保定物業(yè)管理辦法

1、保定市物業(yè)管理辦法原文第一章總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好 的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理 ，適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場 地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè) 按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán) 境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第四條物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合

2、、 屆地管理與行業(yè)管理相 結合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。第五條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和目標考核體系，建立和完善社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理機制，并將物業(yè) 管理工作經(jīng)費納入財政預算。第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當設立住宅小區(qū)管理保障資金；專項用于扶持 老舊住宅小區(qū)的基礎建設和物業(yè)管理。第七條構建物業(yè)服務企業(yè)的誠信機制，完善誠信服務體系，樹立誠信經(jīng)營理念， 建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。第二章管理職責第八條 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主

3、管部門（以下稱房地產(chǎn)行政主管部門） 負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責是：（一）負責本市物業(yè)服務企業(yè)的資質管理；（二）負責住宅專項維修資金的歸集、使用審核；（三）組織開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓；（四）建立物業(yè)管理專家?guī)?；（五）建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)營活動 （六）指導縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。第九條 縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督 管理工作，其主要職責是：（一）貫徹落實物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和有關政策 ；（二）指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參與物業(yè)管理工作；（三）負責住宅

4、物業(yè)項目招標投標備案和采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的審批 工作；（四）負責對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督和備案工作 ；（五）監(jiān)督物業(yè)服務用房的配置和使用以及物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務企業(yè)備案工作；（六）負責住宅專項維修資金的歸集、使用審核；（七）召集有關物業(yè)管理的聯(lián)席會議，負責物業(yè)糾紛的協(xié)調處理和信訪投訴處理工 作。第十條 市、縣（市、區(qū)）人民政府的下列有關部門根據(jù)各自職責做好物業(yè)管理的相關工彳:（一）公安機關負責在召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和物業(yè)交接期間發(fā)生違法行 為的處置工作，依法查處損壞、挪用、擅自拆除、停用消防設施、器材或者占用、 堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法

5、律、法規(guī)的行為 ；（二）民政部門負責協(xié)調居（村）民委員會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督，協(xié)助業(yè)主委 員會和物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理的相關工作 ；（三） 人力資源和社會保障部門負責對物業(yè)服務企業(yè)勞動用工的指導， 對物業(yè)服務 企業(yè)招用人員簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監(jiān)督 ；（四）房地產(chǎn)行政主管部門負責督促建設單位做好保修期內房屋及設施設備的相 關保修工作；（五）規(guī)劃部門負責建設工程設計方案審查，并按規(guī)定標準確定物業(yè)管理區(qū)域內公 建配套設施建設指標；（六）公用事業(yè)部門負責對業(yè)主投訴或者舉報供水、 供氣、供熱等單位未依法履行 維修養(yǎng)護責任的問題進行調查處理；（七）人防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內人防工程及設施

6、維護管理的指導和監(jiān)督（八）物價部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為，依 法查處物業(yè)管理中的亂收費和亂加價行為；（九）市場監(jiān)督管理部門負責依法查處未取得營業(yè)執(zhí)照將住宅改為經(jīng)營性用房的 違法行為；（+）質量監(jiān)督部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、 機械式停車設備、鍋爐、壓力 容器等特種設各進行安全監(jiān)察，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的 違法行為。物業(yè)管理區(qū)域內未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、 構筑物和在非承重外墻上 開門（窗）、破壞房屋外立面以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規(guī)行為， 由有關行政執(zhí)法部門依據(jù)各自的職責依法查處。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電

7、視等單位應當按照委托合同約定，并根據(jù)各自職責依法承擔物業(yè)區(qū)域內專業(yè)經(jīng)營設施設備和相關管線的維修養(yǎng)護責任。第一條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內的物業(yè)管理工作，其職 責是：（一） 組織、指導業(yè)主大會的籌備、成立和業(yè)主委員會的選舉、備案工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；（二）組織召集本轄區(qū)內物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調相關部門解決物業(yè)管理工作中出 現(xiàn)的重要問題；（三）設立并公開投訴電話、投訴點，接受業(yè)主的投訴和舉報，為業(yè)主提供基本服 務；（四）負責調解物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛， 組織開展本轄區(qū)物業(yè)服務滿意度調查 工作；（五）建立物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理長效機制。第十二條

