2016年房地產估價師房地產估價理論與方法考試真題及答案(缺綜合題)20170706

1、2016年房地產估價師 房地產估價理論與方法 考試 真題及答案一、單項選擇題（共 35題，每題 1 分。每題的備選答案只有 1 個最符合題意，請在答題卡 上涂黑其相應的編號）1. 關于房地產估價誤差的說法， 錯誤的是 （）。A. 房地產估價難免會有誤差B. 房地產評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差C. 不應采用一般物理測量的誤差標準要求估價的誤差標準D. 可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差2. 關于房地產估價結果的說法，錯誤的是（）。A. 估價結果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相；B. 注冊房地產估價師在完成估價之前應證求估價委托人對估價結果的意見C. 估價結果可能與估價

2、對象在市場上進行交易的成交價格有所不同D. 估價結果可能受注冊房地產估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響3. 估價中應盡量采用多種估價方法，其 主要原因 是（）。A. 估價對象適宜采用多種方法估價B. 各種估價方法都有一定的局限性C. 各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性D. 難以通過分析排除不適用的估價方法4. 下列引起某商業(yè)房地產價格上漲的因索中， 不屬于 該商業(yè)房地產價格自然增值因素的是 （）。A. 該商業(yè)房地產所在地區(qū)經濟發(fā)展、人增加B. 該商業(yè)房地產附近修建地鐵、交通條件改善C. 該商業(yè)房地產所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)D. 該商業(yè)房地產擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)【答案】 D【解析】本題考

3、查的是保值增值。外部經濟、 需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改 變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P65。5. 下列估價對象區(qū)位狀況的描述中， 不屬于 位置狀況描述的是（）。A. 估價對象距離機場 35 公里B. 估價對象面臨街，所臨街道為城市主干道C. 估價對象建筑物坐北朝南D. 估價對象附近有三條公交線路經過【答案】 D 【解析】本題考查的是房地產區(qū)位狀況描述。房地產區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、 方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材P78。6. 下列影響房地產供求變化的因素中， 不會引起房地產需求量增加的是（）。A. 消費者的收入水平堉

4、加B. 該種房地產的價格水平下降C. 該種房地產的開發(fā)成本上升D. 消費者預期該種房地產價格上漲【答案】 C【解析】本題考查的是房地產需求。 一般地說，某種房地產的價格如果上漲了，對其需求就 會減少。參見教材 P86。7. 購買一套建筑面積為 120m2,單價為 18000 元/m2的住宅，下列付款方式， 名義價格和實際 價格相符的是（）。A. 于成交日期一年后一次性支付所有款面B. 于成交日期一次性付清，紿予 5%的優(yōu)惠C. 于成交日期支付 50 萬元，余款在第一年年末支付D. 首付 50%,余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等額本息還款的低押貸款支付 【答案】 D【解析】 本題考查的

5、是名義價格和實際價格。 選項 D 的名義價格和實際價格是相等的， 都是 216 萬元。參見教材 P113。8. 距離是衡量房地產區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單定指標，其中相對科學的距離指標是（）。A. 空間直線距離B. 交通線路距離C. 交通時間距離D. 經濟距離【答案】 D【解析】 本題考查的是房地產區(qū)位因索。 經濟距離是更科字但較復雜的一種距離， 它是把交 通時間、交通賽用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見敦材P132。9. 下列影響價格的因索中， 不屬于 實物因素的是（）。A. 朝向B. 保溫C. 隔音P125D. 戶型 【答案】 A 【解析】本題考查的是房地產實物因索。朝向是區(qū)位因素。參見教材

6、10. 關于房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A. 只有合法的房地產才能成為估價對象B. 估價對象狀況必須是實際狀況C. 以公益為目的學校教學樓可以作為抵押評估對象D. 估價結果應是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格【答案】 D【解析】 本題考查的是合法原則。 合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下定 價值或價格，參見教材 P155。11. 評估用于產權調換房屋為期房的價值時， 價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是 （）。A. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況B. 價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況C. 價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況D. 價值時點

