固安縣調(diào)研報(bào)告20160630

1、固安調(diào)研工作匯報(bào)一、調(diào)研基本結(jié)論綜合宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、京津翼協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要、城區(qū)商貿(mào)、等調(diào)研結(jié)果，進(jìn)駐固安機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。建議首選區(qū)域?yàn)楣贪部h北開(kāi)發(fā)區(qū)，次選區(qū)域?yàn)楣贪部h以東空港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。1. 機(jī)會(huì)點(diǎn)：u 京津冀規(guī)劃綱要中，固安縣地處中部核心功能區(qū)，位于京津發(fā)展軸、“京-保-石”發(fā)展軸、“保定-天津”發(fā)展聯(lián)絡(luò)線(xiàn)疊加區(qū)域，距離北京第二機(jī)場(chǎng)16公里，極具空港經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)；u 固安縣區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，地處北京7環(huán)內(nèi)、距北京約50公里；其中地鐵4號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)（西單固安）在建設(shè)中，固保城際和廊涿城際鐵路年底動(dòng)工；u 固安縣房地產(chǎn)發(fā)展迅速，超70%的購(gòu)房者來(lái)自北京，目前已經(jīng)限購(gòu)銷(xiāo)售，商品房均價(jià)突破11000元/

2、，環(huán)比上漲約37.5%，漲幅較大；u 固安縣商貿(mào)業(yè)發(fā)展不成熟，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。其中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約4.18萬(wàn)，以零售為主，消費(fèi)者大多前往北京購(gòu)買(mǎi)商品；商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約18萬(wàn)，無(wú)奧特萊斯項(xiàng)目，無(wú)法滿(mǎn)足中高端消費(fèi)群體的需求；u 固安城區(qū)發(fā)展方向：向北和南發(fā)展，東西軸線(xiàn)“T”字型發(fā)展；u 固安北部開(kāi)發(fā)區(qū)可獲取土地，工業(yè)地價(jià)49萬(wàn)/畝。2. 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：u 京津冀一體化發(fā)展帶動(dòng)固安整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其中房地產(chǎn)發(fā)展迅速，但固安大部分土地被華夏幸福和金海集團(tuán)影響（根據(jù)土地成交情況顯示，華夏幸福和金海集團(tuán)獲取最近一年50%土地）；u 作為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的固安，已規(guī)劃占地28平方公里、總建面1260萬(wàn)的京津翼（固安）國(guó)際物

3、流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園，規(guī)模巨大，以承接北京市場(chǎng)外遷、疏解非首都功能，以服裝、小商品等涵蓋全業(yè)態(tài)。目前已規(guī)劃，土地在獲取中，等待開(kāi)發(fā)建設(shè)。u 位于固安城南的京南服裝產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)劃總建筑面積200萬(wàn)，一期17.08萬(wàn)廠(chǎng)房將于2017年底建成，以承接北京大興服裝加工企業(yè)的轉(zhuǎn)移，二期規(guī)劃建設(shè)服裝原輔料、倉(cāng)儲(chǔ)物流等，土地在獲取中，等待開(kāi)發(fā)建設(shè)。二、 固安縣宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)情況（一） 城市概況1.城市基本情況城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展行政區(qū)劃下轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)省級(jí)園區(qū)、1個(gè)街道辦事處，419個(gè)行政村地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP：億元）182.5城市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）48.7GDP增長(zhǎng)率（%）15.9%常駐人口（萬(wàn)人）48.7一、二、三產(chǎn)業(yè)比

4、重16.5:25.5:58主城區(qū)人口（萬(wàn)人）10主導(dǎo)/支柱產(chǎn)業(yè)航空航天、電子信息、生物醫(yī)藥、新能源新材料和高端裝備制造城市總面積（k）697城鎮(zhèn)居民人均收入（元）28724建成區(qū)面積（k）24.09（2014年）城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（元）規(guī)劃建成區(qū)面積（k）84.6（2030年）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）40.9（2014年）交通狀況交通便捷固定投資總額（億元）182.9城市化率45.97%房地產(chǎn)投資額（億元）中心城區(qū)2.城市交通情況固安交通便捷發(fā)達(dá)；固安周邊100公里的范圍內(nèi)，鐵路和等級(jí)公路的密集程度在國(guó)內(nèi)同類(lèi)地區(qū)極為少有。交通概況公路u 大廣高速公路、106國(guó)道、廊涿公路、固雄公路u 固

