中原商業(yè)項(xiàng)目部-項(xiàng)目策劃代理工作說明書

1、精品資料中原商業(yè)項(xiàng)目部項(xiàng)目策劃代理工作說明書目錄一、專業(yè)誠(chéng)信的合作伙伴 _ 3二、平臺(tái)資源，創(chuàng)造價(jià)值_ 4三、中原商業(yè)項(xiàng)目部成功代理的項(xiàng)目 _ 5四、規(guī)范服務(wù)，優(yōu)質(zhì)保證 _ 8五、項(xiàng)目操作流程_ 0六、項(xiàng)目合作方式及條件 _ 1可編輯修改精品資料XXX：感謝貴司邀請(qǐng)中原商業(yè)項(xiàng)目部參與 “XXXX ”的策劃代理 銷售 招商 執(zhí)行 合作商談，我司將高度重視本次與貴司本次合作的機(jī)會(huì)！通過與貴司項(xiàng)目營(yíng)銷策劃負(fù)責(zé)人 XXX 的溝通交流和對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目資料的研判，并仔細(xì)分析討論了本項(xiàng)目的市場(chǎng)因素和各項(xiàng)資源，我司謹(jǐn)以真誠(chéng)向貴 司表示：中原商業(yè)項(xiàng)目部有決心把“XXX”項(xiàng)目運(yùn)做成功，使之成為市 場(chǎng)矚目的精品樓盤，創(chuàng)

2、造樓市佳績(jī)！并與貴司攜手打造“XXX”地 產(chǎn)品牌。我部門將組建專門工作小組，結(jié)合中原十年資源平臺(tái)及在深圳市場(chǎng)多年 的項(xiàng)目策劃及代理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為貴公司成功開發(fā)制定專業(yè)策劃營(yíng)銷方案， 作為貴司科學(xué)決策的市場(chǎng)專業(yè)支持，并以精英銷售團(tuán)隊(duì)圓滿實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。愿與貴司精誠(chéng)合作，攜手并進(jìn)，共創(chuàng)輝煌！專此奉達(dá)，即頌商祺！中原地產(chǎn)工商鋪部商業(yè)項(xiàng)目部二 OO 六年 X 月XX日可編輯修改精品資料一、專業(yè)誠(chéng)信的合作伙伴十年組織智慧和高素養(yǎng)的專業(yè)營(yíng)銷策劃人員 ?深圳中原物業(yè)顧問有限公司源于香港，是香港中原集團(tuán)的分公司，是深圳 最具規(guī)模的大型專業(yè)地產(chǎn)代理公司，素有“皇牌代理信心標(biāo)志”的美譽(yù)。目前，中原已在深圳、廣州、北

3、京、上海、重慶、大連、杭州、南京、珠海、 天津、廈門、沈陽(yáng)、東莞、成都、中山、佛山等十多個(gè)國(guó)內(nèi)大中城市設(shè)立了 分公司。公司導(dǎo)入成熟的港式管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過九年多的成長(zhǎng)， 穩(wěn)步發(fā)展到目前超過 2500 名員工，形成四大功能中心，即策劃中心、銷售中心、行政管理中 心及深港研究中心。成為集咨詢、策劃代理、交易、研究等服務(wù)為一體的專 業(yè)地產(chǎn)代理公司。訓(xùn)練有素、善打硬仗的銷售精英?中原實(shí)行項(xiàng)目銷售目標(biāo)管理和專業(yè)素質(zhì)與市場(chǎng)高度結(jié)合的工作態(tài)度，以確 保招商銷售精英團(tuán)隊(duì)的持久的高銷售力和招商成功率。深度挖掘物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化?中原地產(chǎn)針對(duì)項(xiàng)目所在的區(qū)位和所擁有的各項(xiàng)資源條件，全面深入的挖掘 賣點(diǎn)，以規(guī)

4、避風(fēng)險(xiǎn)，最大化提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化?？刂祈?xiàng)目營(yíng)銷成本，為業(yè)主解決實(shí)際問題?中原地產(chǎn)將結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)，通過細(xì)分市場(chǎng)，尋找并鎖定目標(biāo)客戶，實(shí)施有 針對(duì)性的營(yíng)銷手段，最大限度的為發(fā)展商、投資商節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用，解決客戶 實(shí)際問題。中原看重的是與您的長(zhǎng)期合作關(guān)系，我們致力于成為商業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)策劃、代 理、招商團(tuán)隊(duì)，為您的項(xiàng)目成功運(yùn)做提供最有價(jià)值的專業(yè)解決方案?？删庉嬓薷木焚Y料二、平臺(tái)資源，創(chuàng)造價(jià)值策劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)?中原地產(chǎn)設(shè)有專門的地產(chǎn)研究中心，擁有一整套完善的深圳歷年來(lái)開發(fā)、租賃的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本資料數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)市場(chǎng)變化隨時(shí)更新，為項(xiàng)目提 供及時(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料和成熟交易案例。市場(chǎng)交易、租賃情況即

5、時(shí)反應(yīng)系統(tǒng)?根植于深圳市場(chǎng)過兩百間地鋪，各類地產(chǎn)產(chǎn)品交易、租賃情況即時(shí)在線反 應(yīng)，可以及時(shí)了解、收集市場(chǎng)信息，指導(dǎo)我們服務(wù)的不斷修正。擁有強(qiáng)大的信息資料平臺(tái)，組成了國(guó)內(nèi)最強(qiáng)大的內(nèi)部營(yíng)銷平臺(tái)?中原擁有涵蓋國(guó)內(nèi) 23 座大中型城市市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，組成了中原中國(guó)內(nèi)部強(qiáng)大 的公司信息資料平臺(tái)；?建立針對(duì)本項(xiàng)目手機(jī)短信群發(fā)功能，有效降低項(xiàng)目營(yíng)銷成本；?中原多年的專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，積累了大量的客戶資源，為商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn) 營(yíng)提供了極大的便利條件；可編輯修改精品資料三、中原商業(yè)項(xiàng)目部成功代理的項(xiàng)目中原地產(chǎn)經(jīng)過十年的市場(chǎng)磨練，策劃代理銷售的項(xiàng)目覆蓋了豪宅、小戶型住 宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多個(gè)建筑產(chǎn)品領(lǐng)域，中原商業(yè)項(xiàng)目部

