辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序

1、一、收到收樓通知書(shū)時(shí)應(yīng)考慮到開(kāi)發(fā)商在收樓前十幾天通過(guò)掛號(hào)信將收樓通知單郵遞給買(mǎi)家，告知具體收樓的時(shí)間及須準(zhǔn)備的資料。在出門(mén)前，除了通知中要求攜帶的各種證件外，如有條件，請(qǐng)盡量準(zhǔn)備下列物品：直角尺、卷尺、紙、筆、易貼便條、試電 筆（或其他即插型小電器 卜數(shù)碼相機(jī)或 DV、小錘子、礦泉水等?！咎貏e提示：DV或者數(shù)碼相機(jī)最好具有日期顯示功能，以便拍下有問(wèn)題之處作為憑證。紙筆，則是用來(lái)記錄 發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。易貼便條用來(lái)寫(xiě)下問(wèn)題所在及維修意見(jiàn)，貼在出現(xiàn)問(wèn)題的地方，以便維修人員查找。試電筆，檢查 電源是否已全部接通。直角尺，量度墻身、地板是否平直。小錘子，用于檢查空鼓，如天花板、地板、窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、瓷片等，如果

2、敲擊的聲音有少許回響， 則是有點(diǎn)問(wèn)題了，沉悶的聲音則表示過(guò)關(guān)。 而礦泉水的用處在于瓶子， 待所有各項(xiàng)都驗(yàn)完后，用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，看地面是否平整，去水坡度做得夠不夠。】接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。買(mǎi)家應(yīng)在收樓通知單上注明的時(shí)間（通常是3。天左右） 內(nèi)帶齊所需文件資料（包括收樓通知書(shū)、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購(gòu)房合同等）到指定單位（樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)）辦理收樓入住手續(xù)。【特別提示：1 .要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。2 .收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超

3、過(guò)了合同上約定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3 .有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定 時(shí)間，并以書(shū)面形式確認(rèn)。4 .若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際 將該房交付買(mǎi)家使用，買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)】通常開(kāi)發(fā)商會(huì)與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份繳費(fèi)通知單，辦理入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用都有詳細(xì)說(shuō)明。交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費(fèi)房屋的公共維修基金是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。即使您信不過(guò)開(kāi)發(fā)商，也千萬(wàn)要認(rèn)識(shí)到，這占到總房款 2%的公共維修基金只是開(kāi)發(fā)商替

4、政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費(fèi)用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后交給咱們業(yè)主自己支配的，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)動(dòng)用。 還有，在入住以前，您必須先交納13個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)（也可以看做是物業(yè)管理押金 ），讓物業(yè)管理公司能夠有一個(gè)管理資金的充分流動(dòng)，在未來(lái)的 這幾個(gè)月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費(fèi)用。交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準(zhǔn)備。契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán) 證的時(shí)候才交納的，但開(kāi)發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)房人在買(mǎi)房之后應(yīng) 向政府交納總房款 1.5%的契稅（2008年十一月份以后），開(kāi)發(fā)商有權(quán)代收代繳。二、確定房屋是否達(dá)到交付條件1. 竣工驗(yàn)收備案表一一最重要房屋建筑工程和

5、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工 15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。竣工驗(yàn)收備案表中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以竣工驗(yàn)收備 案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一 項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤(pán)就是 黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房 合同具有同等的效力。

6、所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。4. 建筑工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證6. 實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告【特別提示：1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. 建筑工程竣工驗(yàn)收備案表是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張備案表，一定還要

7、仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。 它是收房的前提， 即使開(kāi)發(fā)商做得再好， 如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣(mài)人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的責(zé)任確認(rèn)函 ” 。5. 提醒您：住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)?！咳?、房屋檢驗(yàn)收房

