商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分的前期介入實施方案{項目}

1、cheng商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分的前期介入方案商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分的前期介入方案提要：如商戶裝修與施工圖紙不符，物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。物業(yè)管理公司不負責因此導致的商戶開業(yè)日期的延期。源自物管手冊商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分的前期介入方案和商戶裝修及物業(yè)費（工程維修維保部分）測算參考一、工程維修前期介入11 、根據(jù)商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件，結(jié)合該項目實際情況，進行圖紙收集、整理或標注，重點放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：12 ） 、高低壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運營等；13 ） 、主力

2、店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；14 ）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；15 ）計量方式關(guān)注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；16 ）水系統(tǒng)為低層市政直供；17 ）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)戶的分布，合理進行系統(tǒng)組合劃分和機組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱水的選擇；2 、從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理化建議：1 ）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預留位置是否合理，設(shè)備房預留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2 ）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費系統(tǒng)設(shè)置的建議；3 ）外墻廣告位預埋件的設(shè)置是否滿足使用要

3、求，照明、供電、計量方式是否合理；4 ）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修乃至更換的成本費用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理；5 ）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃氣、空調(diào)、通訊、新風、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)戶使用需求；6 ）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；7 ） 外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8 ）維修及設(shè)備管理用房面積是否滿足需求；二、項目施工監(jiān)督與驗收的介入1 、竣工時物業(yè)驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，

4、施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在竣工時物業(yè)公司不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及管理的力不從心。2 、利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理在項目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1 )在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點位，提醒項目開發(fā)公司重點處理。2 )在正負零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時建議物業(yè)工程維修技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。3 、在商業(yè)部分內(nèi)裝施

5、工階段關(guān)注如下方面：1) 外墻防漏措施；2) 多種經(jīng)營供電、通信點位的合理設(shè)置；3) 設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4) 、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。三、物業(yè)管理準備階段1. 收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案等。2. 提前策劃工程維修服務(wù)管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃工程維修管理方案，進行機構(gòu)設(shè)置、人員配備、費用測算、員工培訓、開業(yè)準備等工作，使項目建設(shè)與物業(yè)經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管

6、理相得益彰。3. 建立完善實用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時進行如下方面的工作。1) 工程維修維保隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2) 同建設(shè)、建筑施工、物價、市政、電力、水利、消防等公用事業(yè)以及設(shè)施設(shè)備廠家或供應(yīng)商、安裝施工單位等部門進行聯(lián)絡(luò)和溝通。4. 物業(yè)管理市場調(diào)研工作1 ) 、主要調(diào)研內(nèi)容有：可比項目的工程維修、維護、維保有償服務(wù)和無償商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分的前期介入方案提要：如商戶裝修與施工圖紙不符，物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。物業(yè)管理公司不負責因此導致的商戶開業(yè)日期的延期。源

7、自物管手冊服務(wù)預算或維修、維護收費標準，為物業(yè)管理費制訂收費標準提供參考依據(jù)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場分包方水平及能力、信譽度評估等。2 ) 、法規(guī)及政策調(diào)研了解本地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解行業(yè)標準、物料價格、工程維修市場情況等。3 ) 、調(diào)查小組對物業(yè)服務(wù)市場的信息調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查報告。報告的內(nèi)容包括，但不限于:本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策；本地物業(yè)管理市場的消費習慣和消費水平分析；物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析；主要競爭對手的

8、物業(yè)管理情況分析。5. 物業(yè)管理成本測算(工程維修維保部分)對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項目的定位。因此，物業(yè)管理成本測算及收費標準確定 是前期工作中最為重要的工作內(nèi)容之一。1 ) 、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：人工費用：包括工資總額及福利費。公共設(shè)施設(shè)備維保費：工程工具費用、設(shè)施設(shè)備維保 費等。公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián) 防費等。環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、

9、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務(wù)招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。保險費。不可預見費。管理酬金。(11)稅金。2 ） 、由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同，因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的。因此， 商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅、寫字樓物業(yè)費測算要復雜。商業(yè)物業(yè)費測算前必須確定下列條件：公司管理架構(gòu)、管理模式和薪酬體系確定；水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業(yè)項目的經(jīng)濟

10、技術(shù)指標明確（面積、使用率、設(shè)備設(shè)施清單及參數(shù)等）；各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定；服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準確定等。6. 主力店物業(yè)服務(wù)（ 1）前期管理階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：協(xié)助招商部門與主力店的租賃談判，重點協(xié)助審核租賃合同中涉及商業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)條款，如：主力店工程設(shè)施設(shè)備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）；進行物業(yè)管理合同談判，重點確定雙方物業(yè)服務(wù)界面和管理費標準；協(xié)助招商、項目開發(fā)公司與主力店的進場技術(shù)對接，保證主力店順利進場裝修施工；對主力店裝修施工進行監(jiān)管，保證現(xiàn)場施工秩序，并符合有關(guān)技術(shù)規(guī)范和管理規(guī)定。（ 2）正常經(jīng)營階段主力店物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容：按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務(wù)，收

11、取管理費用；對主力店物業(yè)管理情況進行監(jiān)督，尤其是消防管理及設(shè)施設(shè)備的維護保養(yǎng)，以消除各類安全隱患；協(xié)調(diào)主力店與其他商戶、與政府主管部門之間的關(guān)系，維護其良好的經(jīng)營秩序和經(jīng)營環(huán)境；與主力店定期溝通，處理主力店提生的各類投訴；當主力店中止租賃協(xié)議時，協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議，進行各類費用清算；并按照相關(guān)約定接收主力店經(jīng)營場地。（ 3）不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務(wù)界面要點主力店在大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)所占面積比率高，客流量大，涉及業(yè)態(tài)廣，是大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)重要的客戶。各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣，所涉及的管理界面也不同。一般情況如下： （供參考）A 、超市1 ） 、中央空調(diào)、水、電、氣、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都

