房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)

1、4 .方茴說：可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。5 .方茴說：那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。6 .方茴說：我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。7 .在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。8 .這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。9 .石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。房

2、地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，土地上圈著的建筑物位置固定不可移動。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng) 營是按照城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的需要，在依法取得國有土地使用權后，對土地 和土地上的建筑物、構筑物及其他設施進行開發(fā)建設和經(jīng)營管理的一項綜合性 社會經(jīng)濟活動。開發(fā)對象可劃分為土地開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市開發(fā)、城 鎮(zhèn)開發(fā)和農(nóng)村開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)所蓋的房子就是他的產(chǎn)品。行業(yè)特點：運作環(huán)節(jié)多，投入資金大，產(chǎn)業(yè)鏈長，社會影響面廣，投資風 險高，業(yè)務發(fā)展地域性強。開發(fā)業(yè)務范圍包括六大類：1、住宅：主要有普通住宅、高級公寓、別墅。2、商業(yè)房地產(chǎn)：主要有寫字樓、族館、商店、酒店、銀行等進行經(jīng)營性服 務行業(yè)所使用的房屋。3、工業(yè)房地產(chǎn)：主要有企業(yè)

3、基本生產(chǎn)車間，廠房、倉庫、實驗室和配套服 務用房。4、旅游房地產(chǎn)：指公園、名勝古跡、風景區(qū)、沙灘、高爾夫球場、休閑娛 樂場所。5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：指種植、放牧為主的用房和設施。如農(nóng)場，林場。牧場。 果園等。6、特殊房地產(chǎn)：指政府辦公大樓、學校、教堂、寺廟、墓地等。房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括的六大類：1、土地征用及拆遷補償費2、前期工程費3、基礎設施費4、建筑安裝工程費5、公共配套設施費6、開發(fā)間接費用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本做為一級科目，具體明細包括如下：第一項：土地征用及拆遷補償費（土地取得有 2種方法）（1） 土地出讓金：國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內(nèi)讓給土 地使用者，由土地使用者向國家支

4、付土地使用權出讓金（也就是購買土地）， 開發(fā)商在交國家土地出讓金的同時產(chǎn)生了交易所以按出讓金額為計稅依據(jù)，根 據(jù)地區(qū)差別按3%-5校納契稅，屬地方稅。（2） 土地以劃撥方式取得；國家依法批準，用于國家機關，經(jīng)濟適用房，拆遷 新建房、廉租房，公益事業(yè)等。契稅由房屋使用者補交，酌情處理。土地無償 劃撥給使用人。以上兩項是土地取得成本（土地有平米數(shù)量）（3） 土地征用及拆遷補償費：包括耕地占用費（指農(nóng)村開發(fā)）安置養(yǎng)老費、拆 遷補助費、土地補償費，其他等。所以以上所列都在第一大項土地征用及拆遷補償費中列支也就是土地成本。第二項：前期工程費：4 .方茴說：可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。5 .方茴

5、說：那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。6 .方茴說：我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。7 .在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。8 .這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。9 .石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。(1)勘察設計費，包括規(guī)劃設計，丈量，測繪，可行性研究以及水文地

6、質勘察。(2)三通一平費。做施工準備，平整土地，通臨時道路，臨時用水、用電、臨 時設施。(3)可行性研究費，可行性研究編制費，市場調(diào)察費，項目建設咨詢費等。(4)其他類：市政配套費，配套方案征詢費，工程保險費，環(huán)境評估費，測繪費，審圖費，曬圖費，竣工檔案編制費等其他。第三項：基礎設施費：基礎設施費就是樓外地下設的管網(wǎng)工程。(1)室外排水系統(tǒng)，上水配套，下水配套，熱水、直飲水等其他配套。(2)室外電氣系統(tǒng)，供電配套工程費及其他。(3)室外燃氣系統(tǒng)，燃氣配套費及其他。(4)室外采暖系統(tǒng)，暖氣管道工程費。(5)通信系統(tǒng)配套費。(6)環(huán)衛(wèi)設施。(7)其他類。第四項：建筑安裝工程費(1)建筑結構工程：包

7、括基礎工程(打地基)，主體結構工程、門窗工程、公 共部分精裝修(指墻體外樓道內(nèi))，室內(nèi)精裝修，樣板房等。(2)設備及設備安裝工程，主要包括室內(nèi)水、電、燃氣、暖氣、管線設備安裝、 消防系統(tǒng)安裝。(3)室外總體工程：道路，園林，綠化環(huán)境工程。(4)工程管理費：工程監(jiān)理費，咨詢費，施工合同外獎金，質檢費，驗收費等。第五項：公共配套設施費：不能有償轉讓的，如：鍋爐房、居委會、派出所、學校、幼兒園，自行車棚等。將后把成本歸集到開發(fā)產(chǎn)品中。另一類能有償轉讓的按開發(fā)產(chǎn)品核算銷售。第六項：開發(fā)間接費：(1)工程管理費。工地現(xiàn)場管理人員所發(fā)生的管理費用。如辦公費、水電費、 勞保費、修理費、工資及附加費，蓋房設備

