資產(chǎn)評(píng)價(jià)期末復(fù)習(xí)簡(jiǎn)答題和分析題

1、資產(chǎn)評(píng)估期末復(fù)習(xí)簡(jiǎn)答題和分析題簡(jiǎn)答題1.資產(chǎn)評(píng)估包括哪些根本要素？資產(chǎn)評(píng)估作為一種評(píng)價(jià)過(guò)程，要經(jīng)歷假設(shè)干評(píng)估步驟和程序， 同時(shí)也會(huì)涉及以下根本的評(píng) 估要素：(1)評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者；(2)評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)為評(píng)估對(duì)象；(3)評(píng)估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同 協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)；(4)評(píng)估目的，即資產(chǎn))評(píng)估目的，即資業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求， 或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途，它直接決定和制約著資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型和方法的選擇；(5)評(píng)估原那么，即資產(chǎn)評(píng)估的行為標(biāo)

2、準(zhǔn)，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù) 的行為準(zhǔn)那么；(6)評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序；(7)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，即對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性；(8)評(píng)估方法，即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑；(9)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)，即資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)等；(10)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，即資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。以上要素構(gòu)成了資產(chǎn)活動(dòng)的有機(jī)整體。2.什么是收益法？收益法適用的前提條件是什么？收益法，是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。收益法是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資

3、產(chǎn)價(jià)值的，他設(shè)計(jì)是那個(gè)根本要素：被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；折現(xiàn)率或者本金化率； 被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基 本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是 ：(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。3.折現(xiàn)率與資本化率的關(guān)系如何？資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的。習(xí)慣上人們把將未來(lái)有限預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率成為折現(xiàn)率，而把將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率成為資本 化率。4.?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么-根本準(zhǔn)那么?

4、對(duì)評(píng)估師提出了哪些根本要求？根本準(zhǔn)那么要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么，具有良好的職業(yè)道德；勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原那么。根本準(zhǔn)那么要求注冊(cè) 資產(chǎn)評(píng)估師具備能夠勝任所執(zhí)行的評(píng)估業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力，并對(duì)聘請(qǐng)專(zhuān)家和指導(dǎo)助理人員等行為進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)。5.資產(chǎn)評(píng)估程序通常包括哪些主要環(huán)節(jié)？(1)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)；(2)簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；(3)編制資產(chǎn)評(píng)估 方案；(4)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；(5)收集資產(chǎn)評(píng)估資料；(6)評(píng)定估算；(7)編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(8)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。6.估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值主要有以下方法：(1)觀察法。該方法是指評(píng)估

5、人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使 用時(shí)間、實(shí)際技術(shù)狀況、 負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)機(jī)器設(shè)備的 貶值率或成新率的方法。(2)年限法。這種方法主要根據(jù)對(duì)一臺(tái)設(shè)備的使用情況或壽命進(jìn)行分析，綜合設(shè)備已完成的工作量(或已使用年限)和還能完成的工作量(或尚可使用年限)，通過(guò)計(jì)算比率，確定實(shí)體性貶值率。(3)修復(fù)費(fèi)用法。這種方法是假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實(shí)體性損耗是可以補(bǔ)償?shù)?，利用恢?fù)機(jī)器設(shè)備實(shí)體性損耗塑支出的金額來(lái)直接估算設(shè)備實(shí)體性貶值的一種方法。這里所指的修復(fù)費(fèi)用包括及其設(shè)備主要零部件的更換或者修復(fù)、改造等費(fèi)用支出。因此可認(rèn)為，設(shè)備實(shí)體性損耗等于修復(fù)費(fèi)用。*7.在哪些情況

6、下不適用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格？1)沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)2)某些類(lèi)型少見(jiàn)餓房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等3)很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等4)風(fēng)景名勝區(qū)土地5)圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等8.用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？如果需要使用市場(chǎng)法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)，評(píng)估人員應(yīng)注意以下事項(xiàng)。(1)具有合理比擬根底的類(lèi)似的無(wú)形資產(chǎn)；(2)收集類(lèi)似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息是為橫向比擬提供依據(jù)，而收集被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息那么是為縱向比擬提供依據(jù)；(3)作為市場(chǎng)法應(yīng)用根底的價(jià)格信息應(yīng)滿(mǎn)足相關(guān)、合理、可靠和有效地要求；(4)無(wú)論是橫向比擬，還是縱向比擬，參照物與

