淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題及對(duì)策

1、湘潭大學(xué)財(cái)務(wù)管理專業(yè)學(xué)年論文目：淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題及對(duì)策學(xué) 院興湘學(xué)院學(xué) 號(hào) 2011961208姓 名李雪林專 業(yè)財(cái)務(wù)管理指導(dǎo)教師傅太平論文成績(jī)2013年4月2日淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題及對(duì)策隨著社會(huì)不斷的進(jìn)步,經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展,我國(guó)每個(gè)行業(yè)都在向前不斷的進(jìn)步著,尤其是現(xiàn)在炒的 最火的房地產(chǎn)行業(yè),房?jī)r(jià)持續(xù)的飆升的同時(shí)也成為了人們茶余飯后的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)火熱的持續(xù)升溫, 也推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展,房地產(chǎn)作為我國(guó)的幾大主要產(chǎn)業(yè)之一，其在金融危機(jī)時(shí)受到的影響 也是很大的。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義巾場(chǎng)體系不可缺少的重要組成部 分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)

2、的發(fā)展緊密聯(lián)系，為了做好房地產(chǎn)，國(guó)家與國(guó)民都在盡自己最大的努 力，政府在房地產(chǎn)上做了很多的工作和努力，為了使我國(guó)的房地產(chǎn)不成為泡沫經(jīng)濟(jì)不管在宏觀上還 是微觀上都實(shí)施了很多措施。為了防止房地產(chǎn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，央行調(diào)整了銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率政策，這對(duì)抑制房地產(chǎn)過(guò) 熱勢(shì)頭有一定的作用，但我們必須還要采取一些措施或政策，政府對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)必須要予以打擊 或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大：嚴(yán)格控制每年住房信貸的增長(zhǎng)，是防止、減小房地 產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的有效措施；要解決住房空置率過(guò)高和控制房?jī)r(jià)上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門 聯(lián)合采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加

3、大中低價(jià)位 的普通房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)；國(guó)家財(cái)稅部門應(yīng)通過(guò)稅收杠桿，把過(guò)高的房地產(chǎn)利潤(rùn)水平降下來(lái)， 這樣有利于抑制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度危機(jī)等等一些措施。自2009年年初以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，房?jī)r(jià)飛漲。房?jī)r(jià)漲幅調(diào)控聲音不絕于耳：2010年1 月份出臺(tái)“國(guó)十一條”、兩會(huì)后又重申“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān) 決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”等，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視可見(jiàn)一斑。但是，北京、上海、 深圳等一線城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲回落，相反卻呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢(shì)。一邊是調(diào)控政策的頻頻出 分，一邊是房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)的這種“愈調(diào)愈高”的態(tài)勢(shì)已經(jīng)將政府的調(diào)控措施置于十分尷尬 的境地。那么

4、，究竟是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題？我們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該抱有怎樣 的態(tài)度？在這樣的問(wèn)題客觀存在的條件下，又應(yīng)該采取哪些宏觀的調(diào)控政策呢？1、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵可持續(xù)發(fā)展是20世紀(jì)80年代提出的一個(gè)新概念。1987年世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)在我們共 同的未來(lái)報(bào)告中第一次闡述了可持續(xù)發(fā)展的概念，得到了國(guó)際社會(huì)的廣泛共識(shí)。可持續(xù)發(fā)展是 指既滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個(gè)方而的含義：一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對(duì)各種房 地產(chǎn)品的要求，又要滿足子孫后代未來(lái)發(fā)展的需要。其中，包括上地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的 穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善及人居環(huán)境

5、的改善等；二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長(zhǎng)，又要 與社會(huì)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社會(huì)的公平性；資源開(kāi)發(fā)利用的可持續(xù)性，如 土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中所具有的積極意義近年來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭(zhēng)論不休。但是，必須要清醒地認(rèn)識(shí)到房 地產(chǎn)業(yè)在近十年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，在擴(kuò)大內(nèi)需，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā) 展中的重要地位。絕對(duì)不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足社會(huì)需 要、提高人民群眾生活水平過(guò)程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的

6、 問(wèn)題是前進(jìn)中的問(wèn)題、發(fā)展中的問(wèn)題，在未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)基礎(chǔ)性、支 柱性產(chǎn)業(yè)之一。房產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。房屋能為商業(yè)、家具 業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特 約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)為這些 部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場(chǎng)所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會(huì)受到瓶頸的制約。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè) 備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部

7、門和服務(wù)行 業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)性十分明顯。據(jù)測(cè)算，在我國(guó)當(dāng)前的情況下, 每投入200元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)140440元的需求;每銷售200元的住宅，便可帶動(dòng) 260300元的其他商品銷售。因此,住宅建設(shè)若增加20個(gè)百分點(diǎn),可望帶動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2個(gè) 百分點(diǎn),住宅行業(yè)每吸納200人就業(yè),可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)300400人就業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì) 推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。3、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中所存在的問(wèn)題3.1房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中資源浪費(fèi)是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展，表現(xiàn)為效益增長(zhǎng)主要依靠上地、水、能源等資源的過(guò)度 消耗

8、;空間資源鮮被認(rèn)識(shí)，其合理利用和開(kāi)發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國(guó)由于人口眾多，資源相對(duì)并 不豐富，尤其是上地、空間等資源在一些地區(qū)形勢(shì)非常嚴(yán)峻。房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中對(duì)資源使用效率低 下,并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見(jiàn)不鮮。在房地產(chǎn)下一步的發(fā)展中，資源的機(jī)會(huì)成本及合理利用是 我們必須考慮的問(wèn)題。3. 2房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)于環(huán)境保護(hù)不夠重視。開(kāi)發(fā)單位片而追求經(jīng)濟(jì)效益，致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過(guò)高,容積率過(guò)高，產(chǎn)生“鋼筋混凝 上”叢林。城市缺少綠色空間，市區(qū)污染不易向周圍散發(fā)，城市空氣質(zhì)量差;人們居住、生活感到壓 抑緊張;人們遠(yuǎn)離自然，使人類與自然隔離。更有甚者,長(zhǎng)江中游部分地市闈湖造田，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),大

