房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成.doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成1、樁基工程（如有）：70100元/平方米；2、鋼筋：4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合 16030。元/平方米； 3、佐：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高）,合100165元/平方米； 4、砌體工程：60120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；5、抹灰工程：254。元/平方米； 6、外墻工程（包括保溫）：50100元/m2 （以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)300-1000 元 /m2 ；7、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；8、屋面工程：1530元/平方米（多層含量較高

2、、高層含量較低）；9、門窗工程（不含進(jìn)戶門）：每 平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5平方米（與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系，高檔的比例較大），造價(jià)90300元/m2 , 一般為9 0150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到 300元/平方米； 10、土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/m2 （與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高， 造價(jià)越高）；11、地下室（如有）：增加造價(jià)40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；12、電梯工程（如有）：40200元/m2 ,與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系， 一般工程約為100元/ m2 ；13、人工費(fèi)：13

3、0200元/平方米；14、室外配套工程：30300元/平方米，一般約為7010。元/平方米；15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/平方米；16、塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的 58%：約6090元/平方米； 17、臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠 棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/平方米；18、檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：1030元/平方米；19、承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利 潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=90180元/平方米；20、上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.33.5%）:3370

4、元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。 以上沒有算精裝修，一般造價(jià)約為10002000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒有包括 部分國(guó)有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為50015 00元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡(jiǎn)裝修，更有30001000。元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。21、設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15100元/平方米；22、監(jiān)理費(fèi)：330元/平方米；23、廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般 30200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；24、土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0,故折算

5、房?jī)r(jià)為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝，折算房?jī)r(jià)為：1500300。元/平方米， 核心區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá) 20000元/平方米以上的土 地單方造價(jià)；三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況； 25、土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的 15%左右，二線城市一般為100500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn) 都不一樣。結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方 米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米

6、左右，小高層與高層普通商品房，建安 成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、 向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分的稅費(fèi)、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些；民營(yíng)開發(fā)商比國(guó)營(yíng)/政府開發(fā)商的成 本確實(shí)也低一些，這 主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)，成本一般控制 得好一些，二是民營(yíng)企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過 100200元/平方米。相關(guān)資料一）房地產(chǎn)開發(fā)成本主要有以下9個(gè)方面構(gòu)成：土地成本、建安造價(jià)、配套設(shè)施、勘 察設(shè)計(jì)監(jiān)

7、理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用、行政事業(yè)收費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅。相關(guān)資料一）房地產(chǎn)開發(fā)成本主要有以下9個(gè)方面構(gòu)成：土地成本、建安造價(jià)、配套設(shè)施、勘 察設(shè)計(jì)監(jiān)理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用、行政事業(yè)收費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅。F、建安造價(jià):建安造價(jià)也是一般商品房成本的主要構(gòu)成之一。這個(gè)在全國(guó)都基本上差不多，小城市 也只是人工費(fèi)和地材（即土方材料）低些。一般而言，成本控制好點(diǎn)的企業(yè)基礎(chǔ)建安造價(jià)如 下（以三線城市為例，一線城市上浮20% ）磚混多層：600 jE/ m2-800元/ rtf ,全框架多層多成本100元/itf小高層（10-17層）：800元/ m2-1000元/疔（不含電梯）,一部電梯約25萬元，攤 到

8、建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/肝左右，18層以上（含18層）須配兩部電 梯，成本約增加60元/面。高層（18層以上）：1400元/ nM 800元/nV鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)國(guó)標(biāo)為68kg/n）2,目前鋼筋價(jià)格約為3500元/噸。取平均值折合一平方的成本約250元（含人工費(fèi)）。這還不包括其他水泥、沙子、磨具等費(fèi)用。I國(guó)家倡導(dǎo)的節(jié)能型住宅建安成本要增加200元/行左右；而且，一些好的小區(qū)，外墻I 貼大理石、貼面磚都是要增加成本的！三、配套設(shè)施 庖括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，除掉景觀外，成本約200元/曲。（以三 線城市為例，一線城市上浮20%）景觀因項(xiàng)目而異。如果是世