8、過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則： “先驗(yàn)后收 ”。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），要先驗(yàn)房后繳費(fèi)，按交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況，之后才繳納入住前的相應(yīng)費(fèi)用，確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件。先驗(yàn)后收 ” 不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款， 就履行了合同的義務(wù)， 開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。 而在房屋交付以前， 業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋。如果發(fā)展商非要簽字后才讓收樓， 則可采取變通方法， 在收樓文件中注明 “房?jī)?nèi)情況未看”或 “屋內(nèi)情況未明 ”或 “未驗(yàn)房 ”等字樣。在收樓之前一定要注意記好房子工程質(zhì)量的保修期限，在了解到各種項(xiàng)

9、目的保修期后，最好能與收樓時(shí)發(fā)展商交付的 住宅質(zhì)量保證書(shū) 的各項(xiàng)內(nèi)容逐一對(duì)照， 并根據(jù)建委出具的竣工驗(yàn)收文件發(fā)出的具體日期，計(jì)算出各項(xiàng)的保修到期時(shí)間。1 . 檢測(cè)房屋面積：要求開(kāi)發(fā)商出具 實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告 ， 根據(jù)房屋土地管理局所屬的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷(xiāo)售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測(cè)面積誤差超出 3% ，可以中止收房。2 .檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一 ） 房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。（三）安裝管道、管件、門(mén)窗質(zhì)量。【特別提示：1. 一

10、定要掌握 “先驗(yàn)后收 ” 的原則。2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣(mài)人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函 ”后中止辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以 “未繳納相關(guān)費(fèi)用 ”等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板

11、間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。 】四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1 、 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)驗(yàn)房交接表等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮?“暫不清楚 ” 、 “無(wú)法認(rèn)定 ”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，則如實(shí)記錄下來(lái)，并要求發(fā)展商限期處理。2 、 如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在驗(yàn)房交接表中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。3 . 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò)30 天）。4 . 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)

12、屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。【 特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商（除非有明確書(shū)面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取得證據(jù)，證明不是買(mǎi)房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件?！课?、收樓程序1開(kāi)發(fā)商應(yīng)首先出示建筑工程竣工驗(yàn)收備

13、案表，向住戶發(fā)放住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)及各種相關(guān)驗(yàn)收表格，如住戶驗(yàn)房交接表 （房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容，如客廳樓板、陽(yáng)臺(tái)地面等等）與驗(yàn)收意見(jiàn)表（如樓宇驗(yàn)收記錄表）；2買(mǎi)家繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書(shū)，領(lǐng)取房屋鑰匙，并由商家接待人員帶領(lǐng)，到所購(gòu)樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況；3依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓；4驗(yàn)完樓后，買(mǎi)家按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)住戶驗(yàn)房交接表，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在驗(yàn)房交接表中）；如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在樓宇驗(yàn)收記錄表中，作為書(shū)面依據(jù)，如開(kāi)發(fā)商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。5根據(jù)買(mǎi)家意見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解決辦

14、法，如屬可整改內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收 時(shí)間，一般不應(yīng)超過(guò)3。天；6如買(mǎi)家對(duì)樓房基本滿意，應(yīng)在住戶驗(yàn)房交接表上簽字認(rèn)可。7 辦理入住手續(xù)1）換發(fā)票、繳交各項(xiàng)入住相關(guān)費(fèi)用；2 ）填寫(xiě)住戶檔案表、入住協(xié)議、消防責(zé)任書(shū)等表格；3 ）領(lǐng)取住戶手冊(cè)、服務(wù)指南等各種入住手冊(cè)及贈(zèng)送物品。驗(yàn)房過(guò)程從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。 （記得拿那些工具哦）開(kāi)發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)喜歡 “無(wú)證可依 ” ！購(gòu)房者在辦理入住手續(xù)時(shí)要加倍小心， 不要草草看房， 輕易簽字， 以致裝修入住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)開(kāi)

