10月全國房地產(chǎn)評估自考試題及答案解析

1、全國 2019 年 10 月高等教育自學考試房地產(chǎn)評估試題課程代碼： 00122一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi)。每小題1 分，共20 分)1.替代原理是房地產(chǎn)估價中()A. 比較法的理論基礎(chǔ)B. 重置成本法的理論基礎(chǔ)C.收益法的理論基礎(chǔ)D. 剩余法的理論基礎(chǔ)2.特爾菲法最重要的程序是()A. 專家選擇B. 專家征詢C.征詢表設(shè)計D. 信息反饋3.一般對外交通設(shè)施服務(wù)半徑為 ()A.0 10 公里B.0 20 公里C.0 25 公里D.0 30 公里4.運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，為了更好地進行評估，同行之間()A. 不要互相通報

2、自己所掌握的交易實例和估價案例資料B. 可從提供少量交易實例和估價案例作為參考C.都應(yīng)按照有關(guān)部門確定的價格統(tǒng)一評估D.相互提供交易實例和估價案例資料5.我國規(guī)定房地產(chǎn)交易實例的交易日期在()A.3 年以上的不宜采用B.2年以上、 3 年以下的仍可采用C.2 年以上的不宜采用D.4年以上的不宜采用6.對交易實例進行區(qū)域因素修正是因為()A. 交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似B. 交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲D.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降7.在土地開發(fā)費用計算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費()

3、A. 由評估師通過預(yù)先評估確定其數(shù)額B. 由行政部門統(tǒng)一制定的標準計算C.按實際情況計算D.包含在土地取得費中18.房屋的成本租金構(gòu)成因素是()A. 折舊費、維修費、管理費、稅金B(yǎng). 折舊費、維修費、利息C.折舊費、維修費、利息、稅金D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金9.剩余法的基本思路依據(jù)的是()A. 投入產(chǎn)出原理B. 開發(fā)性原理C.信息量原理D.平衡性原理10.用剩余法正確分析房地產(chǎn)市場行情，預(yù)測售價和開發(fā)成本時，應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場中有關(guān)()A. 數(shù)據(jù)信息B. 資源狀況C.原料狀況D.材料狀況11.投資者獲取土地時， 用剩余法計算出他自己能承擔的最高價格后，實際購買價格應(yīng) ()A. 低于

4、此價B. 高于此價C.等于此價D.遠遠高于此價12.路線價估價法適宜于同時對()A. 大量土地估價B. 小部分土地估價C.小面積土地估價D.小塊土地估價13.路線價區(qū)段一般是 ()A. 條狀地段B. 帶狀地段C.梯狀地段D.扇形地段14.深度百分率又稱 ()A. 深度指數(shù)B. 深度常數(shù)C.形狀指數(shù)D.單位指數(shù)15.影響路線價的因素中，對路線價地價影響較大的是()A. 寬度B. 長度C.深度D.高度16.土地交易資料不包括()A. 城市土地使用權(quán)出讓價格資料B. 城市土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價格資料C.征地費資料D.安置補助費資料17.樣點宗地地價修正為標準宗地地價可用()A. 成本逼近法B. 比較法2C

5、.收益法D.剩余法18.在基準地價修正系數(shù)法估價程序中，下列哪種系數(shù)不用確定?()A. 待估宗地修正系數(shù)B. 待估宗地使用年期修正系數(shù)C.期日修正系數(shù)D. 容積修正系數(shù)19.商業(yè)用地宗地地價修正表含有()A. 宗地條件修正B. 交通條件C.進深修正D.地價分配率修正20.宗地價格評估報告的組成不包括()A. 送文函B.宗地估價技術(shù)報告C.附件和補充說明D.基準地價分析二、多項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出二至五個正確的答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi)，多選、少選、錯選均不得分。每小題1 分，共18 分)21.按權(quán)屬關(guān)系可將房地產(chǎn)價格分為()A. 單位價格B.轉(zhuǎn)讓價格C.所有

6、權(quán)價格D.使用權(quán)價格E.抵押價格22.人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量及()A. 人口密度B.人口規(guī)模C.人口素質(zhì)D.人口總量E.人口結(jié)構(gòu)23.房地產(chǎn)評估的基本方法包括 ()A. 市場比較法B.地價指數(shù)法C.趨勢法D.收益法E.路線價法24.土地定級單元劃分的方法有 ()A. 手工法B. 機助法C.層次分析法D.繪圖法E.特爾菲法25.市場比較法的基本計算公式是P= P ×A ×B×C×D×E，其中 ()A.P 代表待估房地產(chǎn)評估價格B.A 代表交易日期修正系數(shù)C.B 代表交易情況修正系數(shù)D.C 代表個別因素修正系數(shù)E.D 代表區(qū)域因素

