東城區(qū)，很多建筑都是幾十年前蘇聯(lián)設(shè)計(jì)者幫助建造的，即使是住宅，也是96年地震以后才開(kāi)始形成規(guī)模的出現(xiàn)新興小區(qū)。青山區(qū)和昆區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也是近幾年才

18、有較快發(fā)展。從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資對(duì)比圖 2005年房地產(chǎn)投資總額首次突破的30億元關(guān)口，達(dá)到30.99億元，比04年增長(zhǎng)4.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是固定資產(chǎn)的重要組成部分。它不僅作用于生產(chǎn)領(lǐng)域而且作用于消費(fèi)領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資的增加會(huì)直接增加市場(chǎng)上房產(chǎn)的供應(yīng)量，使?jié)撛诘木幼⌒枨蟮靡葬尫?，促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)，從而間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2000年以來(lái)，包頭市房地產(chǎn)投資大量增加，2000年房地產(chǎn)投資僅為7.81億元。截至2005年，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)到30.99億元（占全年gdp的4%），比上年上升4.0%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展到206家。 2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）投資

19、完成額（按用途分）投資用途 住宅 辦公樓 商業(yè)用房 其他 合計(jì) 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 合計(jì) 投資額（萬(wàn)元） 167320 34232 201552 7435 84285 4611 297883所占比例（%） 56.17 11.49 67.66 2.50 28.29 1.55 100從上表可以看出2004年不同用途的房地產(chǎn)投資情況。住宅投資約占到全部投資額的7成，其中商品住宅投資比經(jīng)濟(jì)適用房投資高44.68%，而辦公樓、商業(yè)用房及其他用途投資占到總投資的30%以上?？梢?jiàn)包頭市房地產(chǎn)投資以住宅（包括商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房）投資為主，商品住宅投資比重大。 1.4.3 土地開(kāi)發(fā)面積 歷年土地購(gòu)置面積 2

20、003年、2004年連續(xù)兩年，包頭市土地購(gòu)置面積都在90萬(wàn)平米以上，04年的購(gòu)置面積略有下降。開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求比較強(qiáng)烈。 歷年房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積 02年、03年、04年連續(xù)三年包頭市的房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積小幅穩(wěn)定增長(zhǎng)。 2005年包頭市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)強(qiáng)勁。房管局的資料表明，2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)到377.12萬(wàn)平方米，與04年開(kāi)發(fā)建設(shè)量303.4萬(wàn)平方米相比，增加了73.72萬(wàn)平米，增幅為24.3%。2006年承接05年的良好態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。1至3月份全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)到33.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)174.7%，其中住宅建設(shè)規(guī)模約為23.31萬(wàn)平方米，同比增

21、長(zhǎng)114.5%。房屋新開(kāi)工面積為21.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77.4%，其中，住宅新開(kāi)工面積為20.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)93.1%。房屋竣工面積3.22萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積0.23萬(wàn)平方米。1.4.4 房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)情況 2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（單位：萬(wàn)平方米）按用途分類 住宅 其他類型 合計(jì)建設(shè)規(guī)模 278.51 98.61 377.12新開(kāi)工面積 141.1 38.56 179.66竣工面積 151.33 52.82 204.15從以上表中可以看出：2005年包頭市房屋建設(shè)規(guī)模達(dá)到了377.12萬(wàn)平米，其中住宅占73.9%；在全部施工面積中，新開(kāi)工面積為179.66萬(wàn)平米。住宅占

22、78.5%；全年竣工面積達(dá)到了151.33萬(wàn)平米，住宅占74.1%。住宅在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占有重要位置，也是未來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)。據(jù)包頭市房管局局長(zhǎng)李丹夫介紹，2006年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約76個(gè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)370萬(wàn)平方米左右，總投資額將超過(guò)32億元，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)條件。 2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中住宅類型比例 從以上2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中住宅類型比例圖可看出包頭市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。普通商品房占到住房總供應(yīng)量的78%，普通商品房加上經(jīng)濟(jì)適用房的總供應(yīng)量占住宅總體的95%。高檔商品房供應(yīng)量有限，僅占到5%。1.4.5 銷售情況 歷年商品住宅銷售面積 2003年，包頭市商品住

