免費下載投資公司股權資產(chǎn)評價方法

1、【免費下載】投資公司股權資產(chǎn)評估方法投資公司股權資產(chǎn)評估方法一、評估方法(一)資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估的基本方法有收益法、 市場法和資產(chǎn)基礎法。注冊 資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務，應當根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產(chǎn)基礎 法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評 估基本方法。1、收益法企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折 現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。 應用收益法必須具備的基本 前提有：(1)評估對象的未來預期收益可以預測弁可以用貨幣衡量；(2)資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測弁可 用貨幣衡量；(3)評估對象

2、預期獲利年限可以預測。2、市場法企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司 或者可比交易案例進行比較， 確定評估對象價值的評估方法。 其 使用的基本前提有：(1)存在一個活躍的公開市場；(2)公開市場上存在可比的資產(chǎn)及其交易活動。3、資產(chǎn)基礎法企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎法， 是指以被評估企業(yè)評估基準 日的資產(chǎn)負債表為基礎，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負 債價值，確定評估對象價值的評估方法。 采用資產(chǎn)基礎法的前提 條件有：(1)評估對象處于持續(xù)使用狀態(tài)或設定處于持續(xù)使用狀態(tài)；(2)可以調(diào)查取得購建評估對象的現(xiàn)行途徑及相應的社會 平均成本資料。(二)評估方法的選用XX屬投資性公司，受客

3、觀條件限制我們無法取得足夠的、 可參照的、與XX類似的公司交易案例資料， 不具備市場法評估 的比較條件，在確定XX的股東全部權益價值時未采用市場法進 行評估。針對本次評估的特定目的、 評估對象的自身條件、所評具體 資產(chǎn)的特點、市場條件、價值影響因素、評估的價值類型，以及 收集掌握的資料情況，我們認為 XX所屬武漢XX、XX地產(chǎn)的 項目規(guī)劃明確，未來收益可合理預測， 取得預期收益所承擔的風 險也可以預測弁可以量化， 其預期獲利年限可以預測， 適合采用 收益法進行評估；止匕外，由于委估資產(chǎn)的明細清冊較易取得，單 項資產(chǎn)的價值均可通過市場調(diào)查等方式獲取，故適宜采用資產(chǎn)基礎法進行評估。因此，我們確定本

4、次資產(chǎn)評估同時采用資產(chǎn)基礎 法和收益法兩種基本方法進行評估。(一)資產(chǎn)基礎法資產(chǎn)基礎法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基 礎上確定評估對象價值的評估方法。具體模型如下：股東全部權益評估價值= 2各項資產(chǎn)評估值- 2各項負債 評估值在評估過程中，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)及負債的具體情況， 分別采用不同的評估方法，具體如下：1、流動資產(chǎn)的評估(1)貨幣資金貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款。評估人員現(xiàn)場監(jiān)盤了現(xiàn)金的盤點過程， 弁根據(jù)現(xiàn)金日記賬記 錄及未入賬的原始憑證進行倒推計算， 得出評估基準日的實有現(xiàn) 金余額，弁以清查核實后的現(xiàn)金實際金額確定評估值。評估人員對銀行存款賬戶進行了函證，審核了銀行存款對

5、賬單和余額調(diào)節(jié) 表，對影響凈資產(chǎn)的未達賬項作出適當調(diào)整，弁以清查核實后的金額確定為評估值。(2)其他應收款其他應收款系員工備用金借款。 評估人員核對了其他應收款 明細表與明細賬、會計報表的金額，通過抽查原始憑證、會計記 錄，了解、分析業(yè)務發(fā)生的時間和原因，同時，檢查評估基準日 后發(fā)生的賬務記錄，判斷應收款項的真實性、完整性。在清查核 實的基礎上，借助歷史資料和清查了解的情況具體分析款項回籠 情況等，通過個別認定及賬齡分析相結(jié)合，綜合分析款項未來可收回的金額及可能無法收回的壞賬損失，以核實后賬面金額減去預計的壞賬損失確定評估值。2、非流動資產(chǎn)的評估(1)長期股權投資XX長期股權投資系對武漢 XX

