宜賓市投資集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目管理辦法3.3改

1、宜賓市投資集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)項(xiàng)目管理暫行辦法為進(jìn)一步明確公司內(nèi)設(shè)部門管理職責(zé)，規(guī)范公司建設(shè)項(xiàng)目投資行為，確保項(xiàng)目的質(zhì)量、安全和進(jìn)度，嚴(yán)格控制建設(shè)成本，創(chuàng)造更優(yōu)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，特制定本暫行辦法。一、項(xiàng)目前期工作項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目篩選、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目取得等。（一）項(xiàng)目篩選階段1營(yíng)銷部牽頭,綜合部參與，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行分析，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài),搜索項(xiàng)目信息并提供給綜合部。2綜合部牽頭，營(yíng)銷部參與，對(duì)意向項(xiàng)目進(jìn)行初步定位、規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等方面的初步分析。3綜合部將項(xiàng)目初步篩選結(jié)果報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)，分管領(lǐng)導(dǎo)同意后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)研究，經(jīng)批準(zhǔn)后啟動(dòng)項(xiàng)目論證工作。(二）項(xiàng)

2、目論證階段1綜合部牽頭,營(yíng)銷部和財(cái)務(wù)部參與，對(duì)經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)的意向項(xiàng)目，分別按簡(jiǎn)易程序和復(fù)雜程序進(jìn)行項(xiàng)目論證. 2對(duì)準(zhǔn)備時(shí)間緊迫的項(xiàng)目執(zhí)行簡(jiǎn)易程序，編制項(xiàng)目建議書,對(duì)準(zhǔn)備時(shí)間充分的項(xiàng)目執(zhí)行復(fù)雜程序，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.3無(wú)論繁簡(jiǎn)程序，都必須在充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)擬項(xiàng)目的規(guī)劃方案、概念性設(shè)計(jì)、成本估算、效益分析、資金籌措、實(shí)施計(jì)劃、組織架構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)防范等進(jìn)行全方位的論證。4項(xiàng)目經(jīng)論證需進(jìn)行合資合作的，合資合作建議方案需列入項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。5對(duì)論證可行的項(xiàng)目,由綜合部上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究同意報(bào)公司董事會(huì)、集團(tuán)公司董事會(huì)決策（集團(tuán)公司資產(chǎn)部參加）.(三）

3、項(xiàng)目取得階段1對(duì)公司董事會(huì)、集團(tuán)公司董事會(huì)同意參與競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，由綜合部牽頭,營(yíng)銷部配合,負(fù)責(zé)承辦招拍掛相關(guān)工作。2土地競(jìng)買保證金由財(cái)務(wù)部按需及時(shí)調(diào)度。3競(jìng)買成功后由綜合部牽頭，營(yíng)銷部配合,負(fù)責(zé)承辦土地出讓合同的簽訂工作，所需土地出讓金調(diào)度由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé).4競(jìng)買不成功由綜合部牽頭財(cái)務(wù)部配合，及時(shí)退還競(jìng)買保證金.工作流程詳見(jiàn)附件一.二、項(xiàng)目中期工作(建設(shè)）(一）工程管理方面其工作包括方案設(shè)計(jì)、環(huán)境影響、地形測(cè)量、地質(zhì)勘察、地震安評(píng)、施工圖設(shè)計(jì)、建設(shè)行政許可辦理、施工管理、竣工驗(yàn)收、缺陷責(zé)任期管理、資料管理和項(xiàng)目移交等方面。1勘察設(shè)計(jì)階段 方案設(shè)計(jì)、環(huán)境影響、地形測(cè)量、地質(zhì)勘察、地震安評(píng)、施工圖設(shè)計(jì)等

4、工作由工程部牽頭，綜合部、營(yíng)銷部參與。在對(duì)咨詢成果初審后,報(bào)送公司領(lǐng)導(dǎo)審定后辦理相關(guān)批復(fù).2施工管理階段 技術(shù)交底和施工圖會(huì)審:工程部組織，營(yíng)銷部、合同部參加。簽發(fā)開(kāi)工令：工程部對(duì)施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)、工期計(jì)劃、開(kāi)工報(bào)告和監(jiān)理單位報(bào)送的監(jiān)理規(guī)劃進(jìn)行審核,經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后,由工程部簽發(fā)開(kāi)工令。分部分項(xiàng)驗(yàn)收：由工程部組織、合同部參加。主體驗(yàn)收及綜合驗(yàn)收:由工程部組織,營(yíng)銷部、合同部、物管公司參加。資料管理：工程部負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期報(bào)建手續(xù)和施工過(guò)程相關(guān)資料的管理，相關(guān)許可類文件送綜合部存檔。缺陷責(zé)任期管理:工程部牽頭，營(yíng)銷部、物管公司參與。交房工作：物業(yè)由施工單位移交給公司的工作由工程部牽頭,施工

