機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理草案

1、第一節(jié)、 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一、 福田區(qū)機(jī)關(guān)第二辦公大樓安全管理保安工作是辦公樓管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一” ，保安工作具有第一位的意義， 只有辦公樓的安全有了切實(shí)的保證， 住戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是辦公樓管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于安全管理的范疇。（一）治安管理1 、治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)：（ 1 ）以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。（ 2 ） 大樓保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。 一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部

2、分， 因此辦公樓的保安工作離不開社會(huì)， 離不開政府公安部門， 這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。（ 3 ）服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。（ 4 ） 、軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)大樓保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)， 另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)， 建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。主要任務(wù)：（ 1 ）門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及提送行李等，

3、同時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。（ 2 ） 安全巡檢。 定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)大樓內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。（ 3 ）停車場(chǎng)管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場(chǎng)消防和安全管理。（ 4 ）案件處理。對(duì)大樓內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進(jìn)行立案?jìng)刹?，并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。(5)消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防 組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。(6)與其他部門搞好配合工作。2、相應(yīng)的治安防范措施(1)安保部的組織結(jié)構(gòu)辦公樓物業(yè)管理處安保部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多

4、，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。安保部一般的班組設(shè)置如下：(2)合理安排治安崗A、電梯服務(wù)(一崗)C、機(jī)動(dòng)崗(一崗)(3)加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度B、門衛(wèi)崗位(一崗)A.人流入?yún)^(qū)控制圖門崗值勤詢問后、登記詢問后、登記*進(jìn)入大樓進(jìn)入大樓(并跟蹤觀察),進(jìn)入大樓(并跟蹤觀察)B.人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶來訪客戶其他人員i：而帶資重礪品質(zhì)經(jīng)加戶桶忒i ! ii在登記本簽字:i i檢查證件(出入證)無異常i放行1：:1i放行:1>:放行C.物流出區(qū)控制圖(4)組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活, 基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)

5、。(5)實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徒步巡邏方式。(6)加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，保證巡邏到位。(7)治安狀況統(tǒng)計(jì)對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。(二)車輛管理車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場(chǎng)的建 設(shè)。1、位置規(guī)劃車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類，機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的 車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場(chǎng)庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場(chǎng)庫劃分的一個(gè)構(gòu)想：非機(jī)動(dòng)車區(qū)摩托車區(qū)2

6、、內(nèi)部要求對(duì)于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù)大樓的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：(1) 了解各機(jī)構(gòu)車輛情況，實(shí)行便捷停放。(2)實(shí)施停車專用車位制度(3)辦公樓區(qū)域道路設(shè)減速坡，限制車輛速度。(4)嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場(chǎng)。(5)做好宣傳工作，除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動(dòng) 大家自覺遵守停放規(guī)定。(三)消防管理消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵 環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。1、宣傳教育開展消防安全教育，樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為 前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“1

7、19”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知 識(shí)。消防工作不只是少數(shù)人的事， 而應(yīng)是大樓中全體人員的共同職責(zé)，對(duì)于大樓的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：(1)、大樓防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；(2)、手提式滅火器的放置位置及其使用方法；(3)、消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn):(1)、遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；(2)、重要物資(貨幣、文件等)的轉(zhuǎn)移及辦法。2、日常檢查(1)防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，錢鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。(2)應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；(3)各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位

8、是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵 等。(4)各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否 在規(guī)定的范圍內(nèi)等。(5)消防栓是否完好，水壓是否符合要求。3、讓用戶參與大樓的消防管理(1)組織大樓人員開展消防演習(xí)。(2)請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。(3)成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì)大樓消防設(shè)施進(jìn)行檢查。4、消防報(bào)警特殊處理程序福田區(qū)機(jī)關(guān)第二辦公大樓環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，

9、保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。在福田區(qū)機(jī)關(guān)第二辦公大樓，我們將對(duì)大樓的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作。(一)全面實(shí)施ISO9001 : 2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000環(huán)境管理體系實(shí)施ISO9001 : 2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行大樓規(guī)范化管理的保證，建立和實(shí)施ISO14000環(huán)境管理體系則保證福田區(qū)政府第二辦公大樓成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保辦公大樓。1、環(huán)境部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)(1)環(huán)境部主要任務(wù)：負(fù)責(zé)大樓各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔

10、設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。(2)組織結(jié)構(gòu)(3) 16小時(shí)保潔制度大樓實(shí)行16小時(shí)兩班組保潔制度，早晨 7: 00上班直至晚上11: 00時(shí)下班。以保證大樓的衛(wèi)生達(dá)到要求， 每日的衛(wèi)生全面清掃在辦公樓人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)用戶辦公的影響。(4)噪音污染控制噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占65%以上。福田區(qū)政府第二辦公大樓，位于主要干道，噪音污染問題比較嚴(yán)重。把噪音控制在國(guó)家規(guī)定的“白天不高于55分貝，晚上不高于45

11、分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。我們的具體措施主要包括以下兩個(gè)方面：A.建議進(jìn)一步加強(qiáng)大樓周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。B.進(jìn)入大樓區(qū)域車輛一律不能鳴喇叭，并限速15公里/小時(shí)內(nèi)行駛。2、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)辦公垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。(1)垃圾收集袋裝化：辦公垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于土合一”(2)功能的垃圾箱。(3)垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。3、殺蟲火鼠辦公區(qū)域內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括

12、以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、嶂螂及蚊子。(2)花錢買安全，可聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作。(3)專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成為危害。(4)雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。(5)在辦公區(qū)域內(nèi)定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題,消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。(6)實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉庫、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位(含餐廳廚房)以防鼠為主，其他設(shè)施和場(chǎng)所以殺蟲為主。(7)殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收工作。(8

13、)對(duì)由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會(huì)布置的除四害活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。福田區(qū)政府第二辦公樓清潔說明書場(chǎng)所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)日常清掃1、1正門前回及便門前卸去污清掃2次/日外圍部分1、2外圍四周去污清掃1次/日（幺下絳夕卜 O1、3金屬類用清潔劑擦拭1次/日（2L 次為 3米以內(nèi)）2、0要隨時(shí)檢查，對(duì)玷污嚴(yán)重的部分要及時(shí)清掃干凈隨時(shí)3、0貨物裝卸場(chǎng)要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃隨時(shí)4、0室外煙灰筒、旗桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑涂代遍1次/日1、0正門進(jìn)出口的門扇、 玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清隨時(shí) 掃。2、0正門大廳的大理石地面打磨拋光。隨時(shí)3、1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵

14、。玷污嚴(yán)重的地方要2次/日用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。3、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、 油漆等要用刮油灰力和化學(xué)約品仔隨時(shí)細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤。隨時(shí)【樓】3、3卜雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時(shí)也隨時(shí)用拖布擦凈。正門大廳由梯間4、0時(shí)大批鋪上南大用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時(shí)用拖布七/叩 1 口名種門擦去。當(dāng)天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把七千甲1 J擊麻它存放在規(guī)定的地方。AtJ耶樓梯5、0對(duì)于擦鞋墊子之物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。2次/日1 女|/口6、0關(guān)于報(bào)紙箱、郵件箱、樓內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公用電1次/日話，應(yīng)干抹。金屬及

15、金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦谩?、0大堂接待臺(tái)及其附屬物清掃。2次/日8、0扣板墻面用中性洗劑去污。2次/日9、0大理石墻面及其周邊的擦拭并注油保養(yǎng)。隨時(shí)10、0踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。隨時(shí)11、0消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。隨時(shí)12、0開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污。隨時(shí)1、1方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。同時(shí)要使倒?fàn)畹慕q1次/日毛挺立起來。1、2在樓內(nèi)巡回進(jìn)行方格地毯的去污工作。1次/日【各樓層】1、3根據(jù)方格地毯玷污情況， 可以將玷污部分替換卜來， 用適當(dāng)?shù)那咫S時(shí)電梯間洗劑洗去污垢。走 廊1、4方格地毯被香煙燒焦時(shí)，應(yīng)將該部分替換下來進(jìn)行修補(bǔ)。隨時(shí)附屬房間2、1硬