6、對(duì)深圳房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)的摸索，目前成功代理的項(xiàng)目有：春風(fēng) 2008項(xiàng)目位于深圳羅湖區(qū)春風(fēng)路，總建20,000 血2,其中對(duì)外招商面積15,000怦。春風(fēng)路為羅湖成熟的餐飲、娛樂較為集中區(qū)域，但項(xiàng)目的具體位置及項(xiàng) 目形象不太理想，操作難度較大。中原工商鋪商業(yè)項(xiàng)目部提供全程的策劃顧 問和招商代理服務(wù)，2006 年 1 月份中原開始制訂并完成該項(xiàng)目的項(xiàng)目定位 和招商策略定位，同期緊密配合發(fā)展商，積極入場(chǎng)駐點(diǎn)工作，通過準(zhǔn)確的市 場(chǎng)定位和營(yíng)銷推廣手法先是在中原內(nèi)部通過強(qiáng)大的集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)，短短三個(gè)月完 成 70%招商代理目標(biāo)，街鋪單位租金大大突破發(fā)展商預(yù)期目標(biāo)，并樹立了中原工商鋪商業(yè)項(xiàng)目部成功操作整體綜合性

7、商業(yè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)形象；?潤(rùn)恒大廈項(xiàng)目位于福田區(qū)崗廈彩田路，屬于深圳市政府規(guī)劃的中心區(qū)東區(qū)。占地面積5000 怦，總建 28,500 心共 28 層，其中商業(yè)面積 1 至 5 層，崗廈片區(qū)素以深圳出名的餐飲休閑聞名。彩田食街更是深圳三大食街之一，各種娛樂應(yīng)有盡有。亦屬皇崗口岸的口岸經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)域，彩田路更是直通皇崗口岸。商業(yè)社交需求帶動(dòng)了區(qū)域的繁榮。中原商業(yè)項(xiàng)目部介入本項(xiàng)目后，通過對(duì)項(xiàng)可編輯修改酉針樣城精品資料目的規(guī)劃改造、劃分，促使本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上取的了良好的反響和銷售成績(jī)。?皇都廣場(chǎng)皇都廣場(chǎng)位于深圳市政府規(guī)劃CBD 中心區(qū)南，政府全力打造中心區(qū)，規(guī)劃瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)、外一流的目標(biāo)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

8、、高效能管理，CBD 未來(lái)前景輝煌，中心區(qū)氣勢(shì)恢宏?；识紡V場(chǎng)商業(yè)裙樓純金地段，強(qiáng)勢(shì)動(dòng)力，在第 一時(shí)間分享中心區(qū)商務(wù)配套，掌握財(cái)富核心第一資源，面對(duì)會(huì)展中心，皇都 廣場(chǎng)將成為會(huì)展經(jīng)濟(jì)最直接的參與者和受益者。中原商業(yè)項(xiàng)目部介入項(xiàng)目后，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì) ，通過前期精確的項(xiàng)目定位，積極拓展商業(yè)資源，在 項(xiàng)目代理期內(nèi)順利完成該項(xiàng)目的招商代理目標(biāo)。匯食坊項(xiàng)目地處繁華的羅湖中心區(qū)春風(fēng)路與向西路的交匯處，共三層，分別 為地上兩層建筑，地下負(fù)一層建筑，現(xiàn)狀地上建筑原為新楚源電器賣場(chǎng)整體經(jīng) 營(yíng)，項(xiàng)目西南側(cè)一樓分割兩街鋪已經(jīng)租賃為諾基亞、摩托羅拉手機(jī)2008 項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商在品牌店經(jīng) 營(yíng)。因?yàn)橛辛酥昂?/p>

9、發(fā)展商業(yè)成功合作春風(fēng)可編輯修改精品資料前期項(xiàng)目接觸時(shí)就主動(dòng)與商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行工作對(duì)接，出于對(duì)我們工作能力的 信任，繼續(xù)把該項(xiàng)目的全程策劃招商代理工作交給中原，現(xiàn)時(shí)本項(xiàng)目正在操 作中，前期客戶積累進(jìn)展情況良好?？删庉嬓薷木焚Y料四、規(guī)范服務(wù)，優(yōu)質(zhì)保證地產(chǎn)專家，完美銷售保證?針對(duì)貴司項(xiàng)目的需要，中原將特別配備具有多年項(xiàng)目實(shí)操成功經(jīng)驗(yàn)的精英銷售、招商團(tuán)隊(duì)，確保達(dá)至開發(fā)商的銷售、招商目標(biāo)；?深圳中原工商鋪總經(jīng)理將作為項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，直接把握兩項(xiàng)目操作的方向；?深圳中原工商鋪商業(yè)項(xiàng)目部將全程為本項(xiàng)目提供全程技術(shù)支持，中原內(nèi)部 網(wǎng)絡(luò)將提供全方位的信息及推廣資源支持。深圳中原總經(jīng)理內(nèi)部項(xiàng)目責(zé)任制，嚴(yán)把報(bào)告質(zhì)量關(guān)