23、宅年銷售面積接近100萬(wàn)平方米，04年達(dá)到125.22萬(wàn)平米，上漲26.42%，市場(chǎng)供需兩旺。 新建商品房屋銷售面積 從上表可以看出2005年包頭市房地產(chǎn)宏觀需求市場(chǎng)情況：2001年到2005年，新建商品房銷售面積變化不大，在105萬(wàn)平方米左右上下波動(dòng)。05年新建商品房銷售面積為106.36萬(wàn)平方米，成交12217套，成交金額為14.93億元，分別比2004年增加了3.75%、8.51%和22.47%，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。房?jī)r(jià)的上漲很快就被市場(chǎng)消化，對(duì)需求的抑制作用非常有限。 存量房銷售面積 包頭市存量房交易在2004年有大幅增加，增幅達(dá)到68.8%，2005年成交面積少量增加，為95.68萬(wàn)平

24、方米，成交11462套。對(duì)新建商品房銷售基本不形成沖擊。2005年商品住宅空置面積約為37.2萬(wàn)平方米，比2004年減少17.5萬(wàn)平方米，商品住宅空置率明顯下降（由04年的10.17%下降為6%）。目前，包頭市商品住宅空置絕大多數(shù)集中在1-3年期的合理存量空間，03年04年青山區(qū)的空置率較高，主要是由于供應(yīng)量較大的大連新型住宅小區(qū)沒(méi)有預(yù)售造成的。隨著該小區(qū)樓盤竣工和現(xiàn)房銷售，青山區(qū)的住宅空置率明顯下降。由此可見(jiàn)：² 包頭市2005年商品房銷售面積（實(shí)際銷售面積加預(yù)售面積）為106.36萬(wàn)平方米。銷售量比較穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。 ² 存量房銷售面積小幅增長(zhǎng)，平均價(jià)格略有上漲

25、，對(duì)新建商品房銷售不構(gòu)成沖擊。² 市場(chǎng)供需基本平衡，2005年包頭市空置面積占銷售面積的35%，今后兩年的空置比例會(huì)進(jìn)一步下降。 1.4.6 商品住宅價(jià)格情況 2005年新建商品房?jī)r(jià)格 包頭市新建商品房?jī)r(jià)格呈逐年上升的趨勢(shì)，但是目前的總體水平還較低，每平方米的平均售價(jià)僅為1420元，比04年上漲5.2%，值得注意的是這個(gè)數(shù)字是全市的平均水平，部分房?jī)r(jià)上漲比較緩慢的地區(qū)會(huì)使全市平均的新建商品房售價(jià)增長(zhǎng)額降低。據(jù)包頭市房管局局長(zhǎng)李丹夫介紹，受土地供應(yīng)趨緊、建筑材料價(jià)格攀升、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用提高等影響，全市房?jī)r(jià)有所上漲。市四區(qū)，尤其是青山區(qū)、昆區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度要高于全市的平均水平，均價(jià)1645

26、元/平方米。盡管如此，與呼和浩特市（住宅均價(jià)2475元平方米）、鄂爾多斯市（住宅均價(jià)1625元平方米）等周邊城市的房?jī)r(jià)相比，包頭市房?jī)r(jià)基數(shù)較低，漲幅合理，基本不存在泡沫，有一定繼續(xù)上漲的空間。1.5 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施1.5.1 城市基建投入“十五”期間，包頭市堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、分級(jí)建設(shè)，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，多渠道籌措資金，不斷完善城市功能，進(jìn)一步提升了城市形象和品位。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資累計(jì)完成350億元，實(shí)施了城市景觀綠化、亮化、美化和道路、城市出入口、地下管網(wǎng)改造等建設(shè)工程。道路完好率由“九五”末的不足40%提高到90%以上，路燈裝置率由55%提高到76%，建成區(qū)綠化覆蓋率由30.2%提高到3