5、單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及營(yíng)銷部參與，交接情況需詳細(xì)注明在物業(yè)交接驗(yàn)收表中。3重大技術(shù)問(wèn)題可邀請(qǐng)集團(tuán)公司工程技術(shù)專家委員會(huì)或外聘相關(guān)專業(yè)的專家進(jìn)行討論研究。（二)招投標(biāo)方面1招標(biāo)方式合同部牽頭負(fù)責(zé)招標(biāo)管理工作。原則上邀請(qǐng)類似業(yè)績(jī)突出、行內(nèi)信譽(yù)上佳、有一定墊資能力的單位，通過(guò)直接委托、比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開(kāi)招標(biāo)（含邀請(qǐng)招標(biāo)、BT招商）等方式擇優(yōu)選擇。綜合部、營(yíng)銷部、工程部根據(jù)工作需要向合同部提出招標(biāo)申請(qǐng)，合同部按招標(biāo)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)文件、工程量清單、最高限價(jià)編制，經(jīng)提出申請(qǐng)部門會(huì)簽后，上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審定。合同部按照公司領(lǐng)導(dǎo)審定后的招標(biāo)資料開(kāi)展招標(biāo)工作并報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備案,提出申請(qǐng)部門同時(shí)參與招

6、標(biāo)工作。2招標(biāo)范圍營(yíng)銷管理:包括全程策劃、招商、銷售代理、廣告、物管、商管等；（具體經(jīng)辦部門：營(yíng)銷部）前期工作:包括勘察、方案及施工圖設(shè)計(jì)等;(具體經(jīng)辦部門：工程部)工程建設(shè)：包括城市房屋拆遷代辦、施工、監(jiān)理等;(具體經(jīng)辦部門:工程部）物資采購(gòu):包括各類材料、物品、設(shè)施、設(shè)備的采購(gòu);（具體經(jīng)辦部門:工程部、綜合部）資產(chǎn)處置：包括評(píng)估、拍賣、銷售等.（具體經(jīng)辦部門：營(yíng)銷部、綜合部）3招標(biāo)方式審批原則物資采購(gòu)類(非工程類）在2000元以內(nèi)(含2000元)的,營(yíng)銷管理類、前期工作類、物資采購(gòu)類(工程類）、資產(chǎn)處置類合同金額在5萬(wàn)元以內(nèi)（含5萬(wàn)元）的，工程建設(shè)類、城市房屋拆遷代辦類合同金額10萬(wàn)元以內(nèi)

7、(含10萬(wàn)元）的對(duì)外委托工作，可通過(guò)直接委托、比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式確定,具體方式以批復(fù)為準(zhǔn)。比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判文件由具體經(jīng)辦部門起草并明確簽署意見(jiàn)，經(jīng)合同部審核后報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)審批，相關(guān)資料由合同部負(fù)責(zé)報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備案。物資采購(gòu)類（非工程類)在2000元以上10萬(wàn)元以內(nèi)（含10萬(wàn)元)的，營(yíng)銷管理類、前期工作類、物資采購(gòu)類（工程類)、資產(chǎn)處置類合同金額在5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以內(nèi)（含50萬(wàn)元）的，工程建設(shè)類、城市房屋拆遷代辦類合同金額10萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以內(nèi)（含200萬(wàn)元)的對(duì)外委托工作，可通過(guò)比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開(kāi)招標(biāo)等方式擇優(yōu)選擇，具體方式以批復(fù)為準(zhǔn)。比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判、招標(biāo)文件由合同