16、地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小塵土。 玷污嚴(yán)重的地方要2次/日樓梯用清潔劑擦拭干凈。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品隨時(shí)仔細(xì)地清除掉，留意不可損傷表回光澤。3、0花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養(yǎng)。隨時(shí)場(chǎng)所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)4、0腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對(duì)其玷污嚴(yán)重部分，應(yīng)用清潔劑隨時(shí)擦拭干凈。5、0樓梯扶手、墻面及臺(tái)階要進(jìn)行擦拭。隨時(shí)6、0金屬部分的污點(diǎn)要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛簟?次/日7、0踢腳線要用干（濕）毛巾去污和中性清潔劑擦拭。2次/日8、0消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。1次/日9、0涂料墻面用細(xì)砂布去污除漬。（含開關(guān)、按紐）隨時(shí)1、0地面

17、用掃帚掃過之后， 用水沖擦，玷污嚴(yán)重時(shí)，使用中性洗滌劑2次/日擦拭干凈。2、0補(bǔ)充手紙及液體香皂。2次/日3、0清掃洗面臺(tái)、洗面盆，把鏡子擦拭干凈。2次/日衛(wèi)生間4、0陶瓷便器連來水、排水各附屬物要用適當(dāng)洗滌劑擦拭干凈。2次/日5、0清理廢紙桶及穢物箱內(nèi)之廢棄物品。隨時(shí)6、0門、腰壁、巾木、隔扇、各種揭示牌用清潔劑擦抹干凈。2次/日7、0墻面（含紙簍、洗液盒）擦拭。隨時(shí)8、0不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。1次/日1、0地面清掃方法與衛(wèi)生間相同。2次/日2、0清掃水池子和壁櫥之周圍部分，根據(jù)情況，對(duì)不銹鋼用清洗劑進(jìn)1次/日行擦拭。開水室隨時(shí)3、0開水器用干（濕）毛巾擦拭涂抹光亮劑。4、0開關(guān)箱用干

18、、濕毛巾擦拭。1次/日5、0墻面用細(xì)紗布去污。1次/日1、0用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的碎紙屑等物。1次/日2、0雨天3M膠墊的清洗。隨時(shí)3、0電梯轎箱內(nèi)之金屬、 指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示2次/日電梯燈要用干抹布擦拭，根據(jù)需要可以用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。4、0電梯轎箱內(nèi)部之壁向及各層電梯開閉門扉之里外向要用去塵布1次/日擦拭。5、0各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物清除隨時(shí)干凈。車場(chǎng)隨時(shí)（包括車1、0經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時(shí)清掃。道）2、0墻面去污。隨時(shí)垃圾場(chǎng)廚房垃圾要清理好垃圾和廚房垃圾。 （排運(yùn)由環(huán)衛(wèi)站負(fù)責(zé)）1次/日廚房垃圾1、0地面用水沖洗

19、。1次/日存放處2、0清除排水口的垃圾及雜物。1次/日外圍之地面日常性清掃1、0用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等）1次/日2、0臟污嚴(yán)重地方用水沖洗。隨時(shí)場(chǎng)所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)院內(nèi)綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。1次/日標(biāo)志扶手等標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日其他暴風(fēng)雨時(shí)的清理等，要及時(shí)進(jìn)行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面）下過雨后的地面，要做到能安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范十未然。在辦公樓外圍范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及臟污現(xiàn)象，要做到適時(shí)清掃處理。（前面的道路及步行道，必要時(shí)也要進(jìn)行清掃）隨時(shí)定期清掃屋頂 陽臺(tái) 樓卸1、0地向要清掃，玷污嚴(yán)重時(shí)用水