27、5%，人均公共綠地面積由7.1平方米提高到10.6平方米。建成了北繞城高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路等一批重點(diǎn)項(xiàng)目，全市鄉(xiāng)際油路（水泥路）通達(dá)率達(dá)到84%。經(jīng)過(guò)大力投入，包頭市市容市貌有了明顯改觀，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平得到提高，給城市房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)了新的機(jī)遇和開(kāi)發(fā)條件。1.5.2 市政配套情況² 城市環(huán)境包頭市市區(qū)有五個(gè)：東河區(qū)、九原區(qū)、昆都侖區(qū)、青山區(qū)、稀土高新區(qū)。其中昆區(qū)與青山區(qū)相鄰，兩者的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較類似，屬于“新區(qū)”。東河區(qū)是包頭的老城區(qū)，與其余兩區(qū)遙遙相望，中間隔著包頭的肺成吉思汗草原。由于是老城區(qū)，東河的很多建筑設(shè)施比較陳舊，環(huán)境不好，人口密度比起另外兩個(gè)城區(qū)稍大一些；居民

28、的收入水平偏低。而青、昆兩區(qū)，建設(shè)時(shí)間相對(duì)較晚，環(huán)境較好，包鋼、一機(jī)、二機(jī)等效益較好的工業(yè)企業(yè)也集中在這兩個(gè)區(qū)。居民的收入水平相對(duì)較高。這里也是新建住宅區(qū)比較集中的地區(qū)，自然環(huán)境好，是包頭人心中的“富人區(qū)”。這幾年包頭市政府開(kāi)始著手實(shí)施了飲水健康、空氣清潔、環(huán)境安全、生態(tài)恢復(fù)四大工程。在全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，有效控制環(huán)境污染，萬(wàn)元生產(chǎn)總值工業(yè)廢水排放量由27.3噸降低到6.4噸，大氣氟化物排放量由4148噸降低到1763噸，煙塵控制區(qū)面積由70.5平方公里增加到148.8平方公里。2005年全市空氣質(zhì)量二級(jí)以上良好天數(shù)達(dá)到256天，比開(kāi)始實(shí)施空氣質(zhì)量日?qǐng)?bào)的2003年增加了146天。先后榮

29、獲迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)、聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)、中華環(huán)境獎(jiǎng)和國(guó)家園林城市稱號(hào)。城市環(huán)境的優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。² 市政交通包頭市區(qū)市政配套比較完善，道路寬闊，公交車交通條件良好。能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。由于包頭市三個(gè)主要市區(qū)的地理位置差異，道路情況也比較特殊。青山區(qū)整體傾斜，該地區(qū)的道路基本是向西北或西南傾斜。如文華路和呼得木林大街。昆都侖區(qū)的道路比較規(guī)整，團(tuán)結(jié)大街、鋼鐵大街、友誼大街平行從該區(qū)穿過(guò)。建設(shè)路穿過(guò)九原區(qū)將東河與青、昆二區(qū)連接在一起。與建設(shè)路相通的巴彥塔拉大街斜穿東河區(qū)，是該地區(qū)的主要街道之一。2004年，包頭市對(duì)連接市四區(qū)的建設(shè)路、鋼鐵大街、友誼大街、團(tuán)結(jié)

30、大街、西腦包大街、環(huán)城路、文化路、呼德木林大街等39條主要干道進(jìn)行了修建、翻新、拓寬，2005年，包頭市新建、改造道路工程125項(xiàng)，總面積400萬(wàn)平方米，其中新建改造道路面積232萬(wàn)平方米，便道鋪裝168萬(wàn)平方米。市規(guī)劃局的資料顯示，包頭市未來(lái)將全面建設(shè)“七縱十橫”城市道路主骨架網(wǎng)絡(luò)；其中城市快速道路網(wǎng)絡(luò)布局為“四橫四縱”的方格網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。四橫：國(guó)道g110城區(qū)段、校園南路哈屯高勒路巴彥塔拉路、南部規(guī)劃路（通往薩拉齊輔城）、機(jī)場(chǎng)快速路；四縱：哈德門溝規(guī)劃路、宋昭公路（城區(qū)段）、國(guó)道g120(城區(qū)段)、電廠西路。這八條路主要溝通中心城與輔城及各組團(tuán)之間的聯(lián)系。這些道路的建成可以大大改善城市交通條件