9、界級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的（如：易道、泛亞、貝爾高林 等），設(shè)計(jì)費(fèi)用和施工費(fèi)用一般不低于30。元/itf （設(shè)計(jì)對(duì)施工有費(fèi)用要求）；如果是國(guó) 內(nèi)公司設(shè)計(jì)的，則不等。四、勘查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等不超過100元/ 01、但都是需要打擦邊秋，需要公關(guān)。（同樣以三線城市為例，一線城市上浮20% ）金、營(yíng)銷費(fèi)用魯銷代理費(fèi)主要有營(yíng)銷代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用。 一般一線城市的營(yíng)銷費(fèi)用為10% （樓盤多，銷售壓力大，可以理解），三四線城市的營(yíng)銷費(fèi)為5%左右,六、財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用二總成本義50% X年貸款利率X2七、公司管理費(fèi)用根據(jù)公司和開發(fā)的項(xiàng)目不同，差別較大，一般為20-200元/rtf （以三線城市為例，一線城

10、市上浮50%）八、行政事業(yè)收費(fèi)馥是不透明的。差距相當(dāng)大，標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)統(tǒng)一，但公關(guān)后取費(fèi)不同。具體費(fèi)用省略，只舉一例人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，則成本為：多層1200元/肝，高層1800元/疔（按人防面積攤）如無自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：高層：5B級(jí)人防，單位成本=2000元/層數(shù)多層：6級(jí)人防，單位成本=1500元/層數(shù)高層如果是20層，則每平方需要繳納 200元血有公關(guān)語間。建筑工程清包工價(jià)格由于清包工價(jià)格隨市場(chǎng)變化而變化，以下價(jià)格僅供諸位參考。模板：22-45元/平米（粘灰面）磅：45-50元/立鋼筋：600-850元/噸，或者綁扎一個(gè)平方25-42元砌筑：100-180元

11、/立抹灰：10-18元/平米（不扣除門窗洞口，不包括腳手架搭拆）面磚粘貼：包工墻面在35到45看面積,地面28元/m2 （修正）室內(nèi)地面磚：（ 600*600） 28元/平米踢腳線：12元/米室內(nèi)墻磚：30元/平米（包括倒角）樓梯間石材：45元/平米踏步板磨邊：16元/米石膏板吊頂：26元（平棚）鋁扣板吊項(xiàng)：35元/平米蹲臺(tái)隔斷：180-360元/蹭位大白乳膠漆：16元/平米外墻磚：65元/平米外墻干掛蘑菇石：90元/平米屋面掛瓦：43元/平米水暖：22元/平米（建筑面積）住宅電氣照明部分：28-36元/平米架子工：，一般挑架15到19元一平米，爬架13到16元，不含施工期間圖紙變更，市政裝潢

12、架18 到32元（實(shí)搭面積）房地產(chǎn)建筑成本（按建筑平方米算）樁基工程（如有）：70100元/平方米；鋼筋：4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合 16030。元/平方米；碎：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合100165元/平方米；砌體工程：60120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；抹灰工程：2540元/平方米；外墻工程（包括保溫）：50100元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá) 300-1000元/平方米;室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；屋面工程：1530元/平方米（多層含量較

13、高、高層含量較低）；門窗工程（不含進(jìn)戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25-0.5平方米（與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān) 系，高檔的比例較大），造價(jià)200500元/平方米，一般為150450元/平方米，如采用高檔鋁合金門 窗，則可能達(dá)到400元/平方米；土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高, 造價(jià)越高）；地下室（如有）：增加造價(jià)40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）電梯工程（如有）：40200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/平方米；人工費(fèi)：130200元/平方米；室外配套工程

14、：30300元/平方米，一般約為70100元/平方米；模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/平方米；塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的5-8%：約6090元/平方米；臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/平方米；檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：1030元/平方米；承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為 10%）：以上各項(xiàng)之和*10%=9018。元/平方米;上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.33.5%） ： 3370元/平方米，高檔的可能高達(dá)1。0元/平方米。以上沒有算精裝修，一般造價(jià)約為

15、10002000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。以上沒有包括部 分國(guó)有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價(jià)一般為500-1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300 元/平方米簡(jiǎn)裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?。設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15100元/平方米； 監(jiān)理費(fèi)：330元/平方米；廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；土地費(fèi)：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為 70100萬/畝，容積率一般為1.0-2.0,故折算房?jī)r(jià)為： 5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝，折算房?jī)r(jià)為：150030

