房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃* 地產(chǎn)納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，而在稅法 允許的范圍內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)交易活動(dòng)進(jìn)行 事先安排的過(guò)程。通過(guò)對(duì)*項(xiàng)目進(jìn)行稅收提前籌劃，而不是事后的補(bǔ)救, 以達(dá)到減輕公司稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的?！咎粕椒康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅稅率】計(jì)稅名稱稅率（衿1增值稅2016年5月之前項(xiàng)目5或之后112城建稅0. 353教育費(fèi)附加0. 154地方教育費(fèi)附加0. 15土地增值稅（預(yù)交）26E流稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）0. 057土地使用稅15元/平米8企業(yè)所得稅（按利潤(rùn)）25行業(yè)稅負(fù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)率為 10溢右【主要稅收籌劃方法】利用稅收優(yōu)惠收入

2、分散法三、增加扣除項(xiàng)目金額法【籌劃方法在各階段的運(yùn)用】 一、總包施工單位、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、跟蹤審計(jì)單位招標(biāo)1、 確定施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、跟蹤審計(jì)單位2、 擬定、簽訂合同稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：簽訂工程合同時(shí)：盡量爭(zhēng)取“甲方供材”，既可以保證項(xiàng)目質(zhì)量，又可以在合理范圍內(nèi)合同中虛增材料金額提高項(xiàng)目成本 （避免項(xiàng)目最 后不能核定征收所得稅及土地增值稅時(shí)成本過(guò)低稅負(fù)過(guò)重） ?！凹坠?材料”有兩種流程：如下圖：模式一：合同內(nèi)甲供（即甲控）在簽訂工程合同內(nèi)注明，乙方委托甲方代購(gòu)材料，銷貨方將發(fā)票開(kāi)具 給乙方（建筑安裝企業(yè)），并由甲方將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給乙方。甲方為乙 方代購(gòu)材料，乙方將甲代購(gòu)材料應(yīng)全

3、額計(jì)入工程造價(jià)，一并計(jì)征增值 稅開(kāi)具“建筑業(yè)”發(fā)票。:材料供應(yīng)方匕還施工方J 甲方 :模式二：合同外甲供在簽訂工程合同內(nèi)注明，建筑材料由甲方提供，銷貨方將材料發(fā)票開(kāi) 具給甲方，甲方提供的材料價(jià)款不包括在工程合同內(nèi)。乙方承包工程 在開(kāi)具發(fā)票時(shí)“甲供材料”價(jià)款不能作為發(fā)票開(kāi)具金額。、材料供應(yīng)方,.甲方,“甲供材料”的缺點(diǎn)是增加了甲方材料的資金投入和資金支付壓力，需提前做好融資安排 二、招標(biāo)合同備案1、 根據(jù)住建局要求進(jìn)行合同備案三、建設(shè)工程施工許可證辦理1、 辦理建設(shè)工程施工許可證四、施工組織2、 施工組織五、辦理商品房預(yù)（銷）售許可證六、銷售1、項(xiàng)目營(yíng)銷籌備期稅收籌劃（收入分散法）：為了緩解資金

4、壓力，未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，可采取誠(chéng)意金、意向金方式收取準(zhǔn)業(yè)主款項(xiàng)，以滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 的資金需要。房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”，不是按照合同約定收取 的，僅僅是按照訂房單（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受合 同法約束。3、 項(xiàng)目預(yù)熱期4、 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備稅務(wù)籌劃（收入分散法）：成立裝飾裝修公司或找一家資質(zhì)高的裝飾裝修聯(lián)營(yíng)，在合理 范圍內(nèi)分出一部分收入，這樣既可以節(jié)省土地增值稅又可以節(jié)省 增值稅稅金及附加（分出收入部分對(duì)應(yīng)的 5%t地增值稅可節(jié)??； 增值稅稅金及附加稅率：進(jìn)銷相抵后約 5.65% ,裝飾裝修3.39%, 可節(jié)省2.26%）。注：關(guān)鍵在于如何讓客戶同時(shí)簽訂購(gòu)房協(xié)議及裝 修協(xié)