31、。² 配套設(shè)施據(jù)了解，包頭市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級(jí)和地方政府機(jī)關(guān)等單位，建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購(gòu)物、教育、娛樂(lè)、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。雖然本項(xiàng)目周邊沒(méi)有大型的娛樂(lè)場(chǎng)所和超市，但是便捷的交通可以很好的彌補(bǔ)這一缺陷（驅(qū)車從本項(xiàng)目到繁華的鋼鐵大街僅需5分鐘）?？傊^市市區(qū)城市環(huán)境良好，市政配套基本能滿足需要。由于城市分區(qū)明顯，各區(qū)域邊緣離市中心繁華區(qū)域不過(guò)幾公里，可以借用到市中心的一些公用配套，因此不存在明顯的區(qū)域性。1.5.3 未來(lái)城市發(fā)展政府將進(jìn)一步加大基建投入。近日，自治區(qū)發(fā)改委

32、下達(dá)了2006年預(yù)算內(nèi)基本建設(shè)投資計(jì)劃，安排給包頭市預(yù)算內(nèi)基建投資計(jì)劃資金1575萬(wàn)元。主干道的翻新、拓寬，公路網(wǎng)的建設(shè)等會(huì)使包頭市區(qū)的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面的完善，包頭市的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)境也將更廣闊。市政設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)包括：綠化率達(dá)到25%以上，道路綠地率達(dá)到100%，1.6 產(chǎn)業(yè)政策分析1.6.1 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到中央和各界人士的熱切關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)本身受政策影響較大。2005年以來(lái)，針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的

33、問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了一系列措施進(jìn)行宏觀調(diào)控。05年影響最大的兩個(gè)措施分別是國(guó)務(wù)院3月份下發(fā)的關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（國(guó)八條）和國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)。國(guó)八條的主要內(nèi)容包括：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查2003年到2005年初，房地產(chǎn)投資規(guī)模膨脹。03年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度是30.3%， 04年增速為28.1%，05年2月份的增速為27%。與

34、之相伴隨的是房?jī)r(jià)暴漲。在這種背景下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，出臺(tái) “國(guó)八條”。從房?jī)r(jià)、消費(fèi)預(yù)期、拆遷等多方面切入，集中精力給房?jī)r(jià)降溫。各主管部門也積極配合。與“國(guó)八條”相呼應(yīng)，4月底，建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)。具體內(nèi)容有：強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度七部委的意見(jiàn)是“國(guó)八條”的細(xì)化。

35、“增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量”，“嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)”等具體措施，有利于緩解供需矛盾?！皩?duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”等措施，有力地打擊炒房行為，有利于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序?！皣?guó)八條”、七部委意見(jiàn)的出臺(tái)與執(zhí)行，使得04年底到05年初暴漲的房?jī)r(jià)受到控制，漲幅出現(xiàn)穩(wěn)定、回落的態(tài)勢(shì)。盡管如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著供需矛盾尖銳、秩序混亂等問(wèn)題。06年的政策承接05年調(diào)整、監(jiān)管、引導(dǎo)并舉的主方向。2006年4月底，中國(guó)人民銀行宣布將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；5月初，建設(shè)部上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0

36、.18個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，國(guó)土資源部下發(fā)出臺(tái)政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地行為將施以重拳。5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，審議并原則通過(guò)中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例（修訂草案），會(huì)議提出“進(jìn)一步采取有針對(duì)性地措施”（國(guó)六條），調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。這六條措施分別是：一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需

37、求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。“國(guó)六條”新政出臺(tái)，標(biāo)志著房地產(chǎn)二次宏觀調(diào)控全面展開(kāi)?！皣?guó)六條”的主旨在于抑制少數(shù)大城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，緩解住房

38、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出矛盾，整頓比較混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。這一舉措有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（“國(guó)六條”細(xì)則）。“國(guó)六條”細(xì)則是“國(guó)六條”貫徹執(zhí)行的量化行為準(zhǔn)則。前后兩年的政策對(duì)比，可以看到，在投資增速回到合理水平以后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)，轉(zhuǎn)向不合理的住房結(jié)構(gòu)。中國(guó)國(guó)土遼闊，東中西部市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，且各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同特點(diǎn)，“國(guó)六條”與“國(guó)六條”細(xì)則在各地方上的執(zhí)行，還有待地方政策的出臺(tái)。包頭市房管局的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，細(xì)則中有些條款如“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建