6、 100.00%的股權投資。對控股股權投資，評估人員先對被投資企業(yè)整體資產(chǎn)進行評 估，再以被投資企業(yè)凈資產(chǎn)評估值乘以 XX持有的股權份額后確 定長期股權投資評估值。武漢XX的主要資產(chǎn)-存貨，采用假設開發(fā)法進行評估， 具 體方法如下：對于已達到銷售條件的開發(fā)產(chǎn)品，本次評估即以完全成本為 基礎，按市場銷售價格減去銷售費用及管理費用、全部稅金和適當比例的稅后利潤作 為評估值，其計算公式如下：開發(fā)產(chǎn)品評估值=預計銷售總額-銷售費用-管理費用- 營業(yè)稅金及附加-土地增值稅-企業(yè)所得稅-適當比例稅后利對于近期將完工或正在開發(fā)的開發(fā)項目，根據(jù)假設開發(fā)完成 后的預計市場售價扣除預計后續(xù)需支付的工程費用、期間費

7、用、 全部稅金及適當比例稅后利潤作為評估值，其計算公式如下：開發(fā)成本評估值=預計銷售總額-后續(xù)尚需支付的開發(fā)成 本-銷售費用-管理費用財務費用-營業(yè)稅金及附加-土地增 值稅-企業(yè)所得稅-適當比例稅后利潤1）預計銷售總額對于已簽約存貨（含完工和達預售許可的），按已簽訂的合 同價作為市場銷售價，對于未簽約（含完工、達預售許可和在建） 的，評估人員參考本項目近期已售或已簽約同類物業(yè)合同價，結(jié)合企業(yè)預訂價以及歷史銷售折扣比例確定售價，若當期無已實現(xiàn)銷售的同類物業(yè)，對項目周邊房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析， 結(jié)合企 業(yè)預訂價以及歷史銷售折扣比例綜合考慮確定市場銷售價。再根據(jù)預計可售面積，確定預計銷售總額。2）后

8、續(xù)尚需支付的開發(fā)成本評估人員根據(jù)被評估單位提供的開發(fā)項目成本概（預）算資料經(jīng)審核后確定總開發(fā)成本， 扣除企業(yè)賬面已結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本金 額及存貨賬面金額后作為后續(xù)尚需支付的開發(fā)成本。3）銷售費用、管理費用、財務費用根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費用率、 管理費用率，結(jié)合開發(fā)項目 所處地域的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及開發(fā)物業(yè)的類型、銷售人群等多方面因素分析，確定銷售費用及管理費用。財務費用在開發(fā) 成本中一弁考慮，未單獨計算。4)營業(yè)稅金及附加根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，被評估單位適用的營業(yè)稅稅率為 5%、 城市維護建設稅7%、教育費附加為3%、地方教育費附加為2%、 堤防費為2%,即營業(yè)稅及附加為營業(yè)收入的 5.7%。5

9、) 土地增值稅根據(jù)國家土地增值稅征收及清算的有關規(guī)定，本次評估對于土地增值稅按各業(yè)態(tài)收入扣除稅法規(guī)定的相關成本費用后的增 值額確定適用的土地增值稅率進而預測需繳納的土地增值稅額。6)企業(yè)所得稅本次評估，企業(yè)所得稅按稅法規(guī)定的 25%計算預測期所得稅 費用。7)適當比例的稅后利潤本次評估按照“等量資本獲得等量收益”的原則，根據(jù)項目 開發(fā)程度、實際已付的工程款和銷售等情況合理確定適當比例的利潤扣除。(2)固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估人員根據(jù)委估房屋建筑物的位置、用途等具體情況，采 用市場法進行評估市場法是指：將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類 似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)?/p>

10、修 正，以此估算委估對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用市場法的具體思路是在充分搜集房地產(chǎn)交易 實例的基礎上，進一步選取與委估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)、具有較強相關性、替代性且屬近期交易的類似房地產(chǎn)作為參照物， 再根據(jù)估價對象與參照物經(jīng)比較分析后的差異情況，進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正及個別因素修正等，得出 委估房地產(chǎn)的公開市場價值，其公式為：委估房地產(chǎn)評估值=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X 交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)(3)固定資產(chǎn)-設備XX的設備主要為電子辦公設備和車輛。評估人員采用重置 成本法進行評估，即根據(jù)設備購置價格、運雜費、安裝調(diào)試費