20、沖洗。2、。清除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞。（在下過大雨之后要隨時(shí)檢查）3、0有必要保持清潔的金屬部分，要十抹及用清洗劑抹干凈。1次/月1次/月1次/月停車場(chǎng)（包括車道）1、0用掃帚清掃干凈。如有泥沙、油污，隨時(shí)用水沖洗或用適當(dāng)洗滌 劑清洗干凈。2、。清除排水溝之泥沙雜物，防止堵塞。3、0在上下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。4、0墻面用細(xì)砂布去污。5、0大花、管道用干、濕毛巾擦拭。6、0燈具用干、濕毛巾擦拭。2次/月2次/月2次/月1次/半年1次/年1次/2月外墻玻璃窗戶玻璃外面（室內(nèi)可視部分，包括化因巖板），要利用吊籃或吊繩進(jìn)行。 作業(yè)時(shí)注意卜列事項(xiàng)：1 .0作業(yè)要在白天進(jìn)行，在大風(fēng)天

21、、下雨天要避免室外作業(yè)。2 .0作業(yè)中應(yīng)留意不要影響辦公室內(nèi)，作人員辦公，并注意/、弄臟窗臺(tái)和地面。3.1 遵守勞動(dòng)安全規(guī)則及各項(xiàng)作業(yè)規(guī)則，以保證作業(yè)安全。3.2 高空作業(yè)要使用安全帶。3.3 為了防止高空作業(yè)當(dāng)中掉落所使用的工具和器材，必須設(shè)置預(yù)防柵欄。3.4 必要時(shí)派保安人員疏導(dǎo)過路人。3.5 移動(dòng)作業(yè)地點(diǎn)時(shí)，必須確認(rèn)安全之后才能行動(dòng)。4次/年一樓大廳的 照明器具把燈泡（燈管）取卜來連同反光板一起用中性清洗劑去掉臟污，用濕抹布抹過之后，用干抹布擦干，安上燈泡（管）。對(duì)于塑料罩及塑料部分，洗干凈后要涂上帶電防止劑。2次/半年【一樓】正門大廳1、0天花、風(fēng)口、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。

22、2、0玻璃、高墻部分去污除塵。2次/年|1次/月1場(chǎng)所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)電梯間 各種門 走廊 樓梯3、0電梯廳大花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去除污漬。1次/月衛(wèi)生間大花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去污。1次/月開水室門、腰壁及壁櫥門、照明器等要清除灰塵或用濕抹布擦抹。1次倜電梯1、0電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用適當(dāng)清 洗劑擦拭干凈。2、0各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。3、0大花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清洗劑去污。1次倜1次倜1次/月消防監(jiān)控室1、0大花、燈具用干（濕）毛巾除塵。2、0沙發(fā)、椅子的去塵除污。1次/月1次/月其余各機(jī)房 管道井地面、墻面、天花、設(shè)備、管道、橋架、

23、燈具的清掃。（清潔方式向上）2次/年或按甲方要求地毯的清掃方格地毯用專用地毯清潔劑進(jìn)行清洗。1次/季度對(duì)廢棄物設(shè)施的清理（日常性質(zhì)的）廚房垃圾 存放處對(duì)地面進(jìn)行消毒，撒脫臭劑。1次倜通用事項(xiàng)1、0清除墻壁灰塵。2、0清除照明器具的灰塵及擦拭燈泡。3、0各層機(jī)電設(shè)備房地面及墻面清掃。2次/半年2次/半年 按需進(jìn)行特別要求事項(xiàng)1、0辦公樓內(nèi)產(chǎn)生的廢紙、廢棄材料、含水分垃圾、廚房垃圾等廢棄物品，要在保持衛(wèi)生條件下迅速 處理掉，以免發(fā)生害蟲、散發(fā)臭氣，發(fā)生火災(zāi)。要充分注意做到防患于未然。2、0關(guān)于廢棄物之回收，應(yīng)事先安排好回收順序的路線，并作好相關(guān)記錄。外圍之清掃場(chǎng)所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)外圍之地面1、。定