10、一一?中原商業(yè)項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目定位、形象定位及宣傳推廣策略、招商策略、價(jià)格方案等四個(gè)重大方向進(jìn)行深度項(xiàng)目策劃工作；策略中心、深港研究中心中原中國(guó)內(nèi)部信息平臺(tái)可編輯修改精品資料?中原商業(yè)項(xiàng)目部實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，保證每個(gè)項(xiàng)目由專業(yè)策劃人員、招商人 員全程跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，力求以整體項(xiàng)目形式推向市場(chǎng)，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升提 供專業(yè)的服務(wù)。過程全程把握，密切與發(fā)展商積極溝通一一?中原將選派銷售/招商精英為本項(xiàng)目服務(wù)，在銷售/招商執(zhí)行階段對(duì)業(yè)務(wù)人 員進(jìn)行專案培訓(xùn)，執(zhí)行目標(biāo)管理，項(xiàng)目策劃師將實(shí)行定期與發(fā)展商開會(huì)，及 時(shí)幫助和解決銷售中遇到的問題，保持一貫的高品質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)，以確保實(shí)現(xiàn) 兩項(xiàng)目的完美銷售目標(biāo)。可編輯修改精品

11、資料五、項(xiàng)目操作流程前期籌備階段?雙方簽署合作協(xié)議后，中原將結(jié)合目前項(xiàng)目及市場(chǎng)情況出具項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào) 研報(bào)告及項(xiàng)目初步定位，確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。銷售籌備階段?中原全程參與項(xiàng)目各項(xiàng)方案的修改對(duì)接。在本項(xiàng)目達(dá)銷售招商條件之前向發(fā)展商提供項(xiàng)目銷售招商執(zhí)行報(bào)告，并討論反饋，形成完備的執(zhí)行方案，最大限度挖掘并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值。銷售執(zhí)行階段?在本項(xiàng)目正式開展招商銷售工作之前一個(gè)月內(nèi)，提供項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告；?中原密切關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)對(duì)銷售情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)廣告宣傳效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，最大限度降低推廣費(fèi)用；?專業(yè)策劃人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析項(xiàng)目招商 售 招商經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作。

12、銷售情況，銷可編輯修改精品資料六、項(xiàng)目合作方式及條件全程策劃代理，一站式營(yíng)銷服務(wù)?為使兩項(xiàng)目快速高效實(shí)現(xiàn)優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，中原堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)家代理，中原將對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略安排、營(yíng)銷行動(dòng)執(zhí)行、銷售代理執(zhí)行從專業(yè)角度提出系統(tǒng)方案建議；?本項(xiàng)目中原商業(yè)項(xiàng)目部只收取人民幣?本項(xiàng)目的招商服務(wù)代理費(fèi)為項(xiàng)目實(shí)際?鑒于貴司誠(chéng)意委托我司代理“ XXXX 合作的原則，中原收取以銷售總金額的 式以最終協(xié)商確定的策劃代理合同為準(zhǔn)。_ 萬(wàn)元整（Y _ 整）策劃費(fèi)。壹個(gè)月總租金收入?！表?xiàng)目，雙方本著互惠、互利、真誠(chéng)1.5%的代理費(fèi)率以起，詳細(xì)收費(fèi)方以上意見，供貴司決策參考?？删庉嬓薷木焚Y料XX

13、 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究刖言第一章消費(fèi)市場(chǎng)探析一、2002 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ榷?、居民收入特點(diǎn)分析三、市區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析四、消費(fèi)指標(biāo)走勢(shì)分析第二章 蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r一、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析：二、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求狀況分析三、供應(yīng)市場(chǎng)探析四、綜述第三章市場(chǎng)面分析一、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案評(píng)述二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對(duì)比分析第四章項(xiàng)目 SWOT 分析第五章項(xiàng)目定位分析可編輯修改精品資料風(fēng)起云涌，商機(jī)再現(xiàn)，智者不容有失!審時(shí)度勢(shì)，把握市場(chǎng)脈搏；橫刀立馬，敢為行業(yè)先。細(xì)分市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)客源，跳脫競(jìng)爭(zhēng)。把握機(jī)會(huì)點(diǎn)，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價(jià)值。發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，規(guī)

14、避缺失，力求不敗。調(diào)研、策劃、造勢(shì)、推案用心營(yíng)造共贏局面誓將卓越進(jìn)行到底！可編輯修改精品資料第一章消費(fèi)市場(chǎng)探析一、2002 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ仍趪?guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況城市名新口徑（元）收入位次增幅 （%） 增幅位次城市名新口徑（元）收入位次增幅（%）增幅位次全省817811.9連云港6953129.311南京市9157411.08淮安市71581120.21無(wú)錫市9988214.92鹽城市72741014.53徐州市8037713.26揚(yáng)州市7833812.67常州市9937314.44鎮(zhèn)江市82026

15、14.25蘇州市10617110.29泰州市778899.510南通市864058.612宿遷市5041137.313從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無(wú)錫、常州、南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。蘇州2002年居民可支配收入為10617元， 列全省第一， 比2001年增 長(zhǎng)10.2%，但增長(zhǎng)率僅列全省第九名，低于全省平均水平（11.9%）1.7 個(gè)百分點(diǎn)，增幅的偏低應(yīng)該值得注意。從蘇南 5 市的居民收入來(lái)看，呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、蘇南 5 市居民可支配收入涇渭分明隨著改革開放的不斷深入，市場(chǎng)機(jī)制的逐步完善，國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的 出臺(tái)，作為長(zhǎng)江三角洲重要的新科技前沿陣地的蘇州近幾年外向型經(jīng)濟(jì)蓬

