地產(chǎn)策劃成都市都江堰營銷策劃執(zhí)行案

1、目錄項(xiàng)目定位分析一、 核心定位語二、案名推薦三、備選案名推薦 銷售預(yù)測(cè)一、總體銷售策略 二、銷售價(jià)格策略 三、付款方式策略 四、銷售趨勢(shì)預(yù)測(cè) 工作進(jìn)度安排都江堰項(xiàng)目營銷策劃執(zhí)行案廣告推廣渠道一、預(yù)算二、渠道分解費(fèi)用執(zhí)筆人：朱禮為了實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目熱銷和快速回款， 順利完成銷售任務(wù)，需要把握好銷售節(jié)奏和銷售控制， 利用條件和創(chuàng)造 機(jī)會(huì)刺激客戶購買欲望，高效攔截有效客戶，蓄水造勢(shì)，分批次分階段放出房源，限量推出，給客戶營造熱銷 的銷售氛圍，更加突出產(chǎn)品的緊俏性，為順利開盤、迅速清盤創(chuàng)造條件，以達(dá)到資金運(yùn)行的快速化、收益和利 潤的最大化，為本項(xiàng)目和開發(fā)商樹立形象，提高知名度和美譽(yù)度。在銷售批次上，建議先推

2、出位置稍偏的房源，價(jià)格能夠得到充分保證的前提下適當(dāng)提高， 緊隨其后推出景 觀較好的房源，使價(jià)格得到最大的有效提升，既實(shí)現(xiàn)了利潤，又體現(xiàn)了增值，而且增加客戶信心，為順利開盤 和銷售打下良好基礎(chǔ)。項(xiàng)目定位分析一、核心定位語都市品位生活特區(qū)二、案名推薦我們依據(jù)別墅和湯的內(nèi)在聯(lián)系，項(xiàng)目的特征，案名定位明確，旗幟鮮明：麗江人家三、備選案名推薦水岸名居/ 古堰名園/ 水岸人家項(xiàng)目SWO分析s優(yōu)勢(shì)1、位置優(yōu)越2、現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)3、配套完善4、戶型經(jīng)典W-劣勢(shì) 1、交通不便2、離市中心遠(yuǎn) 3、土地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)4、未取得銷售許可證0機(jī)會(huì)1、前期推出接受度高2、存量已去化大部分3、知名度已樹立T威脅1、周期長2、剩余房源

3、存在不足 3、淡季推出4、廣告費(fèi)用受限制銷售預(yù)測(cè)一、總體銷售策略低價(jià)入市，中開高走，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。二、銷售價(jià)格策略根據(jù)附近樓盤價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期分析，初步確定本項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格為：入市期均價(jià)1980元/平方米熱銷期均價(jià)2180元/平方米持續(xù)期均價(jià)2280元/平方米尾盤期均價(jià)2380元/平方米三、付款方式策略根據(jù)市場(chǎng)情況和其他樓盤慣例，建議本項(xiàng)目:一次性付款優(yōu)惠5%按揭優(yōu)惠3%分期優(yōu)惠1%四、銷售趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、首批次：75套2、2批次55套營銷節(jié)點(diǎn)的設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目情況，預(yù)計(jì)工程進(jìn)度:階段營銷節(jié)點(diǎn)設(shè)置（項(xiàng)目準(zhǔn)備工作進(jìn)度表見附件一）升溫期（2006年10月11月）排號(hào)：2006年10月11月沸騰期（2006年

4、12月2007年2月）開盤：首批次限量推出75套，2006年12月8日二批次限量推出55套，2007年2月8日1、各階段銷售收益預(yù)計(jì)2007年1月： 銷售產(chǎn)值1600萬元2007年4月： 銷售產(chǎn)值1300萬元（項(xiàng)目回款表見附件二）2、項(xiàng)目銷售總產(chǎn)值項(xiàng)目銷售總額：2900萬元活動(dòng)營銷廣告投入預(yù)算 1、廣告投入總費(fèi)用：銷售總額的0.1%-0.3%，約3萬元2、一期各階段性投放費(fèi)用比例（媒體投放計(jì)劃見附件三）（一）開盤活動(dòng)1、活動(dòng)時(shí)間：2006 年 12 月 8 日2、活動(dòng)線索安排（ 1）開盤儀式開盤儀式需由開發(fā)公司代表致辭。慶典活動(dòng)中計(jì)劃穿插抽獎(jiǎng)活動(dòng)、特色表演、特色游樂園等，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛。（ 2）

5、開盤慶典活動(dòng)司儀主持開盤活動(dòng)全過程，由主持人來穿針引線，使會(huì)場(chǎng)和準(zhǔn)業(yè)主的選房都井然有序。（ 3）排號(hào)、選號(hào)活動(dòng)開盤儀式結(jié)束后，由司儀宣布邀請(qǐng)前期排號(hào)的客戶到選房區(qū)域選房，并進(jìn)行下一步的營銷活動(dòng)。3、活動(dòng)時(shí)間安排8: 00和眾聯(lián)衡、禮儀公司、開發(fā)公司參與開盤活動(dòng)的工作人員到場(chǎng)8: 30所有道具準(zhǔn)備就緒，人員就位9: 00音響播放歡慶音樂，禮儀小姐及現(xiàn)場(chǎng)接待人員開始迎賓，協(xié)助來賓簽到，將貴賓及嘉賓引領(lǐng)至休息處稍作休息等候儀式開始9: 20主持人介紹到場(chǎng)嘉賓，感謝到場(chǎng)媒體，并宣布“開盤慶典正式開始”9: 25嘉賓致辭9: 35主持人邀請(qǐng)客戶到售樓部排隊(duì)選房，客戶抽獎(jiǎng)重點(diǎn)：主持人每次通知10個(gè)號(hào)到售樓

