(房地產(chǎn)管理)典型房地產(chǎn)交易合同霸王條款

1、典型房地產(chǎn)交易合同“霸王條款”忽悠手法面面觀維護(hù)公平公正的房地產(chǎn)市場交易秩序， 是建設(shè)和諧社會(huì)的關(guān)鍵， 也是廣大消 費(fèi)者的迫切要求。 2007 年以來，大田縣工商局發(fā)揮部門職能作用，進(jìn)一步貫徹 中華人民共和國合同法 、中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 和福建省實(shí) 施（消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法）辦法 ，依據(jù)職責(zé)，在全縣開展了一系列房地產(chǎn)專項(xiàng)整 治工作，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場交易秩序的監(jiān)管力度，努力創(chuàng)造公平、誠信、和諧 的消費(fèi)環(huán)境。近五年來的房地產(chǎn)專項(xiàng)整治， 主要以房地產(chǎn)開發(fā)商、 房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、 物業(yè)企業(yè)為對(duì)象， 嚴(yán)厲查處利用合同不平等格式條款、 虛假違法廣告等侵害消費(fèi) 者合法權(quán)益的行為， 保護(hù)守法房地產(chǎn)經(jīng)營者

2、及廣大消費(fèi)者的合法正當(dāng)權(quán)益取得階 段性成效?，F(xiàn)將近年來我縣工商部門糾正及查處的房地產(chǎn)不平等格式條款列舉如 下，廣大消費(fèi)者在日常消費(fèi)中如遇到合法權(quán)益被以下不平等格式條款或類似條款 以及其他行業(yè)不平等格式條款侵害的情況，可向工商局舉報(bào)投訴。小貼士：什么事“不平等格式條款”？ 合同法第三十九條第二款規(guī)定： “格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù) 先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款” 。當(dāng)格式條款提供方將免除其責(zé) 任、加重對(duì)方責(zé)任、 排除對(duì)方主要權(quán)利的內(nèi)容使用于格式條款， 那么格式條款就 違背了合同法第五條所規(guī)定的 “當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方權(quán)利和義 務(wù)”的重要原則，失去了合法性和公平性，成為

3、不平等格式條款，也就是我們俗 稱的“霸王條款”。不平等格式條款及點(diǎn)評(píng) 不平等格式條款 1：“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬于出賣方，該商品 房所在樓宇的外墻面使用權(quán)屬于出賣方， 買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、 會(huì) 所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施及其他賣方投資建造 的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣方” 。工商部門點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定， “利用物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備驚醒經(jīng)營的， 應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)、 物業(yè)管理企業(yè)的同意 后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主所得權(quán)益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金， 也 可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用” 。建設(shè)部商品房銷售面積

4、計(jì)算及公用建筑面積 分?jǐn)傄?guī)則第八條第一項(xiàng)規(guī)定， “商品房的外墻（包括山墻）墻體水平投影面積 的一半計(jì)入整幢商品房的公用建筑面積” 。根據(jù)上述規(guī)定，商品房外墻面的所有 權(quán)和使用權(quán)屬于該幢商品房的全體業(yè)主共同所有。 該條款違背合同法 第三十 九條第一款所規(guī)定的公平原則， 違反了上述規(guī)定， 剝奪了業(yè)主擁有的對(duì)商品房外 墻的合法所有、使用及權(quán)益權(quán)，屬于違反法律、法規(guī)，排除消費(fèi)者合法權(quán)利的不 平等格式條款。不平等格式條款 2：開發(fā)商單方事先在商品買賣合同合同示范文本有關(guān) 空白處自行填寫減輕自身的責(zé)任， 加重了消費(fèi)者責(zé)任的不平等格式條款作為必須 項(xiàng)。如：商品買賣合同 第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任 “逾期

5、超過 90 日后， 買受人在出賣人書面催告 10 日后仍未支付應(yīng)付款的，出賣人有權(quán)解除合同。出 賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 5%向出賣人支付支付違約金。買受人 愿意繼續(xù)履行合同的， 經(jīng)出賣方同意， 合同繼續(xù)履行， 自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期 限之第二天起至實(shí)際支付應(yīng)款之日止， 買受人按日向出賣人支付預(yù)期應(yīng)付款萬分 之叁的違約金”，與商品買賣合同第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任“逾期 超過 90 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人 解除合同書面通知到達(dá)之日起 30 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的 0.5%向買受人支付違約金。 買受人要求繼續(xù)履行合同的， 合