8、居（村）民委員會的職責是：（一）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導和監(jiān) 督業(yè)主委員會的工作；（二）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法調解物業(yè)管理糾紛；（三）協(xié)助街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 落實未實施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理服務 工作；（四）引導業(yè)主自覺遵守管理規(guī)約；督促物業(yè)服務企業(yè)維護公共利益，做好公共環(huán) 境衛(wèi)生、公共秩序的維護工作。第十三條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，推行行 業(yè)服務標準和標準化服務，督促物業(yè)服務行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營 ，促進物 業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。第三章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第十四條 房屋的所有權人為業(yè)主。依法登記

9、取得或者根據(jù)物權法規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣等民事法律行為 ，已經(jīng)合法占有建筑物專有部 分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。第十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同約定接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務 ；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 ；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八） 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地

10、使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九） 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金的管理和使用；（+）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。未辦理房屋權屆證書的繼受人、業(yè)主書面授權的代理人 被選舉權以外的權利。第十六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務，遵守管理 規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、 共用設施設備的使用和公共秩序、 環(huán)境 衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三） 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）遵守有關房屋裝飾裝修的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策定 ；（五）按照國家有關規(guī)定交納住宅專項

11、維修資金；，依法享有前款規(guī)定的除（六）按時交納物業(yè)服務費用；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。第十七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意， 不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第十八條 下歹 0 0 事項由業(yè)主大會決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）制定物業(yè)服務內容、服務標準以及物業(yè)服務收費方案 ；（五）改變共有部分的用途；（六）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（七） 利用共有部分進行經(jīng)營以及對所得收益進行管理和分配使用；（八）歸

12、集和使用住宅專項維修資金； （九）改建、重建建筑物及其附屆設施（+ +）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第十九條物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積白分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行 政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求,報送有關籌備首次業(yè)主大會 會議所需的文件資料。物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 應當在收到建設單位或者業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后 3030 日內, ,組織成立 首次業(yè)主大會會議籌備組。第二十條首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府）代表

13、和居（村）民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的二分之一 籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。籌備組應當自組建之日起 1515 日內, ,將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內 公示。第二十一條業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由 5 5 至 1111 人單數(shù)組成，每屆任

14、期 5 5 年，委員 可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質、惡意拖欠物業(yè)服 務費用等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備 組成員和業(yè)主委員會委員。第二十二條 業(yè)主委員會應當在選舉產(chǎn)生之日起 3 30 0 日內， 持有關材料到物業(yè)所在 地的縣 （市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。第二十三條業(yè)主委員會履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；（

15、四）及時了解業(yè)主、 物業(yè)使用人的意見和建議， 監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務 合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；（七）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的歸集和使用；（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛 ；（九） 對物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；（+ +）業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十四條 業(yè)主大會決定本辦法第十八條第（八）項和第（九）項規(guī)定的事項，應 當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的 業(yè)主同意；決定本辦法第十八條規(guī)

16、定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面 積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。第二十五條業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則召開業(yè)主大會定期會議，或者經(jīng)白分 之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。第二十六條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起 1010 日內，將其保管的檔案資料、 印章及其他屆于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和委員的報酬由全體業(yè)主承擔 ，也可 以從物業(yè)共有部位經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費和委員報酬的收支情況 ，應當 定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。第四章前期物業(yè)管理 第二十八條在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建

17、設單位選聘具有相應資質 的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，并向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行 政主管部門備案。第二十九條住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè) ； 投標人少于 3 3 個或者住宅建筑面積低于 5 5 萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)） 房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，評標專家應當從市房地產(chǎn)行政主管部 門專家?guī)靸鹊奈飿I(yè)管理專家名單中確定。第三十條住宅物業(yè)的建設單位應當按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招標投 標工作：（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售 3030 日前完成；（二） 預售商品房項