8、部起草并明確簽署意見(jiàn),經(jīng)辦部門會(huì)簽、合同部分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)公司總經(jīng)理審批,相關(guān)資料由合同部負(fù)責(zé)報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備案。物資采購(gòu)類（非工程類)在10萬(wàn)元以上的，營(yíng)銷管理類、前期工作類、物資采購(gòu)類(工程類)、資產(chǎn)處置類合同金額在50萬(wàn)元以上的，工程建設(shè)類、城市房屋拆遷代辦類合同金額200萬(wàn)元以上對(duì)外委托工作,可通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開(kāi)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇，具體方式以批復(fù)為準(zhǔn)。比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判、招標(biāo)文件由合同部起草并明確簽署意見(jiàn)，經(jīng)經(jīng)辦部門會(huì)簽、合同部分管領(lǐng)導(dǎo)審核后,報(bào)公司總經(jīng)理審批,由公司董事長(zhǎng)審簽，相關(guān)資料由合同部負(fù)責(zé)報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部備案。內(nèi)部評(píng)標(biāo)專家的抽取,由合同部負(fù)責(zé)與集團(tuán)公司監(jiān)審部聯(lián)系并具體落

9、實(shí)。比選、競(jìng)爭(zhēng)性談判、公開(kāi)招標(biāo)（含邀請(qǐng)招標(biāo)、BT招商）由合同部負(fù)責(zé)邀請(qǐng)集團(tuán)公司監(jiān)審部派人參加。重大招投標(biāo)技術(shù)問(wèn)題經(jīng)總經(jīng)理同意后，由合同部負(fù)責(zé)提交集團(tuán)公司招投標(biāo)專家委員會(huì)研究并落實(shí)、解決。工作流程詳見(jiàn)附件二。（三）合同簽訂方面1物資采購(gòu)類(非工程類）在2000元以內(nèi)（含2000元）的，營(yíng)銷管理類、前期工作類、物資采購(gòu)類（工程類)、資產(chǎn)處置類等合同金額在5萬(wàn)元以內(nèi)（含5萬(wàn)元）的，工程建設(shè)類合同、城市房屋拆遷代辦類金額10萬(wàn)元以內(nèi)（含10萬(wàn)元)的合同由具體經(jīng)辦部門擬訂，經(jīng)合同部審核后,報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)簽批。2物資采購(gòu)類(非工程類)在2000元以上10萬(wàn)元以內(nèi)（含10萬(wàn)元）的，營(yíng)銷管理類、前期工作類

10、、物資采購(gòu)類（工程類）、資產(chǎn)處置類等合同金額在5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以內(nèi)（含50萬(wàn)元）的,工程建設(shè)、城市房屋拆遷代辦類合同金額10萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以內(nèi)(含200萬(wàn)元)的合同由具體經(jīng)辦部門擬訂、合同部會(huì)簽、經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)公司總經(jīng)理簽批.3營(yíng)銷管理類、前期工作類、物資采購(gòu)類(工程類)、資產(chǎn)處置中介咨詢類等合同金額在50萬(wàn)元以上的合同由具體經(jīng)辦部門擬訂、合同部會(huì)簽、經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)和公司總經(jīng)理審核后，報(bào)公司董事長(zhǎng)簽批。4工程建設(shè)類、城市房屋拆遷代辦類合同金額200萬(wàn)元以上的合同由合同部擬訂，工程部會(huì)簽,經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)和公司總經(jīng)理審核后,報(bào)公司董事長(zhǎng)簽批。5征地拆遷補(bǔ)償類合同由工程部擬訂、

11、合同部會(huì)簽,10萬(wàn)元以下由工程部分管領(lǐng)導(dǎo)簽批，10萬(wàn)元至200萬(wàn)元由總經(jīng)理簽批,200萬(wàn)元以上報(bào)董事長(zhǎng)審批。6住宅、商鋪銷售底價(jià)由營(yíng)銷部擬定報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審批，不低于銷售底價(jià)的銷售合同由營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)簽訂;低于銷售底價(jià)的銷售合同經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審定后由營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)簽訂。工作流程詳見(jiàn)附件三。（四）資金管理方面1營(yíng)銷管理類、物資采購(gòu)類(非工程類)、資產(chǎn)處置類、前期工作類費(fèi)用支付預(yù)付款支付經(jīng)辦部門對(duì)相關(guān)單位提出的申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見(jiàn)填寫支付憑證，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核,報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)簽批后執(zhí)行。進(jìn)度款支付和履約保證金退還經(jīng)辦部門對(duì)相關(guān)單位提出的申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見(jiàn)填寫支付憑證,經(jīng)財(cái)務(wù)部審核