15、發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗(yàn)房時(shí)要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測(cè)量、記錄、取證，主要應(yīng)檢查以下內(nèi)容：I） 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；（陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大）A 、檢查房屋有無(wú)裂縫。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。其次要看露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫， 若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。 最后看承重墻是否有裂縫， 若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背

16、后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類(lèi)房屋，購(gòu)買(mǎi)者一定不能報(bào)僥幸心理。B 、檢查房屋有無(wú)傾斜。雖然檢測(cè)房屋的傾斜度需用專(zhuān)門(mén)的儀器，但購(gòu)房者用目測(cè)的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測(cè)也能基本上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。有時(shí)，可在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。提示：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫檢查房屋有無(wú)滲漏。購(gòu)房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。

17、還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。驗(yàn)收房屋最好在下過(guò)大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過(guò)兩天再來(lái)察看是否會(huì)滲漏。墻壁：環(huán)視墻身或用手觸摸，便可看出墻面是否平整潔凈,注意相關(guān)位置要留有空調(diào)管孔，這些基本上是要靠我們的眼睛去觀察?；緳z驗(yàn)程序是一看二敲三鑿.【提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因?！?）、驗(yàn)門(mén)窗這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽(yáng)臺(tái)門(mén)的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。 但一般可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固

18、這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。 陽(yáng)臺(tái)門(mén)一般要看陽(yáng)臺(tái)門(mén)的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過(guò)一種情況，陽(yáng)臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問(wèn)題了。門(mén)窗：用手按門(mén)窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺(jué)，直角接合部是否嚴(yán)密，表面是否光潔，不上鎖是否會(huì)自動(dòng)關(guān)上或打開(kāi)，目測(cè)一下四角是否呈直角，門(mén)窗套及門(mén)面上有無(wú)釘眼、氣泡或明顯色差。用水管?chē)娚渫鈮?0 分鐘或以上，然后看窗臺(tái)上會(huì)否出現(xiàn)水漬。此外，還要留意窗臺(tái)云石是否崩裂，可用手輕觸窗臺(tái)，以不刮手為原則。4）仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況。【提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上 2-3 項(xiàng)可用工具小榔頭和

19、塞尺。地板：看看地板是否起翹，聽(tīng)聽(tīng)地板是否空心，地板鋪設(shè)修邊也不容忽視，尤其角位及近門(mén)位置，宜多加留意。留意地板有無(wú)明顯的縫隙和不平整，地板與踢腳板結(jié)合部是否密合，在每個(gè)房間里慢慢地走一遍，仔細(xì)聽(tīng)聽(tīng)有無(wú) “吱咯吱咯 ”的響聲?！?）、驗(yàn)地平其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)， 對(duì)于普遍用戶是有一定難度的。 驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門(mén)口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門(mén)口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方， 根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。 那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量了。 測(cè)量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡(jiǎn)單的。去五金店買(mǎi)一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先在門(mén)口離

20、地面0.5米或 1 米處畫(huà)一個(gè)標(biāo)志。 然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度， 并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。 然后把水管的另一端移至離門(mén)口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過(guò)這種辦法如此類(lèi)推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō)，如果差異在2 厘米左右是正常的， 3 厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。我見(jiàn)過(guò)最嚴(yán)重的水平差度達(dá)到 7 厘米的， 測(cè)量后我還以為我測(cè)量錯(cuò)了呢。 以上工作是有點(diǎn)煩瑣的， 如果你有朋友擁有激光掃平儀（當(dāng)然，這個(gè)一定要大型專(zhuān)業(yè)公司才有的設(shè)備了）這個(gè)問(wèn)題就好解決多了。6）

21、水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。（一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主）。用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。 提示您：關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。 供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過(guò)一米，距離達(dá)不到要求，日后會(huì)影響電視的收看效果（這一點(diǎn)經(jīng)常被忽略 ） 。驗(yàn)電線， 除了看看是否通了電外， 主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。 再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō)，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方， 空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方， 否則使用空調(diào)時(shí)，容易過(guò)熱變軟。當(dāng)然