7、被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)會(huì)因時(shí)間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此作出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。9.簡(jiǎn)述上市股票及其評(píng)估方法。上市股票是企業(yè)公開(kāi)發(fā)行的， 可在證券交易所上市自由交易的股票。對(duì)上市股票的評(píng)估在正常情況下一般可采用市場(chǎng)法，按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)確定評(píng)估值。所謂正常情況是指股市發(fā)育正常， 股票自由交易。沒(méi)有非法操作現(xiàn)象。否那么應(yīng)與非上市股票相同， 通過(guò)發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、 財(cái)務(wù)狀況和獲利能力， 綜合判斷股票內(nèi)在價(jià)值。以控股為目的持有上市公司股票，一般采用收益法進(jìn)行評(píng)估。10.采用市場(chǎng)法對(duì)產(chǎn)成品評(píng)估時(shí)，選擇市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？(1)產(chǎn)成品的使用價(jià)值。根據(jù)對(duì)產(chǎn)成品本身的技術(shù)水平和內(nèi)

8、在質(zhì)量的技術(shù)鑒定，確 定產(chǎn)品是否具有使用價(jià)值以及產(chǎn)品的實(shí)際等級(jí)，以便選擇合理的市場(chǎng)價(jià)格。(2)分析市場(chǎng)供求關(guān)系和被評(píng)估產(chǎn)成品的前景。(3)所選擇的價(jià)格應(yīng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上所形成的近期交易價(jià)格。非正常交易價(jià)格不得 作為評(píng)估的依據(jù)。(4)產(chǎn)品技術(shù)水平先進(jìn)，但產(chǎn)成品外表存在不同程度的殘缺，可根據(jù)其損壞程度， 通過(guò)調(diào)整系數(shù)予以調(diào)整。11.為什么貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率？貼現(xiàn)率是商業(yè)銀行對(duì)未到期票據(jù)提前兌現(xiàn)所扣金額貼現(xiàn)息與期票票面價(jià)值金額 的比率。貼現(xiàn)率雖然也是將未來(lái)值換算成現(xiàn)值的比率，但貼現(xiàn)率通常是銀行根據(jù)市場(chǎng)利 率和貼現(xiàn)票據(jù)的信譽(yù)程度來(lái)確定的。且票據(jù)貼現(xiàn)大多數(shù)是短期的，并無(wú)固定期間周期。 從本質(zhì)上講，貼

9、現(xiàn)率接近于市場(chǎng)利率。而折現(xiàn)率是針對(duì)具體評(píng)估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)而生成的期 望投資報(bào)酬率。從內(nèi)容上講，折現(xiàn)率與貼現(xiàn)率并不一致，簡(jiǎn)單地把銀行貼現(xiàn)率直接作為 企業(yè)評(píng)估的折現(xiàn)率是不妥當(dāng)?shù)摹?2.“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明的根本內(nèi)容是什么？“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明的根本內(nèi)容主要包括：1委托方與資產(chǎn)占有方概況；2關(guān)于評(píng)估目的的說(shuō)明；3關(guān)于評(píng)估范圍的說(shuō)明；4關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明；5可能影響評(píng)估工作的重大事項(xiàng)說(shuō)明；6資產(chǎn)及負(fù)責(zé)清查情況的說(shuō)明；7列示資產(chǎn)委托方、資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評(píng)估資料清單。分析計(jì)算題1.評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)1998年購(gòu)進(jìn)的一條生產(chǎn)線(xiàn)，賬面原值為150萬(wàn)元，2001年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查分析確定

10、，該生產(chǎn)線(xiàn)的價(jià)格每年比上一年增長(zhǎng)10%,專(zhuān)業(yè)人員勘察估算后認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用6年。又知目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的類(lèi)似資產(chǎn)，并被普遍運(yùn)用，新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比， 可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為650元。此外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使該生產(chǎn)線(xiàn)開(kāi)工缺乏，由此而造成的收益損失額每年為20萬(wàn)元該企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%。要求：根據(jù)上述資料，采用本錢(qián)法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。解：采用本錢(qián)法評(píng)估該資產(chǎn)的價(jià)值接近于120萬(wàn)元。具體計(jì)算過(guò)程如下：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重置本錢(qián)-實(shí)體有形損耗-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的重置本錢(qián)=150 X 1 + 10% 2 3=199.65萬(wàn)元=1 996