6、同繼續(xù)履行， 自本合 同第八條規(guī)定的最后期限和第二天起至實(shí)際支付之日止， 出賣人按日向買受人支 付預(yù)期已付款萬分之貳 （該比率應(yīng)不小于第七條中的比率） 的違約金”進(jìn)行對(duì)比， 違約金不對(duì)等， 約定的比率顯失公平， 畸輕畸重， 消費(fèi)者支付的違約金比率高于 開發(fā)商支付給消費(fèi)者的違約金， 顯然違背了 合同法第三十九條第一款所規(guī)定 的契約公平原則， 規(guī)定消費(fèi)者支付的違約金或損害賠償金超過合理數(shù)額， 屬于違 反法律規(guī)定，免除經(jīng)營者責(zé)任，排除消費(fèi)者合法權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 3：在商品房買賣合同附件六：補(bǔ)充協(xié)議第二天“買受 人逾期辦理按揭貸款手續(xù)的違約責(zé)任”的第 1、 2、 3、4 項(xiàng)中約定的

7、違約金，同 樣要求消費(fèi)者支付違約金的比率大大高于 商品房買賣合同 中因逾期交房、 不 能按合同約定的商品房質(zhì)量或使用功能交付商品房、 不能按合同約定的期限辦理 產(chǎn)權(quán)登記消費(fèi)者要求退房開發(fā)商違約所支付給消費(fèi)者的違約金比率， 違約金比率 顯失公平，違背了合同法第三十九條第一款所規(guī)定的契約公平原則，規(guī)定消 費(fèi)者支付的違約金或損害賠償金超過合理數(shù)額， 屬于違反法律法規(guī)， 免除經(jīng)營者 責(zé)任，排除消費(fèi)者合法權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 4：在商品房買賣合同附件六：補(bǔ)充協(xié)議第五條“退房 違約。簽訂本商品房買賣合同后，若買受人提出退房的，買受人應(yīng)按所購房 產(chǎn)總價(jià)款的 30%支付出賣人違約金，并承擔(dān)由此

8、產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用” ，該條款 未考慮到消費(fèi)者為什么要求退房的情形， 簡單粗暴單方強(qiáng)行規(guī)定只要消費(fèi)者提出 退房，就要支付總房價(jià)款 30%違約金。 該條款違背合同法第三十九條第一款 所規(guī)定的契約公平原則， 單方免除了因開發(fā)商的過錯(cuò)應(yīng)承擔(dān)退房責(zé)任， 屬于違反 法律法規(guī)， 免除經(jīng)營者自身責(zé)任， 限制消費(fèi)者獲得違約金及其合理賠償?shù)牟黄降雀袷綏l款。不平等格式條款 5：在商品房買賣合同 附件六：補(bǔ)充協(xié)議第七條 “交接。 買受人應(yīng)在接到出賣人交房通知書之日起， 三日內(nèi)到指定地點(diǎn)辦理該房屋交接手 續(xù)，逾期超過 30 日未辦理房屋交接手續(xù)，視同于交接，并從逾期之日起按日支 付給出賣人總房價(jià)款萬分之一的代管金。 ”該

9、條款屬于強(qiáng)行交房條款，將未及時(shí) 辦理交房手續(xù)的責(zé)任或者商品房達(dá)不到交付使用條件應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任全 部規(guī)責(zé)于消費(fèi)者， 并且附加收取代管金等其它不合理?xiàng)l件， 違反了福建省實(shí)施 （消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法）辦法第十七條規(guī)定，屬于違反法律、法規(guī)，加重消費(fèi)者 責(zé)任的不平等格式條款。不平等格式條款 6：商品買賣合同第八條支付期限中“如遇下列特殊原 因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 60日內(nèi)告知買受人的； 2、為配合政府的法規(guī)、 規(guī)章、通知或市政規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施變更而引起的延誤如：停水、停電及交通管制 等； 3、遭遇大雨、暴雨及六或六級(jí)以上大風(fēng)、

10、 36以上高溫等影響施工停止或 進(jìn)度緩慢的氣象因素，遭遇重大傳染病等突發(fā)事件的” 。點(diǎn)評(píng)：合同法第 118 條規(guī)定，“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕給對(duì)方造成的損失，并在合理期限內(nèi)提供證明” 。告 知期限太長， 不利于買受人及時(shí)做出是否退房的選擇， 影響到買受人已付房款的 銀行利息損失，合理的告知期限應(yīng)為 15 日之內(nèi)；同時(shí)，該條款的第 2、3項(xiàng)的情 形是可預(yù)見的， 可避免、 可克服的客觀情況。 這是開發(fā)商單方在擴(kuò)大自己的免責(zé) 范圍，屬于違反法律規(guī)定， 免除經(jīng)營者自身責(zé)任， 規(guī)定消費(fèi)者承擔(dān)應(yīng)由經(jīng)營者承 擔(dān)的經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)， 限制消費(fèi)者獲得逾期交房違約金及其他合理賠