16、00元/平方米，核心 區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá) 20000元/平方米以上的土地單 方造價(jià)；三線城市、縣城等土地單方造價(jià)較低，一般為100500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況； 土地稅費(fèi)與前期費(fèi)，一般為土地費(fèi)的15%左右，二線城市一般為10050。元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。結(jié)論：基本建設(shè)費(fèi)是固定的，即使是不收土地款的動(dòng)遷房，以國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)承建，造價(jià)也難以少于1000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成 本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高。能讓利

17、的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費(fèi)及地方政府部分的稅費(fèi)、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費(fèi) 用、裝修費(fèi)用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關(guān)系，如果一味壓價(jià)，品質(zhì)是要差一些；民營(yíng)開發(fā)商比國(guó)營(yíng)/政府開發(fā)商的成本確實(shí)也低一些，這主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營(yíng)企業(yè)主要以效益為主導(dǎo)， 成本 一般控制得好一些，二是民營(yíng)企業(yè)腐敗成本相對(duì)要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會(huì)超過100-200元/平方米。64塊標(biāo)準(zhǔn)磚96塊標(biāo)準(zhǔn)磚128塊標(biāo)準(zhǔn)而專192塊標(biāo)準(zhǔn)磚256塊標(biāo)準(zhǔn)磚12墻一個(gè)平方需要 18墻一個(gè)平方需要 24墻一個(gè)平方需要 37墻一個(gè)平方需為49墻一個(gè)平方需為計(jì)算公式：?jiǎn)挝涣⒎矫?40墻磚用量

18、1/ (0.24*0.12*0.6 )單位立方米370墻磚用量1/ (0.37*0.12*0.6 )空心24墻一個(gè)平方需要80多塊標(biāo)準(zhǔn)磚9 普通住宅建筑混凝土用量和用鋼量1、多層砌體住宅鋼筋 30KG/m2碎 0.30.33m3/m22、多層框架專岡筋 3842KG/m2驗(yàn) 0.330.35m3/m23、小高層1112層鋼筋 5052KG/m2險(xiǎn) 0.35m3/m24、高層1718層專岡筋 5460KG/m2險(xiǎn) 0.36m3/m25、高層30層H=94米鋼筋 6575KG/m2殮 0.420.47m3/m26、高層酒店式公寓28層H=90米鋼筋 6570KG/m21 0.380.42m3/m2

19、7、別墅混凝土用量和用鋼量介于多層砌體住宅和高層11-12層之間以上數(shù)據(jù)按抗震7度區(qū)規(guī)則結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)9 普通多層住宅樓施工預(yù)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)室外門窗(不包括單元門、防盜門)面積占建筑面積0.200.24模版面積占建筑面積2.2左右室外抹灰面積占建筑面積0.4左右室內(nèi)抹灰面積占建筑面積3.8施工功效一個(gè)抹灰工一天抹灰在35平米一個(gè)磚工一天砌紅磚10001800塊一1個(gè)磚工一天砌空心磚8001000塊瓷磚15平米刮大白第一遍180平米/天，第二遍120平米/天，第三遍壓光9。平米/天基礎(chǔ)數(shù)據(jù)混凝土重量2500KG/m3鋼筋每延米重量0.0（）617*d叼干砂子重量1500KG/m3,濕砂重量1700KG/m

20、3石子重量2200KG/m3一立方米紅磚525塊左右（分墻厚）一立方米空心磚175塊左右篩一方干凈砂需L3方普通砂 一點(diǎn)不同觀點(diǎn)：一般多層砌體住宅：鋼筋25-30KG/m2,其中經(jīng)濟(jì)適用房為16-18KG/m2o一般多層砌體住宅，室外抹灰面積占建筑面積0.5-0.7o一般多層砌體住宅，模版面積占建筑面積1.3-2.2,根據(jù)現(xiàn)澆板多少、柱密度變化很大。一個(gè)磚工一天砌240磚墻10001800塊，370或500墻2000-3000塊。鋼筋混凝土重量2200KG/m3,素混凝土重量2100KG/m3o工程石子重量1800KG/m3o ）0.617是圓10鋼筋每米重量。鋼筋重量與直徑（半徑）的平方成正