16、 勃發(fā)展， 帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)張，城市居民可支配收入也“水漲 船高”。但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他4 市拉開了一定的差距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意?？删庉嬓薷木焚Y料蘇南 5 市歷年人均居民可支配收入一覽表年份 城市名、1999 年2000 年2001 年2002 年絕對(duì)值（元）絕對(duì)值（元）絕對(duì)值（元）絕對(duì)值（元）蘇州市840692741051510617無(wú)錫市7920860394549988常州市7874854094059933南京市7694823388489157鎮(zhèn)江市6569717076988202-無(wú)錫常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小， 說明

17、蘇州居 民可支配收入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造 成的。形成差距的原因探析：（1 ）、蘇州以外商投資較為集中的優(yōu)勢(shì)，就業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，其他 4 市就業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)較為單一，間接地影響了 4 市居民收入的快速增長(zhǎng)。蘇南 5 市人口就業(yè)情況表（單位：%）城市名就業(yè) 人口國(guó)有集體其他 經(jīng)濟(jì)個(gè)體 私營(yíng)個(gè)體 被雇退休 再就業(yè)其它 就業(yè)全省10047.4314.869.466.676.083.382.03可編輯修改精品資料南京市10064.6011.183.113.112.488.077.45蘇州市 無(wú)錫市匚常州市1南京市LI鎮(zhèn)江市無(wú)錫市10057.1411.4318.571.4

18、37.143.570.71常州市10044.236.4130.134.498.335.131.28蘇州市10045.6521.0120.292.175.075.070.72鎮(zhèn)江市10061.3817.937.594.146.212.070.69從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國(guó)有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位人員分布較 平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯超過省平均水平。（2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來(lái)源。人均工薪收入的 多少直接影響到所支配收入的多少。蘇南 5 市家庭總收入構(gòu)成表（單位：元/人）城市名南京市無(wú)錫市常州市蘇州市鎮(zhèn)江市總收入9856.0710839.6710840.58

19、11510.618829.141.工薪收入6616.986798.227310.986960.09563工資及補(bǔ)貼收入6360.466707.687175.476610.485348.35其他勞動(dòng)收入256.5190.54135.52349.6114.652.經(jīng)營(yíng)凈收入151.89106.27366.06104.1191.573.財(cái)產(chǎn)性收入28.41143.9484.52125.59177.44.轉(zhuǎn)移性收入3058.793791.243079.024320.843097.17從表中可以看出: 蘇州居民的工薪收入低于常州的 7310.98 元，兩者相差350.89 元，居 第二位。與其他 3 市

20、的差距不是很大，尤其是與南京、無(wú)錫兩市差距更小。蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對(duì)總收入的拉動(dòng)作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。收入的多元化對(duì)可支配收入的作用明顯。2、蘇南 5 市消費(fèi)絕對(duì)值全省領(lǐng)先，消費(fèi)增幅普遍較低隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費(fèi)水平不斷增可編輯修改精品資料蘇南 5 市人均消費(fèi)支出比較城市名單位2001 年2002 年增幅%增幅排名全省元/人5532.746042.619.2南京市元/人7325.657322.6105無(wú)錫市元/人7404.787567.212.23常州市元/人7525.577973.

21、095.91蘇州市元/人7269.8876865.72鎮(zhèn)江市元/人6235.566304.531.14從表中可以看出：蘇州居民消費(fèi)支出達(dá) 7686 元，比常州低 412.44 元，列 5 市的第二位 消費(fèi)支出的增幅為 5.7%，低于常州市（5.9%），相對(duì)于收入的增幅（10.2%），消費(fèi)支出明顯偏低，說明拉動(dòng)內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇 州市的居民消費(fèi)水平尚有較大潛力可挖，必須努力開拓消費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整商 業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊(yùn)，旅游經(jīng)濟(jì)對(duì)商 業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯，在居民收入水平提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費(fèi)水平的情 況下，應(yīng)抓住機(jī)遇，打造旅游經(jīng)濟(jì)，大力

22、發(fā)展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。二、居民收入特點(diǎn)分析隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢(shì)，2002 年市區(qū)居民人均可支配收入為10617 元，列全省首位，同比增長(zhǎng)10.2 %。居民收入的主要特點(diǎn)是：可編輯修改精品資料1、收入來(lái)源趨于多元化。從下表可看出，工薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。轉(zhuǎn)移性收入對(duì)居民家庭總收入的影響日益明顯，隨著離退休人數(shù)的增加 和養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)的提咼以及社會(huì)最低保障制度的建立健全， 以養(yǎng)老金為主的 轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，在居民家庭總收入所占的比重已達(dá) 37.53%。經(jīng)營(yíng)凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入也占居一定比例， 家庭收入來(lái)源呈現(xiàn)出多元化 的特征，工薪收入在居民收入中

23、的比重逐年下降。項(xiàng)目金額(元/人)比重(%)比重排名家庭總收入115111001、工薪收入696060.4312、經(jīng)營(yíng)凈收入1040.9543、財(cái)產(chǎn)性收入1261.0934、轉(zhuǎn)移性收入432137.5322、不同家庭收入水平懸殊項(xiàng)目計(jì)量單位低20%較低20%中間20%較高20%高 20%可支配收入元/人月3545437119592051從上表可看出，20%的低收入組人均月收入為 354 元，20%的高收入組 人均月收入為 2051 元。高收入組的收入是低收入組的 5.8 倍，高低收入 組之間收入水平懸殊較大。3、收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。2002 年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高

24、于全省水平，在省內(nèi)各市中位 居榜首，比全省平均水平高 2439 元，比南京、無(wú)錫、常州也分別高 1460 元、629 元、684 元。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯，2002可編輯修改精品資料年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、 寧波、廣州的 80%左右，僅相當(dāng)于深圳的 42.6%。指標(biāo)省內(nèi)城市居民人均可支配收入（元）比蘇州土 （元）蘇州為各地的%江蘇省8178-2439129.8無(wú)錫市9988-629106.3常州市9933-684106.9南京市9157-1460115.9南通市8640-1977122.9鎮(zhèn)江市8202-2415129.4徐州市8037-2580132.1揚(yáng)州市7

