某地區(qū)房地產(chǎn)管理及商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 1 PART2 PART2 岳陽(yáng)岳陽(yáng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 讀城讀城一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 2 岳陽(yáng)岳陽(yáng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場(chǎng)掃描分析三、住宅市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 3 岳陽(yáng)為湘北門(mén)戶，岳陽(yáng)為湘北門(mén)戶，區(qū)位優(yōu)越，將成為武漢與長(zhǎng)沙之間區(qū)域性經(jīng)濟(jì)次中心，區(qū)位優(yōu)越，將成為武漢與長(zhǎng)沙之間區(qū)域性經(jīng)濟(jì)次中心，為湖南經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地級(jí)市

2、。為湖南經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地級(jí)市。岳陽(yáng)岳陽(yáng)湖南湖南 1 1、城市區(qū)位、城市區(qū)位岳陽(yáng)市位于“長(zhǎng)三角”和“珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖南省以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”城市群的次中心和首位門(mén)戶城市。地處“長(zhǎng)株潭城市群”和“武漢1+8城市圈”的雙重輻射范圍，具備融入“兩區(qū)”、依托“兩圈(帶)”的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)將建設(shè)成長(zhǎng)沙與武漢之間的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)次中心。珠三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈長(zhǎng)株潭城市群長(zhǎng)株潭城市群武武漢漢岳陽(yáng)岳陽(yáng)推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 4 2 2、城市文化、城市文化為湖南四大城市之一，城市規(guī)模僅次于長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)，略小于株洲。岳陽(yáng)岳陽(yáng)歷史悠久，歷史悠久，古稱巴陵，又名岳州，是一座有著古稱

3、巴陵，又名岳州，是一座有著25002500多年悠久歷史的多年悠久歷史的文化名城。文化名城。是湘北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和旅游勝地。是湘北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和旅游勝地。岳陽(yáng)古稱巴陵，又名岳州，是一座有著多年悠久歷史的文化名城。岳陽(yáng)位于湖南省東北部，東接江西省，北接湖北省。是湘北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和旅游勝地。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 5 3 3、城市印象、城市印象岳陽(yáng)城市湖岸文化濃厚、街道整潔、人文好客熱情、生活氛圍輕松，岳陽(yáng)城市湖岸文化濃厚、街道整潔、人文好客熱情、生活氛圍輕松，是湘北宜居城市是湘北宜居城市巴陵廣場(chǎng)巴陵廣場(chǎng)岳陽(yáng)高鐵站岳陽(yáng)高鐵站岳陽(yáng)火車(chē)站岳陽(yáng)火車(chē)站巴陵廣場(chǎng)城

4、墻巴陵廣場(chǎng)城墻巴陵廣場(chǎng)文化活動(dòng)巴陵廣場(chǎng)文化活動(dòng)推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 6 4 4、城市交通、城市交通地處洞庭湖與長(zhǎng)江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、地處洞庭湖與長(zhǎng)江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、107107國(guó)道交匯處，國(guó)道交匯處，具有三位一體的組合交通優(yōu)勢(shì)，湖南具有三位一體的組合交通優(yōu)勢(shì)，湖南3+53+5城市群規(guī)劃重要的交通樞紐。城市群規(guī)劃重要的交通樞紐。 1、民航交通：支線機(jī)場(chǎng)岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)； 2、鐵路交通：京廣鐵路、武廣高鐵客運(yùn)專(zhuān)線、將規(guī)劃建成岳吉鐵路、岳長(zhǎng)城際鐵路，荊岳岳常岳九鐵路、平汨益婁衡城際鐵路 ，從而形成“四縱兩橫”的鐵路網(wǎng)絡(luò)體系。 3、公路交通:京珠高速、107和106國(guó)道以及多條

5、省道、沿江公路以及投資20億建成的國(guó)內(nèi)目前最長(zhǎng)的內(nèi)河公路橋洞庭湖大橋。 4、水路交通：南鄰洞庭湖，北接長(zhǎng)江，匯湘、資、沅、澧四大水系，現(xiàn)城陵磯港是湖南對(duì)外開(kāi)放的唯一國(guó)家一類(lèi)口岸、湖南省的航運(yùn)中心 。相關(guān)信息來(lái)自相關(guān)信息來(lái)自岳陽(yáng)市城市整體規(guī)劃岳陽(yáng)市城市整體規(guī)劃2008-2030 2008-2030 0.5小時(shí)達(dá)長(zhǎng)沙，武漢3小時(shí)南下達(dá)廣州5小時(shí)北上抵北京 岳陽(yáng)素稱“湘北門(mén)戶”，歷史上是兵家必爭(zhēng)之地交通運(yùn)輸條件十分優(yōu)越。 地處洞庭湖與長(zhǎng)江、京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、107國(guó)道交匯處，具有鐵、公、水三位一體的組合交通優(yōu)勢(shì)，是中南地區(qū)重要的交通樞紐，是湖南省3+5城市群規(guī)劃經(jīng)濟(jì)次中心，屬于湖南北上、

6、通江達(dá)海的窗口，地理位置十分優(yōu)越。 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 7 5 5、行政劃分、行政劃分岳陽(yáng)市現(xiàn)轄岳陽(yáng)市現(xiàn)轄4 4縣、縣、2 2縣級(jí)市、縣級(jí)市、3 3區(qū)及區(qū)及1 1經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，本案所屬岳陽(yáng)樓區(qū)，本案所屬岳陽(yáng)樓區(qū)，是岳陽(yáng)的政治經(jīng)濟(jì)、文化中心。是岳陽(yáng)的政治經(jīng)濟(jì)、文化中心。岳陽(yáng)市現(xiàn)轄4縣、2縣級(jí)市、3區(qū)及岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、屈原管理區(qū)，總面積1.5萬(wàn)平方公里，2012年末總?cè)丝?552萬(wàn) 。岳陽(yáng)樓區(qū)地處岳陽(yáng)市中心城區(qū)，是岳陽(yáng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)現(xiàn)轄2個(gè)鄉(xiāng)、14個(gè)街道辦事處，15個(gè)村、107個(gè)社區(qū), 總?cè)丝?5萬(wàn)人。岳陽(yáng)中心城區(qū)包括岳陽(yáng)樓區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。本