7、為未來，估價對象狀況為未來狀況【答案】 B【解析】 本題考查的是價值時點原則。 在評估用于產權調換房屋的價值時， 應特別注意兩點： （1）價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致。（ 2）估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、 建筑面積、 建筑結構等，以房屋征收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的 用于產權調換房屋狀況為依據。參見教材P162。12. 某商業(yè)房地產年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估計值分別為 6萬元、 4.2 萬元 和 5.4 萬元。若收 H期限為 30 年，報酬率為 6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產的 抵押價值為（）萬元。A. 57.81B. 71.58C. 7

8、4.33D. 82.59【答案】 A 【解析】本題考查的是謹慎原則。遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值。4.2/6%1-1/ （1+6%） 30=51.81 。參見教材 P171。13. 評估建筑面積為 1202的住宅在 2016年 9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作 為可比實例的是（）。A.甲B. 乙C. 丙D. 丁【答案】 B【解忻】 本題考查的是。 可比實例是類似房地產中真實成交且符合一定條件的， 具體是指交 易實例中交易方式適合估價目的、 成交日期接近價值時點、 成交價格為正常價格或可修正為 正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關權益。參見敦材P173。14. 賣方

9、 5年前以貸款方式購買了一套達筑面積為85m2的住宅，貸款總額為 45 萬元，期限為 15 年，年利率固定不變?yōu)?6%，采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買 方付給賣方 50 萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款，若賣方、買方 應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和 4%。則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A. 9787B. 10013C. 10282D. 10539【答案】 A【解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。至價值時點，尚未償還的貸款=45x（ 1-5/15 ）=30 萬元，正常負擔下的價格 =30+50/ （16%）/85=0.9787 萬元/m2=

10、9787 元/m2。參見教材 P184。15. 關于比較法運用的說法，錯誤的是（）。A. 同類數(shù)量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價B. 盡量不選擇 _進行交易情況修正的交易實例作可比實例C. 掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考D. 修正或調整的因素越多，估價結果越合理【答案】 D【解析】 本題考查的是比較法適用的估價對象。 選項 A正確， 比較法適用的估價對象是同類 數(shù)量較多、 有較多交易且具有一定可比性的房地產； 選項 B 正確， 有特殊交易情況的交易實 例一般不宜選為可比實例， 但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時， 則應對其進行交 易情況修正；選項 C 正確，

11、掛牌價不能作為估價依據，但可作為了解市場行情的參考； 選項 D錯誤，需修正或調整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結果越不合理。16. 甲、乙兩家相鄰土地，市場價格分別為50 萬元和 70 萬元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場價格為 150 萬元， 如果乙宗地的擁有者購買甲宗地， 則甲宗地的擁 有者合理的要價范圍是（）萬元。A. 0-50B. 50-65C. 50-80D. 62.5-150【答案】 C50 萬，合解析】本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。甲宗地單獨的價格為并后增值 =150-（50+70）=30（萬元）。那么土地乙的擁有著可要價50 萬元至 8

12、0萬元（50+30=80）。參見教材 P190。17. 某寫字樓持有期內年均有效毛收入為 400 萬元，運營費用率為 30%,預計持有至 5年末出 售時的總價為 6000 萬元，銷售稅費率為 6%，報酬率中無風險報酬率為 6%,風險報酬率為無 風險報酬率的 25%，則該寫字樓目前的收益價值為（）。A. 5061.44B. 5546.94C. 5562.96D. 6772.85【答案】 A【解析】18. 關子建筑物經濟壽命說法， 正確的是 （）。A. 經濟壽命主要甶建筑物的質量及地基穩(wěn)走性決走B. 正常情況下，經濟壽命長于自然壽命C. 經濟壽命與周圍環(huán)境，房地產市場狀況有關D. 建筑物更新改造后

13、，自然壽命可以延長而經濟壽命不變【答案】 C【解析】 本題考查的是收益期和持有期的測算。 建筑物經濟壽命主要由市場決定， 同類建筑 物在不同地區(qū)的經濟壽命可能不同， 一般是在建筑物設計使用年限的基礎上， 根據建筑物的 施工、 使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產市場狀況等進行綜合分忻判斷 得出的。參見教材 P235。19. 房地產的有租約限制價值等于（）。A. 無租約現(xiàn)值價值減承租人權益價值B. 出租人權益價值加承租人權益價值C. 無租約現(xiàn)值價值減出租人權益價值D. 出租人權益價值減承租人權益價值【答案】 A【解析】20. 運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風險不完全