5、安汽車(chē)站有2個(gè)，分別是固安汽車(chē)站、廊運(yùn)集團(tuán)武安汽車(chē)站鐵路u 京九鐵路在固安設(shè)有車(chē)站和貨場(chǎng)，固安在京九鐵路站點(diǎn)建設(shè)有客運(yùn)站廣場(chǎng)和物流貨場(chǎng)，充分發(fā)揮鐵路運(yùn)輸?shù)墓δ?。航空u 固安距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)86.3公里、距新建第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)16.3公里，新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將會(huì)給固安帶來(lái)大型的功能性項(xiàng)目配套，催生新的臨空經(jīng)濟(jì)帶的形成，并極大推動(dòng)區(qū)域發(fā)展進(jìn)程；u 機(jī)場(chǎng)周邊還在規(guī)劃一系列的配套建設(shè)項(xiàng)目，以便乘客從機(jī)場(chǎng)可進(jìn)入地面綜合交通網(wǎng)絡(luò)，迅速通達(dá)北京城區(qū)。港口u 距天津新港146.6公里，天津新港是是中國(guó)北方最大的綜合性港口和重要的對(duì)外貿(mào)易口岸；u 固安縣通過(guò)廊涿高速連通天津港城市軌道u 北京地鐵4號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)(西單站固安西站，

6、2016年動(dòng)工，u 固保城際鐵路（固安縣保定市，計(jì)劃 2016年底動(dòng)工， 2020年運(yùn)營(yíng)）u 廊涿城際鐵路（廊坊保定涿州，計(jì)劃2016年底動(dòng)工， 2020年運(yùn)營(yíng)）1）機(jī)場(chǎng)至各區(qū)域駕車(chē)最短距離北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)彭村鄉(xiāng)渠溝鄉(xiāng)禮讓店鄉(xiāng)牛駝鎮(zhèn)固安縣政府東灣鄉(xiāng)2）高鐵站至各區(qū)域駕車(chē)最短距離固安縣政府東灣鄉(xiāng)彭村鄉(xiāng)牛駝鎮(zhèn)渠溝鄉(xiāng)禮讓店鄉(xiāng)三、 城市總體發(fā)展規(guī)劃1.市域城鎮(zhèn)規(guī)劃概況市域城鎮(zhèn)體系u 固安縣打造“兩軸雙城、三區(qū)五園多節(jié)點(diǎn)”的城市格局，形成“一北一南”兩大新城帶動(dòng)，東西向、南北向兩大主軸貫穿，北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)三大區(qū)全域覆蓋，五大現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)分散布局，多個(gè)鎮(zhèn)域節(jié)點(diǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新型城鄉(xiāng)空間格局城市規(guī)模u 固安縣

7、劃到2030年中心城區(qū)城市建設(shè)用地為84.6平方公里，城鎮(zhèn)常住人口80萬(wàn)人。以縣城為主中心，牛駝鎮(zhèn)為副中心，由縣域內(nèi)東西向廊涿線(xiàn)及南北向106國(guó)道、大廣高速公路三條交通綜合軸線(xiàn)所構(gòu)筑的“T”字型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。城市發(fā)展方向u 南移北優(yōu)、東西軸線(xiàn)“T”字型發(fā)展產(chǎn)業(yè)規(guī)劃u 電子信息、裝備制造、新能源新材料、航空航天、生物醫(yī)藥五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。交通規(guī)劃u 公路交通：在現(xiàn)有及規(guī)劃的“兩縱、兩橫”高速公路（大廣高速、機(jī)場(chǎng)南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局的基礎(chǔ)上，構(gòu)建以干線(xiàn)公路、縣道、重要鄉(xiāng)道為主的 “一環(huán)、四縱、八橫、四聯(lián)” 縣域公路網(wǎng)框架；u 軌道交通：固保城際鐵路（固安縣保定市，計(jì)劃 2016年底動(dòng)工