39、筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！泵黠@不適用于包頭市的市場(chǎng)現(xiàn)狀，具體如何執(zhí)行還有待進(jìn)一步商榷。細(xì)則的其他條款如“為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。”對(duì)包頭房地產(chǎn)需求的抑制作用很小。這主要與包頭市地廣人稀，購(gòu)房者多為二次置業(yè)，手中有一定積蓄的現(xiàn)狀相關(guān)?？傊?，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟發(fā)展，各項(xiàng)有利于住宅產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的政策將會(huì)逐步出臺(tái)，住宅市場(chǎng)的政策環(huán)境也會(huì)逐步走向完善，住宅市場(chǎng)將會(huì)越來(lái)越

40、規(guī)范，這對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)的運(yùn)行將會(huì)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。1.6.2 包頭市包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策正在逐漸完善，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用已經(jīng)凸顯出來(lái)。目前包頭市存量房市場(chǎng)交易的活躍，這將促進(jìn)對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的需求，有利于包頭市住宅市場(chǎng)的發(fā)展。包頭市政府2005年7月份下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)構(gòu)筑住房保障體系的報(bào)告，提出強(qiáng)化宏觀調(diào)控力度，建立住房保障制度，實(shí)現(xiàn)拆遷規(guī)模計(jì)劃管理等意見(jiàn)。11月份下發(fā)了轉(zhuǎn)發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳關(guān)于加強(qiáng)內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理的通知，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的監(jiān)管。12月份下發(fā)了貫徹關(guān)于把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理體制的意見(jiàn)的實(shí)施方案，

41、加快推進(jìn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化。包頭市政府下發(fā)的一系列文件也表明，政府著力維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，力促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?？傊^市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來(lái)，政府對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)有相對(duì)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，但是市場(chǎng)還需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的快速發(fā)展才能到達(dá)比較成熟的階段。1.7 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)展望1.7.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)目前包頭市正處于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，gdp中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從近三年看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)幅度也很大，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍會(huì)保持較高的增長(zhǎng)速度。2006年市政府計(jì)劃gdp達(dá)到900億元以上，比05年增長(zhǎng)16%。按照市政府保持18%左

42、右的增長(zhǎng)目標(biāo)，2007年包頭市的gdp將超過(guò)1062億元，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力也將逐步提高。1.7.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2005年是包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)控年+整頓年”，2006年進(jìn)入了“穩(wěn)定+銷售”的時(shí)期。加之國(guó)家政策的連續(xù)出臺(tái)，當(dāng)?shù)卣鞑块T將加大對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將進(jìn)一步凈化。2000年版的包頭總體規(guī)劃已經(jīng)提前完成，新的規(guī)劃正在編制中。從市規(guī)劃局獲得的資料顯示，近期建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域：東河區(qū)更新舊城，有機(jī)疏散，居住地區(qū)主要是向西北方向擴(kuò)散，規(guī)劃新增用地2.2平方公里，規(guī)劃改造用地2平方公里；九源區(qū)向南新增用地3.6平方公里，北側(cè)新增規(guī)劃用地2.7平方公里；青、昆組團(tuán)向西、南發(fā)展，新增用

43、地24.5平方公里，北梁地區(qū)和青山區(qū)東部以改造為主。從房地產(chǎn)布局來(lái)看，青山青東路兩側(cè)改造，九源組團(tuán)的開(kāi)發(fā)，昆區(qū)明日星城二期建設(shè)等項(xiàng)目的實(shí)施，使得2006年包頭市的房地產(chǎn)項(xiàng)目空間布局更趨于均質(zhì)化。但是交通便利、配套設(shè)施完善、綠化率高、居住環(huán)境良好的區(qū)域仍是大部分購(gòu)房者的首選。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是到2007年，房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額預(yù)計(jì)達(dá)40億元，占gdp的3.7%左右。人均住房建筑面積達(dá)到29平方米，住宅成套率達(dá)到90%以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可直接創(chuàng)造稅收將超過(guò)6億元。到2010年，房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額預(yù)計(jì)超過(guò)55億元，占gdp比重達(dá)到4%左右，人均住房建筑面積