14、一致，其 根本原因 是 （）。A. 能夠獲得的交易實例數(shù)量較多B. 所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的C. 利用試錯法和內插法求取報酬率時存在計算誤差D. 可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調整【答案】 B【解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。 市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過 去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見教材 P250。21. 某房地產的年凈收益為 60萬元，建筑物價值為 200 萬元，建筑物資本化率為 12%,土地 使用年限為，土地報酬率為 6%,該房地產的價值為（）萬元。A. 489.99B. 495.53C. 6

15、95.53D. 800.00【答案】 C【解忻】本題考查的是剰余技術。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值 x 建筑物的資本化率=200x12%=24,那么土地的年收益額 =60-24=36 ，土地定價值 =36x（ P/A,6%,30 ）=38x1/6%x1-1/ （1+6%） 30】 =495.53 。合計，房地產價值 =200+495.53=695.53 萬元。參見教材 P257。22. 某新建房地產的土地取得成本為 200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為 50 萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和 6%，成本利潤率為 15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元。

16、A. 939.56B. 947.80C. 952.51D. 986.84【答案】 C 【解析】本題考查的是單位比較法。 V=200+500+50+3%V+6%V（+200+500+50+3%V） x15%， V=952.512（ 萬元 ） 。參見教材 P290。23. 某房地產的土地是于 8 年前通過出讓方式取得的， 1年后房屋達成交付使用，容積率為1.2 ，目前該房地產的土地重新構達價格為每平方米土地面積3000 元，建筑物重新購建價格為 2800元/m2,建筑物成新率為 90%，土地使用 8 年的年期調整系數(shù)為 94%，目前該房地產的 市場價格為（）元 /m2。A. 4870B. 5020

17、C. 5340D. 5520【答案】 D2 【解析】本題考查的是成本法總結。 3000+2800x90%=5520（元 /m2）。24. 通過房租求取房地產凈收益， 不應扣除 （）。A. 空置損失B. 房產稅C. 房屋折舊費D. 房屋保險費【答案】 C【解析】本題考查的是凈收益的測算。 運營費用是指維持房地產正常使用或營業(yè)的必要支出， 包括房地產稅、房屋保險費、物業(yè)服務費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。25. 某住宅建筑面積為 160m2,土地剩余使用期限為 60 年，以建筑面積計算的土地重新購建 價格和建筑重新購建價格分別為 5000 元/m2 和 3500元/m2。目前該房

18、屋門窗，墻面地面等 破損引起的折舊為 5萬元，戶型設計落后引起的折舊為 8 萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折 舊為 6 萬元，若土地報酬率為 6%,則該住宅的成本價格為（）萬元。A. 115.91B. 117.00C. 134.91D. 136.00【答案】 B【解析】 本題考查的是成本法總結。 房地產價值 =土地重新購建價格 +建筑物重新購建價格折 舊=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000 （元）。26. 下列引起房地產貶值的因索中，屬于功能折舊的是（）。A. 寫字樓層高偏低B. 廠房受酸雨腐蝕C. 住宅庫存量過大D. 在建工程基礎不均勻沉降【

19、答案】 A【解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。 功能折舊也稱為無形損耗， 是指因建筑物 功能不足或過剰造成的建筑物價值減損。 導致建筑物功能不足或過剰的原因可能是科學技術 進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。參見教材P296。27. 關于假設開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是 （）.A. 根據當?shù)厣夏甓人行麻_發(fā)項目的平均利潤率來計算B. 采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設成本C. 靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤D. 開發(fā)利潤率應為扣除所得稅后的凈利潤率【答案】 C【解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的應得利潤。 選項