22、，這是一種理想的配置,多數(shù)土建的電線會(huì)差一個(gè)等級(jí)。7）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。廚房：在安裝洗菜池的管口里反復(fù)地裝水、檢驗(yàn)水管是否無(wú)異物堵塞。檢查衛(wèi)生間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o(wú)阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來(lái)不便或增加裝修改造費(fèi)用。【提示：做好這些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水（如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)（記得留一可拉扯掉的位置）?！? ）驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺

23、就行了 （約高 2cm） 。然后約好樓下的業(yè)主在 24 小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。衛(wèi)生間：檢查衛(wèi)生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，對(duì)坐便器的下水檢查則最好反復(fù)多次的進(jìn)行排水試驗(yàn)，看看排水效果，如有 “咕咚 ” 的聲音則是正常，另外坐便器與地面應(yīng)有膨脹螺栓固定并用硅酮膠密封（不得用水泥密封） ?！咎崾荆?在全部用完水后， 應(yīng)再打開(kāi)水表， 看清楚水表數(shù)字， 記錄下來(lái)， 同時(shí)要記錄電表數(shù)字。 還有一種情況，不過(guò)就與驗(yàn)收沒(méi)關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。按照經(jīng)驗(yàn)而言，如果排污管沒(méi)有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得打十二分的精神了。 為什么排污管需要這種彎

24、頭， 因?yàn)閺濐^會(huì)蓄水， 這樣來(lái)自下層管道的臭味氣味就會(huì)被擋在這層之下。 而沒(méi)有彎頭的話， 洗衣間和廁所的排水口就會(huì)散發(fā)一種異味。 也許會(huì)有發(fā)展商會(huì)認(rèn)為用防臭地漏就行了，工程的實(shí)踐證明，防臭地漏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。而正因?yàn)檫@種小地方，往往最能體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。】9）測(cè)量一下樓宇的層高，用5 米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。建筑層高為 2.8 米，實(shí)際高度不宜低于2.6 米，層高 3 米的實(shí)際高度不宜低于2.75 米，住宅層高不

25、能低于 2.8米。10）核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符,落實(shí)相關(guān)產(chǎn)品的售后維護(hù)期及保修工作歸誰(shuí)作,明確這些權(quán)限?！咎崾荆和ǔＴ谶@方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)?！縄I） 房屋面積的核定：任何商品房在交付使用時(shí)，必須經(jīng)有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定，得出實(shí)測(cè)面積。 因此， 自己驗(yàn)收時(shí)， 只要將這個(gè)實(shí)測(cè)面積與合同中約定的面積進(jìn)行核對(duì)， 即可得知面積有無(wú)誤差。誤差較大的，應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出并協(xié)商解決辦法。好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧；若有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行

26、交涉了。若驗(yàn)收合格，購(gòu)房者須在房屋驗(yàn)收交接單上簽字認(rèn)可，領(lǐng)取房屋鑰匙和住戶手冊(cè)等資料，同時(shí)須按管理處的統(tǒng)一規(guī)定，繳納有關(guān)費(fèi)用。若驗(yàn)收不合格，購(gòu)房者也應(yīng)將不足事項(xiàng)明確記錄在交接單上，可暫不辦理收樓入住手續(xù)，再次收樓時(shí)間由雙方另行約定。【驗(yàn)房自備工具】1 ） 1 只塑料洗臉盆（通水）-用于驗(yàn)收下水管道是否堵塞,但不可以測(cè)試管道密合狀況及管壁壓力2 ） 1 只小榔頭或小鋼球（輕敲或滾動(dòng)）-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓3 ） 1 只塞尺-用于測(cè)裂縫的寬度4 ） 1 只 5 米卷尺-用于測(cè)量房子的凈高5 ） 1 只萬(wàn)用表-用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通6 ） 1 只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)7 ） 1

