2015年下半年臺(tái)灣房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：商業(yè)房地產(chǎn)場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試試題

1、2015年下半年XX省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分與格。一、單項(xiàng)選擇題共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題 意1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書的條件不得低 于級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。A: 一B:二C:三D:四E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的分配，但不能通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交 易差價(jià)的證券是。A:股份B:股票C:股單D:公司債券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成 了長(zhǎng)期置業(yè)投

2、資。A.出售B .抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營(yíng)4、按照最新政策，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)， 不得超過(guò)年。A. 1B. 2C. 3D 55、根據(jù)權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性，可分為 。A.財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)B.支配權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、形成權(quán)和提高效率權(quán)C.絕對(duì)權(quán)和相對(duì)權(quán)D,專屬權(quán)和非專屬權(quán)6、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守合法原則， 是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的價(jià)值。A:社會(huì)B:現(xiàn)實(shí)C:權(quán)益D:保險(xiǎn)E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、決定房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)的是房地產(chǎn)的特性。A:不可移動(dòng)性B:異質(zhì)性C:用途多樣性D:相互影響性E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素

3、的是。A,空置率B.利息備付率C.容積率D.成本利潤(rùn)率9、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%, 土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為萬(wàn)元。A: 489.99B: 495.53C: 695.53D 800.00E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高 5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)的情形。A:估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%B:可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%C:可比實(shí)例價(jià)格

4、的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1. 071D:可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0. 933E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之 二以上的業(yè)主同意。A.制定和修改建筑物與其附屬設(shè)施的管理規(guī)定B .代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人D.籌集和使用建筑物與其附屬設(shè)施的維修資金12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后日內(nèi)向符合條件的新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)有關(guān)資質(zhì)證書。A: 30B： 45C： 60D： 90E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、當(dāng)完成市

5、場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)人實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是。A.確定建設(shè)施工的各種圖紙準(zhǔn)備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員與施工階段應(yīng)發(fā)放的工資14、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一 次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為萬(wàn)元。A. 87B. 124C. 130D. 13415、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收土地閑置費(fèi)。這里動(dòng)工開發(fā)日期是指。A:開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行形式性投入的日期B:開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期C:開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行

6、目的性投入的日期D:開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性投入的日期E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和的推行是建筑市場(chǎng)管理體制改革的兩個(gè)重要方面。A.建設(shè)施工制度B.建設(shè)投資規(guī)定C.建設(shè)規(guī)劃制度D.建設(shè)監(jiān)理制度17、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土 地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為 cA.交易情況修正B.交易日期調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整18、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是。A:圍墻工程費(fèi)B:電力設(shè)施工程費(fèi)C:居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)D:人防工程費(fèi)E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、某宗房地產(chǎn)的收益期限為

7、35年，預(yù)計(jì)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，以后每年 的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 3萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%,則該宗 房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬(wàn)元。A. 581.38B. 462.43C 268.06D 716.8620、考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂?。A.更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命B,更顯著的各異性C.更強(qiáng)的適應(yīng)性D.更專業(yè)的物業(yè)管理21、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。A:房地產(chǎn)供需B:房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益C:房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值D: 土地利用價(jià)值E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、當(dāng)總投資增加時(shí)，投資

8、增量會(huì)引起國(guó)民收入成倍增加，這個(gè)倍數(shù)就是。A:邊際產(chǎn)值B:邊際產(chǎn)量C:邊際收益D:投資乘數(shù)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7% ,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%0在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付 給賣方2 500元/褶，買賣中涉與的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定 買賣中涉與的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方 的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方元/m20A: 2 020. 80B: 2 214. 29C: 2 336. 45D: 2 447. 37E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為5

9、000元/褶，其業(yè)主擬采用租金按年 5%等比遞 增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%,則第一年的租金應(yīng)該確定為元/褶。A: 482. 79B: 448. 24C: 467. 25D: 498. 53E:借款合同25、下列關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。A.是指?jìng)€(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，以所購(gòu)買住房作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款 的行為B.包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型C.屬于購(gòu)房者的消費(fèi)性貸款，通常與開發(fā)商有直接的關(guān)系D.政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金，購(gòu)買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制二、多

10、項(xiàng)選擇題共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符 合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分 1、以為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險(xiǎn)分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)兩大類。A:保險(xiǎn)基金來(lái)源的不同B:被保險(xiǎn)標(biāo)的的不同性質(zhì)C:保險(xiǎn)的實(shí)施形式D:保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值確定與否E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、為了加強(qiáng)工程勘察和工程設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，保障國(guó)家財(cái)產(chǎn)和人身安全， 促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，提高工程勘察設(shè)計(jì)水平，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)了。A:建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例B:建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)管理規(guī) XC:建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理規(guī)定D:建設(shè)工程勘察和設(shè)計(jì)單位資質(zhì)管理?xiàng)l例E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、開