8、， 2020年運(yùn)營(yíng)），廊涿城際鐵路（廊坊保定涿州，計(jì)劃2016年底動(dòng)工， 2020年運(yùn)營(yíng)）；u 地鐵4號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)（西單固安，計(jì)劃2016年動(dòng)工）。（2016-2020）規(guī)劃“兩軸雙城、三區(qū)五園多節(jié)點(diǎn)”空間布局示意圖2.中心城區(qū)規(guī)劃u 中心城區(qū)：規(guī)劃固安縣主城區(qū)為固安鎮(zhèn)、固安街道辦，總面積為35.36平方公里，建成區(qū)面積25km²。u 北進(jìn)南整：主要向北發(fā)展城市新區(qū)，向南整合現(xiàn)狀發(fā)展用地。u 西北、東南兩翼齊飛：遠(yuǎn)期向東跨過(guò)京九鐵路發(fā)展以汽車(chē)零部件加工為主導(dǎo)的工業(yè)組團(tuán)，向西跨過(guò)大廣高速公路發(fā)展以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)組團(tuán)，形成西北、東南兩個(gè)工業(yè)組團(tuán)并駕齊飛的城市格局3.城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃u

9、 結(jié)合新城建設(shè)，在核心商業(yè)區(qū)、交通干道沿線(xiàn)，規(guī)劃布局一批商業(yè)商務(wù)綜合體，吸引北京信息服務(wù)、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚，形成新城的商務(wù)中心區(qū)（CBD）。結(jié)合新城、園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局與社區(qū)布局，規(guī)劃建設(shè)一批精品商業(yè)街、美食街區(qū)，加強(qiáng)與京津知名商業(yè)消費(fèi)區(qū)、商業(yè)龍頭企業(yè)、特色商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接，吸引商業(yè)龍頭企業(yè)和品牌旗艦店入駐，提升生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。u 推進(jìn)“國(guó)際商貿(mào)現(xiàn)代物流園”項(xiàng)目建設(shè)，做好產(chǎn)業(yè)配套工作。支持引進(jìn)一批大型商業(yè)綜合體、品牌旗艦店、時(shí)尚體驗(yàn)館等商業(yè)主體，擴(kuò)大中高端商業(yè)發(fā)展規(guī)模。u 中心城區(qū)商業(yè)（城市級(jí)幸福港灣）：推動(dòng)新中街、新昌街、106國(guó)道等沿線(xiàn)商業(yè)改造升級(jí)，結(jié)合金融街、萬(wàn)隆、幸福港灣等商業(yè)區(qū)

10、建設(shè)，著力引進(jìn)中高端商業(yè)品牌，集中打造“兩街三圈”的中高端品牌商業(yè)消費(fèi)區(qū)（即新中街、迎賓大道；幸福港灣-孔雀大道商圈、聚寶隆購(gòu)物中心- 萬(wàn)隆財(cái)富廣場(chǎng)商圈、金融街·固安新城商圈），打造服務(wù)全縣、面向京津的現(xiàn)代化、品牌化消費(fèi)綜合體。u 副中心商業(yè)（社區(qū)級(jí)幸福天地）：建設(shè)大社區(qū)配套社交生活中心4處，體量1-3萬(wàn)，以社區(qū)超市，餐飲、服務(wù)為主輻射周邊約2-5萬(wàn)人；u 小商業(yè)（鄰里級(jí)幸福鄰居）：建設(shè)滿(mǎn)足方便快捷的小商業(yè)20處，體量5000以下，以便利店、會(huì)所、服務(wù)為主要功能，輻射50001萬(wàn)人。三、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r (一) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概況u 本次調(diào)研8個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到4.18萬(wàn)，規(guī)劃建設(shè)面

11、積為1460萬(wàn)。u 固安現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總體面積較小，主要以零售為主。u 本次調(diào)研專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃項(xiàng)目有2個(gè)，分別是京津冀（固安）國(guó)際物流商貿(mào)城（規(guī)劃面積1260萬(wàn)）和京南服裝工業(yè)園（規(guī)劃面積200萬(wàn)）。（二）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布1、主要業(yè)態(tài)情況分布小商品、電子家居建材、古玩（三）重點(diǎn)市場(chǎng)及承接地情況京南服裝工業(yè)園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商蘭天控股集團(tuán)總建筑面積200萬(wàn)項(xiàng)目地址固安縣公主府路與育才路交匯處一期面積17.08萬(wàn)投資額155億元人民幣配套面積-產(chǎn)品業(yè)態(tài)工廠(chǎng)廠(chǎng)房、展示、電商、生活配套、人才培訓(xùn)等開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2018年2月占地面積20000畝商戶(hù)數(shù)量-項(xiàng)目現(xiàn)狀一期項(xiàng)目在建經(jīng)營(yíng)模式租、售承接情況北京服裝加工、布輔料

