房地產開發(fā)成本構成

1、房地產開發(fā)成本構成一、土地開發(fā)成本1、土地征用及拆遷費：新區(qū)開發(fā)含對土地所有者的安置資、樹木青 苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場的 拆遷賠償費等。 舊城區(qū)開發(fā)含動遷戶臨時安置的安置費、 自行安置的 補助費、私房征購費等。2、土地購置費：雙方在土地交易中發(fā)生的價款。3、出讓金：國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取 的兩部分。4、七通一平費：指開發(fā)區(qū)內的市政工程建設費，包括開發(fā)區(qū)內的供 水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開 發(fā)單位價目成本總額包括以下幾種， 歸集并計算出單項總造價后， 按 土地開發(fā)受益面積平攤到土地開發(fā)成本中去。 場地平

2、整 勘察設計 臨時設施 樁基工程 土建安裝 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。5、耕地占用稅 6、耕地開墾費7、征地管理費 指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費用。 包 括管理人員工資、 生產工人輔助工資、 工資附加費、 辦公費、差旅費、 職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。8、占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調費11、新菜田開發(fā)基金12、出讓金業(yè)務費13、契稅14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以 開發(fā)工程的貸款利息，應以復利計息計人成本。二、建筑及安裝工程費1、建筑及安裝工

3、程費 指新建全部建筑物、 構筑物的施工及設備購置 費用。主要包括： 人工費 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現場為建筑安裝 工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。 材料費 工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材 料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發(fā)生的費用。 包 括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種 費用。主要包括： 工作人員工資 工資附加費辦公費差旅費檢驗試驗費 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。 供熱及換熱站供電設備、安裝（外接及配電室、配電

4、箱費用）電梯2、小區(qū)內公共服務及建設費 指按規(guī)劃要求興建 中小學校、幼兒園 健身設施或用房 醫(yī)院 派出所 環(huán)境衛(wèi)生用房 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室） 居委會 商店 停車場（洗車場） 其他服務設施3、小區(qū)內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用） 道路 停車場 地面硬化 圍墻 排水、排污管道 供水管道、二次加壓 監(jiān)控系統(tǒng) 供電線路、路燈 寬帶及機房 有線電視 通訊線路 供熱管道及換熱站 園林、綠化三、基礎工程費 （主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8、便道占用費9、環(huán)境保護監(jiān)察費 10、城市綠化費

5、 五、前后期費用1、勘察設計費2、監(jiān)理費3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發(fā)管理費8、房屋所有權登記費9、房屋所有權登記工本費10、物業(yè)前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質量監(jiān)督費13、工程造價管理費14、安全監(jiān)督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費17、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費六、預備費1、熱力補貼費 2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經營管理費 企業(yè)運行項目管理過程中所發(fā)生的費用。1、監(jiān)察審計費2、資質年審費3、營業(yè)執(zhí)照年審費4、治安費5、衛(wèi)生費6、行業(yè)管理部門培訓費7、城市交通集資費8、報刊費9、街道管理費10、計劃生育管理費11、社會統(tǒng)籌12、教育基金八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息， 各銀行是以復利計息的九、不可預見費十、銷