18、目應當在取得商品房預售許可證前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用 9090 日前完成；（四）更換物業(yè)服務企業(yè)的，應當在原前期物業(yè)服務合同終止 3030 日前完成。第三十一條建設單位應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理， 業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事 項依法作出約定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在與建設單位 簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第三十二條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè) 服務等級標準、物業(yè)服務收費標準及其他所有費用的收費標準和物業(yè)承接查驗等 內容。第三十

19、三條 建設單位應當在物業(yè)交付使用 1515 日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成 物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務用房的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應當具各下列條件：（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者 準許使用文件，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設 施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已 按規(guī)劃設計要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成 用功能要求；（

20、五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設 施設備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。第三十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù) 2O2O 日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移 交下歹 0 0資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工 圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三） 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準許使用文件；（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）住宅專項維修資金繳存證明；（六）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)

21、服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第三十五條進行現(xiàn)場查驗應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，物業(yè)承接查驗協(xié)議作為 前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。第三十六條 建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不 符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免應當由物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)服 務費。本辦法施行前建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務費，由建設單位全額承擔。第三十七條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房 ，建設 費用計入商品房成本，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用

22、途。物業(yè)服務用房應當按照下列規(guī)定配置：（一）建設工程項目住宅總建筑面積不足 3 3 萬平方米的，物業(yè)服務用房按不低于 9090 平方米配置,3,3 萬平方米以上 2020 萬平方米以下的按千分之三配置，超過 2020 萬平方 米的，超出部分按萬分之十五的標準配置；（二）應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。第三十八條 物業(yè)服務用房由建設單位在承接查驗前裝修到位，并根據(jù)項目的規(guī)模配各消防控制室、安防控制室等相應庫室。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備問、公共門廳、過道、 地下室、車棚、車庫、民防工程、室內層高不足 2.22.2 米的房屋計入物業(yè)服務用房 面積。第五章物業(yè)管理服

23、務第三十九條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立法人資格，并在其資質等級 許可的范圍內從事物業(yè)服務活動。第四十條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、物業(yè)服務等級標準、物業(yè)服務收費標準、雙 方的權利義務、住宅專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房、合同期限、違 約責任等內容進行約定。第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起 3030 日之內，將物業(yè)服 務合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民 政府）備案。第四十二條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和本辦法 第三十四條第一款規(guī)定的資料

24、交還給業(yè)主委員會。第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性 服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第四十四條物業(yè)服務主要包括下列內容：（一） 物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護和管理；（三）維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生;（四）維護物業(yè)管理區(qū)域的秩序，做好安全防范等工作；（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行制止和報告；（六）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案；（七）物業(yè)服務合同約定的其他物業(yè)服務事項。第四十五條物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點等情況，分別實行政 府指導價和市場調節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)

25、（別墅除外）公共性物業(yè)服務 收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅和其他非住宅物業(yè)服務收 費實行市場調節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。 住宅的物業(yè)服務收費標準由 物業(yè)服務企業(yè)報物業(yè)所在地價格行政主管部門備案。實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門，綜合考慮 物業(yè)服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數(shù)以及居民消費價格指 數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當根據(jù)社會平均成本變動情況,對物業(yè)服務收費等級基 準價適時調整。第四十六條已竣工但尚未售出或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設

26、單位承 擔;已竣工并交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)所有權發(fā)生轉移的，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結活物業(yè)服務費及其他應當由 業(yè)主負擔的費用。第四十七條 業(yè)主對房屋進行裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可以依照省和市有關規(guī)定向 業(yè)主收取裝修垃圾和渣土活運費，但不得向業(yè)主收取裝修保證金（押金）、裝修管 理服務費、裝修電梯使用費。第四十八條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置 準、 收費項目、收費標準及收費辦法等有關情況如實公示 圍、提高收費標準。實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定 和經(jīng)營設施收益收支情況、 公共水

