虎門荔林華庭規(guī)劃預(yù)案

1、虎門荔林華庭策劃方案目錄一、項(xiàng)目概況二、虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn)三、片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分 析四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析五、項(xiàng)目理念定位 - 打造虎門第一 個運(yùn)動健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū)六、建筑規(guī)劃提示七、特色運(yùn)動健康泛會所策劃八、中國澳大利亞雙語幼兒園策九、CIS全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn)十、 高品質(zhì)物業(yè)治理與綠色裝修提示十一、裕隆花園營銷要點(diǎn)十二、項(xiàng)目進(jìn)度打算十三、 裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析十四、 裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對策十五、總結(jié)與致謝裕隆花園項(xiàng)目調(diào)研與初步策劃摘要本報(bào)告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過對虎門人住宅、汽車消費(fèi)水平的深入 了解以及競爭對手樓盤的詳細(xì)分析， 我

2、們初步把握了虎門地產(chǎn)的進(jìn) 展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。豐泰華 園湖景小高層（按照建筑面積計(jì)算） ，2、3、4 層賣價 3600 元， 5 層以上售價 4000 元，頂層復(fù)式售價 4600 元；飛龍山莊最低價格為2543元/ 平方米，頂層復(fù)式最高售價為 3754元/ 平方米，均價為 32802 / 43元 / 平方米；柏景豪庭高層起價為 3000 元，最高價格 4127 元，均 價 3500 元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。因此，我們策劃 的動身點(diǎn)和立足點(diǎn)是裕隆花園 （本項(xiàng)目暫定名） 如何達(dá)到均價 3000 元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項(xiàng)目品牌的全然要旨。2003

3、年虎門住宅市場供應(yīng)總面積 統(tǒng)計(jì)單位：萬平方米樓盤名稱 開發(fā)單位 不墅面積 小 高層總面積 小高層實(shí)際銷售面積豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 2.6飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 19.2 2.088富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 5 3港口路片區(qū)柏景豪庭 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9 ，1-4 層為商場與停車場 5能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限 公司 3 2.6899龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6 萬平方米，尚未開盤 2虎門廣場片區(qū)海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有 限公司 總建筑面積 7 萬平方米，停車場面積較大。

4、合計(jì) 28 2由于到 2003 年底還有半年，因此 房地產(chǎn)實(shí)際銷售量可能達(dá)到 21-28 萬平方米。 從各家開發(fā)商的實(shí)際 銷售數(shù)據(jù)中， 我們發(fā)覺每家每年實(shí)際銷售面積一般在 2-3.5 萬平方 米之間 , 個不優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷， 其售量在 6萬平方米左右 , 這關(guān)于裕隆花園項(xiàng)目開發(fā)的時期性劃分具有重要啟發(fā)。通過專業(yè)訪談和初步分析， 我們設(shè) 計(jì)了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對裕隆花園 的環(huán)境分析，提出了要緊賣點(diǎn)，依照要緊賣點(diǎn)以及市場情況，我們 的規(guī)劃師依照策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。針對虎門樓盤的三個明顯缺陷： 1.物業(yè)治理總體水平低。 2. 營銷普遍沒有系統(tǒng)引入企業(yè)形

5、象識不系 統(tǒng)，對體驗(yàn)營銷不夠重視。 3. 會所設(shè)計(jì)較粗缺乏精品特色。我們結(jié)合裕隆花園面臨的競爭態(tài)勢， 按 照體驗(yàn)營銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適有用 的立場上，采取精品設(shè)計(jì)的原則；同時提出了特色健康運(yùn)動泛會所 （減少人工服務(wù)項(xiàng)目， 增加親近自然的活動， 會所外設(shè)置籃球場地、 羽毛球場地）；知識型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)治理服務(wù)；同時在虎 門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗(yàn)營銷， 系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目形象識不系統(tǒng) CIS 等 要緊策劃思路。力求制造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化 作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流， 不僅打造精品樓盤，而且樹立進(jìn)展商品牌形象。我們建議創(chuàng)裕公司倡

6、導(dǎo)和實(shí)踐 “攜手共 建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。待概念設(shè)計(jì)完成后，讓潛在購 房者參與和體驗(yàn)住宅的戶型設(shè)計(jì)、 社區(qū)規(guī)劃、 環(huán)境格局、 建材選質(zhì)、 質(zhì)量監(jiān)理等全過程。讓購房者依照自己不同的個性需要，進(jìn)行產(chǎn)品 再設(shè)計(jì)和建筑。這與過去傳統(tǒng)被動的購房方式相比，這種方式具有 一定的創(chuàng)新特色，特不在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空 間利益最大化、制造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生 的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開發(fā)一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營銷之路。營銷賣點(diǎn)權(quán)重表要緊賣點(diǎn)名稱 權(quán)重 附注 山景與園林 30% 荔枝林特色山景 特色運(yùn)動健康泛會所 15% 依照

7、虎 門實(shí)際情況， 引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直 飲水 10%綠色裝修認(rèn)證， 虎門差不多有健康直飲 水系統(tǒng)物業(yè)治理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)治理IS09000認(rèn)證可能環(huán)境質(zhì)量治理體系認(rèn)證進(jìn)展商品牌10%含營銷 CIS 系統(tǒng)導(dǎo)入建筑特色 20% 包 括戶型有用率、外立面、綠色裝修、車位建議戶型比例名稱 建筑面積平方米 比例 備注 兩房一廳一 （二）衛(wèi) 90-100 10% 小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺 115-120大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺 125-14115%四房兩廳三衛(wèi)二陽臺 134-137 30% 148 5%186 10%五房二廳三衛(wèi)二陽臺 153 15%（包 括復(fù)式）177

8、200合計(jì) 100%在大戶型市場日趨飽和、 進(jìn)展商紛 紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的 大戶型市場也供應(yīng)特不充足。錯開目前市場普遍大戶型，朝精品小 戶型進(jìn)展，適當(dāng)開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。依照對差不多推出的各個樓盤詳細(xì)分 析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求，大三室兩廳結(jié) 構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點(diǎn)增加 130 平方米左右小四室兩廳雙陽 臺的戶型比例，小四房比例為 35%，大四房比例 10%，超大戶型或 復(fù)式 15%。戶型的動態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，7 / 43依照最后市場調(diào)查結(jié)果，對戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。2003 年虎門銷售樓盤平均價格樓盤名稱 參考平均價格 （元/ 平方 米）建筑面積計(jì)算 項(xiàng)目類型豐泰華園 4000 小高層（湖景單 位）3600 小高層 （離湖面有一定距離）飛龍山莊 3280 小高層柏景豪庭 低層一般戶型平均價 3250元，高層平均價格為 3500 元 高層能源華莊 3240 高層海富華庭 3400 高層 依照概念設(shè)計(jì)方案， 建筑面積最大 為 4.9 萬平方米左右。我們采納比較保守的數(shù)據(jù)，按照總建筑面積 4.8 萬平方米建