7、項(xiàng)目所在地為岳陽(yáng)樓區(qū)北部。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)政府網(wǎng)站（數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)政府網(wǎng)站 ）推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 8 6 6、人口分布、人口分布岳陽(yáng)岳陽(yáng)城市化率城市化率20302030年實(shí)現(xiàn)年實(shí)現(xiàn)70%70%以上，以上，將建成區(qū)域性大城市，市區(qū)人口將建成區(qū)域性大城市，市區(qū)人口未來(lái)未來(lái)1515年將增長(zhǎng)近年將增長(zhǎng)近8080萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口達(dá)萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口達(dá)435435萬(wàn)。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口轉(zhuǎn)移，萬(wàn)。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的人口轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大機(jī)遇。為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大機(jī)遇。2012年，岳陽(yáng)市年末總?cè)丝?52.31萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口256.08萬(wàn)人，岳陽(yáng)市中心城區(qū)人口95萬(wàn)。 岳陽(yáng)人口基本以5-6的增速增長(zhǎng)；中心城區(qū)的增長(zhǎng)

8、速度受人口自然出生率及城市化進(jìn)程的影響，速度更快。遠(yuǎn)景規(guī)劃：近期（2015年）市域總?cè)丝?70萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口315萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平55%；中期（2020年）市域總?cè)丝?90萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口355萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平60%；遠(yuǎn)期（2030年）市域總?cè)丝?20萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口435萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平70%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：（數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料及及 岳陽(yáng)市城市整體岳陽(yáng)市城市整體規(guī)劃規(guī)劃2008-2030 2008-2030 ）推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 9 7 7、城市經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)岳陽(yáng)岳陽(yáng)GDPGDP保持快速增長(zhǎng)，保持快速增長(zhǎng)，20122012年年GDPGDP總量突破總量突破22

9、002200億元大關(guān)，增長(zhǎng)近億元大關(guān)，增長(zhǎng)近14%14%，排全省第，排全省第2 2，房地產(chǎn)發(fā)展卻遠(yuǎn)落后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，未來(lái)市場(chǎng)潛力大房地產(chǎn)發(fā)展卻遠(yuǎn)落后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，未來(lái)市場(chǎng)潛力大從2008年至今，岳陽(yáng)市GDP快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率基本保持在14%以上，2012年受全國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑影響較小，GDP突破2200億元大關(guān)；岳陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)目前仍處高速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)總量在全省排名穩(wěn)坐第二。 近5年來(lái)產(chǎn)值連續(xù)保持快速增長(zhǎng)。增長(zhǎng)12.2%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)GDP7.8%的增長(zhǎng)。居民收入繼續(xù)提高，2012年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22110元，比上年增長(zhǎng)13%。農(nóng)村居民人均純收入8326元，比上年增長(zhǎng)17.8%

10、。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 10 8 8、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)20122012年全市二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占年全市二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDPGDP的的88.3%88.3%，工業(yè)及服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)，工業(yè)及服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)支柱，支柱，隨之催生大量產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群，隨之催生大量產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群， 帶來(lái)帶來(lái)巨大的巨大的購(gòu)房置業(yè)需求購(gòu)房置業(yè)需求第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GPD比重逐年下降，反映城鎮(zhèn)化率的逐年提高。近5年二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比為82.8%、85.1%、86%、87.9%、88.3%，這說(shuō)明工業(yè)、服務(wù)性行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，相應(yīng)的就業(yè)人群逐年增加。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善，2012年二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增幅均高于同期全市GDP增幅，城鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)

11、實(shí)力快速增加。（數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局）（數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局）推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 11 6 6、居民收入情況、居民收入情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局）（數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局） 9 9、居民收入、居民收入居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)居民消費(fèi)不斷提升，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)居民消費(fèi)不斷提升，對(duì)生活環(huán)境的要求隨之提高，對(duì)生活環(huán)境的要求隨之提高，改善居住環(huán)境的需求是房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇改善居住環(huán)境的需求是房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇2012年，岳陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)22110元，增長(zhǎng)13%；2008-2012年連續(xù)5年來(lái)，岳陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入的增幅均在13%以上，預(yù)計(jì)2013年將突破25000元

12、。2012年，岳陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入居湖南全省第四，僅次于長(zhǎng)沙、株洲、湘潭。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 12 南面生態(tài)宜居區(qū)域南面區(qū)域山水資源極為豐富，岳陽(yáng)最宜居區(qū)域，先岳陽(yáng)主要的大盤(pán)，別墅盤(pán)集中在此區(qū)域。 10 10、2008-20302008-2030城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市呈現(xiàn)城市呈現(xiàn)“東拓北進(jìn)南移東拓北進(jìn)南移”發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)規(guī)劃，城區(qū)將由據(jù)規(guī)劃，城區(qū)將由主城區(qū)及君山、主城區(qū)及君山、云溪、路口城區(qū)四區(qū)構(gòu)成，云溪、路口城區(qū)四區(qū)構(gòu)成，項(xiàng)目處項(xiàng)目處老城區(qū)舊改板塊，將成為地產(chǎn)老城區(qū)舊改板塊，將成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)之一。發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)之一。高鐵、政府、新區(qū)武廣高鐵岳陽(yáng)站的開(kāi)通，岳陽(yáng)各級(jí)政府機(jī)關(guān)

13、入遷，岳陽(yáng)向東發(fā)展趨勢(shì)明顯，經(jīng)開(kāi)區(qū)成為城市發(fā)展熱點(diǎn)之一。舊改、新城規(guī)劃推動(dòng)傳統(tǒng)老城區(qū)，加大舊城改造力度，并進(jìn)行重新整合規(guī)劃發(fā)展一個(gè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 13 項(xiàng)目處于項(xiàng)目處于“第三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)第三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”是岳陽(yáng)市區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、交通、服務(wù)和旅游中心推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 14 11 11、城市發(fā)展總結(jié)、城市發(fā)展總結(jié)城市交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，區(qū)域位置優(yōu)，發(fā)展?jié)摿Υ蠼煌ㄑ屎?，城際規(guī)劃完善，機(jī)場(chǎng)、鐵路、水運(yùn)三位一體人口規(guī)模較大，規(guī)劃人口大城市岳陽(yáng)人口552萬(wàn)，省內(nèi)排名第五，岳陽(yáng)市規(guī)劃為湖南100萬(wàn)人口大城市產(chǎn)業(yè)人群基數(shù)大，人均收入全省第四，消費(fèi)力強(qiáng)勁岳陽(yáng)人均收入22110元，人均收入全省