20、A錯誤， 開發(fā)利潤率應當是典型的房地產 開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產開發(fā)所期望獲得利潤率 （平均利潤率）； 選項 B 錯誤，采用直接 成本利潤率計算時， 計算基數(shù)為待開發(fā)房地產價值及其取得稅費、 以及后續(xù)的建設成本； 選 項 D錯誤， 因為所得稅是以企業(yè)為對象繳納， 不同業(yè)務的盈虧情況不統(tǒng)一， 為了便于開發(fā)利 潤率的調查、估計，不應扣除所得稅。參見教材P281、 333。28. 采用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值，預測取得在建工程后3 個月開始建設， 建設期 1 年，假設建成后 3 個月一次售出， 同類住宅現(xiàn)行市場價格為 8000 元/m2, 預測未來 2 年內同類住宅價格每

21、年遞增 5%。若折現(xiàn)率為 12%，則該在建工程開發(fā)完成 后房地產的現(xiàn)時價值為（）元 /m2。A. 7262B. 7380C. 7500D. 8670【答案】 A【解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別。8000（1+5%）1.5/（ 1+12%）1.5=7261.84（萬元）。參見教材 P323。29. 關于假設開發(fā)法估價中開發(fā)經營期、建設期、經營期等之間關系的說法，錯誤的（） 。A. 開發(fā)經營期可分為建設期和經營期B. 建設期的起點與開發(fā)經營期的起點相同C. 經營期可具體分為銷售期和運營期D. 建設期和經營期不會重疊【答案】 D【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。在銷售（含預售）的情

22、形下，建設期和經營期有重 香。參見教材 P330。30. 當房地產價格持續(xù)上升降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價方法是 （）。A. 平均增減量法B. 平均發(fā)展速度法C. 移動平均法D. 指數(shù)修勾法【答案】 A【解析】 本題考查的是平均增減量法。 運用平均增減量法進行預測的條件是， 房地產價格的 變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的， 并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同， 否則就 不宜采用 這種方法 。參見教材 P349。31. 關于路線價法的說法， 錯誤的是（） 。A. 實際估價中同一路線價區(qū)段內標準臨街深度可以不同B. 相同條件下臨街深度越深的地塊，累計深度價格修正率越大C. 路線價為若

23、干標準臨街宗地的平均價格D. 運用線路價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊 【答案】 C【解析】本題考查的是路線價法。選項A 錯誤，實際估價中， 設定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。參見教材P370。32. 某工業(yè)用房占地面積 5000m2,容積率 1.5, 土地單價為 2400 元 /m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè) 用房并增加 2500m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為5600 元 /m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應補繳地價（）萬元。A. 1000B. 3000C. 3800D4400【答案】 D【解析】本題考查的是補地價的測算。新容積率=

24、（5000x1.5+2500 ） /5000=2.0; 補地價 =（5600x2-2400 ） x5000=4400（萬元）。參見教材 P385。33. 在國有土地上房屋證收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因索的影響。這一估價假 設屬于 （）。A. 未定事項假設B. 背離事實假設C. 不相一致假設D. 依據不足假設【答案】 B【解析】本題考查的是估價報告的組成。 背離事實假設， 是指因估價目的的特殊需要、 交易 條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。 例如，在國有土地上房屋征收評估中， 評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、 抵押、 查封等因素的

25、影響。參見教材 P413,34. 關于價值時點的說法， 錯誤的是 （）。A. 價值時點可以是過去、現(xiàn)在或將來B. 價值時點是由估價目的決定的C. 價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致D. 價值時點與實地查勘日期可以不一致【答案】 C【解析】 本題考查的是價值時點原則。 選項 C錯誤， 價值時點不一定與估價對象狀況對應的 時點一致。參見教材 P162表 5-1。35. 關于估價師聲明的說法， 正確的是 （）。A. 估價師聲明是注冊房地產估價師和房地產估價機構的免責聲明B. 估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證C. 未參與估價的注冊房地產估價師可以在估價師聲明上簽名D. 估價師聲明中應對估

26、價結果成立的條件作出提示和說明【答案】 B【解析】 本題考查的是估價報告的組成。 估價師聲明應寫明所有參加估價的注冊房地產估價 師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責估價等的承諾和保證。參見教材P412。二、多項選擇題（共 15題，每題 2分。每題的備選答案中有 2個或 2個以上符合題意，請 在答題卡上涂黑相應的編號。全部選對的，得 2 分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正 確的，每個選項得 5 分）1. 關于房地產估價要表的說法，正確的有（）。A. 估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要B. 估價對象由估價托人和估價目的雙重決定C. 選取估價依據應有針對性，主要是根據估價對象和價值類