24、期清掃1、1地面用水沖洗1、2墻面用水沖洗1、3石頭、瓷磚鋪墊部分用水沖洗干凈1、4側(cè)墻部分用水沖洗1、5排水口、側(cè)溝要清除污泥2、。特別清掃：對(duì)照明器進(jìn)行擦拭清掃3、外圍部分，特別是正門前面大理石地面要用水沖洗。4、0上項(xiàng)的地面除用洗滌劑沖洗以外，根據(jù)材質(zhì)需要打蠟的要進(jìn)行打 蠟。5、0應(yīng)清除側(cè)溝幾排水口的垃圾、淤泥，不能有因其堵塞而發(fā)生溢水的現(xiàn)象。6、0辦公樓外部、招牌、揭示板等要用濕抹布抹試，對(duì)有必要的物件 要擦亮，消防連接送水口要用適當(dāng)?shù)那鍧崉┤ノ邸?、0花崗巖墻臺(tái)面用污漬劑擦拭。8、0南大即時(shí)清潔。9、0室外綠地澆水。10、室外燈具用干（濕）毛巾擦拭。1次/月1次/月1次/月1次/月

25、2次/月 2次/年2次倜 1次倜1次倜1次倜1次倜 按需 按需1次/月室外雨蓬用高空作業(yè)棚架及工具擦拭1次/月外圍綠化對(duì)院內(nèi)綠化進(jìn)行澆水2次倜 夏季1次/日花壇等定期清掃墻基墻面清洗1次/月標(biāo)志、 扶手等除塵、濕擦、干抹。（玷污嚴(yán)重時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行）室外燈特別清掃，用中性清洗劑去掉罩上的灰塵清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法分類項(xiàng)目檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)方法樓層 公區(qū) 衛(wèi)生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，理石地向有光澤，地 毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭 50CM,無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污 跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面十凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑

26、點(diǎn)。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表向十凈，無油跡、無灰塵、 無雜物。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測(cè)玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺(tái)：明凈、光亮、無積塵、無污 跡、無斑點(diǎn)。目測(cè)大花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測(cè)風(fēng)口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查各種設(shè)施 外表包括大堂前臺(tái)、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等： 表向十凈，無積塵、無污跡、無斑點(diǎn)。抽查衛(wèi) 生 間大小便池內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空 氣清新劑。抽查洗手盆、鏡 臺(tái)、鏡面內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點(diǎn)，無積水、無積塵。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物

27、，無積水、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃 圾桶無陳積物，無臭味，外表干凈。檢查樓 梯 及 門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、放火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等： 無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，尢灰塵、無污跡。檢查樓外 衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無 臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。全面檢查三、 設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù)寫字樓物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高， 為保障辦公大樓的設(shè)備運(yùn)行的安全、 高效， 我們將結(jié)合第二辦公大樓的實(shí)際情況， 把金地在寫字樓物

28、業(yè)設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到該物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中， 在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。此外，我們將在第二辦公大樓的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)， 盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色辦公環(huán)境。 為此， 我們對(duì)該大樓設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。（一）機(jī)電設(shè)備管理的基本原則1 、大樓設(shè)備設(shè)施的管理采用金地安全而高效的管理模式（ 1）建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用， 設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。 運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。（ 2）制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備

29、的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)， 設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)， 設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)設(shè)備管理規(guī)定和巡視檢查記錄開展工作，并作相關(guān)記錄。（ 3）實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡(jiǎn)單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡 作為履歷性質(zhì)一直保留。 對(duì)變、 配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、 電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理充分發(fā)揮我公司專業(yè)化優(yōu)勢(shì)， 對(duì)高壓開關(guān)柜以及低壓配電柜和無功補(bǔ)償柜由公司工程部進(jìn)行中修和大修以及年度保養(yǎng)。 柴油發(fā)

30、電機(jī)組由公司工程部專業(yè)工程師對(duì)發(fā)電機(jī)組進(jìn)行中修和大修維護(hù)。 電梯的維護(hù)保養(yǎng)由公司電梯部負(fù)責(zé)， 有效地避免外聘維護(hù)公司只圖眼前利益，維修報(bào)價(jià)高工作虛假、不愿真正投入的弊端。2 、建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案（ 1）根據(jù)大樓圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定設(shè)備編碼規(guī)則（ 2）制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的設(shè)備總覽表 。（ 3）依設(shè)備總覽表設(shè)立設(shè)備管理卡設(shè)備卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。（ 4）對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入金地視覺標(biāo)示系統(tǒng)。（ 5）機(jī)電的編號(hào)編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。3 、主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬（ 1） 設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的 設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡 ， 這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)