8、折舊費及其他費用。(2)在建工程抵押費及其他。(3)營銷費用，廣告費、樣板問及其他。還有一項，資本化利息：是指從工地開工到竣工驗收結束從金融機構貸款，利息支出就成為資本化了。列入開發(fā)成本一一資本化利息。等售樓開始以后再發(fā)生的貸款利息支出就列入財務費用了。備注：開發(fā)間接費用和損益類中銷售費用，管理費用，財務費用的區(qū)別在于開 發(fā)項目的大與小，多與少，開發(fā)的項目面積大種類多必須設開發(fā)間接費。如果 開 發(fā)項目是單項的只建少數(shù)的幾棟樓，各項費用可以直接進銷售費用，管理費用， 財務費用。以上說明，開發(fā)成本六項再加資本化利息，按竣工驗收以后，以開發(fā)產(chǎn)品明細 分別結轉開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)產(chǎn)品按新樓棟號門號分別列入明

9、細賬。在未轉開發(fā)產(chǎn)4 .方茴說：可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。5 .方茴說：那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。6 .方茴說：我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。7 .在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。8 .這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。9 .石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們

10、碗中少量的肉食。品前，開發(fā)成本先按建造空房種類明細歸類，分攤。從 貸：開發(fā)成本轉 借： 開發(fā)成本一房屋。按借開發(fā)成本歸類轉開發(fā)成本 房屋，再從開發(fā)成本轉開 發(fā) 產(chǎn)品一房屋明細。開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入核算：損益表的核算方式和工業(yè)會計加減模式基本相似。開發(fā)產(chǎn)品銷售：包括商品房，土地，配套設施（指有償?shù)墓才涮自O施）和代 建工程（代建工程是由政府指定委派建設的設施工程）可以參照竣工驗收后簽 訂的商品房銷售合同。銷售開發(fā)產(chǎn)品有以下幾種方式：一、現(xiàn)房現(xiàn)款結算：現(xiàn)成房屋直接全額收款銷售。二、預售方式銷售：預售房款列入預收賬款，等房屋驗收合格后將房屋移交購買方后，結算清可以確認銷售。三、轉賣土地：以分期付款方式

11、收款。憑證制作應是；從貸開發(fā)產(chǎn)品一一商品 性土地轉入借：開發(fā)產(chǎn)品一一分期收款。按土地成本比例再轉銀行存款。貸主 營業(yè)務收入。同時轉土地成本做損益結算。四、委托代銷。委托包銷形式：應設立委托代銷商品科目從開發(fā)產(chǎn)品轉入委托代銷商品（按明細轉）五、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。首付按收到日算銷售。余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確實收入。再計算銷售按揭貸款還清了，銷售也轉完了。房產(chǎn)出租列：其他業(yè)務收入借：出租開發(fā)產(chǎn)品一一出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品其他業(yè)務成本按出租開發(fā)產(chǎn)品成本分攤：開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊借：開發(fā)間接費用一一折舊費貸：累計折舊公共配套設施如鍋爐房，居委會，幼兒園，車棚，物業(yè)辦公室等有償轉讓按銷售

12、走，無償轉讓的把有關成本攤入到商品房中去。預提費用在房地產(chǎn)企業(yè)中不屬一級科目，而在開發(fā)成本中。預提是指未定的工 程項目，再預算一下還需要多少成本才能竣工，依據(jù)數(shù)字做了預提可以轉銷售 成本。按預提明細求出分配率，再做分配金額。房地產(chǎn)企業(yè)主體稅種及多個納稅環(huán)節(jié)：一、土地：購買國家土地，也就是給國家交出讓金為計稅，依據(jù)交納契稅 3%- 5% （根據(jù)地區(qū)劃分率）屬于交易。如果在農(nóng)村開發(fā)占用耕地，每平方米耕地交 耕地占用稅1-10元（也是根據(jù)地區(qū)而定）。二、建設施工期間在取得國有土地使用權開始至項目竣工銷售完畢期間，按每年（建設期）每平米土地繳納 3-15元土地使用稅（地區(qū)可以協(xié)調(diào)）建筑安裝工程合同按合