11、償?shù)牟黄降雀?式條款。不平等格式條款 7：商品房買賣合同附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議第五條“出 賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明外， 均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款” 。點(diǎn)評(píng)：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題 的解釋第三天規(guī)定： “出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的忘懷及相關(guān)設(shè)施所作 的說明和允諾具體確定， 并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大 影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同， 亦應(yīng)當(dāng)視為 合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任” 。該條款混淆要約與要約邀請(qǐng)的 法律概念， 利用法律術(shù)語玩文字

12、游戲， 屬于違反法律規(guī)定， 免除經(jīng)營者責(zé)任的不 平等格式條款。不平等格式條款 8：“交房通知由出賣人根據(jù)合同地址以掛號(hào)信形式發(fā)出，并在出賣人銷售部張貼公告， 告知之日起三個(gè)日歷日后視為送達(dá)； 買受人延期辦 理交房手續(xù)的，視為該商品房已按期交付” 。工商部門點(diǎn)評(píng)： 該條款是強(qiáng)行交房條款， 剝奪了消費(fèi)者對(duì)商品房的審驗(yàn)和拒 絕權(quán)，違背了合同法第三十九條第一款所規(guī)定的公平原則，屬于違反法律規(guī) 定，免除經(jīng)營者責(zé)任、排除消費(fèi)者合法權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 9：“因遭受不可抗力而導(dǎo)致的違約行為，出賣人不承擔(dān)違 約責(zé)任，不可抗力因素包括但不限于：自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭爆發(fā)、政府管制及辦證行 為滯后、政府市

13、政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施 工單位工期延誤、 施工期間停水停電等。 出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予 以延期交房”。工商部門點(diǎn)評(píng)：合同法第一百一十七條第二款規(guī)定， “不可抗力，是指不 能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況” 。該條款對(duì)“不可抗力”作任意擴(kuò)大 解釋，擴(kuò)大了經(jīng)營者的免責(zé)范圍，屬于違反法律規(guī)定，免除經(jīng)營者自身責(zé)任，規(guī) 定消費(fèi)者承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營者承擔(dān)的經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的不平等格式條款。不平等格式條款 10：“買受人不管因何種原因退房時(shí)，若房屋已裝修，出賣 人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及其損失” 。工商部門點(diǎn)評(píng)：該條款違背合同法第三十九條第一款所規(guī)定的公平原則， 單方面免

14、除了因開發(fā)商的過錯(cuò)應(yīng)承擔(dān)的退房責(zé)任， 屬于違反法律規(guī)定， 免除經(jīng)營 者自身責(zé)任，限制消費(fèi)者獲得違約金及其他合理賠償?shù)牟黄降雀袷綏l款。不平等格式條款 11：“因市政規(guī)劃變化，消防等其他非出賣人的原因所做的 設(shè)計(jì)變更，買受人無權(quán)選擇解除合同，出賣人也可不再另行通知買受人” 。工商部門點(diǎn)評(píng)： 設(shè)計(jì)變更屬于合同的重大變動(dòng)， 出賣人應(yīng)通過合理的方式通 知買受人。 該條將第三人造成的合同變更的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到買受人頭上， 并限制了買 受人解除合同的權(quán)利， 免除了出賣人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 屬于免除經(jīng)營者責(zé)任， 限制 消費(fèi)者依法解除合同權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 12：“出現(xiàn)不可抗力的情況時(shí)，合同履行期限自然

15、順延，出 賣人不須通知買受人” 。工商部門點(diǎn)評(píng)：合同法 第一百一十八條規(guī)定，“當(dāng)事人一方因不可抗力不 能履行合同的， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方， 以減輕可能給對(duì)方造成的損失， 并應(yīng)當(dāng)在合 理期限內(nèi)提供證明”。該條款屬于違反法律規(guī)定，免除經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同基 本義務(wù)的不平等格式條款。不平等格式條款 13：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 360 日內(nèi)，將辦理權(quán) 屬登記需有出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案， 如因出賣人的責(zé)任， 買受人 不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的， 買受人不退房， 出賣人按已付房價(jià)款的 0.5%向買受人支付違約金”工商部門點(diǎn)評(píng)：商品房銷售管理辦法 第三十四條第二款規(guī)定， “房地