44、達(dá)到35平方米，住宅成套率達(dá)到95%以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動(dòng)gdp 增3.8個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)可直接創(chuàng)造稅收將超過(guò)8億元。包頭市房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。2006年包頭市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)與2005年基本結(jié)構(gòu)類似，不會(huì)發(fā)生大的改變。中高檔商品房建設(shè)在品質(zhì)和數(shù)量上將有所提高，普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房基本保持相當(dāng)規(guī)模。受購(gòu)買住房5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，銷售時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅的影響，存量房交易的升溫趨勢(shì)趨緩。需求相對(duì)于有限的供給過(guò)于旺盛，必然引起房?jī)r(jià)上漲。隨著人們收入的增長(zhǎng)和生活水平的提高，住房需求不斷提高，加之小高層、高層樓盤的推出，必然會(huì)引起價(jià)格上漲。但是，由于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有相當(dāng)差距，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的承受能力也

45、有很大差別。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，會(huì)打擊購(gòu)房者的積極性，引起市場(chǎng)畸形發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展不利。國(guó)家近期出臺(tái)的政策措施，也旨在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，維護(hù)正常市場(chǎng)秩序。受多方面因素的影響，未來(lái)幾年內(nèi)包頭房?jī)r(jià)將保持上升趨勢(shì)，但上漲的幅度不會(huì)太大。根據(jù)房管局相關(guān)部門的估計(jì)，06年包頭房?jī)r(jià)的漲幅將控制在10%以內(nèi)。 總之，包頭市未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也有很大發(fā)展空間。購(gòu)房者需求檔次的提升、先進(jìn)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷觀念的引入，也會(huì)使包頭市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平逐步提高。2 區(qū)域市場(chǎng)研究2.1 區(qū)域調(diào)研的目的和方法通過(guò)對(duì)包頭市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解包頭市房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)，掌握目前市場(chǎng)上各項(xiàng)目具體情況

46、、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項(xiàng)目以及其銷售情況。在掌握了的市場(chǎng)基本情況之后，針對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素如何對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“包頭市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成原因”和分析“包頭市住宅市場(chǎng)今后的發(fā)展方向”，進(jìn)而挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)。通過(guò)對(duì)包頭市房地產(chǎn)的了解，確定出包頭市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的各項(xiàng)影響因素，運(yùn)用層次分析法（ahp）確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。然后運(yùn)用德?tīng)柗品ǜ鶕?jù)這幾個(gè)影響因素對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)值，根據(jù)各項(xiàng)目?jī)r(jià)格求出各項(xiàng)目的性價(jià)比。以對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)

47、目進(jìn)行更為準(zhǔn)確的了解和判斷。2.2 樣本選擇參照包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，敝司對(duì)形成一定規(guī)模的在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面的調(diào)研，剔除一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終選取9個(gè)項(xiàng)目作為分析的樣本，同時(shí)對(duì)樣本中的2個(gè)具體的項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析。項(xiàng)目詳細(xì)情況見(jiàn)下表。 項(xiàng)目概況物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置麗日花園 包頭市申銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 民族東路和莫尼路交匯處歐風(fēng)麗景 包頭市銀基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 民族東路和莫尼路交匯處錦林花園 包頭市錦盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 青山區(qū)文化路西端（青山賓館東側(cè)）歐鹿生活城 包頭市蘇蒙置業(yè)有限公司 青山區(qū)文化路與青山東路交匯處新星壹品 大連新星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司