27、型選取D. 估價原則應根據價值類型和估價目的進行選擇E. 估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復【答案】 ABDE【解析】 本題考查的是估價目的。 在估價中選取估價依據應有針對性， 主要是根據估價目的 和估價對象來選取。參見教材 P33。2. 評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。A. 二次裝修時所鋪的木地扳B. 可拆卸的水凈化處理設備C. 嵌入式固定衣柜D. 隨建筑配置的中央空調系統(tǒng)E. 擺放在室內的沙發(fā)【答案】 ACD【解析】在未做特殊說明的情況下，房地產的定著物要列入估價范圍，選項CD均屬于定著物；選項 A屬于建筑物

28、實物中的裝飾裝修。參見教材P49、 76。3. 關于成交價格、市場價格、理論和評估價值的說法，正確的有（）。A. 在一筆成功的房地產交易中，買方最高出價成交價格賣方最低要價B. 在買方的市場下，成交價格會偏向賣房最低要價C. 市場價格和理論價格相比，市場價格是長期均衡價格，理論價格是短期均衡價格D. 在正常市場或正常經濟發(fā)展下， 市場價格基本上與理論價格相吻合， 圍繞著理論價格而上 下波動，不會偏離太遠E. 當交易情況正常時，成交價格接近市場價格【答案】 ABDE【解析】 本題考查的是掛牌價格、 成交價格、 市場價格、 理論價格和評估價格。 選項 C錯誤， 市場價格和理論價格相比， 市場價格是

29、短期均衡價格， 理論價格是長期均衡價格。 參見教材 P95、97。4. 關于相同條件下同一估價對象的市場價值和現(xiàn)狀價值的說法，正確的有（）。A. 在合法利用下，現(xiàn)狀價值不高于市場價值B. 在合法利用下， （市場價值一現(xiàn)狀價值） 將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罴牙玫谋匾С黾皯?利潤C. 在現(xiàn)狀利用為最佳利用下，現(xiàn)狀價值等于市場價值D. 在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值不低于市場價值E. 同一估價目的、價值類型下，不能同時評估市場價值和現(xiàn)狀價值【答案】 ABC 【解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價 值。在合法利用下， 現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。 而如果現(xiàn)狀利用為最高

30、最佳利用，則現(xiàn)狀 價值就等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。在合法利用下，必然有（市場價值一現(xiàn)狀價值） 將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯美麧櫋?否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。參見教材P99。5. 下列房地產價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A. 經濟因素B. 區(qū)位因素C. 權益因素D. 人口因素E. 心理因素【答案】 ADE【解析】 本題考查的是房地產價格影響因素的分類。 房地產外部因素可再分為人口因素、 制 度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素。參見教材P121。6. 下列房地產估價方法的運用中，符合謹慎

31、原則要求的有（）。A. 比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例B. 收貧法估價時，不高估收入和運營費用C. 成本法估價時，不高估土地取得成本、建設成本、稅費、利潤和折舊D. 假設開發(fā)法估價時， 不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤E. 長期趨勢法預測房地產未來價格時，不高估市場價格增長水平【答案】 AD【解析】本題考查的是謹慎原則。（1）在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘；（2）在運用收貧法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或資本化率不應偏低；（3）在運用

32、成本法估價時， 不應高估土地取得成本、 建設成本、 有關費稅和利潤， 不應低估折舊； （4）在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必 要支出及應得利潤。參見教材P171。7. 估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調整的內容有（）。A. 土地形狀B. 土質狀況C. 土地使用年限D. 土地幵發(fā)程度E. 容積率【答案】 ABD【解析】本題考查的是房地產狀況調整的內容。土地實物狀況，主要有土地的面積、形狀、 地形、地勢、土壊、開發(fā)程度等影響房地產價格的因素。參見教材P196。8. 預計某房地產未來第一年的凈收益為 170 萬元，此后每年的凈收益在上一年的基

