萬科房地產(chǎn)成本管理制度

1、萬科房地產(chǎn)成本管理制度目錄一、總 則 1二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé) 1（一）集團(tuán)總部的成本管理職責(zé) 1（二）開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé) 2三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 4（一）成本監(jiān)控系統(tǒng) 4（二）成本監(jiān)控的要求 4四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 6（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 6二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 7三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 8（四）施工過程的成本控制 8（五）工程材料及設(shè)備管理 10（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 11（七）工程結(jié)算管理 12（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 13五、附 則 13萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)成本管理制度（討論稿）一、總 則1 、 為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根

2、據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合集團(tuán)成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本制度。2 、 成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一） 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)1 、 制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位 成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2 、 進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、 反饋給集團(tuán)和各開發(fā)企業(yè)管理層作決

3、策參考； 保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成 本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進(jìn)行實地考察、 立項聽證， 按立項審批 程序?qū)彶橥顿Y估算， 把握投資決策， 合理配置資源， 幫助房地產(chǎn)公司做好項目前 期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：立項資料是否齊全、規(guī)范； 市場定位是否明確、恰當(dāng)； 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理； 投資回報是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求； 投資風(fēng)險能否有效控制。4、跟蹤、 落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況， 適時了解各項目成本的實際 構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企 業(yè)做好項目操作過程中

4、的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心， 及時收集各項目成本動態(tài)資料， 為集團(tuán)管理層 提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式， 增進(jìn)全員的成本管理意識， 推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗， 尋求降低成本的有效途 徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。7 、 根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進(jìn)行階段審計和決算審計， 對項目成本發(fā)生的合理性、 成本管理的規(guī)范性提出審計意見。 并結(jié)合項目收益情 況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標(biāo)。8 、 逐步推行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（

5、二） 開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)1 、 認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度， 結(jié)合實際制定本單位成本管理制度， 并自 覺接受總部監(jiān)督。2 、 根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃， 組織立項調(diào)研、 選址和前期策劃， 提出立項建議和開發(fā)設(shè)想， 并按要求向集團(tuán)總 部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3 、 規(guī)劃設(shè)計階段， 應(yīng)按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案， 組織審查 設(shè)計概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范， 又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項 目及每個單項工程的目標(biāo)成本， 分解成本費用控制指標(biāo)， 落實降低成本技術(shù)組

6、織 措施。5、遵循基本建設(shè)程序， 進(jìn)行項目實際操作， 對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負(fù) 責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。 保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。6、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系， 防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故， 努力縮短開發(fā)周期， 嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和 期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7 、 組織項目開發(fā)成本費用核算， 及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、 費用情況， 按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。 堅持成本報告制度， 保證成本 信息交流的及時、有效。8、 熟悉、 掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、

7、預(yù)算定額水平等成本 控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成 本費用的途徑。9、 定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗 教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報集團(tuán)總部財務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)集團(tuán)的管理體制，集團(tuán)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè) 以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)、 各職能部門具體實施的運行機(jī)制。2 、 各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)成本實行全過程監(jiān)控。3、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置審算部、工程部、財 務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證

8、成本控制工作的順利進(jìn)行二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1 、 根據(jù)管理的需要， 各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成 本管理制度，并報集團(tuán)總部備案：成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序； 計劃管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法）； 招、投標(biāo)管理制度； 合同管理制度； 工程 （ 質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、 竣工驗收移交 ） 管理制度； 預(yù)決算（包括概算、 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、 結(jié)算、款項撥付）管理制度； 費用控制制度； 材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。2、集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗， 在此基礎(chǔ)上，逐步健全、 完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1、各開

9、發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢 查、考核計劃的執(zhí)行情況： 開發(fā)產(chǎn)品成本計劃 （ 按完全成本口徑 ） ； 期間費用計劃； 降低成本技術(shù)組織措施計劃。2、成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮 各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3 、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目 投資回報率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1 、 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中， 應(yīng)定期、 按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié) 構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析， 以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好 下一步成本控制工作。分析的重點是：計劃及

10、其執(zhí)行情況；實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因； 分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策； 評價、結(jié)論與提示。2 、 集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流1、應(yīng)報集團(tuán)總部的常規(guī)性成本資料主要包括： 項目基本情況； 按會計制度規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表； 成本動態(tài)情況及其分析資料； 當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部 門。2、按例外管理原則， 對下列成本異常偏差及其處置辦法， 應(yīng)隨時報集團(tuán)總 部： 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整； 成本超降率占單項工程成本總額10%U上、占其本身預(yù)算成本或計劃 成本 30%以上的的項目、事件

11、（ 包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計變更、計劃外增 減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件 ）； 合作條件更改； 補(bǔ)交地價。3 、 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須向集團(tuán)總部提交立項請示和詳細(xì)的可 行性研究報告，并經(jīng)集團(tuán)立項聽證會討論通過。 可行性研究報告除應(yīng)具備 地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī) 劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： 成本費用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境