25、833-2784135.5泰州市7788-2829136.3鹽城市7274-3343146.0淮安市7158-3459148.3連云港市6953-3664152.7宿遷市5041-5576210.6指標(biāo)滬浙粵城市居民人均可支配收入（元）比蘇州土 （元）蘇州為各市的%上海1寧波市12970235381.9紹興市12133151687.5杭州市11778116190.1湖州市1138877193.2舟山市1098536896.6嘉興市1075714098.7廣州3深圳市249411432442.6三、市區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析2002 年，市區(qū)居民人均

26、消費(fèi)支出為 7686 元，同比增長(zhǎng) 5.7%。居民消費(fèi)的主要特點(diǎn)是：可編輯修改精品資料1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善2002 年居民的八大類消費(fèi)支出中，除衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項(xiàng)商 品及服務(wù)有所下降外，其余都有不同程度的增長(zhǎng)。項(xiàng)目金 額（元/人）增長(zhǎng)率（%）占消費(fèi)支出比重（%）比去年增減百分點(diǎn)消費(fèi)性支出76865.7100-1、食品3237642.10.12、衣著471-11.66.1-1.23、設(shè)備用品及服務(wù)625-37.88.1-5.74、醫(yī)療保健3301.74.3-0.25、交通與通訊64224.28.41.26、娛樂文教服務(wù)119725.515.62.57、居住92872.112.14.

27、78、雜項(xiàng)商品及服務(wù)257-25.93.3-1.4從上表可看出：（1 ） 反映居民基本生存需要的食品、 衣著等基本生活方面支出所占的比重 下降，2002 年居民人均食品、衣著支出占消費(fèi)支出的比重僅占48.2% ;比上年下降了 1.1 個(gè)百分點(diǎn)。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂 和居住等項(xiàng)支出的比重上升較大，2002 年居民人均交通通信、教育文化娛 樂和居住支出占消費(fèi)支出的比重為 36.1%，比上年提高了 8.4 個(gè)百分點(diǎn)；居 民消費(fèi)不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反 映了居民生活改善的事實(shí)。（2 ）近年來(lái)，住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，住房買賣規(guī)?？?/p>

28、 前，居民家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費(fèi)、裝潢等與住房相 關(guān)的居住類支出明顯增加，2002 年居住類支出（不含購(gòu)房本身支出）比上 年增長(zhǎng) 72.1%，增幅居八大類消費(fèi)首位。2、消費(fèi)行為發(fā)生重大改變可編輯修改精品資料2002 年我市居民人均可支配收入為 10617 元，消費(fèi)支出 7686 元，消費(fèi) 傾向?yàn)?2.39%，與國(guó)際上公認(rèn)的正常標(biāo)準(zhǔn)相比屬偏低，這是因?yàn)榫用竦?消費(fèi)行為發(fā)生了重大改變，居民家庭支出的熱點(diǎn)已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大宗 消費(fèi)。2002 年我市居民人均購(gòu)建住房支出達(dá) 1521 元，占總支出的 13.8%， 是南京的 6 倍、無(wú)錫的 2.6倍、常州的 2.7 倍。至 2002

29、 年末，蘇州私家 車擁有量已突破 10 萬(wàn)輛，達(dá) 10.68萬(wàn)輛，居全省第一。3、恩格爾系數(shù)偏高省內(nèi)城市人均消費(fèi)支出（元）食品支出（元）恩格爾系數(shù)（）比蘇州土百分占八、徐州市5922216436.5-5.6常州市7973293336.8-5.3連云港5059186936.9-5.2鹽城市5507209238.0-4.1南通市5852231839.6-2.5無(wú)錫市7567301139.8-2.3泰州市5550230841.6-0.5南京市7323306641.9-0.2揚(yáng)州市5575234142.0-0.1宿遷市3464146342.20.1鎮(zhèn)江市6305270843.00.9淮安市484021

30、3644.12.0、指標(biāo) 滬浙粵城市、人均消費(fèi)支出（元）食品支出（元） 恩格爾系數(shù)（）比蘇州土百分點(diǎn)深4-14.7廣州11508438038.1-4.0紹興市9004349538.8-3.3舟山市8010312339.0-3.1上海市10464412039.4-2.7杭州市9215370740.2-1.9寧波市9396379140.3-1.8湖州市8133342542.10.0嘉興市7352324044.12.0可編輯修改精品資料恩格爾系數(shù)（即食品支出占消費(fèi)支出的比重）是國(guó)際上通行的衡量 一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平狀況的重要指標(biāo)。2002年市區(qū)居民 人均消費(fèi)支出為76

31、86元，食品支出3237元，恩格爾系數(shù)為42.1%。無(wú)論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。近年來(lái)，蘇州的房?jī)r(jià)大幅上升，教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用居高不下，對(duì) 居民的消費(fèi)行為產(chǎn)生了較大影響。應(yīng)加大定銷房的建造和對(duì)教育收 費(fèi)、醫(yī)療收費(fèi)的規(guī)范力度，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，調(diào)整居民的消費(fèi)結(jié) 構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。四、消費(fèi)指標(biāo)走勢(shì)分析1 、社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）走勢(shì)圖可編輯修改場(chǎng)需求旺盛，全市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，從 1978 年 至 2002 年，社會(huì) 消費(fèi)品零售總額曲線近似直線上升，尤其是 1990 年以后，上漲幅度明顯加 大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費(fèi)也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢(shì)，2002年實(shí)