33、礎上減少8 萬元，報酬率為 8%則下列說法中正確的有（）。A. 該房地產未來第 30 年的年凈收益小于零B. 該房地產的合理經營期限大于 22 年C. 該房地產的收益價值小于 1276.47 萬元D. 該房地產的收益價值大于 875 萬元E. 該房地產的資本化率為 18%【答案】 ABCD【解析】本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。A-（n-1）b=0,170-8（n-1 ）=0,n=22.25 。V=（ 170/8%-8/8%2 ）1-1/ （1+8%） 22.25+8/8%x22.25/ （1+8%）=1118.58 （萬元）。參見 教材 P225。9. 運用成本法對新開發(fā)房地產的價值

34、進行評估， 在減值或增值調整時， 應考慮的影響因素主 要包括（）。A. 項目選址不當B. 建設成本偏高C. 運營費用是否客觀D. 工程施工質量優(yōu)劣E. 該類房地產市場供求狀況【答案】 ADE【解析】 本題考查的是適用于新幵發(fā)建設的房地產的基本公式。 新開發(fā)建設的房地產雖然不 存在一般意義上的折舊， 但應根據其選址是否適當、 規(guī)劃設計是否合理、 工程施工質量優(yōu)劣 以及該類房地產的市場供求狀況等， 考慮其可能的減值因素和增值因素， 予以適當?shù)臏p價或 增價調整。參見教材 P286。10. 關于建筑物壽命的說法，正確的有（）。A. 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用經濟

35、壽命B. 對建筑物進行更新改造可使達筑物的經濟壽命長于其自然壽命C. 建筑物的剩余經濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D. 建筑物的剩余自然壽命是其經濟壽命減去實際年齡后的壽命E. 建筑物的有效年齡與剩余經濟壽命之和為建筑物經濟壽命【答案】 AE【解析】本題考查的是年限法。 選項 B 錯誤， 建筑物經過了更新改造， 其自然壽命和經濟壽 命都能得到延長；選項 CD錯誤，建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽 命。建筑物的剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡后的壽命。參見教材P298。11. 關于假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A. 各項收入，支出均為價值時點房地

36、產市場狀況下的值B. 在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”C. 不需要單獨計算投資利息D. 不考慮預售和延遲銷售的影響E. 測算后續(xù)幵發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】 BCE【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。選項 A錯誤， 各項收入、 支出發(fā)生的時間不同，動態(tài)分析法下，將各項收入、支出折算到價值時點上；選項 D 錯誤，動態(tài)分折 法要考慮預售和延遲銷售的影響。參見教材 P323-333 。12. 關于假設開發(fā)法中求取幵發(fā)完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。A. 開發(fā)完成后的價值是未來幵發(fā)完成后的房地產狀況所有對應的價值B. 未來開發(fā)完成后的房地產狀況不能包含動產

37、、權利等C. 評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產價值有時要考慮無形收益D. 對于自營的房地產，不宜運用收貧法求取開發(fā)完成后的房地產價值E. 可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值【答案】 AC【解析】 本題考查的是幵發(fā)完成后的價值。 選項 B錯誤， 未來開發(fā)完成后的房地產狀況并不 總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包含房地產以外的劫產、權利等；選項D錯誤，對于出租或自營的房地產， 預測開發(fā)完成后的價值， 可先預測其租賃或自營的凈收益， 再采用 收益法將該凈收益轉換為價值； 選項 E 錯誤， 開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。 參見 教材 P332?333。13. 關于房地產估價長期趨

38、勢運用的說法，正確的有（）。A. 長期趨勢法一般不適用對估價對象當前價格水平的測算或估價B. 對價格存在明顯季節(jié)波動的估價對象適宜采用移動平均法消除季節(jié)波動影響C. 數(shù)學曲線擬合方程 Y=a+bX的參數(shù) a、b 通常采用最小二乘法確定D. 選擇具體預測方法的主要依據是估價對象或類似房地產歷史價格的變動規(guī)律E. 可以用來比較兩類房地產的價格發(fā)展?jié)摿Α敬鸢浮?CDE【解析】 本題考查的是長期趨勢法及其運用。 選項 B錯誤， 移動平均法是對原有價格按照時 間序列進行修勻， 即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)， 形成一個 新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，而非