12、，報(bào)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)簽批后執(zhí)行。尾款支付、超合同支付經(jīng)辦部門對(duì)相關(guān)單位提交的相關(guān)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見(jiàn)填寫支付憑證，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核，報(bào)請(qǐng)經(jīng)辦部門分管領(lǐng)導(dǎo)、公司總經(jīng)理或董事長(zhǎng)審定后支付（合同金額50萬(wàn)元以內(nèi)的由公司總經(jīng)理最終審定,合同金額50萬(wàn)元以上的由公司董事長(zhǎng)最終審定）.2工程建設(shè)類、征地拆遷類、物資采購(gòu)類（工程類)費(fèi)用支付預(yù)付款支付工程部對(duì)相關(guān)單位提出的申請(qǐng)進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見(jiàn)填寫支付憑證，經(jīng)合同部、財(cái)務(wù)部審核,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)簽批后執(zhí)行,其中，100萬(wàn)元以內(nèi)的款項(xiàng)支付由工程部分管領(lǐng)導(dǎo)簽批，100萬(wàn)元及其以上款項(xiàng)支付由公司總經(jīng)理簽批。進(jìn)度款支付和履約保證金退還工程部對(duì)相關(guān)單位提交的計(jì)量資

13、料進(jìn)行審核把關(guān)，根據(jù)審核意見(jiàn)填寫支付憑證，經(jīng)合同部、財(cái)務(wù)部審核，報(bào)工程部分管領(lǐng)導(dǎo)審定后支付.尾款支付、質(zhì)保金、超合同支付工程部對(duì)相關(guān)單位提交的相關(guān)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，根據(jù)審核意見(jiàn)填寫支付憑證，經(jīng)合同部、財(cái)務(wù)部審核會(huì)簽,并報(bào)工程部分管領(lǐng)導(dǎo)、公司總經(jīng)理審定后支付(合同金額200萬(wàn)元以內(nèi)的由公司總經(jīng)理最終審定，合同金額200萬(wàn)元以上的由公司董事長(zhǎng)最終審定）。單筆支付審批200萬(wàn)元工程建設(shè)類100萬(wàn)元、200萬(wàn)元征地拆遷類100萬(wàn)元、100萬(wàn)元采購(gòu)類（工程類）50萬(wàn)元、100萬(wàn)元咨詢類50萬(wàn)元需由公司總經(jīng)理審批；工程建設(shè)類200萬(wàn)元、征地拆遷類200萬(wàn)元、采購(gòu)類(工程類)50萬(wàn)元、咨詢類50萬(wàn)元需由公司

14、董事長(zhǎng)審批。財(cái)務(wù)部建立項(xiàng)目支付臺(tái)帳,每月定期向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部、監(jiān)審部報(bào)送。工作流程詳見(jiàn)附件四。3工程變更對(duì)不超過(guò)2萬(wàn)元的變更,由工程部核定并簽署意見(jiàn)后執(zhí)行，同時(shí)送合同部備案.對(duì)2萬(wàn)元以上、30萬(wàn)元以下的變更,由工程部、合同部會(huì)審后,由工程部分管領(lǐng)導(dǎo)簽署意見(jiàn)后執(zhí)行.對(duì)30萬(wàn)元以上、100萬(wàn)元以下的變更，需最后由公司總經(jīng)理簽署意見(jiàn)后執(zhí)行.對(duì)100萬(wàn)元以上、200萬(wàn)元以下的變更,需最后經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)集體研究同意后執(zhí)行。對(duì)200萬(wàn)元以上的變更，需最后由公司董事長(zhǎng)簽署意見(jiàn)后執(zhí)行。對(duì)于工程變更金額累計(jì)達(dá)到合同金額的5%時(shí),由合同部牽頭與工程部對(duì)前期變更情況進(jìn)行復(fù)審,提出處理建議，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審定