9、大降低了湖泊的蓄排洪能力，對(duì)整個(gè)地區(qū)人民生命財(cái)產(chǎn)安全,對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)造成潛在威 脅3. 3與房產(chǎn)發(fā)展相配備的金融基礎(chǔ)體系尚不完善。我國(guó)的房地產(chǎn)金融經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，雖然已完成了基本制度建設(shè)，形成了一定規(guī)模和良好 的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但有些問(wèn)題如不解決,將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu) 還需要進(jìn)一步調(diào)整,房地產(chǎn)貸款長(zhǎng)期傾向于開(kāi)發(fā)貸款，住房消費(fèi)信貸發(fā)展不足。國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70%左右,而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)貸款比例 最大的銀行還不到10$,僅占銀行全部貸款總量的集強(qiáng)。同時(shí),住房消費(fèi)貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn) 安全帶來(lái)隱患;房地產(chǎn)貸款的

10、長(zhǎng)期資金來(lái)源問(wèn)題還沒(méi)有得到較好解決;貸款資產(chǎn)流動(dòng)性不足;金融 二級(jí)市場(chǎng)缺位。還有,住房公積金繳納范圍和比率的擴(kuò)大受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約,低進(jìn)低出的運(yùn) 營(yíng)方式使資金使用低效率和顯失公平。3. 4商品房沒(méi)有得到有效利用,空置率居高不下?？罩梅康禺a(chǎn)產(chǎn)生的原因有很多，概括起來(lái)有兩大類。第一類是由于與外部客觀環(huán)境不相適應(yīng) 引起的空置,包括上文提到的大大超過(guò)當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模的房地產(chǎn)，以高利潤(rùn)為目標(biāo),不顧市場(chǎng)需求的 房地產(chǎn)等。第二類是由于內(nèi)部因素造成的房地產(chǎn)空置,包括開(kāi)發(fā)商資質(zhì)較低,開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量存 在問(wèn)題、銷售不暢、與周圍已有項(xiàng)目雷同，缺乏自身特點(diǎn)，由于沒(méi)有特點(diǎn)，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致的空置等。 空置房地產(chǎn)不僅占用了

11、大量寶貴資源,長(zhǎng)期下去,還必將危害整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的具體對(duì)策3.1 加強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和有效性,實(shí)現(xiàn)各種資源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變, 尤其要提高對(duì)土地、空間資源的利用效率;其次,應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃，房地產(chǎn)與其他 行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也要避免那種過(guò)分超前， 危害經(jīng)濟(jì)的行為。4. 2在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中注重對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù),使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為城南生態(tài)經(jīng)濟(jì)的一 個(gè)有機(jī)組成部分。這就要求在建設(shè)項(xiàng)目決策之前充分聽(tīng)取城市環(huán)境和生態(tài)保護(hù)專家的意見(jiàn)和建議

12、，科學(xué)規(guī)劃， 在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)物質(zhì)功能，樹(shù)立“以人為本”設(shè)計(jì)理念的同時(shí)，為人們提供更舒適美好的生活 辦公環(huán)境;要求房地產(chǎn)與環(huán)境因素的銜接更加自然和優(yōu)美,與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配, 相得益彰。4. 3逐步完善相關(guān)的金融體系,建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)金 融發(fā)展現(xiàn)狀,應(yīng)重點(diǎn)做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整,增加消費(fèi)貸款比重,并注意防范風(fēng)險(xiǎn)。另外,為解 決房地產(chǎn)金融進(jìn)一步發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題，期限錯(cuò)配問(wèn)題，資產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題,我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè) 還應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化,將一、二級(jí)巾場(chǎng)

13、作為一個(gè)整 體納入金融大循環(huán),打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，從根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金 來(lái)源問(wèn)題。建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),還能有效分散銀行貸款風(fēng)險(xiǎn),提高房地產(chǎn)金融的市場(chǎng) 化程度，促進(jìn)國(guó)有商業(yè)銀行向真正意義上的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌,提高整個(gè)房地產(chǎn)金融的效率。4. 4加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與宏觀調(diào)控,保障市場(chǎng)功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展離不開(kāi)政府對(duì)公平、高效的外部環(huán)境的創(chuàng)造。一方面，政府應(yīng)將制度 建設(shè)作為重點(diǎn)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政府行為，根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴(yán)格執(zhí)法、取消不 合理收費(fèi)。另一方面,完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī),包括制定各項(xiàng)明細(xì)的實(shí)施規(guī)則，盡量做到法 律、條令、規(guī)則之間能相互配套，創(chuàng)造一個(gè)公平、透明的市場(chǎng)環(huán)境，依靠市場(chǎng)原則優(yōu)勝劣汰，提高 開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目與人口、源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，與市場(chǎng)需求相協(xié)調(diào)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期 行為和投機(jī)減至最低。房地產(chǎn)是一個(gè)牽一制百的產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要命脈之一，因此務(wù)必要保證其健康穩(wěn)定 的發(fā)展。要從急功近利的心態(tài)轉(zhuǎn)變到關(guān)注整個(gè)產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展是必須的任 務(wù)。在房地產(chǎn)方面國(guó)家政府算是花了大力氣在這上而的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密切 的聯(lián)系，它也是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要因