2010年上半年全國房地產(chǎn)場(chǎng)總結(jié)及下半年趨勢(shì)分析報(bào)告

1、2010年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及下半年趨勢(shì)分析報(bào)告2010年上半年，針對(duì)中國房地產(chǎn) 市場(chǎng)出中央推出了 嚴(yán)厲調(diào)控政策”，以期穩(wěn)定中國 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，之后中國各地方陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的地方實(shí)施細(xì)則。對(duì)于2010年的上半年來講，如果用一句話總結(jié)，可以說是 亂花漸欲迷人眼”，而對(duì)于2010年下半年市場(chǎng)形式也可以用一句話預(yù)測(cè)順勢(shì)而為，靜觀其變”。一、2010年上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)總結(jié)：1、 房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%,其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完

2、成投資5830億元，比2010年5月增加1845億元，增長(zhǎng)46.3% 2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;房屋新開工面積8.05億平方米， 同比增長(zhǎng)67.9%;房屋竣工面積2.44億平 方米， 同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。2、 商品房銷售情況：2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4% ,增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商

3、品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%,辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。3、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：2010年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%;利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌 資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%;其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中， 定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%;個(gè)人

4、按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。4、 全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)：房屋銷售價(jià)格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1% , 5月份為上漲0.2%。截止到2010年6月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而2010年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用 房銷售價(jià)格同比上漲1.1%;商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%,其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷

5、售價(jià)格下降0.1%,其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。2010年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：2010年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比2010年5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93

6、.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特征：1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%,其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。中國消費(fèi)者住房消費(fèi)要求的改變以及城市化進(jìn)程的加速，對(duì)改善型”和享受型”住房需求持續(xù)增加，同時(shí)由于房?jī)r(jià)的高漲促使往房”投資化嚴(yán)重

7、，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。2.土地開發(fā)增長(zhǎng)較快，企業(yè)購置土地較為大膽:2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好趨勢(shì)， 雖然受調(diào)控政策和房 地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲(chǔ)備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在 部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使20

8、10年上半年整體土地購置面積增長(zhǎng)較大，土地購置費(fèi)增長(zhǎng)明顯。3.商品房建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;房屋新開工面積8.05億平方米， 同比增長(zhǎng)67.9%;房屋竣工面積2.44億平 方米， 同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲運(yùn)行，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行，房地產(chǎn)消費(fèi)者購房需 求的不斷增加等多重因素，使2010年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)持續(xù)保持一定的增長(zhǎng)速 度，新竣工面積以及新開工面積的增長(zhǎng)等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的存房量持

9、續(xù)增加，市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，供求關(guān)系出現(xiàn)變化趨勢(shì)。4.商品房銷售開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售壓力逐漸加大：2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4% ,增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%,辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。從整體來看，2010年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是2010年的一季度， 但從二季度開始，隨著中央調(diào)控政策的出臺(tái)，特別是 信貸政策”調(diào)整，導(dǎo)致二季度開始時(shí)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售增長(zhǎng)逐漸回落，在部分城市短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了零成交”現(xiàn)象?？梢詮囊韵聰?shù)據(jù)中看出,2010年上半年，商品房銷售

10、額1.98萬億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場(chǎng)觀望情緒依然 較為嚴(yán)重。這是自2003年房?jī)r(jià)開始上漲以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望最濃厚的一次，更是商品 房銷售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，并且這種趨勢(shì)的持續(xù)時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，在下半年回轉(zhuǎn)的可 能性比較小。以上都導(dǎo)致未來自上半年開始到下半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售壓力增大，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金回籠壓力增大。5.價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落，大部分城市房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯下降：2010年6月份，全國70個(gè)大中城市房屋

11、銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1% , 5月份為上漲0.2%。2010年6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。從重點(diǎn)城市和區(qū)域的情況來看，2010年上半年全國房地產(chǎn)價(jià)格整體持續(xù)上漲，但從上半年部分一線城市來看，房地產(chǎn)銷售價(jià)格漲幅有所回落，市場(chǎng)反應(yīng)更多的來自于變相優(yōu)惠、促銷、贈(zèng)送、暗折，但大部分樓盤實(shí)際下跌幅度不是很大，更多的并未出現(xiàn)實(shí)際下跌?？紤]到 不可明示因素”考慮，上半年實(shí)際上已經(jīng)有部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，其余城市 房?jī)r(jià)上漲幅度也明顯回落。6.房地產(chǎn)信貸增速減慢

12、，大部分城市個(gè)人房地產(chǎn)貸款大幅萎縮：2010年上半年，受貨幣政策緊縮和市場(chǎng)銷售低迷的雙重影響，個(gè)人房貸增速明顯放緩。從國家統(tǒng)計(jì)局上半年的數(shù)據(jù)可以看出，可以清晰地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸收縮的軌跡。1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款逐月累計(jì)分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元，逐月累計(jì)增幅分別為46.1%、44.3%、39.9%、43.6%和34.5 %,逐月回落。個(gè)貸方面同樣如此：1-6月，個(gè)貸逐月累計(jì)數(shù)額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元，前四個(gè)月的逐月累計(jì)增幅均在100%以上，但5月便回 落至88.8 %,至6月進(jìn)一步降至60.