48、團(tuán)結(jié)大街與阿爾丁北大街交界處新福地 包頭市薩拉齊福達(dá)建筑工程有限公司 青山區(qū)包頭市黨校斜對(duì)面景苑花園 包頭市激樊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 友誼大街南、富強(qiáng)路西專家公寓樓 包頭久豐置業(yè)有限公司 包頭市稀土高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū)2.3 市場(chǎng)界定包頭市房地產(chǎn)目前還處于初期階段，市場(chǎng)還不太成熟，但近兩年來(lái)發(fā)展迅速，2004年的房地產(chǎn)總投資高達(dá)29.79億元，2005年房地產(chǎn)投資額首次突破30億元，達(dá)30.99億元，其中住宅建設(shè)完成的投資為20.19億元，占2005年房地產(chǎn)總投資的65.15%。受地理區(qū)位及城市變遷等因素影響，包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征，雖然目前市場(chǎng)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目數(shù)目也不是很多，但彼此間

49、差異較大。為使所選項(xiàng)目更具可比性，敝司將區(qū)域市場(chǎng)界定為青山區(qū)及附近區(qū)域。2.4 供應(yīng)市場(chǎng)對(duì)比研究2.4.1 項(xiàng)目分布及特點(diǎn)按照包頭市的行政區(qū)劃，包頭市重點(diǎn)劃分為昆都侖區(qū)和青山區(qū)和東河區(qū)，東河區(qū)在包頭市的東部，是包頭市的老城區(qū)，也是人口比較密集的地區(qū)。青山區(qū)是包頭市的新區(qū)，相對(duì)東河區(qū)和昆都侖區(qū)人口較少，但是人們的平均生活水平較高。本次市場(chǎng)調(diào)研選取的9個(gè)樣本的詳細(xì)供應(yīng)情況見(jiàn)下表： 供應(yīng)狀況 單位：萬(wàn)平米物業(yè)名稱 總規(guī)劃用地面積 建筑面積麗日花園 13.3 6歐風(fēng)麗景 16錦林花園 18.7 23歐鹿生活城 11.91 14.61景苑 11.87 24.1 新星壹品 13 20新福地 2.2 8.0

50、5專家公寓樓 ¬ 約1.5總 計(jì) 113.26注：本期建筑面積之中扣除了定向開(kāi)發(fā)的面積根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年青山區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目25個(gè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模70萬(wàn)平方米。從上表可以看出，加上歷史存量，青山區(qū)主要住宅項(xiàng)目供應(yīng)面積約在50萬(wàn)平方米左右。昆都侖區(qū)因受舊城改造中拆遷等因素的影響，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的進(jìn)程，導(dǎo)致目前推出的銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于總規(guī)劃面積；而青山區(qū)則受這方面的影響較小，發(fā)展順利。所以目前青山區(qū)的供應(yīng)量較大，而昆都侖區(qū)未來(lái)的供給量比較大，尤其是新星壹品20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量還沒(méi)有投放市場(chǎng)。此外，敝司發(fā)現(xiàn)隨著包頭市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，這兩年供應(yīng)呈上升趨勢(shì)，開(kāi)復(fù)工面積也逐漸

51、增加。根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)，2005年住宅建設(shè)規(guī)模278.51萬(wàn)平方米，住宅新建商品房銷售面積79.088萬(wàn)平方米，可銷售套數(shù)6733套；估計(jì)未來(lái)幾年包頭市房地產(chǎn)仍將持續(xù)快速發(fā)展。其中，普通商品房在包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演重要的角色，在市場(chǎng)供應(yīng)量中占很大比例；而經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)供應(yīng)量中所占比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高檔商品房，對(duì)包頭市的住宅市場(chǎng)具有一定的影響。詳見(jiàn)下表： 2005年不同性質(zhì)住房建設(shè)規(guī)模所占比例 經(jīng)濟(jì)適用房情況 單位：萬(wàn)平方米 上表可以看出經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)中仍然占有很大比重，并且因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的價(jià)位較低，在空置面積中所占的比例較少，類似經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目產(chǎn)品供不應(yīng)求，因此會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成一定沖擊。

52、因此未來(lái)市場(chǎng)上商品房的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，同時(shí)也意味著有更大的市場(chǎng)空間。2.5 供應(yīng)量2005年整個(gè)包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅建設(shè)規(guī)模為278.51萬(wàn)平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售面積79.09萬(wàn)平方米，已經(jīng)有103.36萬(wàn)平方米售出，即使將04年的歷史存量忽略不計(jì)，也就是說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)上至少還有175.15萬(wàn)平方米待售。 已售和未售面積 從上圖看，顯然未售面積要遠(yuǎn)大于已售面積，體量較大，仍停留在市場(chǎng)上等待吸收，因此未來(lái)的包頭市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。2.6 項(xiàng)目綜合品質(zhì)項(xiàng)目的品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問(wèn)題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境）、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計(jì)的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施狀況以及小區(qū)的物業(yè)管