16、產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起 60 日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登 記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門” ；最高人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十九條規(guī)定 “商品房買賣合同約 定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記 的期限屆滿后超過一年， 由于出賣人的原因， 導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登 記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持” 。該條款違背合同法第 三十九條第一款所規(guī)定的公平原則， 擅自將需要由出賣人提供的資料報(bào)備時(shí)間延 長至 360 日，且限制了消費(fèi)者解除合同及獲得賠償?shù)臋?quán)利。 屬于違反相關(guān)法律規(guī)

17、定，限制消費(fèi)者解除合同及獲得賠償?shù)臋?quán)利， 免除經(jīng)營者在法定期限內(nèi)提供相應(yīng) 資料義務(wù)的不平等格式條款。不平等格式條款 14：“逾期付款超過 30 天，出賣人有權(quán)解除合同，出賣人 解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 20%向出賣人支付違約金；逾期交房超過 90 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還全部已付 款，并按買受人累計(jì)已付款的 1%向買受人支付違約金” 。工商部門點(diǎn)評(píng)：該條款違背了合同法第三十九條第一款規(guī)定的公平原則。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第 十五條規(guī)定，“出賣人遲延支付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三 個(gè)月的合理期

18、限內(nèi)仍未履行， 當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的， 應(yīng)予支持， 但當(dāng)事人 另有約定的除外”。該條款一方面未作催告規(guī)定，預(yù)先擬定雙方不平等的逾期天 數(shù)；另一方面在違約金的規(guī)定上顯失公平， 屬于違反法律規(guī)定， 規(guī)定消費(fèi)者支付 的違約金超過合理數(shù)額的不平等格式條款。不平等格式條款 15：“買受人在接到出賣人入戶通知之日起 15 日內(nèi)，到指 定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)， 逾期不辦理的， 視為已同意入戶。 買受人除應(yīng)支 付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬分之二向出賣人支付代 管費(fèi)”。工商部門點(diǎn)評(píng)： 該條款將未及時(shí)辦理入戶手續(xù)的責(zé)任全部歸于買受人， 且附 加收取物業(yè)管理費(fèi)和代管費(fèi)等其他不合理?xiàng)l件，

19、 違背合同法 第三十九條第一 款規(guī)定的公平原則，違反了福建省實(shí)施（消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法）辦法第十七條 規(guī)定，屬于違反法律、法規(guī)，加重消費(fèi)者責(zé)任的不平等格式條款。不平等格式條款 16：“出賣人交付使用的商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方 約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)整修或更換至本合同約定標(biāo)準(zhǔn)” 。工商部門點(diǎn)評(píng)： 按照該條款規(guī)定， 出賣人交付使用的商品房裝飾、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 若達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)， 出賣人可以無限期整修或更換直到合同約定標(biāo)準(zhǔn)， 且消費(fèi)者 無法獲得相應(yīng)賠償，更無權(quán)解除合同。該條款明顯違背合同法第三十九條第 一款所規(guī)定的公平原則， 屬于違反法律規(guī)定， 免除或部分免除經(jīng)營者故意或重大 過失造成

20、消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失而應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任， 限制消費(fèi)者獲得違約金及其他合 理賠償權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 17：“本認(rèn)購書簽訂后 7 日內(nèi)，認(rèn)購人未與出賣人簽訂正式 購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還” 。工商部門點(diǎn)評(píng)：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋第四條規(guī)定， “出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人 收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的， 如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品 房買賣合同， 應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理； 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事 由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人” 。該條款 違背了合同法 第三十九條第一

21、款所規(guī)定的公平原則， 免除了出賣人的原因造 成合同不能達(dá)成一致所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任， 或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因返還定金 的責(zé)任。屬于違反法律規(guī)定， 免除經(jīng)營者對(duì)其所提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的退還服務(wù) 費(fèi)用責(zé)任的不平等格式條款。不平等格式條款 18：某物業(yè)管理協(xié)議規(guī)定， “本小區(qū)內(nèi)業(yè)主水、電費(fèi)由 本物業(yè)公司代收，另每戶每月收取代收手續(xù)費(fèi) xx 元”。工商部門點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理?xiàng)l例 第四十五條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)， 供水、 供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè) 管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用” 。該條 款同時(shí)違反了福建省實(shí)施 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法

22、 辦法第十七條規(guī)定，屬于違 反相關(guān)法規(guī)，附加其他不合理?xiàng)l件的不平等格式條款。不平等格式條款 19：“如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房 地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的 0.05%向買受人支付違 約金”。工商部門點(diǎn)評(píng)：最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋第十九條規(guī)定， “商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營管理?xiàng)l例 第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后一年， 由于 出賣人的原因， 導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記， 買受人請(qǐng)求解除合同和賠 償損失的，應(yīng)予支持” 。該條款不僅限制了買受人的退房權(quán)利，而且規(guī)定了極低 的違約