27、 只筆-用于簽字8 ） 1 把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生9 ） 2 只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩- 用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。10）一本信簽紙 隨時(shí)就收樓過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行書(shū)面登記,并有雙方簽字確認(rèn).六、物業(yè)繳費(fèi)1 ，當(dāng)月管理費(fèi)。2 ，其他費(fèi)用有小車(chē)、摩托車(chē)、單車(chē)保管費(fèi)；代繳水、電、煤氣費(fèi)的保證金（或叫周轉(zhuǎn)金）等等。3 ， 而業(yè)主在簽合同的同時(shí)， 還要支付一筆一次性的管理費(fèi)用， 但千萬(wàn)要記住， 這些管理費(fèi)用中是不包括供水、供電一戶一表（含抄表裝置）設(shè)備費(fèi)、信報(bào)箱與通郵費(fèi)、電話管線費(fèi)、裝修管理費(fèi)等。驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，督促建設(shè)施工單位修整改進(jìn)。注 1 ：標(biāo)價(jià)牌上

28、未列示的收費(fèi)項(xiàng)目，業(yè)主可拒付并向有關(guān)部門(mén)投訴。注 2 ：契稅、印花稅、交易管理費(fèi)、房屋測(cè)繪費(fèi)、辦證綜合費(fèi)、契證工本費(fèi)，以及物業(yè)管理的動(dòng)（靜）態(tài)維修基金、水費(fèi)周轉(zhuǎn)金、管道煤氣報(bào)裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)及維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、公攤電費(fèi)等，應(yīng)按照國(guó)土房管部門(mén)、物價(jià)局的相關(guān)文件或批文為依據(jù)收費(fèi)。附件 A ：商品住宅質(zhì)量保證書(shū)1 、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2 、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3 、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；4 、用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。住宅使用說(shuō)明書(shū)1 、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2 、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3 、裝修、裝

29、飾注意事項(xiàng)；4 、水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5 、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；6 、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；7 、其他須說(shuō)明的問(wèn)題。附件 B ：住宅用電標(biāo)準(zhǔn)住宅中 “用電設(shè)施 " ”是否達(dá)到使用要求，要依據(jù)國(guó)家對(duì)住宅電氣的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)加以判別。 1996 年 6 月 1 日，建設(shè)部頒布了新的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)，該標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)最低要求，下面列舉一些重要配電項(xiàng)目的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，以便購(gòu)房者參考。一般兩居室 （及兩居室以上）住宅的設(shè)計(jì)用電負(fù)荷最小為4 0Kw ，電表規(guī)格為 10（40）A 。住宅供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，應(yīng)符合下列基本安全要求：1 、 電氣

30、線路應(yīng)采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方法配線，導(dǎo)線應(yīng)采用銅線；每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于10 平方米毫米。2 、 每套住宅的空調(diào)電源插座、 電源插座與照明應(yīng)分路設(shè)計(jì)； 廚房電源插座和衛(wèi)生間電源插座宜設(shè)置獨(dú)立回路。3 、除空調(diào)電源插座外，其它電源插座電路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。4 、每套住宅應(yīng)設(shè)總的斷路器。5 、衛(wèi)生間應(yīng)作局部等電位聯(lián)結(jié)。附件C ：怎樣自測(cè)房屋面積近年來(lái)，關(guān)于商品房面積的糾紛愈來(lái)愈多，歸根到底是一些不法開(kāi)發(fā)商 “玩弄面積貓兒膩”所致。因?yàn)?，我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，一般是由房產(chǎn)商提供現(xiàn)成的房屋面積數(shù)據(jù)。那么如何做到 “心中有數(shù)？為此，向大家介紹自測(cè)商品房面積的方法。工具：普通皮尺、計(jì)算器。注意：測(cè)