14、排名第四經(jīng)濟(jì)總量全省第二，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁2012年GDP突破2200億大關(guān)，年均增長(zhǎng)13%以上推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 15 岳陽(yáng)岳陽(yáng), ,一個(gè)湖南經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)勁的地級(jí)市，一個(gè)湖南經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)勁的地級(jí)市，一個(gè)美麗的一個(gè)美麗的濱水之城濱水之城。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 16 岳陽(yáng)岳陽(yáng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場(chǎng)掃描分析三、住宅市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 17 1 1、固定資產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資20122012年岳陽(yáng)固定資產(chǎn)投資達(dá)年岳陽(yáng)固定資產(chǎn)投資達(dá)1168.11

15、1168.11億元，億元，全省排名第二全省排名第二；同比；同比增長(zhǎng)增長(zhǎng)35.5%35.5%，增速處全省前列。，增速處全省前列。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 18 2 2、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資20122012年岳陽(yáng)房地產(chǎn)投資達(dá)年岳陽(yáng)房地產(chǎn)投資達(dá)102.06102.06億元，億元，占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的8.7%,8.7%,同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)1.7%,1.7%,房產(chǎn)投資處于較低水平，行業(yè)泡沫小房產(chǎn)投資處于較低水平，行業(yè)泡沫小2012年全市完成房地產(chǎn)投資102.06億元，增長(zhǎng)1。7%，近5年來(lái)均保持連續(xù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2012年岳陽(yáng)市房地產(chǎn)投資居全身第四位，僅次于長(zhǎng)沙、株洲、郴州。 數(shù)據(jù)來(lái)源：

16、湖南統(tǒng)計(jì)局、岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：湖南統(tǒng)計(jì)局、岳陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 19 2012年全市房屋施工面積1112.42萬(wàn)平米，增長(zhǎng)明顯，其中新開(kāi)工面積425.8萬(wàn)平米， 竣工面積302.24萬(wàn)平米。全市商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)增長(zhǎng)，2012年銷(xiāo)售400萬(wàn)；2013年1-5月，銷(xiāo)售面積92.98萬(wàn)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 3 3、開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售、開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售20122012年岳陽(yáng)年岳陽(yáng)商品房新開(kāi)工商品房新開(kāi)工425.8425.8萬(wàn)萬(wàn)，竣工，竣工302.24302.24萬(wàn)；銷(xiāo)售面積為萬(wàn)；銷(xiāo)售面積為400400萬(wàn)，萬(wàn)，20132013年年1-51-5月，岳陽(yáng)市區(qū)

17、尾盤(pán)為主，仍銷(xiāo)售月，岳陽(yáng)市區(qū)尾盤(pán)為主，仍銷(xiāo)售9393萬(wàn)，萬(wàn)，需求旺盛需求旺盛。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 20 4 4、商品房?jī)r(jià)格、商品房?jī)r(jià)格20122012年，岳陽(yáng)商品房銷(xiāo)售均價(jià)連漲四年，年，岳陽(yáng)商品房銷(xiāo)售均價(jià)連漲四年，達(dá)到達(dá)到33243324元元/ /，約為，約為0909年的年的2 2倍；倍；20132013年年1-51-5月，岳陽(yáng)市主城區(qū)多為尾盤(pán)，成交以縣區(qū)為主，因此拉月，岳陽(yáng)市主城區(qū)多為尾盤(pán)，成交以縣區(qū)為主，因此拉低全市均價(jià)至低全市均價(jià)至31733173元元/ /。2009年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)沖擊，房?jī)r(jià)下跌11.5%；2010年，岳陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲最快的一年，房?jī)r(jià)上漲40.8%；2011年，“國(guó)八

18、條”面世，岳陽(yáng)房?jī)r(jià)的爆發(fā)式上漲勢(shì)頭得到抑制，僅上漲14.87%；2012年上漲11.13%，房?jī)r(jià)增幅回到合理水平；2013年，新“國(guó)五條”橫空出世，受其影響，1-5月市區(qū)無(wú)新盤(pán)推出，成交以縣區(qū)為主，致使全市銷(xiāo)售均價(jià)下跌4.5%。數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 21 5 5、土地供應(yīng)、土地供應(yīng)20122012年年6 6月至月至20132013年年5 5月市本級(jí)商住用地供應(yīng)共月市本級(jí)商住用地供應(yīng)共2525宗，面積宗，面積共共83.883.8萬(wàn)；萬(wàn)；20132013年全年計(jì)劃出讓土地年全年計(jì)劃出讓土地120120萬(wàn)，土地供應(yīng)充足萬(wàn)，土地供應(yīng)充足數(shù)據(jù)來(lái)源：岳

19、陽(yáng)市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市國(guó)土資源局推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 22 數(shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：岳陽(yáng)市國(guó)土資源局 6 6、土地成交、土地成交20122012年年6 6月至月至20132013年年5 5月共成交土地月共成交土地2323宗，面積宗，面積72.572.5萬(wàn)，主要集中萬(wàn)，主要集中在南湖及冷水鋪路兩側(cè)；在南湖及冷水鋪路兩側(cè)；房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 23 岳陽(yáng)岳陽(yáng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場(chǎng)掃描分析三、住宅市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分

