不動產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險點及防范

1、不動產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險點及防范中國地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院MPAt育中心不動產(chǎn)抵押登記的風(fēng)險點及防范一、概念定義不動產(chǎn)抵押是指以不動產(chǎn)為抵押標的物而設(shè)立的抵押。不動產(chǎn)抵押登記是抵押雙方當事人為使抵押成立而在不動產(chǎn)登記部門依照法定 程序履行的法定行為。二、背景介紹天津市各區(qū)縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是從 2015年11月30日開始全面啟動的。 由于機構(gòu)、編制、人員等因素，目前我所在的不動產(chǎn)登記中心僅受理轄區(qū)土地及房 屋登記，其他不動產(chǎn)權(quán)登記不在本次討論的范圍內(nèi)。抵押登記是不動產(chǎn)登記工作中非常重要的一環(huán)。近年來，在銀行貸款規(guī)模增 漲，民眾融資擔保意識不斷增強，投資股市未達到預(yù)期收益等諸多因素影響下，越

2、 來越多的民眾將自己的房屋土地做抵押、貸款，抵押登記的工作量也在不斷增加。物權(quán)法第二十一條規(guī)定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害 的，應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償 責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?？梢哉f，不動產(chǎn)登記工作 是一項承擔著諸多風(fēng)險和責(zé)任的工作。三、風(fēng)險點（一）未成年人作為抵押人進行登記的風(fēng)險法律規(guī)定監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護職責(zé)，保護被監(jiān)護人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)。但實務(wù)中，遇到未成年 人作為抵押人，其利益遭受損失的情況，給登記帶來一定風(fēng)險。（二）一物多抵的風(fēng)險中國地質(zhì)大學(xué)（

3、北京）人文經(jīng)管學(xué)院MPAt育中心一物多抵有兩種情形，一是重復(fù)抵押，又稱順位抵押。二是余值抵押，也 稱 殘值抵押?，F(xiàn)實中，不僅存在被擔保債權(quán)數(shù)額超過評估價值的情況，也存在評估價 值遠遠超過其市場價值的情況，一旦抵押人到期無法償還借款，涉及抵押物處置， 登記部門也會有責(zé)任。（三）個人之間抵押不予登記的風(fēng)險許多登記機構(gòu)對個人之間抵押一般不予登記，有可能面臨消極不作為的風(fēng)險。（四）閑置土地抵押登記的風(fēng)險按照閑置土地處置辦法的規(guī)定，閑置土地根據(jù)閑置原因不同，被分為 因 國有建設(shè)用地使用權(quán)人和因政府原因造成的閑置。作為登記部門是無法對土地閑置 和閑置原因做出認定的，這給登記工作帶來了風(fēng)險。四、防范措施（一

4、）針對未成年人作為抵押人進行登記的情況。應(yīng)要求監(jiān)護人出具為未成年人利益而設(shè)定抵押的承諾，注意審查抵押目的、貸 款用途。如果監(jiān)護人申請個人住房貸款，用于為未成年人購買房產(chǎn)而設(shè)定的抵押， 可認為是為未成年人利益設(shè)定的抵押，可接受此類抵押物。如果是為第三人提供擔 保，則一般認定有損害未成年人利益的可能，不宜登記。（二）針對一物多抵的情況。實務(wù)上評估報告不作為登記要件，即使被擔保債權(quán)數(shù)額超過評估價值，只要基 于雙方合意，抵押權(quán)人提供知悉函，登記機構(gòu)沒有理由拒絕受理。但如果評估價值 明顯超過市場價值，而且是反復(fù)多次抵押，由于缺乏指導(dǎo)性辦法，受理時還是應(yīng)當 嚴格審查謹慎辦理。（三）針對個人之間抵押不予登記

5、情況。從法無禁止即可為的角度來說，物權(quán)法、擔保法、房地產(chǎn)管理法 中中國地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院MPAt育中心 都沒有關(guān)于自然人不能作為 抵押權(quán)人的禁止性規(guī)定。從提高資源配置的效率和保障不動產(chǎn)權(quán)交易的角度來說， 只要雙方認可且不違背合同法規(guī)定的合同，應(yīng)當屬于合法有效的合同，應(yīng)予以 登記。有人認為合同效力的認定不在登記部門審查的范圍內(nèi)，例如 ：惡意串通的行 為，以合法形式掩蓋非法目的的行為。所以即使出問題了，登記機構(gòu)也無須承擔責(zé) 任。也有人認為如果登記機構(gòu)對合同效力不加審查，全部予以登記，將使大量沒有 效力的民間借貸得以確認，登記機構(gòu)也難說毫無責(zé)任。因此，登記機構(gòu)在缺乏相關(guān) 法律政策依據(jù)的情況下，應(yīng)當審慎辦理并給予善意提示。比如：合同中約定的貸款利率超過基本利率的4倍，顯然不合法。在受理過程中，應(yīng)該給予提示。（四）針對閑置土地抵押的情況。要做到事先防范，避免錯誤登記帶來嚴重后果。登記前請分管該項業(yè)務(wù)的部門