32、現(xiàn)社會(huì)零售總額 451.6 億元，增長(zhǎng) 15.3%。但我們也應(yīng)該看到，年上 漲的幅度相對(duì)平緩，說明目前市場(chǎng)商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不是很合理，拉動(dòng)內(nèi)需 的效果不是很明顯，應(yīng)該著力調(diào)整（市場(chǎng)微調(diào)之手）商品和服務(wù)的供應(yīng)結(jié) 構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)健康發(fā)展。2、市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（%）走勢(shì)圖以來(lái)，物價(jià)總體水平穩(wěn)定，社會(huì)消費(fèi)品供應(yīng)充分，物品短缺和通貨膨脹不 再發(fā)生，這為消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造了條件。但我們也要注意到，物價(jià)一直低 位運(yùn)行，長(zhǎng)久來(lái)精品資料11511871.9/ 110105100P103.9十99.999.5100.495901985 年1990 年1995 年2000 年2001 年2002 年-指標(biāo)值111.

33、9103.911899.999.5100.42000 年120看，也會(huì)抑制消費(fèi)，不利于商業(yè)的發(fā)展3、市區(qū)商品零售價(jià)格總指數(shù)（%）走勢(shì)圖可編輯修改走勢(shì)呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場(chǎng)商品零售價(jià)格相對(duì) 穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)在提升，中、高檔消費(fèi)群體正在形成，消費(fèi)增長(zhǎng)的增量部分主要是由中、高檔消費(fèi)形成的，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆而形成的居住類 消費(fèi)、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、服務(wù)消費(fèi)和汽車消費(fèi)成為熱 點(diǎn)。從 01 年下半年到今年的居住類消費(fèi)和餐飲業(yè)的消費(fèi)火爆，抬 高了基數(shù)，給 03年的消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)增加了難度。可編輯修改精品資料精品資料115A AC*112.1人

34、113.3110105/ 104.2V103.21009598.598.199.5901980年1985年1990年1995年2000年2001年2002年指標(biāo)值104.2112.1103.2113.398.598.199.52000 年,第二章 蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r2002 年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表區(qū)位指標(biāo)本年完成投資施工面積新開工面積竣工面積空置面積02 年增幅02 年增幅02 年增幅02 年增幅02 年增幅206921230010559古城區(qū)3993313.90312.1552589-31.928-3.377-36.44市 新區(qū)490112.0053482-61.2518

35、749-48.6124213-1.968651-49.74區(qū) 園區(qū)1621-48.9016272-19.949974-21.086298-45.401556-73.90吳中區(qū)809843.995758253.051624122.2231796-14.7564215-2.91相城區(qū)258466.823362560.523328158.8717344-3.379229/264.317572417.417431888.011951394.7常熟104342934690394027.96133.31305610254119.3張家港1430672.247784966.132218381.3437552

36、04.333035156.321486350.3太倉(cāng)22627327989074310.5310316-81.121519610167吳江1141817.8029.754-0.3263177-19.6215596-33.76昆山541219.4242384-45.0521589-35.7034469-33.991703932.98、 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供給狀況、 空置狀況分析: 1、 全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房發(fā)展總體狀況 總體上看，蘇州商業(yè)用房的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，完成投資、施工面積、新開工 面積、竣工面積四個(gè)指標(biāo)都比 2001 年有所增長(zhǎng)。尤其是完成投資和新開 工面積兩個(gè)指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說明在交通格局的形

37、成、輕軌潛在效 應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費(fèi)性支出的日益增加、 城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對(duì)蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期 良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對(duì)施工面積、新開工面積 的不斷上升，說明市場(chǎng)需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房，“減空”效果明顯。可編輯修改精品資料2、市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述(1)、中心城區(qū)： 古城區(qū)由于歷史原因，各項(xiàng)商業(yè)配套比較完善，石路商圈、觀前商圈已相 對(duì)成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)飽和，故從 5 個(gè)指標(biāo)的發(fā)展 來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來(lái)商

38、業(yè)項(xiàng)目介入 相對(duì)困難，故新開工面積有著較大的降幅( -31.92% )。同時(shí)，從空置面積 的降幅( -36.44% )來(lái)看，更能說明該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境的成熟。成熟的 商業(yè)環(huán)境、良好的市場(chǎng)前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常 明顯。成熟的商圈對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。(2)、新區(qū)新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休 閑娛樂餐飲，以及預(yù)計(jì)今年10月份開業(yè)的百潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)。加上 該區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的陸續(xù)出現(xiàn)和蘇州樂園吸引旅游人群的不斷增加，市場(chǎng)潛力較大，發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目有較大的機(jī)會(huì)。預(yù)測(cè)：在未來(lái)，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈” 。 但該處文化底蘊(yùn)的相

39、對(duì)不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個(gè)弱點(diǎn)，因?yàn)殡y以有效的 延長(zhǎng)旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時(shí)間?？删庉嬓薷木焚Y料（3 ）、園區(qū) 園區(qū)由于商業(yè)模式相對(duì)獨(dú)特，鄰里中心運(yùn)作都相對(duì)成熟，能有效地滿足區(qū) 內(nèi)居民的消費(fèi)需求。 但隨著近兩年區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的大量涌現(xiàn)、 外來(lái)人口的 急劇增加、 CBD 的規(guī)劃、園區(qū)二三期的啟動(dòng)，園區(qū)已成為蘇州的國(guó)際化新 城區(qū)，國(guó)際化步伐明顯加大，為了滿足區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求，該 區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目的檔次將比較高，目前在建和將建的項(xiàng)目就有 F 城、聯(lián)合投 資的婁葑社區(qū)服務(wù)中心，星海國(guó)際廣場(chǎng)、師惠坊商業(yè)街、湖東第四鄰里中 心、湖西園區(qū)置地商業(yè)項(xiàng)目等一系列大型商業(yè)項(xiàng)目。 預(yù)測(cè)：在未來(lái)幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將