15、。對(duì)于工程變更金額累計(jì)達(dá)到合同金額的10時(shí)，由合同部牽頭與工程部對(duì)前期資料進(jìn)行復(fù)審，提出處理建議報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理辦公會(huì)（集團(tuán)公司監(jiān)審部參加)審定。針對(duì)工程技術(shù)變更（針對(duì)方案等技術(shù)層面調(diào)整、不涉及到較大金額的調(diào)整)，一般技術(shù)變更(細(xì)節(jié)調(diào)整）由工程部核定并簽署意見(jiàn)后執(zhí)行，較大變更（一般結(jié)構(gòu)變化）由工程部報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行,重大變化（重大結(jié)構(gòu)變化）經(jīng)工程部、工程部分管領(lǐng)導(dǎo)召集專題會(huì)議研究同意、公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行.經(jīng)辦人員必須對(duì)變更注明詳實(shí)理由，完善內(nèi)部會(huì)審手續(xù)，完善施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、監(jiān)督等手續(xù)，并妥善保管相關(guān)資料.合同部建立項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳,每月定期向集團(tuán)公司監(jiān)審部報(bào)送。工作流程詳見(jiàn)附件五。4資

16、金調(diào)度公司與集團(tuán)公司、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部之間，項(xiàng)目公司與項(xiàng)目部之間，項(xiàng)目公司與項(xiàng)目公司之間，項(xiàng)目部與項(xiàng)目部之間的資金調(diào)度，審批程序?yàn)椋簡(jiǎn)喂P不超過(guò)2萬(wàn)元，累計(jì)不超過(guò)10萬(wàn)元的資金調(diào)度，由經(jīng)辦部門簽署意見(jiàn),財(cái)務(wù)部審核后，由分管副總經(jīng)理審批.單筆不超過(guò)20萬(wàn)元，累計(jì)不超過(guò)100萬(wàn)元的資金調(diào)度,由經(jīng)辦部門簽署意見(jiàn)，財(cái)務(wù)部和分管副總經(jīng)理審核后，由公司總經(jīng)理審批。超過(guò)上述范圍的資金調(diào)度，由經(jīng)辦部門簽署意見(jiàn)，財(cái)務(wù)部、分管副總經(jīng)理和總經(jīng)理審核后,由公司董事長(zhǎng)審批.（五)資料管理方面1公司各部門按集團(tuán)公司要求建立工程管理臺(tái)帳，并每月報(bào)送集團(tuán)公司總工辦及資產(chǎn)部。2綜合部負(fù)責(zé)公司檔案管理工作.3項(xiàng)目前期工作階段,由綜

17、合部、營(yíng)銷部根據(jù)崗位職責(zé)，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目各自前期資料的管理工作，營(yíng)銷部應(yīng)定期向綜合部移交資料.4工程階段，由工程部負(fù)責(zé)各類建設(shè)手續(xù)辦理和工程資料管理工作，及時(shí)向綜合部移交相關(guān)行政許可手續(xù)和1套勘察設(shè)計(jì)成果，其他資料應(yīng)定期向綜合部移交.5項(xiàng)目完工后，工程部應(yīng)按宜賓市建筑安裝工程檔案歸檔范圍及組卷順序要求，收集、整理工程竣工資料(含工程準(zhǔn)備階段文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗(yàn)收文件）,并及時(shí)報(bào)宜賓市城建檔案館存檔。6工程部負(fù)責(zé)將竣工結(jié)算資料整理完畢后交合同部進(jìn)行結(jié)算內(nèi)審；合同部結(jié)算內(nèi)審過(guò)程中，工程部應(yīng)按要求完善相關(guān)資料，并將資料補(bǔ)充至竣工資料中.7工程部負(fù)責(zé)將竣工結(jié)算資料和補(bǔ)充資料按營(yíng)銷部要求及時(shí)向

18、物管公司移交。8資料移交必須有詳細(xì)清單，經(jīng)辦人員必須簽字認(rèn)可。9重要原件資料必須即時(shí)交綜合部存檔,原則上各部門只能領(lǐng)取復(fù)印件，領(lǐng)取原件必須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意。工作流程詳見(jiàn)附件六.（六)竣工決算方面1合同部負(fù)責(zé)工程結(jié)算內(nèi)審（也可委托中介機(jī)構(gòu)完成)，工程結(jié)算內(nèi)審后報(bào)送集團(tuán)公司監(jiān)審部結(jié)算審計(jì)；工程結(jié)算審核報(bào)告需施工單位負(fù)責(zé)人和公司總經(jīng)理簽字認(rèn)可。2財(cái)務(wù)部根據(jù)工程結(jié)算審核報(bào)告辦理財(cái)務(wù)決算，財(cái)務(wù)決算辦理過(guò)程中須聯(lián)系集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行抽查，對(duì)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部抽查發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤和瑕疵財(cái)務(wù)部必須予以修正，并形成財(cái)務(wù)決算報(bào)告.3工程部負(fù)責(zé)根據(jù)工程結(jié)算審核報(bào)告和財(cái)務(wù)決算報(bào)告辦理工程尾款結(jié)算。4工程結(jié)算審核報(bào)告和財(cái)務(wù)決算