31、算是指測(cè)量和計(jì)算兩個(gè)不同步驟。測(cè)量：主要是量取住宅的實(shí)際尺寸。步驟一：獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖。根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測(cè)量和計(jì)算才能方便而準(zhǔn)確。 平面圖中應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)有： 各房間的軸線尺寸 （即承重墻或柱的中心線之間的尺寸）和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測(cè)量和計(jì)算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊，如底層、頂層，則要用所在樓層的圖紙。為了測(cè)算一戶面積，可以不對(duì)全樓的面積進(jìn)行測(cè)算。步驟二：測(cè)量和計(jì)算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積。使用面積的測(cè)算。 對(duì)房間內(nèi)部測(cè)量所得到的尺寸， 是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，

32、不能作為面積中的尺寸。 也就是說(shuō)， 根據(jù)這個(gè)尺寸算出的面積并非是使用面積。 使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計(jì)算的。一般來(lái)說(shuō)，承重墻體是磚墻時(shí)，結(jié)構(gòu)厚 24cm,寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm,混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm,非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來(lái)說(shuō)，軸線位于墻體的中間，中間兩側(cè)各為半個(gè)墻厚。白灰抹面厚度一般為23cm （具體圖紙中應(yīng)標(biāo)注）。如果誤差接近或超過(guò)20cm 則可能有問(wèn)題。測(cè)量出房間兩個(gè)方向的內(nèi)部尺寸，相乘即得房間使用面積。門(mén)窗洞口的面積不計(jì)入使用面積。各房間（包括：門(mén)廳、過(guò)道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、陽(yáng)臺(tái)等非固定結(jié)構(gòu)圍成的

33、空間）使用面積之和為住宅總使用面積。住宅內(nèi)建筑面積的測(cè)算， 將自家住宅與別家、 公共部分的相接處沿軸線分開(kāi)， 自家軸線之間的總面積為住宅內(nèi)的總建筑面積。 其計(jì)算方法， 一種是將總使用面積再加上各段墻體的結(jié)構(gòu)面積； 一種是直接計(jì)算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。 但住宅內(nèi)的總建筑面積在圖紙中一般不標(biāo)注， 沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義， 僅供下一步計(jì)算整套住宅建筑面積使用。附件： D 銷(xiāo)售面積如何計(jì)算一、根據(jù)建設(shè)部商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 （試行），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。二、商品房建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的建筑面積計(jì)算規(guī)則按國(guó)家經(jīng)委建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。三、商品房按 “套 ”或 “單元

34、”出售，商品房的銷(xiāo)售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e四、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。（一）套內(nèi)的使用面積住宅套內(nèi)的使用面積，按住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ9686）第2. 5. 2條建設(shè)部住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。（二）套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體， 分為共用墻及非共用墻兩種。 共用墻系指商品房各套之間分隔墻、 套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻 （包括山墻） 。 共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻

35、體面積。非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（三）陽(yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。1 .封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2 .挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；3 .凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4 .半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t。（一） 商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?每套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各

36、套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。（三） 公用建筑面積分?jǐn)偤螅?不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位， 任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（一）大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星 . 電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)

37、用設(shè)備用房。（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間。（一）作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。（二）售房單位自營(yíng)、自用的房屋。八、其它購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積X用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的建筑面積一套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e十、售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（

38、預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。十一、 建筑項(xiàng)目部分竣工， 售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷(xiāo)售面積進(jìn)行計(jì)算， 因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門(mén)同意，并需書(shū)面承諾：對(duì)于先行計(jì)算的商品房銷(xiāo)售面積， 在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后， 與房屋土地管理部門(mén)最終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比， 面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。十二、 商品房如按整層或整樓門(mén)銷(xiāo)售， 其銷(xiāo)售面積包括本層或本樓門(mén)公用建筑面積的， 不參加其他樓層 （樓門(mén)）相同公用建筑面積的分?jǐn)偅?其公用建筑面積亦