40、與國(guó)際接軌，檔次將成為蘇州最高， 與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢(shì)。（4）、吳中區(qū) 由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對(duì)滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長(zhǎng)橋（百潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)）商 業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意。從施工面積、新開工面積的增幅來(lái)看，還是比較快的，但增長(zhǎng)率主要是由 指標(biāo)基數(shù)太小拉動(dòng)的，市場(chǎng)需求拉動(dòng)效果不是很明顯?？罩妹娣e的降幅很 大原因也不外于此。預(yù)測(cè)：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場(chǎng)潛力相對(duì)較小，潛力相對(duì)較大的地 區(qū)有三個(gè)：長(zhǎng)橋、木瀆、太湖。（5）、相城區(qū)相城區(qū)的商業(yè)近年來(lái)有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中可編輯修改精品資料心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項(xiàng)目有蠡

41、口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運(yùn)作的國(guó)際服裝城。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場(chǎng)前景一下子變得光明起來(lái)，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗性，市場(chǎng)前 景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傾向于商業(yè)物流方向，未來(lái)可能會(huì)作 為商品集散地的形象存在于市場(chǎng)中。3、五個(gè)縣級(jí)市五個(gè)縣級(jí)市的商業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。但發(fā)展步伐非常快，隨著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實(shí)施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的絕大部分地區(qū)商業(yè)前景不容樂觀，商業(yè)將集中向服務(wù)周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。值得一提的是幾個(gè)風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可 能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。但這些縣級(jí)市內(nèi)居民的消費(fèi)地點(diǎn)

42、傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形 成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時(shí)間，這些縣級(jí)市面臨市 區(qū)商業(yè)對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場(chǎng)挑戰(zhàn)明顯，市場(chǎng)客源將大 幅縮水，從而形成市場(chǎng)需求相對(duì)不足。秘方：做獨(dú)特的商業(yè)，以差異化策略介入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求狀況分析2003 年上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記 1282 處，轉(zhuǎn)讓面積 25.11可編輯修改精品資料萬(wàn)平米， 轉(zhuǎn)讓金額 9.06 億元， 分別比上年同期增長(zhǎng) 101.26% 、 9.42% 和 96.10% ，創(chuàng)歷史最高水平。上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售價(jià)平均每平方米 7033 元，其中中心城區(qū) 為每平方米 7706 元。指標(biāo)的驚人增長(zhǎng)

43、說明市場(chǎng)消化能力極強(qiáng)，這與“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)投資 思想密不可分， 在股票市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、 銀行儲(chǔ)蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、 在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識(shí)。三、供應(yīng)市場(chǎng)探析1 、歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積走勢(shì)分析可編輯修改精品資料圖一：蘇州市歷年施工面積（萬(wàn)平米）走勢(shì)圖150100*422.492.6一 芒*95.2120.550- _54.6皿6一0_Nr - A.A-428126.58-50-100-55.391998 年1999 年2000 年2001 年2002 年施工面積122.454.692.695.2120.5-增幅（%-55.3969.62.8126.58從圖一可

44、以看出：從 98 年至今，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的施工面積走勢(shì)波動(dòng)較小，只有99 年躍入谷底， 原因是 98 年結(jié)轉(zhuǎn)的大量的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積在一定程度上影響開發(fā)商 的市場(chǎng)信心，但隨著 99 年底蘇州樓市的升溫，加上蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，有效的拉動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開發(fā)信心，2000 年至 2002 年走勢(shì)呈緩慢上升態(tài)勢(shì)。居民可支配收入的不斷增加和消費(fèi)性支出的比例不斷加大，對(duì) 商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積的再 次大幅上揚(yáng)。預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來(lái)人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、 招商引資力度的不斷加強(qiáng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步旺盛，施工 面積有望繼續(xù)保持快速上揚(yáng)

45、的走勢(shì)。2、歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積走勢(shì)分析可編輯修改精品資料圖二：蘇州市歷年新開工面積（萬(wàn)平米）走勢(shì)圖150100 108.49r, r50- 44.08_7 4.70*46.8r* 47.14/-7.02-5051 68-1001998 年1999 年2000 年2001 年2002 年 新開工面積46.822.6147.1444.0874.7增幅（%-51.68108.49-7.0269.46圖二可以看出：和施工面積走勢(shì)相似，波動(dòng)較小，走勢(shì)相對(duì)平緩，但增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。3、歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積走勢(shì)分析圖三：蘇州市歷年竣工面積（萬(wàn)平米）走勢(shì)圖150100500 104.98心8.25役8

46、_ 49459310.93-8T1-50-50-100 -58.591998年1999年2000年2001年2002年 竣工面積58.224.149.454.859.3增幅（%-58.59104.9810.938.21從圖三可以看出：歷年竣工面積走勢(shì)戲劇性的與施工面積、新開工面積的走勢(shì)一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積 2002 年的增幅明顯高于竣工面積，說明 2003 年（尤其是 03 年下半 年）至 2005 年（根據(jù)開發(fā)周期簡(jiǎn)單估計(jì)）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供應(yīng)將急劇加大， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的 項(xiàng)目有可能面臨市場(chǎng)尷尬，銷售壓

47、力會(huì)明顯增大。4、歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積走勢(shì)分析可編輯修改精品資料圖四：蘇州市歷年空置面積（萬(wàn)平米）走勢(shì)圖6082.513036.139.51-026.3 /、29.7 -27.15-30- _-60-17.71-24.811998 年1999 年2000 年2001 年2002 年T-空置面積36.126.34839.529.7-增幅（%-27.1582.51-17.71-24.81圖三可以看出：從空置面積的走勢(shì)來(lái)看，總體趨勢(shì)呈現(xiàn)較快速度下降。原因是趁著2002年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場(chǎng)消化速度加快，“減空”效果明顯。但我們也應(yīng)該警惕：走勢(shì)有可能會(huì)上揚(yáng)，原因是后開發(fā)的項(xiàng)目在相關(guān)