12、及其影響； 資金計劃； 競投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策； 項目綜合評價意見。2、可行性研究報告應(yīng)至少在立項聽證會前提前一周上交集團(tuán)總部。3、若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將 對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交立項申請。4、招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價； 合作建房項目要 充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。5、招標(biāo)、拍賣合同或合作開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則： 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自

13、行完成； 需委托設(shè)計院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報集 團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的 “規(guī)劃設(shè)計方案聽證會” 審查， 獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階 段（如單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具設(shè)計概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ) 上，編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并以此 控制下一階段的設(shè)計。3、施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款， 并載 明：設(shè)計單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。4、設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會

14、同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù) 性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出 明確的書面審查意見， 并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正， 避免或減少設(shè)計不合理甚至失 誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質(zhì)的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。3、應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組， 就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招 標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管 理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考察， 提出

15、書面考察意見； 對投標(biāo)情況進(jìn)行評估， 提出書面評 估意見。4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣 1,000 萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式，應(yīng)事 后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中， 綜合考察其技術(shù)力量、 報價等 進(jìn)行選擇。7、壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程 度降低造價。8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員， 合同條件 必須符合招標(biāo)條件， 合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰， 不得因工程緊而不簽合同就開9、應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)

16、力量等。10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量， 并由甲方主管工程師 和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名， 其中甲方預(yù)算人員必須對工程 量、單價、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自 行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢， 嚴(yán) 禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不 得作為結(jié)算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預(yù)算包干費或不可預(yù)見費 的工程項目，在施工過程中不得辦

17、理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫設(shè)計變更 審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理， 辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、 施工或售樓合同， 明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。 我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1、項目開工前， 原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì) 等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。 一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量 事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、 分析事故原因， 提交事故情況報告及防患措 施，明確事故責(zé)任并督

18、促責(zé)任單位， 按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。 事故報告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預(yù) 算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的， 應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。 隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整 理，存入工程技術(shù)檔案。工程進(jìn)度款1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的 15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價 50%時開始抵扣預(yù)付備料款。2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報送施工進(jìn)度計劃和工程進(jìn)度完成月報表； 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合

19、同及進(jìn)度計劃，審核工程 進(jìn)度內(nèi)容和完工部位 （主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片） 、工程質(zhì)量證明等 資料； 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價值量； 經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3、應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶， 以便為我方融洽銀企關(guān) 系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價 85%時，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少 10%工程尾款和 5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。五）工程材料及設(shè)備管理1 、 項目開工前， 設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單， 一 般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2 、 甲方能

20、找到一級建材市場的、 有進(jìn)口免稅計劃指標(biāo)的、 有特殊質(zhì)量要求 和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3 、 實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費。4、應(yīng)按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間， 防止積壓或造成 窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設(shè)備 和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式。 在質(zhì)量、 價格、供貨時間均能滿足要求的前提 下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商； 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商； 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽(yù)良好

21、的供貨商。6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、 質(zhì)量及規(guī)格， 要當(dāng)場檢 查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退 貨并通知財務(wù)部拒絕付款。7、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對 工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為9、對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型， 在預(yù)算人員控制 的價格上限范圍內(nèi)抽取樣板， 進(jìn)行封樣， 并盡量采取我方限價的措施。 同時在材 料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合

22、格證。10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計單位和監(jiān)理單位通過， 審算部門同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗 合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結(jié)算清單， 經(jīng)審算、 財務(wù)部門審 核無誤后，方能辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、 單項工程和項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設(shè)計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗收、裝修 驗收及總體驗收等， “移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽 署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、 裝飾 部位和設(shè)備、 設(shè)施，均應(yīng)限

23、期整改直到復(fù)驗合格。 因施工單位原因延誤工程移交， 給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。4、工程移交后， 應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽 訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任 （ 包括驗收后出現(xiàn)的 質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定 ） 及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、 自行保修的開發(fā)企業(yè)， 應(yīng)對保修事項及其費用 有充分的預(yù)計，留足保修費用。6 、 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用， 應(yīng)在工程承包合同中便 明確有乙方承擔(dān)。七）工程結(jié)算管理1、 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件： 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要

24、求的竣工驗收資料； 項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； 工程遺留問題已處理完畢； 施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全。2 、 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)， 施工單位提供的設(shè) 計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。3、“點工”必須按照定額價計取、結(jié)算。4、審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價格、取費標(biāo)準(zhǔn)，計算工程總造價， 做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審。5、編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工費、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算過 程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲供材料款項。6、審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找

25、出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見。7、在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、 代 墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財務(wù)決算書。八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項清單，逐項測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交 通、水塔等配套，應(yīng)測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內(nèi)。銷售承諾事項清單及有關(guān)成本測算，須報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項目時，應(yīng) 事先編制預(yù)算并報各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后方可實施。3、應(yīng)盡可能縮短項目開發(fā)經(jīng)營周期， 減少期間費用。應(yīng)保證向客戶承諾的 交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下， 應(yīng)注 意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。4、各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競爭、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊合 作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。五、附則1 、本制度適用于集團(tuán)所屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本 單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求，制定