39、不被其他樓層或樓門(mén)分?jǐn)偂?其他公用建筑面積的分?jǐn)偅?按本規(guī)定執(zhí)行。任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門(mén)銷(xiāo)售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。十三、樓房按套計(jì)算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。十四、商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)繪，按北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定執(zhí)行北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定。十五、本規(guī)定由市房屋土地管理局解釋。十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實(shí)行。關(guān)于我市銷(xiāo)售商品房有關(guān)測(cè)繪口徑的通知同時(shí)廢止。入住驗(yàn)收如何看待樓板和墻體裂縫裂縫問(wèn)題一直是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛的因素之一，一般情況下裂縫從產(chǎn)生部位看分為墻體裂縫和樓板裂縫。從

40、裂縫產(chǎn)生的原因又分為沉降、溫度應(yīng)力、建筑材料、混凝土配合比、設(shè)計(jì)不完善、未認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)施工工藝標(biāo)準(zhǔn)等幾種。 那么作為業(yè)主怎么看待裂縫問(wèn)題， 房屋出現(xiàn)裂縫是不是就可以作為拒收房屋的理由呢？目前大多數(shù)業(yè)主在簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)都會(huì)把開(kāi)發(fā)商提供建筑工程竣工備案表作為房屋交付使用的條件。 筆者認(rèn)為如果開(kāi)發(fā)商已取得北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，說(shuō)明該小區(qū)的房屋和相應(yīng)的配套設(shè)施已達(dá)到交付使用的條件。如果購(gòu)房人對(duì)該表的內(nèi)容有異議的話， 可以申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)對(duì)該表的內(nèi)容作出解釋?zhuān)?必要時(shí)可以提出行政訴訟。 但以此為理由不接收房屋， 一般情況下即使打官司業(yè)主也會(huì)敗訴的。 那么是不是出現(xiàn)了這種情況業(yè)主就只能認(rèn)倒霉了，

41、根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十三條的規(guī)定： “因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)， 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任； 出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的， 買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。同時(shí)根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十二條： 商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng) 核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房；給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償 責(zé)任。

42、”商品房銷(xiāo)售管理辦法第三十五條：商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；給買(mǎi)受 人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！笨梢?jiàn)即使業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間完成了房屋交付使用行為，業(yè)主依然有權(quán)利根據(jù)房屋質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出維修及索賠要求。那么什么樣的情況下的裂縫才算比較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題呢？業(yè)主應(yīng)當(dāng)將著眼點(diǎn)放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面，至于表面的觀感，完全可以通過(guò)二次裝修采取有針對(duì)性的技術(shù)措施予以解決。因此入住驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主重點(diǎn)應(yīng)該.檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）。.承重墻是否有

43、裂縫，裂縫是否貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。.承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）。.檢查樓板（地面和頂板）是否有對(duì)穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 第，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍（0.3mm）內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力。但裂縫對(duì)結(jié)構(gòu)的耐久性有不利影響。.檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面，或板中部的板底。此類(lèi)裂縫一般表示為與墻角呈45的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等， 這種裂縫往往不對(duì)穿， 形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說(shuō)這類(lèi)裂縫往往對(duì)結(jié)構(gòu)安全

44、和耐久性都有影響，是需要業(yè)主認(rèn)真對(duì)待的。.陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買(mǎi)家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚魇覂?nèi)情況尚 不清楚或樓房狀況未明”等字樣。對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等

45、部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；第二、核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題；第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求 開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。索要兩書(shū)一表向開(kāi)發(fā)商索要住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。住宅質(zhì)量保證書(shū)是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而住宅使用說(shuō)明書(shū)則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作

46、出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè) 在住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要 是竣工驗(yàn)收備案表。按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張備案表，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等。竣工驗(yàn)收備案表對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展 商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。簽收房屋驗(yàn)收單在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收房屋驗(yàn)收單之前，您一定先簽訂物業(yè)管理公約，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底

