物業(yè)管理之房屋維修管理

1、第八章房屋維修管理一、學(xué)習(xí)提示在物業(yè)管理所有的工作中， 房屋維修管理不僅是物業(yè)管理工作的主體工作和基礎(chǔ)性工作， 而且是衡量物業(yè)管理企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志，因此，房屋維修管理在物業(yè)管理全過程中占有極其重要的地位和作用。本章對(duì)房屋維修及房屋維修管理的概念和特點(diǎn)， 房屋維修管理的意義、原則和內(nèi)容， 房屋維修工程的組織和管理以及房屋維修標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)等作了較為詳細(xì)的闡述。二、重點(diǎn)講解1. 房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命衡量一幢房屋壽命的大小一般有兩種方式，即房屋的物理壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。a) 房屋的物理壽命是指由于受到各種實(shí)體因素的作用， 而使房屋磨損破壞直至不能使用而報(bào)廢的時(shí)限；b) 房屋的經(jīng)濟(jì)壽命是指房屋在

2、經(jīng)濟(jì)功能上的壽命， 是指由于物理因素、經(jīng)濟(jì)因素及功能因素的作用，使房屋在經(jīng)濟(jì)、功能上失去其使用價(jià)值而被淘汰的時(shí)限。c) 通常，物業(yè)業(yè)主關(guān)心房屋的經(jīng)濟(jì)壽命超過關(guān)心其物理壽命。 這是因?yàn)闃I(yè)主作為一名投資經(jīng)營(yíng)者， 考慮問題主要是從房屋的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，追求物業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益及保值增值效益。2. 房屋的磨損根據(jù)房屋磨損特性的不同， 可以將磨損分為有形磨損與無形磨損，不同的磨損類型有著不同的成因和影響。（1）有形磨損。有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閑置過程中所受到的實(shí)體上或物質(zhì)上的磨損。這種磨損是看得見的，是有形的。這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制

3、房屋經(jīng)濟(jì)壽命的主要原因之一。一般情況下，房屋有形磨損產(chǎn)生的原因有兩個(gè)：第一種有形磨損， 是指房屋在使用過程中， 受到諸如摩擦、沖擊、振動(dòng)、疲勞，甚至火災(zāi)等外力作用而產(chǎn)生的物理上或物質(zhì)上的磨損。第二種有形磨損，是指房屋在閑置狀態(tài)下受到自然力的侵蝕作用所產(chǎn)生的磨損，包括風(fēng)、雨、 酸濕氣體及氧化作用，也包括非正常的自然災(zāi)害 (洪水、地震、滑坡、龍卷風(fēng)、冰雹等 )以及生物因素 (如白蟻、霉菌等 )的影響。事實(shí)上，房屋的有形磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結(jié)果，房屋有形磨損程度可以用以下兩種方法進(jìn)行度量。用房屋被磨損部分的價(jià)值占房屋總價(jià)值的比例表示。即通過建筑師與結(jié)構(gòu)工程師對(duì)房屋各主要組成部分破損程度的

4、測(cè)量，算出房屋損失價(jià)值，將其與房屋總價(jià)值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。用房屋維修費(fèi)用的大小來度量。即用修復(fù)房屋全部主要組成部分的磨損所需總費(fèi)用與房屋重置價(jià)值的比例來度量。（2）無形磨損。無形磨損有時(shí)也稱為精神磨損， 它是一種抽象的磨損概念。 主要是指由于時(shí)代與技術(shù)的發(fā)展， 而使房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無形的。這種磨損產(chǎn)生的結(jié)果是， 即使房屋仍處于比較新的狀態(tài)， 但房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值會(huì)下降很大， 甚至逐漸被更有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的房屋所替代。無形磨損是限制房屋經(jīng)濟(jì)壽命的另一個(gè)主要原因 。房屋無形磨損產(chǎn)生的原因有 3 個(gè)：第一種無形磨損是由于房屋建造技術(shù)的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，

5、建造同樣房屋所需的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)消耗減少，使其再生產(chǎn)價(jià)值相應(yīng)降低而使原有房屋的價(jià)值貶值。由于這種磨損不會(huì)影響房屋的正常使用及使用功能，所以它不會(huì)產(chǎn)生房屋保養(yǎng)與維修問題。第二種無形磨損是由于房屋功能與設(shè)施設(shè)備在技術(shù)上的進(jìn)步，使原有房屋的功能及技術(shù)不能適應(yīng)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，使其逐漸被性能更先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)效益更好的房屋所淘汰。由于這種磨損會(huì)影響房屋的使用功能，所以它會(huì)涉及房屋的保養(yǎng)與維修問題，主要是房屋改造的問題。第三種無形磨損則是指由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，使物業(yè)房屋所處的環(huán)境條件變差，如規(guī)劃及區(qū)域行政法規(guī)的影響導(dǎo)致周圍環(huán)境條件變差，而使房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值下降。無形磨損程度的衡量可以通過房屋在新的狀態(tài)下原

6、始價(jià)值與重置價(jià)值的差額同其原始價(jià)值的比例來表示。在實(shí)務(wù)中，房屋的原始價(jià)值與重置價(jià)值可通過測(cè)量師或估價(jià)師，采取常用的估價(jià)方法，包括成本法、比較法和收益法，進(jìn)行綜合估算得出。三、難點(diǎn)釋疑1. 房屋維護(hù)保養(yǎng)和修繕的區(qū)別和聯(lián)系？房屋維修的內(nèi)容包括房屋維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容及房屋修繕的內(nèi)容。房屋的保養(yǎng)工作區(qū)別于通常所講的房屋修繕工作：1）房屋維護(hù)主要用來 減緩房屋在使用或閑置過程中的磨損程度，維持房屋正常的使用狀態(tài)， 達(dá)到延長(zhǎng)房屋物理與經(jīng)濟(jì)壽命的效果。房屋的修繕主要用來 補(bǔ)償房屋所受的磨損，彌補(bǔ)并修復(fù)房屋各主要組成部分的破損，延長(zhǎng)房屋的物理與經(jīng)濟(jì)壽命。2）房屋的保養(yǎng)是對(duì)房屋進(jìn)行的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工作，而房屋修繕則是對(duì)