11、及 其他合理購建費用計算重置全價， 再結(jié)合設備新舊程度和使用維 護狀況綜合確定成新率，相乘后得出評估值。設備評估值=設備重置全價x成新率重置全價：對于電子辦公設備評估人員考慮到該類設備市場售價中一般包括安裝調(diào)試費， 運費低可忽略不計，因此設備重置全價=設備購價對于運輸車輛重置全價=車輛購價（含稅）+購置附加費+牌照手續(xù)費+其 他費用3、負債的評估XX負債主要包括應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款。在清查核實各項負債的實際債權人、 負債額的基礎上，以評 估目的實現(xiàn)后產(chǎn)權持有者實際需要承擔的金額確定評估值。與具體資產(chǎn)項目有關聯(lián)的負債，評估人員同時考慮相關資產(chǎn)的評估結(jié) 果對實際需承擔負債金額的影響后

12、確定評估值，避免評估計算時有重復或遺漏。（二）收益法1、收益法的選用理由收益法是指通過測算被評估資產(chǎn)的未來預期收益弁折算成 現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價格的資產(chǎn)評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用預期收益資本化或折現(xiàn)的途徑來判斷和 估算資產(chǎn)價值。該思路認為，任何一個理智的投資者在購置或投 資于某一資產(chǎn)時，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置 或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報，即收益額。收益法利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術手段， 把評估對象的預期產(chǎn)出能力和 獲利能力作為評估標的來估測評估對象的價值。2、企業(yè)價值評估時收益法適用的前提條件(1)具有持續(xù)的盈利能力；(2)被評估資產(chǎn)的未來預

13、期收益可以預測弁可以用貨幣衡 量；(3)資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測弁 可以用貨幣計量；(4)被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。2、收益法的基本計算公式XX的未來凈現(xiàn)金流可合理預測，為避免會計利潤和現(xiàn)金紅 利的缺陷和限制，準確把握股東全部權益價值， 本次資產(chǎn)評估以股東權益凈現(xiàn)金 流作為收益額，基本模型如下：FtPV .(n) t , E . Q . H t,1 .1. i.其中：PV:為股東權益凈現(xiàn)金流現(xiàn)值Ft:為第t年的股東權益凈現(xiàn)金流N:為年期i:為折現(xiàn)率E:為溢余資產(chǎn)評估值Q:為非經(jīng)營性資產(chǎn)(負債)評估值H:為項目期末回收資產(chǎn)現(xiàn)值3、評估思路及過程簡要分析XX所屬子公司武漢

14、 XX、XX地產(chǎn)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 務，而XX為投資管理無其他主營收入,本次評估將XX、武漢 XX、XX地產(chǎn)視同為一個整體。本次評估考慮到XX所屬武漢XX、XX地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營受未來能否獲取開發(fā)土地使用權的制 約，本次評估假設武漢XX、XX地產(chǎn)正在開發(fā)的項目開發(fā)完成后即終止開發(fā)，即按目前項目的剩余開發(fā)期限測算經(jīng)營期限，項目開發(fā)完成后對殘余固定資產(chǎn)及營運資金現(xiàn)值進行收回o結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點， 對上述公式中的參數(shù)取值確定如下：（1） N （年期）：以武漢XX、XX地產(chǎn)截至評估基準日實際 擁有的房地產(chǎn)開發(fā)項目的可開量、開發(fā)進度、可開發(fā)的時間進行預測確定。（2） Ft （股東權益凈現(xiàn)金流）Ft =凈

15、利潤+折舊與攤銷新增營運資金資本性支出歸 還借款+新增借款1）凈利潤凈利潤=銷售收入銷售成本-銷售稅金及附加-銷售費 用、管理費用、財務費用所得稅根據(jù)武漢XX、XX地產(chǎn)的項目開發(fā)方案、物業(yè)形態(tài)、項目 所處區(qū)位、經(jīng)濟條件及評估基準日前的房價變化趨勢等因素綜合分析，結(jié)合項目工程進度、銷售計劃分別估算項目的銷售單價、銷售數(shù)量、營業(yè)成本；根據(jù)項目所在地的稅收政策估 算營業(yè)稅金及附加、土地增值稅及企業(yè)所得稅；根據(jù)項目所處的房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的期間費用的平均水平，分析確定期間費用。2）折舊與攤銷按截至評估基準日武漢 XX、XX地產(chǎn)資產(chǎn)情況及折舊、攤 銷政策計算得出。3）新增營運資金新增營運資金=經(jīng)營性流動資產(chǎn)增加-經(jīng)營性流動負債增加 考慮到房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點，經(jīng)營性流動資產(chǎn)主要包括貨幣 資金、應收賬款、預付賬款、存貨；經(jīng)營性流動負債主要包括應付賬款、預收賬款、應交稅費。評估人員考慮