47、由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì),是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買(mǎi)的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開(kāi)發(fā)商出具北京市房屋 土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的竣工實(shí)測(cè)表，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收房屋驗(yàn)收單了。接到開(kāi)發(fā)商的入住通知單（也叫入伙通知單），就標(biāo)志著業(yè)主收樓的開(kāi)始。入住通知單，一般會(huì)將收樓的時(shí)間、 地點(diǎn)、需要帶的資料以及該交的費(fèi)用一一說(shuō)明。您如果身在外地，沒(méi)有足夠的時(shí)間親自辦理入住手續(xù)，那么您必 須指定一位信得過(guò)的委托人來(lái)幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當(dāng)然這位委托人必須持有您的委托書(shū)。一般來(lái)

48、講，您有一些買(mǎi)房的費(fèi)用是在入住的時(shí)候需要交納的，通常開(kāi)發(fā)商也會(huì)與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份繳費(fèi)通知單，辦理入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用都有詳細(xì)說(shuō)明。例如您剩余的房款，這時(shí)候您一定要帶上，否則開(kāi)發(fā)商會(huì)按照合同計(jì)算您的違約金（一般是每天總房款的萬(wàn)分之二，如果超時(shí)更多，將會(huì)變成萬(wàn)分之五）。為了 避免這些損失，您還是盡量帶好該交納的各種費(fèi)用。交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費(fèi)既然是買(mǎi)房，那么您必須要履行您該盡的義務(wù)。其中，房屋的公共維修基金就是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。您在未來(lái)居住生活中可能會(huì)遇到房屋的大型維修， 如果不繳納這筆費(fèi)用， 您正當(dāng)?shù)臋?quán)益將得不到維護(hù)。 即使您信不過(guò)開(kāi)發(fā)商，也千萬(wàn)要認(rèn)識(shí)到，這占到總房款2

49、% 的公共維修基金只是開(kāi)發(fā)商替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費(fèi)用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后交給咱們業(yè)主自己支配的， 開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)動(dòng)用。 但是如果您不交納這筆費(fèi)用的話，今后您在日常生活當(dāng)中會(huì)遇到各種各樣的困難。還有，任何一個(gè)小區(qū)，在入住以前，它已經(jīng)聘請(qǐng)了為小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，為了讓小區(qū)能夠順利地交到物業(yè)管理公司手里，您必須先交納13個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)（也可以看做是物業(yè)管理押金），讓物業(yè)管理公司能夠有一個(gè)管理資金的充分流動(dòng)，在未來(lái)的這幾個(gè)月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費(fèi)用。認(rèn)真檢查您的房產(chǎn)，別放過(guò)任何紕漏其實(shí)這步工作是您在早些時(shí)候便應(yīng)該進(jìn)行的， 但往往開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)回避這個(gè)問(wèn)題。 當(dāng)您交納了房屋尾款、 公共維修基金和先期物業(yè)管理費(fèi)用后， 就應(yīng)該提出去看現(xiàn)房。 這時(shí)候您最應(yīng)該注意的就是在質(zhì)量上以及面積上的問(wèn)題，如果您發(fā)現(xiàn)有什么明顯的紕漏，比如房屋漏水、地板明顯裂縫，屬于開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中可以避免的問(wèn)題但還是出現(xiàn)的失誤， 您完全可以在入住驗(yàn)收單上拒絕簽字。 但如果屬于因?yàn)闅夂颉?溫差等原因發(fā)生的墻皮開(kāi)裂等現(xiàn)象，您可以責(zé)成開(kāi)發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)加以維修。您檢查房屋的質(zhì)量等問(wèn)題需要照顧到兩方面，一方面，如果真是感覺(jué)小區(qū)的各方面條件達(dá)不到入住的標(biāo)準(zhǔn)，您不應(yīng)該得過(guò)且過(guò)，應(yīng)該明確指出其不具備交工的理由。不僅如此，還要向開(kāi)發(fā)商索要您該得到的違約金（一般