5、議，可能對(duì)銷售造成一定的影響。優(yōu)點(diǎn)：地產(chǎn)可以節(jié)省分出 部分7.26%的稅金，客戶可以節(jié)省分出部分 6%勺費(fèi)用（契稅及維 修基金）。缺點(diǎn)：購(gòu)房客戶將來(lái)出售時(shí)由于購(gòu)買(mǎi)發(fā)票金額較小導(dǎo)致 相應(yīng)的稅金增加。如果客戶考慮到這一點(diǎn)可能會(huì)不愿意接受這種 購(gòu)買(mǎi)方式。5、 開(kāi)盤(pán)稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超 過(guò)銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。集團(tuán)公司的廣告費(fèi)，對(duì)于與地產(chǎn)公 司業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的部分，可由地產(chǎn)公司承擔(dān)部分費(fèi)用。5、日常銷售稅收籌劃（分散收入法）：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)未完工前采取預(yù)

6、售 方式銷售的，具預(yù)售收入應(yīng)先按毛利率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。據(jù)此，我公司“預(yù)收賬款”應(yīng) 按照15%勺利潤(rùn)率扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，繳納企業(yè)所得稅。稅務(wù)稽查重點(diǎn)：企業(yè)預(yù)售款金額。查實(shí)企業(yè)預(yù)售款后，以此作 為企業(yè)補(bǔ)交增值稅及附加、土地增值稅（2項(xiàng)交）、企業(yè)所得稅。稅 務(wù)稽查局獲取企業(yè)預(yù)售信息來(lái)源：銀行、房管部門(mén)。企業(yè)應(yīng)對(duì)：依據(jù)購(gòu)房合同。購(gòu)房合同分三類：全款、分期付款、辦理按揭。對(duì)按揭類客戶，需及時(shí)去稅務(wù)局開(kāi)票，及時(shí)辦理按揭。對(duì)全款、分期類客戶，可以暫緩開(kāi)出發(fā)票。未開(kāi)發(fā)票的收據(jù)，暫緩進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)售帳款科目。6、 清盤(pán)七、工程建設(shè)1、 主體施工2、 變更簽證3、 工程款支付

7、籌劃方案（增加扣除項(xiàng)目金額法）：取得發(fā)票合規(guī)：與承包商商量，由承包商開(kāi)發(fā)票，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)這部 分的稅金。注意事項(xiàng)：開(kāi)發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設(shè)法放進(jìn)結(jié) 算書(shū)中，體現(xiàn)在結(jié)算造價(jià)中。4、外檐裝修材料確定。5、甲控、甲分包材料招標(biāo)稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：以冀東混凝土為例。*項(xiàng)目建筑面積按50000平米計(jì)算，單方混凝 土招標(biāo)價(jià)300元/方，我方可以按照345元/方結(jié)算（需簽定合同）， 達(dá)到虛增成本的目的。6、水、暖、電安裝（每戶外鋪底商的水、電、氣表分開(kāi)安裝，利于后期的租賃）稅收籌劃：配合安裝公司稅務(wù)籌劃，參與安裝合同的簽定7、工程款結(jié)算稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：與承包商商量，由承包商

8、開(kāi) 發(fā)票，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)這部分的稅金。注意事項(xiàng)：開(kāi)發(fā)商需把這部分 虛增的成本想法設(shè)法放進(jìn)結(jié)算書(shū)中，體現(xiàn)在結(jié)算造價(jià)中。虛增成 本的目的：可以少繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。開(kāi)發(fā)商多繳了 6溢右的建筑業(yè)增值稅及建筑企業(yè)所得稅，少繳 25%勺企業(yè)所得稅。這 也是為什么房地產(chǎn)公司大部分都設(shè)有建筑公司的動(dòng)機(jī)之一。不過(guò)現(xiàn)在稅務(wù)局也學(xué)精了，對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)查得很嚴(yán)。關(guān)聯(lián)公司 的在避稅方面的主要作用：虛增成本。當(dāng)然在其他方面也有作用。 8、施工方稅收籌劃：1 ）總包以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅 方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的 材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理

9、費(fèi)或者其他費(fèi)用的 建筑服務(wù)。2）總包為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方 法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行 采購(gòu)的建筑工程。3）總包為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易 計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程老項(xiàng)目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在 201奔4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在201奔4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。4）總包跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%勺征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。5