11、 500元資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗率=3+ 3+6 X 100%=33.33%資產(chǎn)的功能性貶值=3 X 12X 650 X 1 25為X P/A , 10% , 6=23 400乂0.75乂4.3553=76436元資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值=200000 X1 25% XP/A , 10%, 6=200000乂0.75乂4.3553=65330元資產(chǎn)評(píng)估值=1 996 500 X1 33.33% 76436 - 65330=1 331 067 76436 65330=1 189 301元2某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬(wàn)元，凈值為108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制

12、度規(guī)定該資產(chǎn)的折舊年限為30年，已計(jì)提折舊年限為20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在的市場(chǎng)材料價(jià)格和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。經(jīng)查詢(xún)?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57 600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50 400小時(shí)。經(jīng)專(zhuān)業(yè)人員勘察估 算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大、維修費(fèi)用高，與現(xiàn) 在同類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比擬，每年多支出營(yíng)運(yùn)本錢(qián)3萬(wàn)元(該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%,假定折現(xiàn)率為10%)。要求：根據(jù)上述資料，采用本錢(qián)法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。解：采用本錢(qián)法評(píng)估該資產(chǎn)的價(jià)值接近于1 398 529元。具體計(jì)算過(guò)程如下：資產(chǎn)

13、的重置本錢(qián)=4 800 000(元)資產(chǎn)已使用年限=20X ( 50 400+ 57 600) X 100%=20乂0.875=17.5(年)資產(chǎn)實(shí)體有形損耗率=17.5+ (17.5+8) X 100%=68.63%資產(chǎn)的功能性貶值=30000 X ( 1 25% X ( P/A , 10% , 8)=30000 X 0.75 X 5.3349 =120 035(元)資產(chǎn)評(píng)估值=4 800 000 X ( 1 68.63%) - 120 035=4 800 000 X 0.3137 120 035 =1 385 725(元)3.被評(píng)估設(shè)備為2004年從德國(guó)引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)格是

14、20萬(wàn)馬克。2021年10月進(jìn)行評(píng)估時(shí)該設(shè)備已停產(chǎn)，其替代產(chǎn)品的FOB價(jià)格為35萬(wàn)馬克，而國(guó)內(nèi)其他企業(yè)2021年6月從德國(guó)進(jìn)口同種設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克。按照通常情況，設(shè)備的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的90%，境外運(yùn)雜費(fèi)約占FOB價(jià)格的5%,保險(xiǎn)費(fèi)約占FOB價(jià)格的0.5%,被 評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)以及與之交易的企業(yè)均屬于進(jìn)口關(guān)稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)算。國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按CIF價(jià)格加銀行手續(xù)費(fèi)之和的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)含在設(shè)備價(jià)格之中不另行計(jì)算。被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，年運(yùn)營(yíng)本錢(qián)比其替代設(shè)備超支2萬(wàn)元人民幣，假定折現(xiàn)率為10%。評(píng)估時(shí)馬克與美元的匯率為1.5馬克：1美元，人民

15、幣與美元的匯率為8元人民幣：1美元，2021年610月進(jìn)El設(shè)備價(jià)格沒(méi)有變化。要求：(1)計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的更新重置CIF價(jià)格；(2)計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的重置本錢(qián)；(3)計(jì)算被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值。解：(1)被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格取同年其他企業(yè)從德國(guó)進(jìn)口同種設(shè)備的CIF價(jià)格最為合理，即被評(píng)估設(shè)備的CIF價(jià)格為30萬(wàn)馬克或20萬(wàn)美元。(2)被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備的重置本錢(qián)=(設(shè)備的CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi))X ( 1+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) 率)銀行手續(xù)費(fèi)=20 X 8X 0.8%=1.28(萬(wàn)元人民幣) 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(160+1.28) X3%=4.84(萬(wàn)元人民幣) 進(jìn)口設(shè)備重置本錢(qián)=160+1.28+4.