23、金數(shù)額，明顯違背了合同法第三十九條第一款規(guī)定的公平原則，屬于 違反法律規(guī)定，限制消費(fèi)者依法變更或者解除合同權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 20：“面積誤差時(shí)，買受人不退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款”工商部門點(diǎn)評(píng)： 該條款違反最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋 第十四條第二項(xiàng)的相關(guān)規(guī)定， 屬于免除經(jīng)營者責(zé)任， 限制消費(fèi)者解除合同或獲得違約金和其他合理賠償?shù)臋?quán)利。不平等格式條款 21：“房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫， 房屋交付使用時(shí)，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索 賠”。工商部門點(diǎn)評(píng)： 該條款把應(yīng)由

24、建筑建筑商對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者 身上，以模糊的語言概括地免除開發(fā)商的建筑質(zhì)量責(zé)任， 同時(shí)非法剝奪消費(fèi)者的 訴訟權(quán)、索賠權(quán)， 屬于規(guī)定消費(fèi)者承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營者承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任， 限制 消費(fèi)者提起訴訟和獲得合理賠償權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 22：某物業(yè)管理合同規(guī)定， “物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)捆綁收 取，對(duì)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)的住戶，物業(yè)公司有權(quán)停水、停電” 。工商部門點(diǎn)評(píng)：水電的供應(yīng)及費(fèi)用的收取是業(yè)主與水電供應(yīng)商之間的合同關(guān) 系，與物業(yè)費(fèi)的繳納無關(guān)， 物業(yè)公司無權(quán)因?yàn)橄M(fèi)者拒繳物業(yè)費(fèi)而停水停電， 該 條款違背了合同法第三十九條第一款規(guī)定的公平原則及福建省實(shí)施消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 辦法第十

25、七條規(guī)定，屬于違反法律、法規(guī)，附加不合理交易條 件的不平等格式條款。不平等格式條款 23：“在本物業(yè)公司管理的停車場停放自行車每月每戶 xx 元、摩托車 xx 元、轎車 xx 元，車輛損壞或丟失及車內(nèi)物品丟失或損壞均由車主 自己承擔(dān)責(zé)任”。工商部門點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司收了停車費(fèi)卻規(guī)定丟車由車主自負(fù)責(zé)任， 顯失公平。 該條款違背了合同法第三十九條第一款規(guī)定的公平原則， 屬于違反法律規(guī)定， 免除經(jīng)營者責(zé)任，限制消費(fèi)者獲得合理賠償權(quán)利的不平等格式條款。不平等格式條款 24：“入伙人在交房時(shí)必須預(yù)交半年（或一年）的物業(yè)管理 費(fèi)”。工商部門點(diǎn)評(píng)： 該條款限制了 中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 賦予消 費(fèi)者的自

26、主選擇服務(wù)權(quán)和公平交易權(quán)， 違反了福建省實(shí)施 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 辦法第十七條規(guī)定，屬于違反法律、法規(guī)，附加其他不合理?xiàng)l件的不平等格式 條款。不平等格式條款 25：某物業(yè)公司房屋裝飾裝修管理協(xié)議規(guī)定， “裝修期 間收取公共樓道裝修費(fèi)及電梯特護(hù)費(fèi)，按建筑面積每平方米月收 xx 元”。工商部門點(diǎn)評(píng)：該條款違反福建省實(shí)施 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 辦法第十 七條規(guī)定，違背消費(fèi)者意愿附加其他不合理?xiàng)l件， 屬于違反法規(guī)， 附加其他不合 理?xiàng)l件的不平等格式條款。不平等格式條款 26：“買受人必須同意所購房產(chǎn)的空調(diào)支架、樣式和規(guī)格尺寸，均由物業(yè)公司統(tǒng)一規(guī)定或制作， 費(fèi)用由買受人承擔(dān)，并不得裝太陽能熱水器” 。工商部門點(diǎn)評(píng)： 該條款限制了 中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 賦予消 費(fèi)者的自主選擇服務(wù)權(quán)和公平交易權(quán)， 違反了福建省實(shí)施 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 辦法第九條、第十七條規(guī)定，屬于違反相關(guān)法律、法規(guī)的不平等格式條款。不平等格式條款 27：“本住宅小區(qū)已經(jīng)統(tǒng)一為小區(qū)居民預(yù)留了上網(wǎng)寬帶端 口，購房者在入戶時(shí)應(yīng)交納 500 元的寬帶初裝費(fèi)”。工商部門點(diǎn)評(píng)： 該條款限制了 中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法