53、理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能更科學(xué)、客觀的反應(yīng)包頭市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，并將其量化。敝司應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過(guò)分析論證確定位置交通、整體規(guī)劃、小區(qū)配套、戶型、管理水平五個(gè)要素為影響項(xiàng)目的重要因素，用層次分析法（ahp）確定其權(quán)重，運(yùn)用德?tīng)柗品▽?duì)各項(xiàng)目5項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分，最終得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下： 各要素權(quán)重所占比例 項(xiàng)目綜合品質(zhì)（要素滿分為5分，綜合品質(zhì)滿分為100分）物業(yè)名稱 位置交通 整體規(guī)劃 戶型 小區(qū)配套 管理水平 綜合品質(zhì)

54、麗日花園 2.52 2.6 2.4 1.8 2.5 47.28歐風(fēng)麗景 2.52 1.98 2.2 1.8 2.1 42.4錦林花園 2.53 2.45 2.3 2.1 2.3 46.72歐鹿生活城 2.49 2.41 2.28 2.2 2.0 45.52景苑 2.47 2.29 1.8 2.1 1.9 42.24新星壹品 2.54 2.5 2.25 2.3 2.2 47.16新福地 2.1 1.9 1.83 1.81 1.98 38.48專家公寓樓 2.45 2.4 1.85 2.1 2.2 44 項(xiàng)目性價(jià)比物業(yè)名稱 均價(jià)（元/平方米） 銷售率 綜合品質(zhì) 性價(jià)比麗日花園 4100 90% 4

55、7.28 11.53歐風(fēng)麗景 未售 42.4 錦林花園 售完 46.72 歐鹿生活城 2800 30% 45.52 16.26景苑 3000 80% 42.24 14.08新星壹品 3400（預(yù)計(jì)） 未售 47.16 13.87新福地 3000 30% 38.48 12.83專家公寓樓 3200 70% 44 13.75可見(jiàn)，所有項(xiàng)目中，性價(jià)比最高的項(xiàng)目為歐鹿生活城，性價(jià)比最低的項(xiàng)目為麗日花園。（性價(jià)比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)的值除以銷售價(jià)格乘以1000）結(jié)合上表可以看出，綜合品質(zhì)較高的4個(gè)項(xiàng)目分別是：麗日花園、錦林花園、新星壹品、歐鹿生活城。性價(jià)比較高的3個(gè)項(xiàng)目為：歐鹿生活城、景苑、新星壹品。2

56、.7 產(chǎn)品分析容積率和綠化率是評(píng)價(jià)小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)?，F(xiàn)在包頭市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見(jiàn)下表： 容積率（萬(wàn)平方米）物業(yè)名稱 占地面積（萬(wàn)平方米） 建筑面積（萬(wàn)平方米） 容積率麗日花園 13.3 6 0.45歐風(fēng)麗景 16 錦林花園 18.7 23 1.23歐鹿生活城 11.91 14.61 1.23景苑 11.87 24.1 2.03新星壹品 13 20 1.54新福地 2.2 8.05 3.66 容積率分布容積率范圍 建筑面積（萬(wàn)平方米） 比例 平均容積率容積率1 6 8% 0.451容積率2 34.61 44% 1.38容積率2 38.15 48% 2.32 綠化率水平物業(yè)名稱 建筑面積（萬(wàn)平方米） 綠化率麗日花園 6 60%歐風(fēng)麗景 16 39%錦林花園 23 46%歐鹿生活城 14.61 景苑 24.1 39%新星壹品 20 新福地 8.05 37%從上面的圖表中可以看出，容積率小于1的項(xiàng)目只有一個(gè)麗日花園，容積率在1和2之間的項(xiàng)目與容積率大于2的項(xiàng)目比例相當(dāng)，分別占到了44%與4