13、4%。不難看出，4月中旬新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出 臺(tái)后，五六月份房地產(chǎn)信貸收縮最為明顯。這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整，購房意向下降，個(gè)人房 貸增速明顯回落。7.購房意愿依舊存在，市場(chǎng)觀望濃重：2010年上半年5月份開始，由于房地產(chǎn)新調(diào)控政策的出臺(tái)，特別是信貸政策的收緊，造成市場(chǎng)觀望情緒濃重， 特別是此次調(diào)控政策執(zhí)行力度和時(shí)間的不確定性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者兩方同時(shí)觀望等多重作用下，市場(chǎng)成交量大量萎縮，同時(shí)大部分購房者對(duì)于高位入市”的恐慌，都導(dǎo)致年中的市場(chǎng)導(dǎo)向氣氛但由于大部分人對(duì)于未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，以及市場(chǎng)剛性需求的大量存 在，目前來講未來購房意愿還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)

14、的時(shí)間，上半年出現(xiàn)的一定時(shí)期的市場(chǎng)調(diào)整， 并未改變這種格局。三、下半年政策調(diào)控的走向分析：1.依舊保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，貫徹落實(shí)好已出臺(tái)政策的執(zhí)行情況：現(xiàn)階段來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體上還是基本平穩(wěn)的，市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些變化（市場(chǎng)觀望情緒較重，銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但大部分城市房?jī)r(jià)尚未明顯松動(dòng)）是上半年來房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛實(shí)施的積極效果，是對(duì)2009年房?jī)r(jià)持續(xù)過快上漲的一個(gè)調(diào)整。下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策在總體上不宜松動(dòng)，尤其是住房保障政策和有關(guān)第二套房的信貸政策必須堅(jiān)持，應(yīng)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。但針對(duì)部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)繼續(xù)高幅度上漲和信貸松緊行為需密切關(guān)注，警惕其潛在風(fēng)險(xiǎn)。2.繼續(xù)加大住房保

15、障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決所有居民的居住問題。因此加強(qiáng)住房保障是必然的選擇，當(dāng)前我國住房保障的范圍和力度都偏低，應(yīng)通過上半年的新政策為基礎(chǔ)，進(jìn)一步需加大住房保障的力度，通過多層次的住房供應(yīng)體系，滿足中低 收入群體的住房需求。3.加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，滿足正常信貸需求：首先，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免因 銀行盲目減少對(duì)企業(yè)開發(fā)造成不利影響，甚至導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制工作，重點(diǎn)是加強(qiáng)企業(yè)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸 款管理，警惕 虛假按揭”和變相 松緊”信貸的發(fā)生，要加強(qiáng)貸款審查

16、和信貸過程的監(jiān)測(cè)。 對(duì)于信貸發(fā)生明顯不符合國家信貸調(diào)控政策的貨款審請(qǐng)，要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)稱原則要求提高首付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相松緊”按揭的發(fā)生。4.繼續(xù)加強(qiáng)土地管理力度，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理首先，中央政府會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)土地管理的力度，實(shí)施最嚴(yán)格的土地保護(hù)制度，嚴(yán)格保 護(hù)農(nóng)村土地，嚴(yán)格耕地占補(bǔ)平衡管理，確保耕地面積不減少。其次，根據(jù)國發(fā)文件的要求，增加中低價(jià)位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng) 濟(jì)適用房、兩限房的用地供應(yīng)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高居住用地在土地供應(yīng)當(dāng)中的比重。 可以看出未來房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)則的發(fā)展趨勢(shì)。5.繼續(xù)維護(hù)市場(chǎng)正常交易秩序，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向：價(jià)格作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心手

17、段，其本質(zhì)就是可以通過價(jià)格的漲跌變化來引導(dǎo)市 場(chǎng)各方主體。同時(shí)，當(dāng)前市場(chǎng)中各種魚目混雜信息，容易誤導(dǎo)社會(huì)消費(fèi)者，使人們不能對(duì) 市場(chǎng)形勢(shì)有一個(gè)客觀判斷。政府權(quán)威部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)有關(guān)信息的發(fā)布和解釋，加強(qiáng)政府公信力，正確引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，和社會(huì)各界對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)有一個(gè)準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)，促進(jìn)消費(fèi)者的理性 消費(fèi)和企業(yè)和理性決策。6.面對(duì)調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極采取措施應(yīng)對(duì)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，積極采取措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整。2010年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入調(diào)整中期，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整時(shí)間還要持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好應(yīng)對(duì)較長(zhǎng)時(shí)期市場(chǎng)低迷的準(zhǔn)備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價(jià)促銷、加強(qiáng)管理 等，調(diào)

18、整企業(yè)開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略等，適時(shí)主動(dòng)調(diào)整，將房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)企 業(yè)的影響降至最低。四、2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與展望2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控新政等因素影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)明顯放緩。同時(shí)，中 國經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)商品價(jià)格的上漲已經(jīng)擴(kuò)散到生產(chǎn)、消費(fèi)乃至服務(wù)領(lǐng)域， 通貨膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)威脅越來越大。從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)增速有所回落，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅仍處于 高位，經(jīng)濟(jì)政策必須在 確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”和 抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調(diào)控難度加大。根據(jù)2010年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，我們預(yù)計(jì) 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體繼續(xù)處于調(diào)整之中，整體保持回落態(tài)勢(shì)。1.投資增長(zhǎng)平穩(wěn)回落，住宅投資比重依舊會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)上升；2.房?jī)r(jià)大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不會(huì)超過15% ;在不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)價(jià)格走勢(shì)方面，預(yù)計(jì)2010年下半年不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)價(jià)格