13、同金額 3%0殿納印花稅，同時按建筑安裝費交納3%業(yè)稅。房屋銷售，轉賣土地，租賃房屋收入一律按5%業(yè)稅上交。有營業(yè)稅相應有城建稅7%教育費附加3燦有其他地方稅種都以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，應在損益表上 核算。有購銷合同印花稅按銷售收入 3-5%00交納印花稅。1. “噢，居然有土龍肉，給我一塊！”2 .老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。3 .石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。4 .在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了

14、。5 .方茴說：可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。6 .方茴說：那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。7 .方茴說：我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。8 .在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。9 .這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。10 石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

15、三、房地產(chǎn)企業(yè)留有自用，出租，出借本企業(yè)自建的商品房，從房屋使用開始 之次日起計算繳納城鎮(zhèn)土地稅和房產(chǎn)稅。（按占用面積）和工業(yè)企業(yè)一樣征收。四、清算階段。銷售完成后按利潤總額征收 25m業(yè)所得稅（另外還產(chǎn)生個人所得稅）。清算后還交土地增值稅，這個稅種是整個開發(fā)工地完成銷售以后再 計算清交。具體方式：按全部銷售收入總額減扣除（全部開發(fā)成本金額加企業(yè)所得稅在內(nèi)）后的增值額計算土地增值稅，以會計角度理解實際是從利潤中再征收一部分，增加這個稅種為抑制暴利行為計算出增值稅額，再按（土地增值稅四級起率累進稅率表）計算應交土地增值稅，整個過程交稅環(huán)節(jié)如上所說。如果開發(fā)商蓋保障房拆遷改造房等契稅、城鎮(zhèn)土地稅，

16、土地增值稅要優(yōu)惠或免征。（根據(jù)當?shù)卣_定）房地產(chǎn)企業(yè)所涉稅種匯總：1、土地出讓交易中產(chǎn)生契稅。2、如果在農(nóng)村開發(fā)要交耕地占用稅。3、如果一個小區(qū)開發(fā)完畢或一批工程開發(fā)完畢并已銷售完畢后轉入清算階段， 要交土地增值稅。4、開發(fā)商在建設施工期間，在取得國有土地使用權開始至項目竣工銷售完畢期間，按每年（按每年以建設期計算）每平米土地繳納土地使用稅（3-15元，以地區(qū)分類可以協(xié)調(diào)價格）。5、建筑期要按建筑工程合同交納3%00勺印花稅，同時交納3%4筑安裝工程營業(yè)款及附加稅（城建稅，教育費附加等）6、不動產(chǎn)銷售、租賃（指房屋）轉賣土地一律按 5%業(yè)稅上交。再加附加稅，銷售收入按總額3-5%00交納印花

17、稅。7、開發(fā)企業(yè)自留自用出租出借本企業(yè)自建商品房，從房屋使用開始征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)財務特征分析：一、房地產(chǎn)企業(yè)主要開發(fā)經(jīng)營活動包括：征地拆遷，房產(chǎn)建造，工程驗收，經(jīng) 營銷售，物業(yè)管理，維修服務等。內(nèi)容廣泛，經(jīng)營業(yè)務多元化。需要精細的管 理流程和財稅管理模式與之相適應。二、房地產(chǎn)經(jīng)營成本：1、土地轉讓成本2、商品房銷售成本3、配套設施銷售成本4、出租房產(chǎn)經(jīng)營成本（注：視同固定資產(chǎn)折舊形式，按房成本價使用年限，按每月出租收入攤入成本）5、出租土地經(jīng)營成本（注：按土地使用年限轉攤成本）房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營和特點1. “噢，居然有土龍肉，給我一塊！”2 .老人們都笑了，自巨石上起身。而那些

18、身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。3 .石村不是很大，男女老少加起來能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡樸而自然。4 .在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。1 .不悔夢歸處，只恨太匆匆。2 .有些人錯過了，永遠無法在回到從前 ；有些人即使遇到了，永遠都無法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛 ！3 .每一個人都有青春，每一個青春都有一個故事，每個故事都有一個遺憾，每個遺憾都有它的青春美。4 .方茴說：可能人總有點什么事，是想忘也忘不了的。5 .方茴說：那時候我們不說愛，愛是多么遙遠、多么沉重的字眼啊。我們只說喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。6 .方茴說：我覺得之所以說相見不如懷念，是因為相見只能讓人在現(xiàn)實面前無奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。7 .在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。8 .這些孩子都很活潑與好動，即便吃飯時也都不太老實，不少人抱著陶碗從自家出來，湊到了一起。9 .石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對來說卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設