10、）總包建筑安裝工程費(fèi)：材料（設(shè)備）+人工+ 施工機(jī)具使用費(fèi)+ 安全措施費(fèi)+管理費(fèi)+利潤(rùn)+規(guī)費(fèi)+ 稅金稅籌：財(cái)務(wù)人員要參與招投標(biāo)階段、在標(biāo)書(shū)中約定增值稅稅率：約定3彼約定11%施工方中標(biāo)后：建筑安裝工程費(fèi)組成項(xiàng)目中 材料（設(shè) 備）+人工+施工機(jī)具使用費(fèi)+安全措施費(fèi)+管理費(fèi)+利潤(rùn)+規(guī)費(fèi) 不含稅部分 已經(jīng)確認(rèn)了。下一步就是選擇使用稅率。施工方可以選擇3瓶率（甲供），可以選擇11崛率，如果都可以抵扣，對(duì)開(kāi)發(fā)商的成本沒(méi)有任何影響。施工方如果可抵扣項(xiàng)少，會(huì)選擇3%g用稅率。開(kāi)發(fā)商可以要求施工方開(kāi)具 3% 稅率的增值稅專用發(fā)票。八、毛坯房竣工驗(yàn)收1、 毛坯房竣工驗(yàn)收備案九、毛坯房結(jié)算2、 毛坯房竣工結(jié)算3、

11、 工程款支付十、精裝修工程1、精裝設(shè)計(jì)單位招標(biāo)2、精裝工程設(shè)計(jì)稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：以設(shè)計(jì)勞務(wù)為例：境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開(kāi)始前派員來(lái)我國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國(guó) 境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下, 對(duì)外商從我國(guó)取得的全部營(yíng)業(yè)收入有稅收優(yōu)惠。3、精裝施工單位招標(biāo)4、成品房裝修十一、配套工程1、配套手續(xù)2、配套施工3、竣工結(jié)算稅收籌劃：取得合法票據(jù)，并附相關(guān)工程結(jié)算書(shū)，最好經(jīng)集團(tuán)審計(jì)部（或?qū)徲?jì)部聘請(qǐng)獨(dú)立第三方）審計(jì)。4、與政府收費(fèi)有關(guān)的內(nèi)容：向政府有關(guān)部門(mén)爭(zhēng)取盡快退返：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、城市綠化費(fèi)、 城區(qū)建校費(fèi)、防雷設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑

12、噪音排污費(fèi)、余泥清運(yùn)費(fèi)的可退返 部分，還有新型墻體基金、散裝水泥基金。十二、竣工驗(yàn)收1、 室內(nèi)空氣檢測(cè)2、 成品房驗(yàn)收備案3、 辦理住宅準(zhǔn)入證所需資料4、 住宅準(zhǔn)入證手續(xù)辦理5、 竣工備案手續(xù)稅收籌劃(利用稅收優(yōu)惠)：土地增值稅的匯算清繳。土地增值稅稅率：(1)按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財(cái)稅2006141號(hào)規(guī)定的為準(zhǔn)),增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%寸，免征 土地增值稅;(2)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%?分，稅率為30%(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%勺部分，稅率為40%(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)扣除

13、項(xiàng)目金額200%勺部分，稅率為50%(5)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%勺部分，稅率為60%相關(guān)文件：國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)(一)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85犯上，或該比例雖未超過(guò)85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增

14、值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。十三、入住前準(zhǔn)備1、入住準(zhǔn)備2、辦理地名手續(xù)3、物業(yè)用品儲(chǔ)備4、物業(yè)接收鑰匙、驗(yàn)房十四、辦理入住1、辦理入住2、售后維修十五、售后及移交1、投訴處理2、裝修管理3、施工資料整理及移交4、供暖5、通煤氣6、整體移交物業(yè)。稅收籌劃（收入分散法）：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初 裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò) 程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納增 值稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述4瞰款 項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房 地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降 低稅負(fù)的目的。7、產(chǎn)品問(wèn)題總結(jié)及反饋8、初始登記9、產(chǎn)權(quán)證辦理稅務(wù)籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1.5%.相關(guān)文件：2008年10月22 日 財(cái)稅2008137號(hào)10、分戶土地證11、土地證辦理【期間費(fèi)用稅收籌劃】二管理費(fèi)用稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金額法）：總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用，可按一定比 例向地產(chǎn)公司分?jǐn)偅龃罅说禺a(chǎn)公司成本，以此減少地產(chǎn)公司的利潤(rùn)。利息費(fèi)用稅收籌劃（增加扣除項(xiàng)目金