19、報(bào)告完成后及時(shí)歸檔至公司綜合部；工程部牽頭、綜合部配合將竣工決算資料歸檔至城建檔案館.5營(yíng)銷部牽頭、綜合部和工程部配合,將竣工決算資料移交給物業(yè)管理單位。工作流程詳見(jiàn)附件七。三、項(xiàng)目中期工作(營(yíng)銷） (一）營(yíng)銷策劃工作其工作包括：項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查（包括開(kāi)發(fā)前期、銷售中期)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、品牌戰(zhàn)略策劃、方案設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案制定等.1前期市調(diào) 由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目前期篩選和論證階段已有的市調(diào)分析報(bào)告基礎(chǔ)上，進(jìn)一步有針對(duì)性的開(kāi)展專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查工作；市調(diào)工作可由營(yíng)銷部自行組織開(kāi)展，也可委托專業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查.市調(diào)工作完成后營(yíng)銷部牽頭、綜合部配合開(kāi)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、走勢(shì)分析、預(yù)測(cè)工作,形成項(xiàng)目市

20、場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,報(bào)營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后開(kāi)展下一階段工作.2市場(chǎng)定位 營(yíng)銷部牽頭、綜合部參與，根據(jù)經(jīng)公司認(rèn)可的項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告相關(guān)內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行分析,對(duì)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略提出建議,預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資、收益，編寫項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告，經(jīng)營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)、綜合部分管領(lǐng)導(dǎo)共同審簽后報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審定。3品牌戰(zhàn)略 品牌戰(zhàn)略工作包括名稱確定建議及推廣名確定、樓盤風(fēng)格確定、建筑用料的建議、項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘及提煉（地理位置、戶型、發(fā)展前景等）；小區(qū)環(huán)境營(yíng)造(空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境)、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)、停車庫(kù)設(shè)計(jì)要點(diǎn)及車位比例和安排、會(huì)所功能內(nèi)容劃分及概念的提煉、社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目配置建議、物業(yè)管

21、理服務(wù)項(xiàng)目建議等。由營(yíng)銷部牽頭、綜合部和工程部參與，委托專業(yè)的營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)就上述工作內(nèi)容制定方案，在充分研究的基礎(chǔ)上形成具有項(xiàng)目自身特色、符合公司形象的品牌戰(zhàn)略策劃方案.品牌戰(zhàn)略策劃方案經(jīng)綜合部、營(yíng)銷部、工程部經(jīng)辦人員及部門經(jīng)理簽署意見(jiàn)后上報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱，經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論通過(guò)后開(kāi)展下一階段工作。4方案設(shè)計(jì) 工程部牽頭，營(yíng)銷部參與，以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告、品牌戰(zhàn)略策劃方案為依據(jù),委托設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì),要求項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理.設(shè)計(jì)方案由營(yíng)銷部、工程部共同簽署意見(jiàn),上報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論研究。方案一旦通過(guò)，則由工程部開(kāi)展勘察設(shè)計(jì)工作。5營(yíng)銷方案 營(yíng)銷

22、方案制定工作包括營(yíng)銷階段劃分、分期推盤戰(zhàn)術(shù)部署及促銷手法建議、入市時(shí)機(jī)、價(jià)格策略制定、價(jià)格體系及付款方式原則、售樓部包裝要點(diǎn)、促銷要點(diǎn)、模型制作指導(dǎo)、收集市場(chǎng)反饋信息及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷方案、新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)、公關(guān)推廣方案（政府機(jī)關(guān)及集團(tuán)購(gòu)買的可能性建議）等。由營(yíng)銷部牽頭、工程部參與,與營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)共同擬定營(yíng)銷策劃方案，經(jīng)營(yíng)銷部、工程部分管領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究。營(yíng)銷方案一旦通過(guò)，營(yíng)銷部協(xié)同工程部、營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)具體實(shí)施。營(yíng)銷策劃方案屬公司絕密資料，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)保管,任何人不得在未得到公司總經(jīng)理批準(zhǔn)的情況下復(fù)印、借閱、打印營(yíng)銷策劃方案。6過(guò)程市調(diào)營(yíng)銷部可在項(xiàng)目銷售實(shí)施期間開(kāi)展