16、84=166.12(萬(wàn)元人民幣)(3)設(shè)備的成新率=5+ (5+5) X 100%=50%2設(shè)備的功能性貶值=20000X ( 1-25%) X ( P/A, 10% 5)=15000=5.6862萬(wàn)元人民幣3.7908進(jìn)口設(shè)備的評(píng)估值=166X 50%-5.079778萬(wàn)元人民幣4.被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年，賬面價(jià)值為30 000元，2000年和2003年進(jìn)行過(guò)兩次技術(shù)改 造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3 000元和2 000元。2005年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)19952005年每年該設(shè)備的價(jià)格上升率為10%，尚可使用年限為8年。要求：試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率

17、。1評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行本錢(qián)，即重置本錢(qián)為：30000 X 2.6+3000 X 1.61+2000 X 1.21=85250元注：習(xí)賬面原值x價(jià)格變動(dòng)率=設(shè)備現(xiàn)行重置本錢(qián)合計(jì)2評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資本錢(qián)為：根據(jù)公式：設(shè)備的加權(quán)投資本錢(qián)=現(xiàn)行重置本錢(qián)X已使用年限，得出：30000 X 2.6 X 10+3000 X 1.61 X 5+2000 X 1.21 X 2=808990元3設(shè)備的加權(quán)投資年限=E加權(quán)投資本錢(qián)+習(xí)重置本錢(qián)=808990+ 85250=9.5年4設(shè)備的成新率=8 - 9.5+8 X 100%=45.7%或：1995年設(shè)備的重置本錢(qián)=30000X1+10%10=30000 X 2.

18、5937=77811元2000年追加的投資重置本錢(qián)=3000X1+10%5=3000X 1.6105=4831.53元2003年追加的投資重置本錢(qián)=2000X1+10%2=2420元1995年設(shè)備的實(shí)體性貶值率=10/10+8=55.55%2000年追加投資的實(shí)體性貶值率=5/ 5+8=38.46% 2003年追加投資的實(shí)體性貶值率=2/2+8=20%被評(píng)估設(shè)備的重置本錢(qián)=77811+4831.53+2420=85062.53元 實(shí)體性貶值率=77811 X55.55%/85062.53+4831.53 X 38.46%/85062.53+2420 X 20%/85062.53=0.5081+

19、0.02185+0.0056899=53.56%成新率=1-53.56%=46.44%5.有一待估宗地，剩余使用年限為40年， 復(fù)原利率為6%,現(xiàn)收集到A、B、C、D四宗土地交易實(shí)例， 具體情況見(jiàn)下表。表中的交易情況、 區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與評(píng)估標(biāo)的相比擬，以評(píng)估標(biāo)的為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。該城市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為： 當(dāng)容積率在1.52之間時(shí)，容積率每增加0.1,宗地地價(jià)比容積率為1.5時(shí)增加2%。該城市19982002年，每年地價(jià)指數(shù)上升1 %。要求：試根據(jù)上述條件評(píng)估該待估宗地2002年1月的價(jià)值。宗地元/平方米交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素年評(píng)估標(biāo)的2002 年 1

20、月01.70040A2 2002001 年 1 月T%1.601%38B2 4002001 年 1 月01.8+2%040C2 3002001 年 1 月01.70039D2 1002000 年 1 月2%1.601%38解：1應(yīng)用以下公式進(jìn)行評(píng)估:P=PX交易時(shí)間修正X交易情況修正X容積率修正X區(qū)域因素修正X個(gè)別因素修正X年期修正X剩余使用年限修正(2)建立容積率修正系數(shù)表，見(jiàn)下表:容積率1.51.61.71.81.9修正系數(shù)100102104106108(3)年期修正:1 1 6%401.013511 6%401.0066KA=KD=11 6%38KC=11 6%39(4)參照物地價(jià)修正：

21、100104100A .2200X1.01X99X102 x 99X1.0135=2343(元/平方米)104 100B . 2400 X 1.01 X106X102=2332元/平方米C. 2300 X 1.01 X 1.0066=2338元 /平方米100 104 1002一TTZ -TT-D. 2100 X1.01X98X102X99X 1.0135=2282元/平方米(5)評(píng)估結(jié)果P=(2343+2332+2338+2282) + 4=2324(元/平方米)6.有一宗“七通一平待開(kāi)發(fā)建筑用地，面積為1 000平方米，使用期限為50年，容積率為5,擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用

