淺析老舊小區(qū)物業(yè)費

1、文檔來源為：從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持附件一、老舊小區(qū)物業(yè)費現(xiàn)狀老舊小區(qū)顧名思義就是上個世紀六、七十年代前建設(shè)的住宅小區(qū)，這部分住宅小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施較差，設(shè)備陳舊，維護費用較大。同心物業(yè)代管的自管房老舊小區(qū)共計 6個（汽南、汽北、百萬莊、西直門、北河沿、小西天）管理面積近 25萬平方米，這其中包括高層住宅9棟、多層住宅31棟及部分平房，這部分住宅有1953年的多 層建筑，還有建國初期的平房院落，高層建筑大部分也是上世紀八十年代初建成的，由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊，維修成本相當大。平房院落2%高層41%高層多層平房院落自管房總面積102566.2141670.54952.17附件2

2、010年公司收入與支由現(xiàn)狀2010年度我單位的收入和支出明細如下：一、 收入2010年收入明細單位：萬元出租房中心支付 物業(yè)費汽北停 車費房改 房費經(jīng)濟適用 房物業(yè)費央產(chǎn)房上 市物業(yè)費其他合計269.0421040402012.350641.34我單位還有供暖11.5萬平米，應(yīng)收供暖收入345萬元，2010年實 際收供暖費283萬元，政府補貼供暖費80萬元。目前中心撥付物業(yè) 管理費210萬元的標準還是執(zhí)行京價（房）字1997第196號文，當 時白云路西里甲12樓、甲8、10還沒有建成，撥付的經(jīng)費不含這 3 棟樓的電梯運行維護費、高壓水泵運行維護費等，且能源費也由1997 年的水費0.11元/噸

3、、電費0.165元/千瓦時，到現(xiàn)在的水費 6.21元/ 噸、電費0.8元/千瓦時-0.9元/千瓦時。經(jīng)濟適用房物業(yè)費現(xiàn)在高層是 1.2元/ itf,多層0.55元/ itf,還是 根據(jù)京發(fā)改20052662號北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政 府指導(dǎo)價收費標準制定的，目前北京市經(jīng)濟適用房物業(yè)費執(zhí)行京發(fā) 改20052662號，多層0.55元/ m高層1.2元/ m2 ；北京半壁店的限 價房物業(yè)費1.98元/nf,從2005年到現(xiàn)在物價水平上升了很多，以前 的收費標準完全已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在的物價水平。、支出2010年支由明細人工費物業(yè)維修費（水、電）公務(wù)費稅費保安保潔費支出合計323141.6654

4、543557.66物業(yè)維修費26%保安費稅費8%還有供暖支出356萬元，其中能源消耗（鍋爐水、電、天然氣）為320萬元，維保及人工費占36萬元。從2005年到現(xiàn)在設(shè)備設(shè)施維修及配件的價格成倍上漲。僅2011年1月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格比上月上漲0.9%,比去年同月上漲6.6%;工業(yè)生產(chǎn)者購進價格比上月上漲 1.2%,比去年同月上漲 9.7%,生產(chǎn)資料出廠價格環(huán)比上漲 1.0%。支出中能源消耗、維修費及人工費占絕大多數(shù)比例，能源從2005年到2010年底已經(jīng)上調(diào)了五次，鍋爐等工業(yè)用電也同比上漲，峰段 電費已達每千瓦/時1.345元，電梯及水泵電價從2005年到2010年上 漲表格如下：0.8

5、 - 0.7.0.6 一0.5.0.4.0.3.0.2 -0.1 .0-200520062007200820092010口電梯電價（千瓦/時/元）0.63250.63750.67250.73850.7810.781水泵電價（千瓦/時/元）0.67250.72750.75750.77850.8210.821電梯電價（千瓦/時/元）水泵電價（千瓦/時/元）北京市社會平均工資也從 2005年的人均月收入2734元上升到2010年的人 均月收入4201.25元?？?005口 2006口 2007“ 2008 2009口 2010北京非私營企業(yè)職工年收入 2008年為56328元，2009年為58148

6、3文檔來源為：從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word 版本可編輯.歡迎下載支持元， 2010 年為 65683元。我單位 2010 年人工費為323 萬元，其中包括單位負擔的職工五險一金 85.43萬元，因為同心物業(yè)管理有限公司已經(jīng)在社會上了養(yǎng)老保險， 單位在支付職工工資的同時還要負擔應(yīng)發(fā)工資的44.3%的各項社會保險及住房公積金，個人按應(yīng)發(fā)工資的22.3%上繳社會保險及住房公積金后為實發(fā)工資。我單位現(xiàn)有在崗職工33 人、內(nèi)退15 人、外聘農(nóng)民合同工17 人、退休職工32 人（社會發(fā)放養(yǎng)老金），人均應(yīng)發(fā)工資 36080元 /年，3006.70元

7、/月，扣除各項保險及稅金后實發(fā)工資為2402.04 元 /月；2010年北京社會平均工資為4201.25元 /月，2010年我們職工的年收入為北京非私營企業(yè)職工年收入的54.85%，僅為北京社平工資的71.57%，遠遠低于北京市社會平均水平，公司人員結(jié)構(gòu)老化，收入和社會差距較大，我們也曾去社會招聘有技能的人員，這樣的收入水平很難招聘到可用人才。京發(fā)改 20052662 號 北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標準第三條第二款服務(wù)標準中的第三小點維修服務(wù)費標準執(zhí)行京房地修字1998第 799號文件， 1998年市場勞動力價格為人工費按700 900 元 /月、保潔300 400 元

8、/月、保安400-500 元，管理人員工資1400 1500 元 /月，現(xiàn)在保安保潔每月1800 元 /人，招個普通維修工最少也要2000 元 /月，管理人員3000 元 /月以上，還要執(zhí)行每周工作時間不超過40 小時，單位還要負擔的五險一金及節(jié)假日加班的三薪。附件三、經(jīng)過和西城房屋土地管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通咨詢?nèi)〉谜{(diào)查數(shù)據(jù)如下：西城區(qū)有400多個物業(yè)項目，收費標準分布如下：1元以下10%9元以上5-9元一2-3元3-4元15%50%在西城區(qū)同行業(yè)400多家物業(yè)企業(yè)中，物業(yè)收費標準定 9元/nf以 上為 3%; 5-9 元/ ttf 占 2% 4-5 元/ itf 占 10% 3-4 元/ itf 占 15% 2-3 元/ m2占50% 1-2元/ m2占10%在1元/ itf以下的企業(yè)只占10%左右, 而且一般是籌酬金制，或者經(jīng)濟適用房服務(wù)企業(yè)有政府補貼， 而且因 為成本和收費不成正比而舉步維艱。能源費不斷上漲，人工成本不斷增加是我國經(jīng)濟社會發(fā)展在全球 化背景下面臨的長期性課題，因此提高物業(yè)的收費標準也是大勢所趨。