20、析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 24 1 1、市場(chǎng)板塊劃分、市場(chǎng)板塊劃分岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為四大板塊，其中南湖板塊和經(jīng)開(kāi)區(qū)為目前岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為四大板塊，其中南湖板塊和經(jīng)開(kāi)區(qū)為目前市場(chǎng)熱點(diǎn)，市場(chǎng)熱點(diǎn)，城北板塊為價(jià)格低洼，屬政府舊改規(guī)劃重點(diǎn)片區(qū)城北板塊為價(jià)格低洼，屬政府舊改規(guī)劃重點(diǎn)片區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊均價(jià)均價(jià)45004500南湖板塊南湖板塊均價(jià)均價(jià)50005000市中心板塊市中心板塊均價(jià)均價(jià)50005000城北板塊城北板塊均價(jià)均價(jià)43004300城北片區(qū)將建設(shè)成為洞庭湖畔、東風(fēng)湖岸藍(lán)環(huán)綠抱、宜居宜憩、環(huán)境優(yōu)美的濱水新區(qū)。本項(xiàng)目位于城北板塊，屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域之一。推動(dòng)中

21、國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 25 2 2、區(qū)域在售項(xiàng)目總覽、區(qū)域在售項(xiàng)目總覽目前在售項(xiàng)目多達(dá)目前在售項(xiàng)目多達(dá)8989個(gè)，個(gè)，3030萬(wàn)方以上僅有萬(wàn)方以上僅有4 4個(gè)，個(gè)，與本案同級(jí)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)較少。與本案同級(jí)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)較少。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 26 2 2、區(qū)域在售項(xiàng)目總覽、區(qū)域在售項(xiàng)目總覽推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 27 項(xiàng)目選取原則：項(xiàng)目選取原則：同區(qū)域、同地段、同等規(guī)模且對(duì)本案有同區(qū)域、同地段、同等規(guī)模且對(duì)本案有所借鑒意義的項(xiàng)目有：所借鑒意義的項(xiàng)目有：備注：岳陽(yáng)其它在售項(xiàng)目情況見(jiàn)報(bào)告附件。市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析市場(chǎng)典型項(xiàng)目分析推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 28 東湖帝景東湖帝景地址：地址：楓橋湖路與得勝北路交匯處總

22、建筑面積：總建筑面積：6.8120萬(wàn)容積率：容積率：3.53綠化率：綠化率：31.5%物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：歐式園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：歐式園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 29 主力戶型主力戶型90-12090-120平米二房、三房為主，純粹板樓，舒適性強(qiáng)平米二房、三房為主，純粹板樓，舒適性強(qiáng)兩房?jī)蓮d約兩房?jī)蓮d約91913+1 3+1 戶型約戶型約128128 戶型配比戶型配比戶型方正，功能齊全主臥次臥均空間較大，起居從容南向雙陽(yáng)臺(tái)，生活舒適動(dòng)靜未分區(qū)超大入戶花園，可更改為臥室4.2米開(kāi)間客廳連接超大觀景陽(yáng)臺(tái)，觀景采光俱佳動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，居住舒適公用衛(wèi)生間、餐廳偏小推動(dòng)

23、中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 30 區(qū)域區(qū)域價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)東湖帝景東湖帝景園林景觀園林景觀產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn) 區(qū)域：區(qū)域：距步行街走路僅8分鐘，坐擁不可復(fù)制的城市核心，傲立于老城市中心 園林：園林：精心打造堪比藝術(shù)珍品的中央水景園林，并融現(xiàn)代人文風(fēng)格。 配套：配套：擬配置大型超市、高級(jí)餐飲、銀行、娛樂(lè)休閑等。步行10分鐘步行街購(gòu)物，周邊學(xué)校，醫(yī)院，酒店，娛樂(lè)等配套齊全。 產(chǎn)品產(chǎn)品：創(chuàng)意戶型設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 31 地址：地址：楓橋湖路與得勝北路交匯點(diǎn)東側(cè)總建筑面積：總建筑面積：21萬(wàn)容積率：容積率：2.19綠化率：綠化率：46%物

24、業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：板樓,板塔結(jié)合,高層建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：歐式新古典園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：歐式風(fēng)情主題園林 楓橋尚城楓橋尚城推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 32 主力戶型主力戶型以三室為主，戶型布局合理，實(shí)用性強(qiáng)以三室為主，戶型布局合理，實(shí)用性強(qiáng)2 2室室2 2廳約廳約 93933 3室室2 2廳約廳約128128空間布局合理，無(wú)過(guò)道浪費(fèi)，功能齊全客廳連接陽(yáng)臺(tái)，觀景采光俱佳主臥帶獨(dú)衛(wèi)、次臥帶陽(yáng)臺(tái)，居住舒適公用衛(wèi)生間未功能分隔空間尺度適宜，生活從容寬闊客廳與主臥共享花園陽(yáng)臺(tái)，生活舒適方正廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，生活便利公用衛(wèi)生間過(guò)小 戶型配比戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 33 區(qū)域區(qū)域價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)楓

25、橋尚城楓橋尚城園林景觀園林景觀產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn) 區(qū)域：區(qū)域：城北片區(qū)，臨東風(fēng)湖，屬政府規(guī)劃區(qū)域 園林：園林：精致的歐式風(fēng)情六大核心景觀組團(tuán)，與235棵40參考年原生香樟樹(shù)交相輝映，營(yíng)造公園式美宅 配套：配套：社區(qū)規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街、品牌幼兒園等高端配套。距泰和沃爾瑪與步行街兩大商圈步行僅十分鐘，周邊東方紅小學(xué)、岳陽(yáng)樓小學(xué)、市一中、二中等名校環(huán)繞 產(chǎn)品產(chǎn)品：戶型空間布局合理，無(wú)浪費(fèi)空間推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 34 恒大名都恒大名都地址：地址：南湖風(fēng)景區(qū)德勝南路與求索路交匯處總建筑面積：總建筑面積：24萬(wàn)容積率：容積率：3.27綠化率：綠化率：35%物

26、業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：歐陸新古典園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：歐式園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 35 主力戶型主力戶型舒適性三房為主，超大景觀八角窗設(shè)計(jì)舒適性三房為主，超大景觀八角窗設(shè)計(jì)私家花園入戶，將自然移入室內(nèi)，健康舒適4.2米面寬大客廳直通景觀陽(yáng)臺(tái)，尊崇盡顯超5米面寬豪華主臥，帶衣帽間、衛(wèi)生間、270飄窗和超大觀景八角窗，極致奢享公用衛(wèi)生間位置不佳，影響起居的安靜與私密戶型：三房二廳約戶型：三房二廳約153153入戶花園帶工人房，餐廳帶大陽(yáng)臺(tái)，奢享豪門(mén)盛宴4.1米面寬主臥，帶衣帽間、衛(wèi)生間、超大觀景八角窗，尊崇盡顯獨(dú)立書(shū)房帶飄窗，彰顯名門(mén)風(fēng)范公用衛(wèi)生間位置不佳，影響起居的安

