房地產(chǎn)開發(fā)核算

1、房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算 第一、土地的核算2012-04-10 開發(fā)商取得的土地有生地和熟地之分：生地，是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒?dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。熟地，指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。一、熟地的核算因?yàn)槭斓卦谌〉脮r(shí)相關(guān)的開發(fā)工作已經(jīng)完成，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算比較簡單。主要就是“土地出讓金”、“土地開發(fā)費(fèi)”和“契稅”。土地出讓金是指，各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通

2、過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。土地出讓金準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格；也可簡單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場的供求關(guān)系。土地開發(fā)費(fèi)，顧名思義，就是開發(fā)土地的費(fèi)用，是取得土地后，對(duì)土地進(jìn)行的拆遷、三通（或七通）一平、配套設(shè)施等的建設(shè)的費(fèi)用。土地出讓金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接支付給國家的，是企業(yè)取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用；土地開發(fā)費(fèi)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給一級(jí)開發(fā)商（即開發(fā)土地的開發(fā)商）的費(fèi)用。所以這樣的開發(fā)商被成為二級(jí)開發(fā)商。取得熟地的開發(fā)商，土地成本的核算比較簡單，按實(shí)際支付的金額 

3、0;   借：開發(fā)成本土地土地出讓金                             土地開發(fā)費(fèi)                &#

4、160;            契稅        貸：銀行存款等待整個(gè)項(xiàng)目竣工后，再按一定的方法將土地成本分?jǐn)偟椒课莩杀局?。二、生地的核算通常有兩種情況，一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。（一）

5、60;  土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁，進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用的明細(xì)核算。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的歸集與分配。這些費(fèi)用，一般能分清受益對(duì)象，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本土地”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2.配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)

6、同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況：（1）與土地開發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開發(fā)成本土地”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施”賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。（2）與土地開發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，一般可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本（或預(yù)算成本）在土

7、地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本土地”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3.開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目內(nèi)。（二）

8、   完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1.為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。 分項(xiàng)平衡結(jié)轉(zhuǎn)法，適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。   借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費(fèi)              

9、;             前期工程費(fèi)                           基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)          

10、;                 建筑按照費(fèi)                           配套設(shè)施費(fèi)      

11、;                     開發(fā)間接費(fèi)     貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費(fèi)                      

12、       前期工程費(fèi)                             基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)              

13、               建筑按照費(fèi)                             配套設(shè)施費(fèi)      

14、                        開發(fā)間接費(fèi) 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法，適用于自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。   借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費(fèi)            a1      

15、60;                    基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)                  a2+a3+a4           貸：開發(fā)成

16、本土地土地征用及拆遷費(fèi)           a1                             前期工程費(fèi)        

17、0;        a2                              基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)             

18、    a3                             建筑按照費(fèi)                 a4 

19、                         三、本階段相關(guān)稅金1.     契稅2.     城鎮(zhèn)土地使用稅3.     耕地占用稅除契稅計(jì)入土地成本外，其他兩稅都計(jì)入“管理費(fèi)用”。第二、前期工程費(fèi)此項(xiàng)目核算房屋開發(fā)過程中發(fā)

20、生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、政府代收的各項(xiàng)費(fèi)用、各項(xiàng)臨時(shí)工程（臨水、臨電、臨路）費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。主要包括：一）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。（3）建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（1）報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)

21、費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。（2）增容費(fèi)包括水、電、煤氣增容費(fèi)三） “三通一平”費(fèi)：1）臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用2）臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。3）臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。4）場地平整：場地清運(yùn)費(fèi)、舊

22、房拆除等費(fèi)用。四）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1）臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用2）臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用3）臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)4）臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本前期工程費(fèi)貸：銀行存款應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 第三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)     又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，核算房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、

23、排洪、通訊、綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）、道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出。一） 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)主要包括自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二） 室外采暖系統(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用三） 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四） 室外消防系統(tǒng)費(fèi)主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五） 室外消防系統(tǒng)費(fèi)六） 室外智能化系統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)七）環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)八）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出九）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等十）道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等十一）圍墻建造費(fèi)： 包括永久性圍墻、

24、圍欄及大門十二）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈十三）室外背景音樂十四）室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：銀行存款如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸：開發(fā)產(chǎn)品土地 第四、建筑安裝工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建

25、筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。主要包括：一） 基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水二）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用四）公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五）戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。六）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)；1、 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水排水直飲水熱水）；2、 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）；3、 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)

26、電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）七）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)1、 空調(diào)及安裝費(fèi)；2、 電梯及其安裝費(fèi)；3、 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)；4、 高低壓配電及安裝費(fèi)；5、 消防通風(fēng)及安裝費(fèi)；6、 背景音樂及安裝費(fèi)八）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)1、 保安監(jiān)控及停車管理系統(tǒng)費(fèi)用；2、 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用；3、 衛(wèi)星電視費(fèi)用；4、 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用；5、 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用    房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工

27、程費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建安費(fèi)貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建筑安裝工程貸：庫存材料、應(yīng)付工資、銀行存款等如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)

28、成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本建筑安裝工程貸：庫存設(shè)備第五、公共配套設(shè)施費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法

29、規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。(4) 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：1、     

30、;  游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施2、       業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)3、       幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置4、       學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置5、       兒童游樂設(shè)施6、       車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城

31、市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。    按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作

32、為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。    為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施：（一）配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有

33、關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施費(fèi)貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等賬戶如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，                   &#

34、160; 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施費(fèi)貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本（二）配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施費(fèi)貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。一般說來，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)

35、施的開發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。    對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合

36、并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。對(duì)能有償轉(zhuǎn)

37、讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。第六、開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。（包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。）一）工程管理費(fèi)1）工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用2）預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費(fèi)用3）行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)。4）施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)5）質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。二