11、發(fā)商的定價(jià)方法有。A:成本導(dǎo)向定價(jià)法B:目標(biāo)導(dǎo)向定價(jià)法C:競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D:購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法E:市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法4、稅收的本質(zhì)決定了它具有的特征包括。A.強(qiáng)制性B.無(wú)償性C.有償性D.固定性E.確定性5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括。A. 土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E,房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本6、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。A.市場(chǎng)需求容量調(diào)查B.消費(fèi)者行為調(diào)查C.市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查7、在影響供給的其他因素不變的條件下，供給量在同一條供給曲線上隨商品本 身價(jià)格變化而發(fā)生同方向變化稱為。A:供給量的變化B:影響供給量的因素變化C:

12、供給的變化D:影響供給的因素變化E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，以下 屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。A. FNPVB. FIRRC.動(dòng)態(tài)投資回收期D.成本利潤(rùn)率E.投資利潤(rùn)率9、賬簿包括。A:轉(zhuǎn)賬賬簿B:憑證賬簿C:序時(shí)賬簿D:分類賬簿E:備查賬簿10、各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的 類型不同而有其自身的特點(diǎn)，故不同類型的建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差 異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成的分類不正確的一項(xiàng)是。A.不可預(yù)見費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用B. 土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)包括建安

13、工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)11、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括。A:房地產(chǎn)交易B:房地產(chǎn)咨詢C:房地產(chǎn)估價(jià)D:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)E:物業(yè)管理12、我國(guó)經(jīng)營(yíng)性金融機(jī)構(gòu)，包括。A:商業(yè)銀行B:政策性銀行C:非銀行金融機(jī)構(gòu)D:中國(guó)銀行E:中國(guó)人民銀行13、建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用權(quán)證書之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理，其主要任務(wù)是。A.頒發(fā)土地使用證B.簽發(fā)用地證書C.督促被征地單位按期移交土地D.處理征地過(guò)程的各種爭(zhēng)議E.填寫征地結(jié)案報(bào)告14、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影

14、響等進(jìn)行的研究，屬于 階段。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C .詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策15、要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、 置業(yè)投資者和租客都具有吸引力的房 地產(chǎn)特性是房地產(chǎn)的 。A.適應(yīng)性B.相互影響性C.位置固定性D.各異性16、甲、乙兩個(gè)物業(yè)20XX4月的價(jià)值均為900萬(wàn)元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)20XX4月的價(jià) 值為1000萬(wàn)元和800萬(wàn)元的可能性各為50%,預(yù)計(jì)乙物業(yè)20XX4月的價(jià)值為1 100萬(wàn)元和700萬(wàn)元的可能性各為50%,甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是。A:乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B:甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C:甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同D:無(wú)法判斷E:借款合同17、根據(jù)工程量

15、清單計(jì)價(jià)法，建筑工程安裝工程費(fèi)中，勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)屬于。A:直接費(fèi)B:間接費(fèi)C:規(guī)費(fèi)D:稅金E:企業(yè)管理費(fèi)18、下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有。A.購(gòu)買一持有一出租一出售B.購(gòu)買一更新改造一出售C.購(gòu)買一更新改造一出租一出售D.開發(fā)一銷售E.開發(fā)一持有一出租一出售19、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是。A.匯票B.本票C.支票D.銀行券20、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德行為的有。A:某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估B:某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉與特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供幫助C:某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估

16、價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地 產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查D:估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單， 某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)E:某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告21、下列房屋租賃形式，是城市房屋租賃管理辦法中規(guī)定的 X圍。A:以房屋作價(jià)入股B:將房屋出租給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)C:將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D:將房屋出租給他人居住E:將房屋無(wú)償借用給他人22、價(jià)高者得規(guī)則是為買方的競(jìng)爭(zhēng)而設(shè)定，需在拍賣現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)比較得出，比較的 基礎(chǔ)是0A.拍賣人宣布的起拍價(jià)B.買方的報(bào)價(jià)C.拍賣的保留價(jià)D.競(jìng)買人的報(bào)價(jià)23、根據(jù)原建設(shè)部城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程，下列屬于房屋拆遷管理 部門中止裁決情形的有。A:發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)B:受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的C:作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的D:發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或者被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的E:裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的24、相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資