12、、皮革專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移土地獲取情況2014年獲取85.8畝土地(工業(yè)用地)，土地單價(jià)21.25萬(wàn)/畝園區(qū)規(guī)劃規(guī)劃總建筑面積200萬(wàn)平方米，服裝產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)加工區(qū)、輔料面料經(jīng)營(yíng)商業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、服裝銷(xiāo)售商業(yè)區(qū)、服裝設(shè)計(jì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)區(qū)、中小企業(yè)孵化器、國(guó)際貿(mào)易會(huì)議展示區(qū)、人才開(kāi)發(fā)培訓(xùn)區(qū)、生活配套商業(yè)區(qū)、電子商務(wù)平臺(tái)功能區(qū)等十大區(qū)域備注原屬固安浙溫服裝園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司，蘭天控股集團(tuán)傾力打造，于2014年8月全盤(pán)收購(gòu)。項(xiàng)目一期在建，預(yù)計(jì)2017年底竣工。京津冀（固安）國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商浙商環(huán)球投資有限公司總建筑面積1260萬(wàn)項(xiàng)目地址固安縣大廣高速以西，廊涿高速以北，大義尚村、花科村片區(qū)一期面積1200畝投

13、資額30億元人民幣配套面積-產(chǎn)品業(yè)態(tài)商貿(mào)、物流、辦公、電商、醫(yī)療、教育等開(kāi)業(yè)時(shí)間-規(guī)劃占地面積28平方公里商戶(hù)數(shù)量-項(xiàng)目現(xiàn)狀約100畝地塊建有圍墻，毛地經(jīng)營(yíng)模式-承接情況承接北京非首都功能業(yè)態(tài)外遷的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)狀況-園區(qū)規(guī)劃商貿(mào)專(zhuān)區(qū)（中國(guó)服裝城、家居建材城、輕紡城、食品城、小百貨城、五金機(jī)電城、陶瓷工藝品城）、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)辦公、兒童主題游樂(lè)園、超級(jí)商業(yè)綜合體、萬(wàn)國(guó)風(fēng)情街、空港信息產(chǎn)業(yè)園、高等醫(yī)療區(qū)、現(xiàn)代高等教育區(qū)備注項(xiàng)目籌備中，均屬毛地四、商業(yè)奧萊發(fā)展?fàn)顩r(一) 商業(yè)總體概況本次共調(diào)研了固安縣中心城區(qū)的8個(gè)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到18.1萬(wàn)，商戶(hù)數(shù)量389戶(hù)，平均入住率90.2%，在建面

14、積約為3.8萬(wàn)，規(guī)劃面積5萬(wàn)。商圈經(jīng)營(yíng)面積（）商戶(hù)數(shù)量租金（元/月）入住率名品比率遠(yuǎn)期拆遷面積(）近期拆遷面積（）在建面積（）規(guī).劃面積（）新昌路商圈150452429扣點(diǎn)12%-15%89.3%20%-3800050000新中東街商圈30362396扣點(diǎn)11%-14%95%10%-合2%18%-3800050000新昌路商圈新中東街商圈u 筑面積達(dá)到18.1萬(wàn)，整個(gè)商圈總體入住率約為90.2%名品率約為18%，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)達(dá)到825戶(hù)以上。u 在建面積約為3.8萬(wàn) ，約為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積的42%，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)建筑面積5萬(wàn)，約占經(jīng)營(yíng)面積的53.7%，商圈主要集中在新中東街（老商圈