7、房屋損壞部分進(jìn)行的修復(fù)工作；3）房屋保養(yǎng)的對(duì)象主要是房屋結(jié)構(gòu)完好、裝修及設(shè)備完整良好的房屋，而修復(fù)的對(duì)象則主要是結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備受到一定損傷的一般損壞房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋；4）房屋保養(yǎng)工作一般具有經(jīng)常性，且較零碎，工程量較小，而修復(fù)工作則大多具有周期性，有規(guī)律且工程量較大。5）但在整個(gè)物業(yè)管理中，房屋的保養(yǎng)與維修通常又是密不可分和交叉進(jìn)行的，而且在內(nèi)容上也是有重疊的，如房屋的保養(yǎng)與維修都包括對(duì)房屋的小修內(nèi)容。所以，在對(duì)待與處理房屋保養(yǎng)與維修的關(guān)系上，應(yīng)同樣重視、不可偏頗和協(xié)調(diào)開展。2. 一般小修與急修項(xiàng)目的區(qū)別1）急修項(xiàng)目。急修項(xiàng)目是指因房屋的損壞部分會(huì)嚴(yán)重影響房屋的 正常使用或使用安

8、全 ，而需立即修理的小修項(xiàng)目。通常這些急修項(xiàng)目是在房屋結(jié)構(gòu)、 裝修及設(shè)備基本完好情況下的局部損壞項(xiàng)目。主要包括：房屋結(jié)構(gòu)性損壞易產(chǎn)生危險(xiǎn)的； 因供電線路故障產(chǎn)生的停電及漏電； 因水箱、水泵、水表或水管故障所產(chǎn)生的停水及水龍頭嚴(yán)重漏水；樓地板、扶梯踏步斷裂及陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各扶手、 欄桿松動(dòng)及損壞；樓梯發(fā)生故障；污水管嚴(yán)重阻塞冒溢；其他有危險(xiǎn)的急修項(xiàng)目。一般小修項(xiàng)目。一般小修項(xiàng)目是指房屋保養(yǎng)過程中的常規(guī)性小修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。 這些損壞項(xiàng)目會(huì)影響房屋 的正常使用功能及使用狀態(tài) ，但對(duì)于整個(gè)房屋的業(yè)主、 租戶或用戶不會(huì)產(chǎn)生危險(xiǎn)， 其修復(fù)時(shí)間一般較短，但面較廣，且可以有一定的修復(fù)時(shí)間。主要包括：一般門窗的

9、損壞；水落管、雨水管、污水管等管道阻塞；屋面滲漏水；小塊樓板損壞； 5 平方米以內(nèi)的平頂和內(nèi)墻粉刷脫落； 2 平方米以內(nèi)的小塊落地起殼龜裂； 水斗、面盆、浴缸滲漏水，衛(wèi)生設(shè)備零件損壞；其他一般小修項(xiàng)目。四、本章結(jié)論房屋維修管理是物業(yè)管理的主體工作和基本工作，是衡量物業(yè)管理企業(yè)水平的重要標(biāo)志。本章重點(diǎn)介紹一下內(nèi)容：1房屋維修的概念有廣義和狹義之分，狹義概念是指房屋的維護(hù)和修繕，廣義概念增加了改建內(nèi)容。2 房屋維修是因?yàn)榉课莸哪p引起的。房屋磨損有兩種：有形磨損和無形磨損。不同的磨損有不同的成因以及度量方法。一般來說，房屋磨損同時(shí)受到無形磨損和有形磨損的作用，所以房屋磨損是一個(gè)綜合磨損的過程。3

10、房屋維修根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類：根據(jù)對(duì)房屋磨損的作用，可以分成維護(hù)和修繕；根據(jù)修繕的性質(zhì)，可以分成恢復(fù)性修繕和改良型修繕；根據(jù)時(shí)間特點(diǎn)，可以分成計(jì)劃性修繕和緊急性修繕； 可以修繕的規(guī)模， 可以分成小修、 中修、大修、翻修和綜合性維修。4房屋的修繕特點(diǎn)是技術(shù)性、憲制性、普遍性、分散型和服務(wù)性。5房屋維修管理的特點(diǎn)是復(fù)雜性、技術(shù)性和計(jì)劃性。6房屋維修管理的意義是確保房屋的使用價(jià)值，增加房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提升企業(yè)的信譽(yù)價(jià)值和增加城市的社會(huì)價(jià)值。7房屋維修管理要貫徹業(yè)主第一、服務(wù)第一的原則；預(yù)防為主、管修結(jié)合的原則；經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用原則；區(qū)別對(duì)待，因房制宜原則。8 房屋維修的內(nèi)容包括房屋保養(yǎng)和房屋修繕；這兩者有聯(lián)系也有區(qū)別。養(yǎng)護(hù)包括日常養(yǎng)護(hù)和零星小修；零星小修又包括一般小修和急修，這兩者在時(shí)間要求和內(nèi)容上都是不同的。9 房屋修繕從規(guī)模上分成小、中、大、翻修和綜合維修，這些可以從房屋損害程度， 維修費(fèi)用的多少以及修繕的最終結(jié)果要