27、靜與私密戶型：四房二廳約戶型：四房二廳約162162 戶型配比戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 36 地段地段價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)恒大名都恒大名都園林景觀園林景觀品牌品牌價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn)地段：地段：屬于南湖片區(qū)，目前岳陽(yáng)規(guī)劃中的熱點(diǎn)區(qū)域。園林：園林：擁18000畝南湖無(wú)敵景觀，870畝金鶚山公園和16萬(wàn)南湖廣場(chǎng)；4.5萬(wàn)皇家園林，名勝古跡與歐陸風(fēng)情交相輝映。配套：配套：一站式濱湖BLOCK街區(qū)，包括2萬(wàn)濱湖商業(yè)、1.5萬(wàn)恒大商業(yè)劇場(chǎng)，還享3.7萬(wàn)城市廣場(chǎng)；5200超五星級(jí)豪華會(huì)所、室內(nèi)游泳池、健身房、乒乓球室、棋牌室、鋼琴室、臺(tái)球室、兒

28、童活動(dòng)中心等配套；名牌貴族幼兒園。品牌：品牌：恒大品牌價(jià)值產(chǎn)品：產(chǎn)品：超大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，健康舒適推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 37 怡禾新天地怡禾新天地地址：地址：建湘路康岳花園站（原毛巾廠）總建筑面積：總建筑面積：36萬(wàn)容積率：容積率：3.35綠化率：綠化率：28%物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：新現(xiàn)代主義園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：現(xiàn)代園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 38 主力戶型主力戶型9090平米兩房為主，戶內(nèi)有花園設(shè)計(jì)平米兩房為主，戶內(nèi)有花園設(shè)計(jì)2+12+1戶型約戶型約93933+13+1戶型約戶型約118118戶內(nèi)大花園設(shè)計(jì)，可改兒童房或多功能間全明設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)，實(shí)用緊湊主臥轉(zhuǎn)角

29、凸窗設(shè)計(jì)，空間及觀景角度更加寬闊餐廳采光較差，空間較小戶內(nèi)大花園設(shè)計(jì)，可改兒童房或多功能間南北通透，雙向采光動(dòng)靜分區(qū)，設(shè)計(jì)合理，實(shí)用緊湊雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主臥未帶獨(dú)立衛(wèi)生間，主人生活舒適度下降 戶型配比戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 39 地段地段價(jià)值價(jià)值怡禾新天地怡禾新天地產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn) 地段：地段：位于岳陽(yáng)市建湘路康樂(lè)花園站，步行至沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)僅需10分鐘 配套：配套：周邊餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施齊全，生活一步到位，自身配有智能化物業(yè)系統(tǒng)，生活安全便利 產(chǎn)品：產(chǎn)品：有實(shí)力開(kāi)發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤(pán)。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 40 凱旋城凱旋城

30、地址：地址：文化藝術(shù)會(huì)展中心南面總建筑面積：總建筑面積：30萬(wàn)容積率：容積率：3.49綠化率：綠化率：35.2%物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)格園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：歐式園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 41 主力戶型主力戶型123-147123-147平米三室為主要戶型，超大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)平米三室為主要戶型，超大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)二房二廳約二房二廳約8989三房?jī)蓮d約三房?jī)蓮d約127127各區(qū)域合理分隔，自然從容多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，通透視野餐廳、廚房、客廳連接巧妙動(dòng)靜不分區(qū)，干濕不分離南北通透，全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光俱佳戶型方正，功能合理分布，動(dòng)靜分區(qū)主臥套房設(shè)計(jì)，起居舒適私密次臥開(kāi)間偏小 戶型配比戶

31、型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 42 區(qū)域區(qū)域價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)凱旋城凱旋城園林景觀園林景觀規(guī)模規(guī)模優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn)區(qū)域：區(qū)域：屬于經(jīng)開(kāi)區(qū)，目前政府熱點(diǎn)關(guān)注區(qū)域園林：園林：大型休閑廣場(chǎng)、花壇、臺(tái)階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林。大型中心園林景觀、休閑景觀走廊等配套：配套：坐擁南湖、珍珠山公園，近鄰第十五中學(xué)、珍珠山小學(xué)。社區(qū)有商業(yè)廣場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)街、室外游泳池、社區(qū)會(huì)所、兒童樂(lè)園、幼兒園和多達(dá)1230個(gè)的地下停車(chē)空間規(guī)模：規(guī)模：總建筑面積近30萬(wàn)平方米，綠化率42%。稱是岳陽(yáng)東部第一個(gè)真正意義上的大型現(xiàn)代化居住社區(qū)。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展

32、與進(jìn)步 43 中建中建岳陽(yáng)中心岳陽(yáng)中心地址：地址：巴陵中路與建湘路交匯處東南角總建筑面積：總建筑面積：15萬(wàn)容積率：容積率：3.88綠化率：綠化率：30%物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：商業(yè) 公寓 住宅 綜合樓建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：新古典主義園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：貴族園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 44 主力戶型主力戶型100-120100-120平米的三房，超大贈(zèng)送面積平米的三房，超大贈(zèng)送面積2+12+1戶型約戶型約102102三房?jī)蓮d約三房?jī)蓮d約119119靈動(dòng)2+1，買(mǎi)兩房享三房完美動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離4.2米客廳開(kāi)間，南北雙陽(yáng)臺(tái)，采光充足內(nèi)觀景陽(yáng)臺(tái)空間較小，其位置較難改裝出入門(mén)超寬客廳設(shè)計(jì)，尊尚居住空間豪華