23、項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)反饋意見(jiàn)，對(duì)原擬定的項(xiàng)目市場(chǎng)定位、品牌戰(zhàn)略、方案設(shè)計(jì)提出調(diào)整建議，以確保項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度達(dá)到90%以上。調(diào)整建議經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究通過(guò)后，營(yíng)銷部、工程部須按期保質(zhì)對(duì)市場(chǎng)定位、品牌戰(zhàn)略、方案設(shè)計(jì)、營(yíng)銷方案進(jìn)行調(diào)整。工作流程詳見(jiàn)附件八。 (二）宣傳推廣工作1宣傳推廣工作包括品牌識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)（展示系統(tǒng)、廣告類規(guī)范報(bào)紙、電視廣告標(biāo)準(zhǔn)格式、手提袋、售樓導(dǎo)示系統(tǒng)、小區(qū)形象系統(tǒng)）;廣告設(shè)計(jì)(廣告訴求、主題口號(hào)、媒體計(jì)劃、創(chuàng)意延展、報(bào)紙廣告方案、電視廣告創(chuàng)意等）、整體營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及成本控制策略等。 2由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，與營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、廣告公司及各大主流媒體共同擬定廣告

24、、宣傳、推廣方案，報(bào)營(yíng)銷部分管領(lǐng)導(dǎo)審定。3方案一旦通過(guò),營(yíng)銷部協(xié)同營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、廣告公司具體實(shí)施。推廣方案屬公司絕密資料，由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)保管,任何人不得在未得到公司總經(jīng)理批準(zhǔn)的情況下復(fù)印、借閱、打印推廣方案。 （三)前期物管工作 1由營(yíng)銷部牽頭、合同部參與，按公司規(guī)定和項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略要求，擇優(yōu)選擇前期物業(yè)管理單位。2前期物業(yè)管理單位一旦確定，營(yíng)銷部負(fù)責(zé)督促其嚴(yán)格按照公司制定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展前期物業(yè)管理工作；營(yíng)銷部須定期檢查，及時(shí)糾正服務(wù)偏差，并對(duì)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)充完善。（四）銷售管理工作 1銷售管理工作包括客戶接待、合同簽訂、按揭辦理、資金回籠、客戶關(guān)系管理、投訴處理、產(chǎn)權(quán)證和土地證辦理等

25、. 2銷售管理工作由營(yíng)銷部牽頭,督促營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)按照銷售整體安排表、簽約流程及售后流程具體實(shí)施;營(yíng)銷部負(fù)責(zé)定期考核營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，包括銷售任務(wù)完成情況、置業(yè)顧問(wèn)綜合能力等.3營(yíng)銷部負(fù)責(zé)督促營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)建立各類銷控臺(tái)賬,根據(jù)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供的資料及時(shí)更新各項(xiàng)數(shù)據(jù)，每周向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)銷售最新進(jìn)展情況.4涉及按揭辦理、資金回籠工作由營(yíng)銷部牽頭，財(cái)務(wù)部配合完成。 工作流程詳見(jiàn)附件九。 (五）招商管理工作 1營(yíng)銷部負(fù)責(zé)按公司規(guī)定，擇優(yōu)選擇專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展招商工作，具體包括進(jìn)駐商家業(yè)態(tài)確定、租金標(biāo)準(zhǔn)確定、租金收益測(cè)算、招商核心條款擬定、合同簽訂、租金收取和支付等。 2營(yíng)銷部負(fù)責(zé)協(xié)同商業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)進(jìn)駐商家業(yè)態(tài)確定、租金標(biāo)準(zhǔn)確定、租金收益測(cè)算、招商核心條款等進(jìn)行研究，形成項(xiàng)目招商方案，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、公司總經(jīng)理辦公會(huì)研究通過(guò)后，督促商業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。3在未突破公司招商底限的前提下，租賃合同由商業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)與入駐商家協(xié)商，營(yíng)銷部簽署明確意見(jiàn)，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。4為吸引高品牌效應(yīng)商家入駐,以帶動(dòng)項(xiàng)目整體招商工作，公司招商底限可以突破，具體由營(yíng)銷部和商業(yè)