31、廢。（ 2）利用公司推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡動(dòng)智能高效以工程部為核心輻射所有管理處理的工程部門，接受公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。（ 3）接受公司工程部綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯(cuò)誤，對(duì)新問題工程部專案協(xié)助解決。（ 4）工程部建立內(nèi)部例會(huì)制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論督促建議的平臺(tái)，便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。4、建立完善的質(zhì)量記錄體系（ 1）任何工作做到有據(jù)可查。（ 2）以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。（ 3）發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。（ 4）適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)期可靠運(yùn)

32、行。（ 5）完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。（ 6）將金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量將形成大樓管理處有力的技術(shù)后盾。5、技術(shù)資料的管理（ 1）對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守“二級(jí)制 模式。物業(yè)工程部資料部門掌握所有的一手資料， 工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件 （或原有兩套則可留一套） 存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。（ 2）工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。6 、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理（ 1）定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。（ 2）設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門

33、及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。（ 3）設(shè)立與本大樓相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對(duì)內(nèi)方便工作，對(duì)外防范破壞及恐怖行為。7 、技術(shù)工種的管理因大樓機(jī)電設(shè)備的特殊性、 對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職， 一崗多能， 既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。（二）設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理大樓的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用金地成熟完善的管理模式。1、設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，消防中心、停車場(chǎng)及大樓周圍由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級(jí)維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位

34、負(fù)責(zé)實(shí)施， 設(shè)備定期保養(yǎng)和分級(jí)保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。 并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。3、對(duì)電梯進(jìn)行專業(yè)化管理。充分發(fā)揮我公司的專業(yè)技術(shù)特長(zhǎng)，對(duì)電梯的維護(hù)保養(yǎng)由公司電梯部負(fù)責(zé)，有效地解決外聘維保公司工作不及時(shí)、不到位的矛盾。4、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)大樓的圖紙資料制定設(shè)備編碼規(guī)則和設(shè)備總覽表 ，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。5、對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入金地CI 視覺標(biāo)示系統(tǒng)， 充分顯示金地的規(guī)范化管理模式。6、利用公司推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡到智能高效，以工程部核心輻射所有設(shè)施、 設(shè)備等的工程管理工作中去，

35、 接受有關(guān)職能管理部門的調(diào)控和監(jiān)督。7、接受公司品質(zhì)管理部、工程部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問題，并協(xié)助解決。8、工程部組織召開工程例會(huì)，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺(tái)，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。9、建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部?jī)?nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、 設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求， 認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄， 任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。10、 發(fā)揮零配件的供應(yīng)商體系對(duì)技術(shù)的有效支持， 確保設(shè)備長(zhǎng)期可靠安全運(yùn)行， 金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源與供應(yīng)商技術(shù)力量有機(jī)結(jié)合形成大樓管理的有力技術(shù)保障。（六）增收節(jié)支，不提高管理水平1、增收節(jié)支措

36、施(1)經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗， 勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，在管理中, 自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護(hù)成本。(2)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)，不斷提高專業(yè)素質(zhì)，提高維修技術(shù)服務(wù)水平。(3)加強(qiáng)成本控制，原材料控制，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開支。(4)加強(qiáng)各類消耗品的管理和控制，做到計(jì)劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用。(5)大樓內(nèi)外路燈、停車場(chǎng)照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。2、提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。(1)提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。(2)配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。(3)繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。(4)配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。(5)加強(qiáng)公司技術(shù)職能管理作用，發(fā)揮公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)， 加大技術(shù)和管理的督導(dǎo)作用。(6)維修服務(wù)、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的管理參照國(guó)優(yōu)大樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。(7)建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工 的積極性。(8)實(shí)行公司、管理處工程例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。(9)成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理