33、主臥，配衛(wèi)生間、衣帽間，彰顯主人尊貴身份入戶花園，雙景觀陽(yáng)臺(tái)，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，主臥未帶獨(dú)立衛(wèi)生間，主人生活舒適度下降 戶型配比戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 45 地段地段價(jià)值價(jià)值中建岳陽(yáng)中心中建岳陽(yáng)中心品牌價(jià)值品牌價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn)地段：地段：地處傳統(tǒng)繁華正中心巴陵路與建湘路交匯處，緊鄰岳陽(yáng)未來(lái)花板橋步行街配套：配套：金鶚山公園、南湖公園、大型圖書(shū)城、新華書(shū)店、市七中、十二中學(xué)、五里中學(xué)、市一院、市婦幼保健醫(yī)院、湘岳醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)城市資源簇?fù)憝h(huán)抱。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)雅，擁有小區(qū)配套幼兒園、停車(chē)位840個(gè)物業(yè)：物業(yè)：由多種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，是目前唯一位于岳陽(yáng)城市

34、中心的綜合體品牌：品牌：由世界500強(qiáng)中建公司打造，品牌實(shí)力強(qiáng)勁推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 46 洞庭湖國(guó)際公館洞庭湖國(guó)際公館地址：地址：南湖風(fēng)景區(qū)黃沙灣居委會(huì)總建筑面積：總建筑面積：300萬(wàn)容積率：容積率：1.13綠化率：綠化率：39.69%物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅、別墅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：歐式皇家園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 47 主力戶型主力戶型以二房、三房為主，布局緊湊，贈(zèng)送面積小以二房、三房為主，布局緊湊，贈(zèng)送面積小二房二廳約二房二廳約88.588.5三房二廳約三房二廳約128.5128.5戶型方正，布局緊湊雙陽(yáng)臺(tái)與飄窗設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好入戶門(mén)直對(duì)衛(wèi)生間

35、門(mén)，形成門(mén)沖餐廳、廚房部分空間小，較擁擠雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活陽(yáng)臺(tái)和景觀陽(yáng)臺(tái)的功能分離布局緊湊實(shí)用南北通透，干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)贈(zèng)送面積小，得房率不高 戶型配比戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 48 地段地段價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)洞庭國(guó)際公館洞庭國(guó)際公館園林景觀園林景觀風(fēng)水風(fēng)水價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn)地段：地段：地處南湖片區(qū)，風(fēng)景秀麗，屬政府熱點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域園林：園林：擁18000畝南湖無(wú)敵景觀；自身打造為歐式皇家園林。配套：配套：社區(qū)配有五星級(jí)園林式度假酒店、城市生態(tài)體育公園、大型水上娛樂(lè)主題公園等物業(yè)：物業(yè)：是一個(gè)集旅游、度假、休閑、娛樂(lè)、居住于一體的大

36、型旅游綜合項(xiàng)目，屬岳陽(yáng)高檔樓盤(pán)之一。風(fēng)水：風(fēng)水：位于風(fēng)景秀麗的南湖度假風(fēng)景區(qū)湖濱片區(qū)，是個(gè)風(fēng)水寶地推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 49 中航翡翠灣中航翡翠灣地址：地址：岳陽(yáng)大道 獅子山路往南約200米總建筑面積：總建筑面積：34.6萬(wàn)容積率：容積率：1.79綠化率：綠化率：35.05%物業(yè)類(lèi)型：物業(yè)類(lèi)型：別墅、住宅建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)約歐陸園林風(fēng)格：園林風(fēng)格：歐式園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 50 主力戶型主力戶型以三室、四室為主，方正戶型，全明設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)以三室、四室為主，方正戶型，全明設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)三房二廳約三房二廳約1161163+13+1戶型約戶型約141141方正戶型，功能布局清晰完善臥室

37、全朝南飄窗，居住舒適客廳直通南向景觀陽(yáng)臺(tái)，采光觀景俱佳西側(cè)次臥與廚房門(mén)沖，舒適度降低南北通透，采用全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光極佳動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離主臥套房設(shè)計(jì)，帶轉(zhuǎn)角飄窗，起居舒適私密北側(cè)陽(yáng)臺(tái)改房后，餐廳稍顯局促 戶型配比戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 51 地段地段價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)中航翡翠灣中航翡翠灣園林景觀園林景觀品牌品牌價(jià)值價(jià)值物業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)配套配套價(jià)值價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)核心賣(mài)點(diǎn)地段：地段：位于岳陽(yáng)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)中央生活區(qū)(CLD)核心位置，升值潛力很大園林：園林：以“石”，“灣”，“綠”，“水”為意境元素，結(jié)合現(xiàn)代藝術(shù)營(yíng)造打造“南湖之鉆”的居住品質(zhì)。配套：配套：北接

38、城市主干道岳陽(yáng)大道，東臨地標(biāo)性建筑會(huì)展中心；西擁1380畝國(guó)家級(jí)珍珠山公園，南望18000畝南湖盛景。產(chǎn)品：產(chǎn)品：歐式風(fēng)情湖景高層豪宅，戶型全明設(shè)計(jì)，南北通透、景觀開(kāi)闊品牌：品牌：由國(guó)有企業(yè)中航地產(chǎn)精工打造推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 52 通過(guò)對(duì)整個(gè)岳陽(yáng)房地產(chǎn)典型項(xiàng)目分析，通過(guò)對(duì)整個(gè)岳陽(yáng)房地產(chǎn)典型項(xiàng)目分析，我們得出市場(chǎng)有以下特征：我們得出市場(chǎng)有以下特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 53 容積率多在3.0以上，高層是供應(yīng)主流，多層和小高層占比非常小。 項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，多在15萬(wàn)方以下。容積率多在容積率多在3.0-4.03.0-4.0之間，以高層為主；整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑面積在之間，以高層為主；整個(gè)房地產(chǎn)