21、比。G=0.617*D*D/100每米的重量（Kg）=鋼筋的直徑（mm） X鋼筋的直徑（mm） X 0.00617其實(shí)記住建設(shè)工程常用的鋼筋重量也很簡(jiǎn)單66=0.222Kg6 6.5 =0.26kg（1）8=0.395kge 10=0.617kg4）12=0.888kg 14= 1.21kg 16= 1.58kg 18=2.0kg24= 2.47kg 22 = 2.98kg 25= 3.85kg28 = 4.837kg12 （含12）以下和中28 （含28）的鋼筋一般小數(shù)點(diǎn)后取三位數(shù)，中14至25鋼筋一般小數(shù)點(diǎn)后 取二位數(shù) 6=0.222Kg 8=0.395Kg 10=0.617Kg中 12=

22、0.888Kg 14=1.21Kg 16=1.58Kg 18=2Kg 20=2.47Kg0 22=3 Kg0 25=3.86Kg我有經(jīng)驗(yàn)計(jì)算公式，你自己計(jì)算一個(gè)表格就可以了。也可以去買一本有表格的書，用起來也很方便的。 鋼材理論重量計(jì)算簡(jiǎn)式材料名稱理論重量W （ kg/m ）扁鋼、鋼板、鋼帶 W= 0.00785X寬X厚方鋼W=0.00785義邊長(zhǎng)2圓鋼、線材、鋼絲 W= 0.00617義直徑2鋼管W=0.02466義壁厚（外徑-壁厚）等邊角鋼W=0.00785義邊厚（2邊寬-邊厚）不等邊角鋼W= 0.00785義邊厚（長(zhǎng)邊寬+短邊寬-邊厚）工字鋼W = 0.00785義腰厚高+f （腿寬-腰

23、厚）槽鋼W=0.00785義腰厚高+e （腿寬-腰厚）備注1 .角鋼，工字鋼和槽鋼的準(zhǔn)確計(jì)算公式很繁，表列簡(jiǎn)式用于計(jì)算近似值。2 .f值：一般型號(hào)及帶a的為3.34,帶b的為2.65,帶c的為2.26。3 .e值：一般型號(hào)及帶a的為3.26,帶b的為2.44,帶c的為2.24。4 .各長(zhǎng)度單位均為毫米。2全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式小高層住宅樓：包括建筑、裝飾、采暖、給排水（冷水、熱水、中水、排水、雨水）、消防、照明、動(dòng)力、弱電、電梯、 防雷接地等十個(gè)專業(yè)。外墻保溫聚苯板隨混凝土澆注，外墻內(nèi)保溫粘貼水泥聚苯板，單層輕質(zhì)陶?；炷?土條板隔墻，雙側(cè)通常采光井，采暖系統(tǒng)為分戶計(jì)量，混凝土為預(yù)拌混凝土，不含消防報(bào)警

24、、配電箱及多 功能戶門。土方運(yùn)距5公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；裝飾工程：306.62元；電氣工程：238.65元； 管道工程：81.16元；通風(fēng)工程：12.15元；3全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)板式住宅樓：包括建筑、裝飾、給排水（含泵房）、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、弱電、電梯、防雷接地等九個(gè)專業(yè)。公共部 分粘貼地磚，天棚、墻面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用電膜采暖，只做埋管，外窗為落地窗。含消防、 居室門、衛(wèi)生潔具，混凝土為預(yù)拌混凝土，土方運(yùn)距20公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；裝飾工程：174.30元；電氣工程：248.45元； 管道工程：207.12元；4全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)塔樓：包括建筑、裝飾、采暖、給排水、消防、通風(fēng)、照明、動(dòng)力、弱電、防雷接地等十個(gè)專業(yè)。公共部分樓梯間、電梯間地面為水泥砂漿整體面層，天棚、內(nèi)墻面底層刷耐水膩?zhàn)?，面層擦洗涂料。含給排水、 消防、通風(fēng)設(shè)備，不含電梯、衛(wèi)生潔具，弱電（電視、電話、綜合布線）只埋管不穿線?；炷翞轭A(yù)拌混凝 土，土方運(yùn)距5公里以內(nèi)。每平米造價(jià)1383.46元，其中