6、處排隊(duì)，每隔10分鐘左右通知一次，同時(shí)設(shè)一次抽獎(jiǎng)！ ！ 9: 3512: 00精彩的節(jié)目演出，現(xiàn)場(chǎng)問答及游戲重點(diǎn)：主持人在表演間隙，不斷介紹項(xiàng)目概況及活動(dòng)盛況4、人員安排總協(xié)調(diào)銷售組演藝組接待組做秀組財(cái)務(wù)組后勤組保安組5、其他配合物料準(zhǔn)備：DM 單、嘉賓邀請(qǐng)函、購房合同、價(jià)格體系表、銷售政策、銷控表、活動(dòng)流程安排表、價(jià)格銷控表、小訂單、大定單、證件等。物 品：簽到用具、瓶裝礦泉水、飲水機(jī)、車輛、獎(jiǎng)品、抽獎(jiǎng)道具。場(chǎng)地準(zhǔn)備：車位的安排、場(chǎng)地清潔、桌椅等物料堆放整齊、軟帶隔離標(biāo)志、指示牌、展板等。售樓部現(xiàn)場(chǎng)：客戶休息區(qū)、車展區(qū)、選號(hào)區(qū)、新客戶接待區(qū)。6、媒體配合（ 1）媒體硬廣告：已提前安排，并確認(rèn)

7、。（ 2）新聞炒作手段記者采訪活動(dòng)、記者評(píng)論，具體的時(shí)間、內(nèi)容安排跟媒體記者直接溝通后確定。記者通稿內(nèi)容7、場(chǎng)外布置設(shè)計(jì)舞臺(tái)，后安排高精度噴繪背景一座作為主會(huì)場(chǎng)。售樓部正門鋪紅色地毯，兩側(cè)放置西式二層花籃球8 個(gè)，形成一條迎賓道售樓部一側(cè)設(shè)嘉賓及記者簽到處，放置簽到本、筆等，禮儀小姐迎接來賓會(huì)場(chǎng)前方空地?cái)[放桌椅、飲水機(jī)、茶點(diǎn)、小吃等。8、現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域劃分（ 1）各功能區(qū)域分布活動(dòng)區(qū)銷售中心外場(chǎng)宣傳區(qū)包括：包括：包括：1 、節(jié)目區(qū)1、迎接區(qū)1、宣傳區(qū)2、觀賞區(qū)2、解說區(qū)2、解說區(qū)3、抽獎(jiǎng)區(qū)4、休息區(qū)3、排號(hào)區(qū)4、收款區(qū)3、選房區(qū)4、簽約區(qū)5、審核區(qū)6、收款區(qū)7、銷控區(qū)9、費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目規(guī)格數(shù)量單價(jià)總價(jià)

8、主席臺(tái)8.5*3.6m鋼架結(jié)構(gòu)+紅色地毯1座煙霧機(jī)專業(yè)舞臺(tái)效果1套背景板高精度噴繪+航架（約120m2）2面音響三對(duì)音箱配DJ1套花籃西式二層8個(gè)地毯紅色、纖維100平米主持人電視臺(tái)主播1人鮮花舞臺(tái)周圍100盆胸花50朵放飛小氣球韓國進(jìn)口 6號(hào)球1000 個(gè)升空氣球直徑2.5米，含條幅18個(gè)攝像專業(yè)攝像師及電視臺(tái)專用攝像機(jī)1場(chǎng)充氣拱門二龍戲珠15米2座簽到本、筆1套桌布簽到區(qū)使用1塊軟帶隔離標(biāo)志隔離演藝區(qū)與選房區(qū)15根標(biāo)志牌簽到處、收款處等10個(gè)X展架五證樣本、大定流程、活動(dòng)流程3幅登記處指7K牌1座記者邀請(qǐng)費(fèi)報(bào)媒，電視臺(tái)6人茶點(diǎn)300份工作人員午餐盒飯80盒飲用水20件游戲獎(jiǎng)品200份準(zhǔn)客戶

9、禮品抽獎(jiǎng)用不可預(yù)計(jì)費(fèi)用用為準(zhǔn)。說明：以上活動(dòng)費(fèi)用為我司根據(jù)成都市場(chǎng)情況所預(yù)估的費(fèi)用，實(shí)際費(fèi)用以開發(fā)商與廣告公司簽訂的合同費(fèi)銷售道具制作類別預(yù)計(jì)制作份數(shù)預(yù)計(jì)制作單價(jià)（元/本）總價(jià)夾報(bào)50000份DM單1萬份紙杯10000個(gè)手提袋5000 個(gè)贈(zèng)送禮品5000 份該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)估合計(jì)為:萬元以上活動(dòng)費(fèi)用為我司根據(jù)成都市場(chǎng)情況所預(yù)估的費(fèi)用，實(shí)際費(fèi)用以開發(fā)商與制作公司簽訂的合同費(fèi)用為附件一準(zhǔn)備工作進(jìn)度表附件二項(xiàng)目回款進(jìn)度表附件三推廣策略案附件四排號(hào)方案附件五開盤細(xì)案附件六銷控方案附件七2007都江堰房交會(huì)參展方案附件八項(xiàng)目統(tǒng)一說辭附件九樓盤調(diào)查情況表附件十客戶來電接聽登記表附件十一新客戶來訪登記表附件十二老客戶回訪登記表附件十三每周工作總結(jié)計(jì)劃表附件十四項(xiàng)目銷售情況周報(bào)表附件十五銷售臺(tái)帳附件十六特殊優(yōu)惠付款申請(qǐng)表附件十七延期付款申請(qǐng)表附件十八工程變更申請(qǐng)表附件十九更名申請(qǐng)表附件二十價(jià)格表附