39、市場(chǎng)建筑面積在2020萬(wàn)方以上的項(xiàng)目?jī)H萬(wàn)方以上的項(xiàng)目?jī)H8 8個(gè)。個(gè)。目前大規(guī)模社區(qū)成為市場(chǎng)稀缺資源。目前大規(guī)模社區(qū)成為市場(chǎng)稀缺資源。 1 1、規(guī)模特征：、規(guī)模特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 54 市場(chǎng)上有現(xiàn)代、簡(jiǎn)歐、地中海等建筑風(fēng)格，市場(chǎng)上有現(xiàn)代、簡(jiǎn)歐、地中海等建筑風(fēng)格，異域風(fēng)格較受歡迎，但建筑異域風(fēng)格較受歡迎，但建筑細(xì)節(jié)有待提升。細(xì)節(jié)有待提升。東湖帝景巴陵尚都富川鴻景園凱旋城新輝華府中建岳陽(yáng)中心 2 2、風(fēng)格特征：、風(fēng)格特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 55 市場(chǎng)上園林風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主，但實(shí)景的呈現(xiàn)與規(guī)劃存在一定市場(chǎng)上園林風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主，但實(shí)景的呈現(xiàn)與規(guī)劃存在一定的差距，的差距，

40、多數(shù)樓盤(pán)不太注重園林的打造，市場(chǎng)上缺乏水景主題園林。多數(shù)樓盤(pán)不太注重園林的打造，市場(chǎng)上缺乏水景主題園林。楓橋尚城東湖帝景凱旋城洞庭湖國(guó)際公館 3 3、園林特征：、園林特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 56 整個(gè)市場(chǎng)戶型供應(yīng)以三房為主，占比整個(gè)市場(chǎng)戶型供應(yīng)以三房為主，占比50.57%50.57%，其次為兩房其次為兩房24.77%24.77%、四房、四房12.78%12.78% 4 4、產(chǎn)品特征：、產(chǎn)品特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 57 中航翡翠灣5050及以下及以下70709090110110130130150150170170190190210210230230250250一房二房三房四房復(fù)式27

41、0270290290及以上及以上濱水新境界新輝華府 凱旋城洞庭湖國(guó)際公館全城熱戀中央公園恒大名都巴陵壹號(hào)佳匯華庭上東一城錦繡華城巴陵尚都碧水香樟中建岳陽(yáng)中心怡和新天地富川鴻景園東湖帝景楓橋尚城二房面積以二房面積以80-9580-95為主，為主，三房面積以三房面積以100-130100-130為主為主，四房面積區(qū)間四房面積區(qū)間115-180115-180。 5 5、面積特征、面積特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 58 城中板塊和南湖板塊價(jià)格較高，高端樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到城中板塊和南湖板塊價(jià)格較高，高端樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到55005500元元/ /。本項(xiàng)目所處城北板塊均價(jià)本項(xiàng)目所處城北板塊均價(jià)43004300元元

42、/ / 全市低端項(xiàng)目單價(jià)基本在4000元/以下，中端基本在4000-5000元/，高端5000元/ 以上，總價(jià)區(qū)間基本在30-70萬(wàn)之間，之中40-50總價(jià)分布最多，而高于60萬(wàn)總價(jià)市場(chǎng)接受度有所下降。 區(qū)域分布而言，城北板塊價(jià)格與市其他板塊相比價(jià)格稍低；市中心板塊均價(jià)全市最高； 南湖區(qū)幾個(gè)優(yōu)質(zhì)盤(pán)價(jià)格也達(dá)到了全市均價(jià)的高端水平。 6 6、價(jià)格特征：、價(jià)格特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 59 社區(qū)配套單一，幾乎所有樓盤(pán)的配套都為商業(yè) 社區(qū)運(yùn)動(dòng)健身配套非常稀少，僅少數(shù)大盤(pán)配有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、泳池等。 多數(shù)樓盤(pán)設(shè)有幼兒園配套，全部樓盤(pán)都沒(méi)有小學(xué)、中學(xué)配套在售項(xiàng)目配套多以社區(qū)商業(yè)和幼兒園為主，在售項(xiàng)目配

43、套多以社區(qū)商業(yè)和幼兒園為主，會(huì)所、泳池成為稀缺配置，會(huì)所、泳池成為稀缺配置，本項(xiàng)目可酌情選配本項(xiàng)目可酌情選配 7 7、配套特征：、配套特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 60 岳陽(yáng)岳陽(yáng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場(chǎng)掃描分析三、住宅市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 61 1 1、岳陽(yáng)商圈格局分析岳陽(yáng)商圈格局分析 岳陽(yáng)傳統(tǒng)商圈，以步行街商圈為核心。 其他商圈雖多，但是大多功能單一。 目前，天倫金三角已正式投入運(yùn)營(yíng)，花板橋步行街正在建設(shè)，未來(lái)中央商圈逐漸成形。以傳統(tǒng)

44、商圈為核心，以傳統(tǒng)商圈為核心，向多核商業(yè)發(fā)展，各個(gè)商圈呈圍和式分布向多核商業(yè)發(fā)展，各個(gè)商圈呈圍和式分布，其中，其中東茅嶺東茅嶺- -步行街中心商圈為城市商業(yè)價(jià)值的核心步行街中心商圈為城市商業(yè)價(jià)值的核心岳陽(yáng)市區(qū)主要商圈分布岳陽(yáng)市區(qū)主要商圈分布東茅嶺東茅嶺- -步行步行街商圈街商圈汴河街商圈汴河街商圈泰和商圈泰和商圈美食街商圈美食街商圈花板橋商圈花板橋商圈南湖商圈南湖商圈推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 62 2 2、岳陽(yáng)商業(yè)租金分析岳陽(yáng)商業(yè)租金分析 岳陽(yáng)店鋪?zhàn)饨鹨詵|茅嶺岳陽(yáng)店鋪?zhàn)饨鹨詵|茅嶺- -步行街商圈為最高，其它商圈租金適中，但商業(yè)步行街商圈為最高，其它商圈租金適中，但商業(yè)市場(chǎng)并不景氣，說(shuō)明市場(chǎng)并不景