22、為3 500元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%,建筑費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入。寫(xiě)字樓建成后擬對(duì)外出 租，租金水平預(yù)計(jì)為2元/平方米日，管理費(fèi)用為年租金的2%,維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1.5%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的0.2%，稅金為年租金的17.5%，貸款利率為6%,房地產(chǎn)綜合復(fù)原利率為7%,開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)率為地價(jià)和開(kāi)發(fā)本錢(qián)(建筑費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用)之和的20%。要求：試評(píng)估該宗地地價(jià)。解：(1)年總收益=2X 365 X 1000X 5=3650000(元)(2)年總費(fèi)用=3650000 X 2%+3500 X 5000 X ( 1.5%+0.2% ) +3650000 X 17.5%

23、=1009250(元)(3)年純收益=3650000-1009250=2641750(元)26407501% 2】(4)房地產(chǎn)總價(jià)=7%X 1-(1 7%)=36258750(元)(5)測(cè)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=3500 X ( 1 + 10%) X 5000=19250000(元)6利息=地價(jià)X 1+6%2-1+ 19250000 X 1+6% -1=0.1236 X地價(jià)+11550007開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=地價(jià)+19250000 X 20%=0.2X地價(jià)+38500008地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)用-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)=36258750-19250000-0.1236 X地價(jià)-1155000-0.2 X

24、地價(jià)-3850000地價(jià)=9069016元7.某房地產(chǎn)公司于2007年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于2021年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0。評(píng)估基準(zhǔn)日，該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積為1 000平方米，建筑面積為1 800平方米，現(xiàn)用于出租，每年實(shí)收租金為72萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3%,維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%,土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0.2%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為

25、8%。要求：試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2021年1月土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。解：1計(jì)算總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=50 X 12X 1800 X1-10%=972000元2計(jì)算總費(fèi)用1年管理費(fèi)=972000 X 3%=29160元2年維修費(fèi)=2500 X 1800 X 1.5%=67500元3年稅金=25 X 1800=45000元4年保險(xiǎn)費(fèi)=2500 X 1800 X 0.2%=9000元年總費(fèi)用=+ +=29160+67500+45000+9000=150660元3計(jì)算房地產(chǎn)純收益。年房地產(chǎn)純收益 =年總收益-年總費(fèi)用=972000-150660=821340元4計(jì)算

26、房屋純收益。計(jì)算年折舊費(fèi)貶值額。年折舊費(fèi)貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限來(lái) 確定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法?第二 十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿(mǎn)，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置 價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為48年50-2,并且不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿(mǎn)，地上建筑物一并由政府無(wú)償收回注：如計(jì)算殘值，也可以。建筑物重置價(jià)2500 1800 d住但一 -93750兀年折舊費(fèi)貶值額=使用年限482計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)貶值額x已使用年數(shù)=2500 X 1800-93750 X

27、1=4406250元3計(jì)算房屋純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)職X房屋資本化率=4406250 X 8%=352500元5計(jì)算土地純收益。土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益=821340-352500=468840元6計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)在2003年1月的剩余使用年期為：50-3=47年4688401P=6%x1-1 6%47=7308760元單價(jià)=7308760 + 1000=7309元 /平方米7評(píng)估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)再2003年1月的土地使用權(quán)價(jià)格為7308760元，單價(jià)為7309元/平方米。8.某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)， 已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類(lèi)

28、產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類(lèi)產(chǎn)品平均價(jià)格為150元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為180元/件。目前 該產(chǎn)品年銷(xiāo)量為2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。 由于該企業(yè)已較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有，但價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后第13年維持現(xiàn)行價(jià)格；第45年降為170元/件；第68年降為160元/件，估計(jì)本錢(qián)變化不大，故不考慮其變 化折現(xiàn)率為12%，所得稅稅率為15%，暫不考慮流轉(zhuǎn)稅的因素。要求：試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)技術(shù)。 解：因?yàn)楸惧X(qián)沒(méi)有變化， 因此，超出平均價(jià)格的收入視同為超額利潤(rùn)未考慮流轉(zhuǎn)稅因 素。計(jì)算過(guò)程如