12、為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；2 ） 、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例，分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；B 、百貨1 ）中央空調(diào)、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶直接向公用事業(yè)部門繳納；3 ）消防與其他租戶共用；c 、餐飲1 ）除個別廣場的kFc、必勝客、麥當勞由租戶自行安裝空調(diào)外，中央空調(diào)為廣場主系統(tǒng)的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向物業(yè)管理公司繳

13、納；2 ）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向各管理公司繳納；各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶按照面積比例分攤運行、維護保養(yǎng)費用；3 ）設(shè)立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養(yǎng)責任及費用；4 ）政府衛(wèi)生、環(huán)保部門對其衛(wèi)生防疫、排油煙環(huán)保達標情況要求較高，為物業(yè)管理的重點；5 ）租賃區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)工程維修維保部分的前期介入方案提要：如商戶裝修與施工圖紙不符，物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶立即更改裝修，以符合認可后的施工圖。物業(yè)管理公司不負責因此導致的商戶開業(yè)日期的延期。源自物管手冊保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)

14、管理公司負責；6 ）消防與其他租戶共用；D 、kTV、電子娛樂、影院1 ）水、電、氣、電（扶）梯各系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，能源費用由租戶向管理公司繳納；各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約定標準方式向物業(yè)管理公司繳納運行、維護保養(yǎng)費用；2 ）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由物業(yè)管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費用；3 ）消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；4 ）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司負責；5 ）消防與其他租戶共用；E 、建材、家居1 ）中央空調(diào)、水、電、氣

15、、供暖各系統(tǒng)相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔運行、維護保養(yǎng)責任（包括各管井內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施）及費用，能源費用由租戶向各管理公司繳納；2 ）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司負責；3 ）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤相關(guān)運行及維護保養(yǎng)費用；F 、電器賣場1 ）水、氣系統(tǒng)為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，各系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；2 ）中央空調(diào)（供暖）為廣場主系統(tǒng)一部分，無法獨立，主機系統(tǒng)由各管理公司管理，租戶一般按照約定標準的方式向物業(yè)管理公司繳納空調(diào)（供暖）費

16、用；3 ）供電系統(tǒng)單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發(fā)票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4 ）電（扶）梯一般與其他租戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例分攤運行及維護保養(yǎng)費用；5 ）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業(yè)管理的重點；6 ）租賃區(qū)域內(nèi)的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區(qū)域外由物業(yè)管理公司負責。G 、商戶裝修管理1 ） 、成立裝修管理小組開業(yè)前 3-4 個月，成立由招商、工程、物管等相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員組成跨部門裝修管理小組，對管轄區(qū)商戶裝修實施統(tǒng)一管理。2 ) 、編制裝修管理工作流程和管理制度編制裝修手冊，為商戶

17、及施工單位提供便利及指引，該手冊在與商戶簽訂租賃合同時予以派發(fā)。參見附錄1 * 購物廣場裝修手冊制定裝修管理制度，明確裝修管理中各部門工作職責及工作流程。3 ) 、裝修管理控制環(huán)節(jié)商戶進場裝修前，應(yīng)辦理交接手續(xù)，必須對房屋現(xiàn)場的重要設(shè)備設(shè)施和未來可能引起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。要求商戶在開業(yè)前 90天60天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝修。在物業(yè)管理公司招商部收到商戶提交的裝修設(shè)計方案的5 個有效工作日之內(nèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)對這些初步方案、設(shè)計圖紙(工程維修維保主管審核)進行審閱和簽署意見。如果初步方案設(shè)計圖退回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認可，則商戶應(yīng)當立即按照

18、物業(yè)管理公司的意見修改初步方案設(shè)計圖，并重新提交給物業(yè)管理公司進行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結(jié)構(gòu)的，如不影響整體外觀布局和統(tǒng)一管理的，應(yīng)上報項目開發(fā)商審核其可行性，否則，物業(yè)管理公司可直接否決商戶裝修方案。商戶須自行向消防、衛(wèi)生、防疫等政府有關(guān)部門申請 審批，并應(yīng)獲得以上部門的批準。租戶須承擔各項費用?，F(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場所有運進及運出施工場所的施工設(shè)備必須經(jīng)過物業(yè)管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按物業(yè)管理公司指定的路線與時間進行。進入地下室裝卸貨物區(qū)的運輸車輛不能超過物業(yè)地下停車場的入口限高。在裝修過程中，應(yīng)做到嚴格避免損壞物業(yè)電梯、樓梯、 公共區(qū)域、通道、 墻或隔板、出口、大門以及其它商業(yè)物業(yè)內(nèi)外設(shè)施。在施工中造成上述設(shè)施的損壞應(yīng)由商戶承擔一切相關(guān)修復費用。物業(yè)管理公司有權(quán)要求商戶對商場公共區(qū)域及貨梯做出保護裝置方能使用。內(nèi)裝交叉施工內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護。、工期管理根據(jù)商業(yè)開業(yè)時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作，按時開業(yè)提供服務(wù)。工期管理重點關(guān)注以下可能延誤工期的相關(guān)問題：a) 裝修中使用特殊材料、異性玻璃、石材；b) 天地墻是否有特