45、氣，說(shuō)明岳陽(yáng)商業(yè)已趨于飽和岳陽(yáng)商業(yè)已趨于飽和。汴河街汴河街東茅嶺東茅嶺- -步行街步行街泰和商圈泰和商圈花板橋商圈花板橋商圈南湖商圈南湖商圈美食街美食街東茅嶺地下步行街負(fù)2層已停止運(yùn)營(yíng)，原有店主搬至負(fù)1層零時(shí)鋪位。據(jù)咨詢店主獲悉，地下步行街運(yùn)營(yíng)不景氣。步行街蘇寧電器人流非常少?；ò鍢蛏倘Φ奶靷惿虡I(yè)廣場(chǎng)，人流很少，臨街部分店鋪仍未營(yíng)業(yè)。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 63 3 3、東茅嶺、東茅嶺- -步行街（重點(diǎn)商圈）分析步行街（重點(diǎn)商圈）分析 東茅嶺商圈業(yè)態(tài)東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋了購(gòu)物涵蓋了購(gòu)物+ +休閑休閑+ +娛樂(lè)娛樂(lè)+ +餐飲餐飲等行業(yè)。以步行街為中心的等行業(yè)。以步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要

46、以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%70%武商百貨武商百貨康星百貨康星百貨新城百貨新城百貨光宏廣場(chǎng)光宏廣場(chǎng)世紀(jì)星大廈世紀(jì)星大廈百盛百盛左岸名品左岸名品東茅嶺東茅嶺- -步行街商圈主要商業(yè)分布步行街商圈主要商業(yè)分布東茅嶺東茅嶺- -步行街商圈，是岳陽(yáng)目前最主要，也是最大的商步行街商圈，是岳陽(yáng)目前最主要，也是最大的商圈。圈。業(yè)態(tài)構(gòu)成：業(yè)態(tài)構(gòu)成：東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋了購(gòu)物+休閑+娛樂(lè)+餐飲等行業(yè)。商業(yè)形態(tài)涵蓋了服裝、鞋類(lèi)、餐飲、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、銀行、百貨、珠寶、電影院、書(shū)店、美容。主要客群：主要客群：該商圈聚合了追求時(shí)尚和品牌效應(yīng)的中高

47、端消費(fèi)群體，主要以25-35歲之間的實(shí)力購(gòu)買(mǎi)群體為主，實(shí)力購(gòu)買(mǎi)群體中女性群體占到60%。以步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的70%。其中服裝專(zhuān)賣(mài)占10%，百貨占70%，餐飲占10%，其它配套占10%。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 64 人氣最旺商圈，中低檔商品為主人氣最旺商圈，中低檔商品為主 。人氣最旺1.東茅嶺-步行街商圈，是目前岳陽(yáng)人氣最旺的商圈。2.輻射范圍全市檔次不高1.百貨商場(chǎng)多而集中，規(guī)模都不大。2.檔次普遍低，中低檔商品為主。 3 3、東茅嶺、東茅嶺- -步行街（重點(diǎn)商圈）分析步行街（重點(diǎn)商圈）分析 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 65 東茅嶺沿街商鋪

48、租金更低、經(jīng)營(yíng)狀況好，而步行街內(nèi)部店鋪?zhàn)饨鸶F，東茅嶺沿街商鋪?zhàn)饨鸶?、?jīng)營(yíng)狀況好，而步行街內(nèi)部店鋪?zhàn)饨鸶F，因人氣不足，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳。因人氣不足，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳。租金水平租金水平步行街：租金在150-300元/之間。東茅嶺：租金在100-200元/之間。經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)介經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)介步行街內(nèi)：步行街內(nèi)部主要為百貨業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)檔次普遍偏低，人氣不旺東茅嶺：東茅嶺沿線有大量的沿街商鋪，主要為精品女裝。且岳陽(yáng)最大最好的百貨百盛也在東茅嶺，因此整體經(jīng)營(yíng)檔次稍高。經(jīng)營(yíng)狀況較好。 商圈內(nèi)商家密集，商業(yè)氛圍濃厚，岳陽(yáng)的大型商場(chǎng)全都集中在這一帶，是目前岳陽(yáng)市最大最繁華的商圈。但步行街內(nèi)部人氣不足，且商品檔次過(guò)

49、低；東茅嶺中高檔商品消費(fèi)難成氣候以及周邊物業(yè)無(wú)法與中高檔商品消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境相匹配成為了該商圈發(fā)展的幾大阻礙因素。 3 3、東茅嶺、東茅嶺- -步行街（重點(diǎn)商圈）分析步行街（重點(diǎn)商圈）分析 推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 66 4 4、重點(diǎn)個(gè)案分析、重點(diǎn)個(gè)案分析天倫天倫金三角購(gòu)物公園金三角購(gòu)物公園項(xiàng)目位處市中心黃金地段，項(xiàng)目位處市中心黃金地段，1414萬(wàn)大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè)萬(wàn)大規(guī)模商業(yè)體量，并引入品牌商業(yè)及國(guó)際影院入駐，為岳陽(yáng)目前標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。及國(guó)際影院入駐，為岳陽(yáng)目前標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：岳陽(yáng)天倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：商鋪、公寓項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市

50、政府與岳陽(yáng)樓區(qū)政府之間。南臨金鶚中路、東臨建湘路，北臨五里牌路，花板橋路及青年中路橫貫其中商業(yè)體量：商業(yè)體量：14萬(wàn)多平方米（8.9萬(wàn)平方米的天倫商業(yè)步行街 ，兩棟28層的酒店式公寓，1-4層商業(yè)裙樓總建筑面積為1.33萬(wàn)平方米，5-28層公寓建筑面積為4.39萬(wàn)平方米 ）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年5月價(jià)格：價(jià)格：商鋪2.8-5.6萬(wàn)元/項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：市中心大盤(pán)，項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全；大潤(rùn)發(fā)、國(guó)際影院入駐；產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：商業(yè)體量14萬(wàn)多方，商鋪主要以3742為主 ，9月份會(huì)推出2棟28層酒店式公寓。1-4層為商業(yè)，5-28層酒店式公寓；面積為5060的一房，價(jià)格估計(jì)在6000左右推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 67 4 4、重點(diǎn)個(gè)案分析、重點(diǎn)個(gè)案分析天倫天倫金三角購(gòu)物公園金三角購(gòu)物公園 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲于一體，打造岳陽(yáng)唯一項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲于一體，打造岳陽(yáng)唯一“一站式一站式”購(gòu)物中心。購(gòu)物中心。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 68 4 4、重點(diǎn)個(gè)案分析、重點(diǎn)個(gè)案