15、）、新昌路（新商圈），目前固安縣無(wú)服裝等百貨批發(fā)市場(chǎng)，整體老商圈商品以中低檔為主，新商圈以中檔為主，大多消費(fèi)者直接到北京購(gòu)買(mǎi)；經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)調(diào)研，目前固安縣城無(wú)奧特萊斯及品牌，固安房產(chǎn)市場(chǎng)狀況較好，有一定奧特萊斯市場(chǎng)機(jī)會(huì)。五、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（一）土地市場(chǎng)情況及推薦區(qū)域概況1、土地市場(chǎng)情況u 受京津翼一體化影響，僅2016年第二季度，固安縣總體成交土地37宗，其中商住12宗，商服3宗，安居房6宗、工業(yè)用地12宗、倉(cāng)儲(chǔ)用地3宗、社會(huì)福利用地1宗。u 2016年4-6月，固安縣掛牌成交土地面積87.7萬(wàn)，總建筑面積164.99萬(wàn)，住宅成交均價(jià)約150萬(wàn)/畝，商業(yè)成交均價(jià)約270萬(wàn)/畝，工業(yè)成交均價(jià)約49萬(wàn)

16、/畝，倉(cāng)儲(chǔ)物流成交均價(jià)約49萬(wàn)/畝；土地征收約9萬(wàn)/畝；目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商較多，包含華夏幸福、金融街、金海（本土最大企業(yè)）等大開(kāi)發(fā)商。目前土地市場(chǎng)被2家大型開(kāi)發(fā)商影響，其中華夏幸福掌控新開(kāi)發(fā)區(qū)土地，金海地產(chǎn)掌控核心城區(qū)大部分土地。2016年4-6月固安部分土地交易情況表序號(hào)占地面積（）建筑面積（）土地用途掛牌價(jià)（萬(wàn)元）成交總價(jià) （萬(wàn)元） 成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）溢價(jià)宅52267000115.24 33.95%279659119488醫(yī)衛(wèi)慈善2168426290220.02 21.24%34670393406商服1887621020300.05 11.36%460833152

17、083安居房2130532850360.00 54.19%547517118793商住1666425660360.01 53.98%61331515978工業(yè)用地97897848.97 0.00%71315710525倉(cāng)儲(chǔ)用地98398349.81 0.00%2、 推薦土地區(qū)域概況固安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（首選）區(qū)位固安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園屬固安工業(yè)園西北城區(qū)，距北京天安門(mén)50KM，與北京大興區(qū)一河之隔交通公路：現(xiàn)有和規(guī)劃了 “兩縱、兩橫”高速公路（大廣高速、機(jī)場(chǎng)南出口高速、密涿高速、唐廊高速）布局，總體構(gòu)建以干線(xiàn)公路、縣道、重要鄉(xiāng)道為主的 “一環(huán)、四縱、八橫、四聯(lián)” 縣域公路網(wǎng)框架；軌道：北京地鐵4

18、號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)，固保城際鐵路（固安縣保定市），廊涿城際鐵路（廊坊保定涿州）航空：距在建大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)16.3KM，催生新的臨空經(jīng)濟(jì)帶的形成，并極大推動(dòng)區(qū)域發(fā)展進(jìn)程；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)高新區(qū)大力發(fā)展生物醫(yī)藥技術(shù)、航天科技應(yīng)用、新一代信息技術(shù)、高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保、新能源和高端服務(wù)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極推進(jìn)產(chǎn)城共融，全力打造"綠色、高端"的產(chǎn)業(yè)新城，整體園區(qū)規(guī)劃約48.6平方公里。品牌房企華夏幸福固安現(xiàn)代物流園區(qū)（次選）區(qū)位園區(qū)地處于固安縣東北部，處于首都新機(jī)場(chǎng)臨空產(chǎn)業(yè)的核心經(jīng)濟(jì)帶，是首都新機(jī)場(chǎng)南大門(mén)，園區(qū)與北京市大興區(qū)接壤，距北京天安門(mén)50公里、首都新機(jī)場(chǎng)航站樓5公里交通廊涿高速（北京七環(huán)）從園區(qū)西側(cè)穿過(guò)，并在園區(qū)內(nèi)設(shè)有出入口，省道廊涿公路貫穿東西，北京南中軸線(xiàn)穿過(guò)園區(qū)，西距京九鐵路貨運(yùn)站、106國(guó)道僅6公里，距大廣高速公路10公里。此外，50公里范圍內(nèi)還有京滬、京臺(tái)、京津唐、京港澳、京昆、津保等多條高速公路，以及京滬、京廣等多條鐵路干線(xiàn)。得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通條件，為固安現(xiàn)代物流園區(qū)快速發(fā)展提供了可靠的保障。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)規(guī)劃總面積60平方