29、下：、山古330 20000 (1 15%) 20 20000 (1 15%)評(píng)估值=-i 120 20000 (1 15%) 10 20000 (1 15%)5,、6(1 12%)(1 12%)10 20000 (1 15%) 10 20000 (1 15%)(1 12%)7(1 12%)81865580元)(1 12%)1(1 12%)49.某被評(píng)估企業(yè)，根本情況如下:(1)該企業(yè)未來(lái)5年預(yù)期利潤(rùn)總額分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、120萬(wàn)元和130萬(wàn)元，從第6年開(kāi)始，利潤(rùn)總額將在第5年的根底上，每年比前一年度增長(zhǎng)2%;(2)該企業(yè)適用的所得稅稅率為33%;(3)據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日

30、社會(huì)平均收益率為9%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率(為1.2;(4)被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比擬平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。要求：試評(píng)估該企業(yè)的凈資產(chǎn)價(jià)值。10.某被評(píng)估企業(yè)，根本情況如下：(1)該企業(yè)未來(lái)5年預(yù)期凈利潤(rùn)分別為100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、120萬(wàn)元和130萬(wàn)元；(2)該企業(yè)適用的所得稅稅率為33%;(3)據(jù)查，評(píng)估基準(zhǔn)日社會(huì)平均收益率為9%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%,被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的基準(zhǔn)收益率為9%,企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率(為1.2;(4)該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的50%，平均長(zhǎng)期負(fù)債利息為6

31、%,未來(lái)5年中年平 均長(zhǎng)期負(fù)債利息額為20萬(wàn)元，年流動(dòng)負(fù)債利息額為10萬(wàn)元；(5)被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比擬平穩(wěn)，將長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)下去。要求：試用年金法評(píng)估該企業(yè)的投資資本價(jià)值。87.11.0 28%980 .7 3(萬(wàn)元)10.根據(jù)題意:(9%4%) 1 .24%10 %50 %10 %50 %8%那么投資資本價(jià)值：nnP Ri(1 r)(1 r)ri 1i 133 %)(18%)12020 (133%):4(18%)11020(133 %)2(18%)13020 (133%)U_8% )55(18%)i8%12020 (133 %)i 19.根據(jù)題意：企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬企業(yè)資本化率：6%企業(yè)凈資產(chǎn)

32、價(jià)值：p100( 1 33 %)110 %130 ( 133 %)率：(9%4%10 %4%)1 .26%110 (133%)(110 %)2130( 133 %) (155(110 %)5(10 %2%) (1 10 %)5670.9 09173 .70.8 26480 .40.7 513120( 133 %)(1_10 %)2%)120( 133 %)(1 _10 % )3 480 .40 .6 83087 .1 0 .62090.6 209企業(yè)自有資產(chǎn)收益率：投資資本收益率：6%10020(1113 .4 0.9259123 .4 0.8573133 .40.7938133 .4(0.9

33、2590.85730.79380.7350.6803 )0.08 1604 .56 (萬(wàn)元)*11.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告糾錯(cuò)分析案例，找出資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中的錯(cuò)誤。評(píng)估報(bào)告書(shū)X X X有限責(zé)任公司：我所接受貴公司委托， 根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和其他法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)貴公司以與A公司聯(lián)營(yíng)為目的的全部資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估中結(jié)合貴公司的具體情況，實(shí)施了包 括財(cái)產(chǎn)清查在內(nèi)的我們認(rèn)為必要的評(píng)估程序，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)(略)2.委托方和資產(chǎn)占有方(略)3.評(píng)估目的：為聯(lián)營(yíng)之目的，評(píng)估貴公司凈資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值。4.評(píng)估范圍和對(duì)象：本次評(píng)估范圍為XX公司擁有的全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。評(píng) 估對(duì)象為公司的整體資產(chǎn)。5.評(píng)估原那么：根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理及評(píng)估的有關(guān)法規(guī)，我所遵循獨(dú)立性、科學(xué)性和客 觀性的評(píng)估工作原那么，并以奉獻(xiàn)原那么、替代原那么和預(yù)期原那么為根底進(jìn)行評(píng)估。6.評(píng)估依據(jù)：(1)XX省國(guó)有資產(chǎn)管理局 關(guān)于同意XX公司與A公司