7、修正系數(shù)26.一般來說，建筑物的容積率越高()A. 房屋的單位售價也越高B. 土地效益就越高3C.地價也相應(yīng)提高D. 建筑的單價就越高E.建筑物就越容易銷售27.對于城市建成區(qū)內(nèi)的房屋基地，當難以把握其開發(fā)成本時，求取土地重新建造成本一般宜采用()A. 基準地價修正法B. 成本法C.市場比較法D. 收益法E.路線價法28.下列因素中，會導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是()A. 使用磨損B. 設(shè)計變化C.風吹日曬D. 現(xiàn)行政策重大改變E.工藝改進29.用剩余法估價時，應(yīng)正確分析房地產(chǎn)市場行情，正確預(yù)測()A. 設(shè)計費B. 利息C.售價D. 開發(fā)成本E.地價30.開發(fā)建設(shè)期多由()A. 政府確定B.公司

8、確定C.開發(fā)商確定D.工程單位確定E.承辦單位確定31. 估算待估不動產(chǎn)價格時用剩余法計算利息，地價暫不計息，只考慮不可預(yù)見費和()A. 建筑開發(fā)費B. 專業(yè)費C.租售費D. 不動產(chǎn)總價E.稅金32.路線價估價法的理論基礎(chǔ)是土地價值隨距街道距離的()A. 增大遞減原理B. 替代原理C.平衡原理D. 均衡原理E.加權(quán)法原理33.路線價法估價結(jié)果的可信度取決于()A. 街道長短的準確性B.深度百分率的準確性C.各種條件修正率的準確性D.街廓遠近的準確性E.土地大小的準確性34.路線價的設(shè)定必須先確定的因素是()A. 土地質(zhì)量B. 土地性質(zhì)4C.土地用途D. 標準宗地面積E.標準深度35.在房地產(chǎn)出

9、租、轉(zhuǎn)讓較為發(fā)達的地區(qū)，評估的技術(shù)路線主要采用()A. 收益法B. 市場比較法C.級差收益測算法D. 路線評估價法E.剩余法36.住宅用地基準地價圖包括()A. 土地級別圖B. 級別區(qū)域地價圖C.標準宗地樣點地價圖D. 土地綜合級別基準地價圖E.區(qū)域分類圖37.評估報告的編寫，為體現(xiàn)準確性，應(yīng)避免()A. 采用不規(guī)范格式B. 使用模棱兩可的文字C.易產(chǎn)生誤解的文字D. 使用條款E.采用法律形式38.定型式房地產(chǎn)評估報告可以概括為()A. 適用于專案估價案件B. 適用于一般的例行估價案件C.填寫簡便快速、完整、規(guī)范D. 可根據(jù)估價對象的具體情況自由寫作E.容易遺漏一般事項三、判斷改錯題（每小題2

10、 分，共10 分）判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“”；錯誤的打“” ，并改正劃線部分。39.英國著名經(jīng)濟學家威廉·配第把土地喻為“財富之父”。 ()40.交通型道路主要為居民服務(wù)。41.假設(shè)建筑物的價值損耗是均勻的，則建筑物每年的折舊額為：Di=(1-d) i-1× d。 ()42.選擇最佳開發(fā)利用方式時，最重要的是選擇最佳的房屋。()43.宗地價格評估報告中宗地估價(結(jié)果 )報告共有摘要、估價對象界定、土地估價結(jié)果和補充說明四部分。 ()四、簡答題 (每小題 4 分，共 12 分 )44.在土地級別確定時，什么是總分頻率曲線法?45.通過修正后得到評估基準日的

11、6 個待估房地產(chǎn)價格，分別是：1220 、1300、 1260、 1310、1310、1250( 元 /平方米 )，請用簡單算術(shù)平均法、眾數(shù)法分別計算最終的房地產(chǎn)價格。46.簡述房地產(chǎn)估價師的職責和作用。五、計算題 (每小題 10 分，共 20 分 )47.有一可比實例是 1996 年 12 月的交易， 價格為每平方米 5，000 元，從 1996 年 12 月至 1997 年 10 月，該類房地產(chǎn)平均每月上漲 0.5%。至 1998 年 6 月，該類房地產(chǎn)的價格上升到了5每平方米5691.17 元。求 1997 年 10 月至 1998 年 6 月該類房地產(chǎn)平均每月上漲的百分比。48.(1) 根據(jù)房地產(chǎn)市場資料不動產(chǎn)租金未來月租金純收益為350 元 /m2，該類不動產(chǎn)資本化率為 9%，總建筑面積為 3500m2，出租率為78%，求開發(fā)不動產(chǎn)的總價。(2)據(jù)市場分析，某城市寫字樓出租的租金，1995年為 4，500 元 /m2·月， 1996 年為4， 800 元 /m2·月， 1997 年為 5， 300 元 /m2 ·月， 1998 年為