27、電費分攤情況如實公示 門和業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督。第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同的約定預收物業(yè)服務費，但是預收物業(yè)服務費的期限最長不得超過一年。， 將服務內容、 服務標 ，不得擅自擴大收費范，定期將物業(yè)服務資金，接受價格行政主管部第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應 當向最終用戶收取有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視收費應 當包含運營費和共用管網(wǎng)、設施設備的維修、大修、折舊費等費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，可以向委托方收取委托費，不得向業(yè)主 收取手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業(yè)

28、服務企業(yè)代其收 取業(yè)主應當交納的費用。第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代收代繳的費用符合稅收管理規(guī)定的，不計征增值稅和企業(yè)所得稅。第五十二條 業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦 理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，并在物 業(yè)服務合同終止之日起 1515 日內，撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)履 行交接義務。第五十三條物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關、街道辦 事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。 對被解

29、聘的物業(yè) 服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當責令其限期撤出。第六章物業(yè)的使用與維護第五十四條 交付使用的物業(yè)，在規(guī)定的保修期限內，由建設單位負責保修。保修 期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造 成的損失承擔賠償責任。物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主承擔。第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用 途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當由業(yè)主大會依法討論決定，并在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和 共用設施用途的，應當提請業(yè)

30、主大會討論決定同意后，依法辦理有關手續(xù)。第五十六條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應當依 法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。因維修、養(yǎng)護等 需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。第五十七條物業(yè)服務企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理養(yǎng)護制 度，按照合同約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、維護并做好記錄 電梯、鍋爐等特種設備和設施，應當委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)、檢測 ，并明確各方安全管理責任。第五十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的 非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納住宅專項

31、維修資金。住宅專項維修資金屆于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用 設施設各的維修和更新、改造，不得挪作他用。第五十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的 ，應當在征得相關業(yè) 主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。經(jīng)營所得收益應 當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第六十條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造需要使用住宅專項維修資 金的，應當由業(yè)主表決通過。發(fā)生下列危及房屋安全及人身安全情形，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設 施設備進行應急維修和更新、改造的，可以 按照應急維修程序使用住宅專項維修 資金：（一）屋面漏雨、外

32、墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員 會或者居（村）民委員會核實的；（二）共用電梯運行存在安全隱患的；（三）消防設施出現(xiàn)故障，公安機關下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改 通知書的；（四）危及房屋使用安全的其他情況。按照應急維修程序支取住宅專項維修資金的 ，在安全隱患處置妥當后，應當在物 業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公示住宅專項維修資金使用情況。第六十一條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額白分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立住宅專項維修資金的 ，業(yè)主委員會應當組織相關業(yè) 主續(xù)交或者補交。第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車位、車庫由業(yè)主或者房屋使用人用于停放 車輛，不得

33、改變用途。物業(yè)管理區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得影響其他車輛和 行人的正常通行。第六十三條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內的車輛容納情況，決定臨時停放車輛的進入數(shù)量；公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行任務不受限制。第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：（一）損壞物業(yè)承重結構、主體結構，改變房屋套型、將房屋進行分割搭建；（二） 破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高；（三）違法搭建建筑物、構筑物；（四）占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備；（五）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生問、廚房問 ，或者將衛(wèi)生問改在下 層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房

34、上方；（六） 存放超過安全標準的易燃、易爆、劇蠹、放射性等危險性物品， 存放、 鋪設 超負荷物品；（七）排放有蠹、有害物質，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；（八）亂設攤點，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意丟棄垃圾、在公共場地放置 私人用品；（九）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材 ，埋壓、圈占、遮擋消火栓 或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等違反 消防法律、法規(guī)的行為；（+）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。第六十五條 有前條所歹 0 0 行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、 制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門；有關部門在接到物業(yè)服務 企業(yè)的報告后，應當對違法行為予以制止并依法處理。公安、環(huán)保、規(guī)劃、公用事業(yè)、城市管理、市場監(jiān)督、質量監(jiān)督等行政主管部門， 應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系人姓 名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項和舉報電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。第七章法律責任第六十六條違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照 其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的處罰規(guī)