39、季節(jié)波動。參見教材 P352。14. 關于路線價區(qū)段的說法，正確的有（）。A. 路線價區(qū)段位于街道兩側，是帶狀的B. 應將面積相近、形狀相同、位M相鄰的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段C. 兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點D. 較長的繁華街道，可根據地價水平差異劃分為兩個以上的路線價區(qū)段E. 同一街道兩側的地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線， 將該街道兩側視為不同的路線價區(qū)段【答案】 ACDE【解析】本題考查的是劃分路線價區(qū)段。在劃分路線價區(qū)段時，應將“通達性相當、位置相 鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。參見教材P370。15. 關于估價方法選用的說法

40、，正確的有（）。A. 所有適用的估價方法都應選用，不得隨意取舍B. 商品住宅一般應以比較法為常用的估價方法C. 現(xiàn)狀空置的商鋪不宜采用收益法估價D. 影劇院一般適用比較法和成本法估價E. 市場依據不充分而不宜采用比較法、 收益法、 假設開發(fā)法估價的情況下， 可以將成本法作 為主要的估價方法【答案】 BE【解析】本題考查的是選用估價方法進行測算。選項A錯誤， 在理論上適用的估價方法，都應初步入選， 不得隨意取舍， 但每種估價方法除了其適用的估價對象， 還有需要具備的條件。 有些估價對象因其所在地的房地產市場發(fā)育不夠成熟等客觀原因， 可能會限制某些在理論上 適用的估價方法的實際運用。因此，在前面已

41、根據估價對象初步選擇了估價方法的基礎上， 再根據捜集到的資料的數(shù)量和質量等情況， 正式確定采用的估價方法； 選項 C錯誤， 商鋪具 有收益性，即便現(xiàn)在空罝，也可以采用收益法評估；選項D 錯誤，影劇院很少發(fā)生交易，但具有收益性，不宜選用比較法，適用收益法。參見教材P215、 409。三、判斷題1. 在某一價值時點下，某宗房地產的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷， 可能高于其理論價格。（）【答案】 【解析】 本題考查的是房地產估價的特點。 對估價師或某個特定的市場參與者而言， 房地產 價值由市場力量決定， 是客觀的， 即房地產價值由眾多市場參與者的價值判斷所形成， 可能 高于其理論價

42、格。參見教材 P6。2. 房屋被征用為臨時安置用房， 半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損， 補償金額應包括使用上的補償 和相當于被征用房屋價值的補償。（）【答案】 ×【解析】 本題考查的是房地產征收征用的需要。 房地產被征用后毀損的， 補償金額應包括使 用上的補償和相當于被征用房地產毀損前后價值之差的補償； 房地產被征用后滅失的， 補償 金額應包括使用上的補償和相當于被征用房地產價值的補償。參見教材P18。3. 某宗建設用地紅線內的給水、排水、電力等基礎設施屬于該宗土地的實物因素。（）【答案】×【解析】 本題考查的是房地產實物、 權益和區(qū)位的含義。 如果是該房地產內部 （用地紅線內）

43、 的配套設施，則應屬于該房地產的實物因索。參見教材 P54,4. 房地產投保火災風險時的保險價值，通常不應包含不可能損毀的土地價值?！敬鸢浮?【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。 投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能通受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失， 而不包含不可損毀的土地的價值， 通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的 經濟損失（如停產停業(yè)損失、租金損失）。參見教材P102。5. 在賣方市場下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產價格下降。（）【答案】×【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說， 增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地 產開發(fā)成本，從而會推動房地產價格上漲；相反，會使房地產價格下降。參見教材P139。6. 房地產市場價值評估應同時遵循獨立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點原則，替代 原則，最高最佳利用原則。（）【答案】【解析】 本題考查的是房地產估價原則的含義。 市場價值評估應遵循獨立、 客觀、公正原則， 合法原則，價值時點原則，替代原則，最髙最佳利用原則。參見教材P153。