48、 指標(biāo)、整體質(zhì)素上都與市場(chǎng)需求相一致，而老式商業(yè)用房在一定程度上難 以滿足市場(chǎng)需求，去化壓力大，可能面臨改造，甚至可能為市場(chǎng)淘汰。四、綜述園區(qū)獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃以及可編輯修改精品資料目前幾大商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作（例如 F 城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等） ，加上 區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力強(qiáng)、外來(lái)人口多、打造國(guó)際化都市的實(shí)現(xiàn)，園區(qū)的商圈 在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。隨著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)服 務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平。充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)全市商業(yè)的發(fā)

49、展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)” 。隨著城市形象的提升，必將吸引更多的海內(nèi)外人士涌入蘇州，蘇州更應(yīng) 該以一種積極的心態(tài)面對(duì)巨大的商機(jī)。蘇州已向移民城市方向發(fā)展，外來(lái)人口的逐年增加，商機(jī)無(wú)限，但外來(lái) 人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的） ，隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向 高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè) 的進(jìn)一步發(fā)展。大交通格局的形成、輕軌建成后的投入使用，會(huì)使得郊區(qū)級(jí)縣級(jí)市的客 源向中心城區(qū)流入，不利于郊區(qū)及縣級(jí)市的商業(yè)發(fā)展。綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶 食大部分的市場(chǎng)份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀 態(tài)。信貸政策的變化

50、，將對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)去化形成一定的影響。同時(shí)，一 些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作；一定程度上也 給資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)能力強(qiáng)的開發(fā)商以市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效地引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目的可編輯修改精品資料開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。長(zhǎng)三角都市圈的形成，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達(dá)的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費(fèi)”的現(xiàn)象不容忽視，針對(duì)這一情況,應(yīng)盡快提高蘇州商業(yè)服務(wù)的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作相對(duì)較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費(fèi)水平和消 費(fèi)傾向、項(xiàng)目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項(xiàng)目成功的重要 因素，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)項(xiàng)目周邊的居民結(jié)

51、構(gòu)、 消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、 收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項(xiàng)目運(yùn)作的市場(chǎng)抗性因素， 通 過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場(chǎng)等 綜合質(zhì)素，采用整合營(yíng)銷手段等來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射半徑， 吸引更多的人氣。可編輯修改精品資料第三章 市場(chǎng)面分析一、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案評(píng)述F 城：該商業(yè)街位于蘇州工業(yè)園區(qū)二期內(nèi)， 金雞湖東岸翠園路、 星港街交界 處，是由上海新紐投資管理有限公司蘇州分公司投資開發(fā)管理。該案占地 63 畝，總建面積超過 10 萬(wàn)平方米。 該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來(lái)規(guī)劃建設(shè)中政府機(jī)構(gòu)、公司、大廈云集（包括園區(qū)管委會(huì)行政中心大廈、6 幢政府公、 檢、法等辦公大

52、樓、 能容納 8 萬(wàn)人的國(guó)際會(huì)展中心、 2 萬(wàn)人居住社區(qū)和公眾廣場(chǎng)、 XX 等重要項(xiàng) 目）。該案的招商業(yè)種主要為國(guó)內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美 容、賣場(chǎng)等，每個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種控制在 1 至 2 家，可能會(huì)有效的防止了惡性競(jìng) 爭(zhēng)的存在。該案的管理模式為 SHOPPINGMALL, 與國(guó)際接軌， 樹立了該案的高檔商業(yè) 形象，市場(chǎng)美譽(yù)度高，為本案的最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第四鄰里中心： 第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又 一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務(wù)大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型 餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生 所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、

53、菜場(chǎng)、汽車美容、新華書店、各類特色 零售店、各類中介家政服務(wù)項(xiàng)目。休閑活動(dòng)中心，健身俱樂部及部分商務(wù) 辦公于一體。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。該項(xiàng)目建筑面積 3 萬(wàn)平方米，位于正在建設(shè)的東湖大郡住宅區(qū)的中央，由 主樓、南樓和北樓三部分組成。其中主樓兩層，計(jì) 1.7 萬(wàn)平方米，主要定可編輯修改精品資料位為大型超市、大賣場(chǎng)，南樓三層 7700 平方米，主要為餐飲類的鋪面， 其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點(diǎn)等。北樓三層約 6000 平米， 主要為凈菜超市和一些健身休閑空間，其中三樓為鄰里中心的管理辦公場(chǎng) 所。項(xiàng)目目前正處于招商階段，以租賃的形式對(duì)外招商，平均租金在 45 元/

54、m2/ 月。美麗新世界： 美麗新世界位于觀前街北面、 粵海新時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)， 由蘇州富銀 投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)。 總建筑面積 1.7 萬(wàn)平方米， 規(guī)劃鋪位 288 個(gè)， 面積介于 27.34-170.69m2之間，平均單價(jià)達(dá) 8500 元/ 平米。在該案的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃中， 地下一層（即 -1 樓） 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種為世界品牌 男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。1 樓主要為休閑裝、男裝世界、運(yùn)動(dòng)服裝和用品、兒童服飾、玩 具、床上用品、工藝品。2 樓服裝包括職業(yè)女裝、羊毛羊絨女裝、休閑女裝、各種裝飾品、女性內(nèi)衣、孕婦服。作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)

55、展氛圍，雖然自銷售以來(lái)去 化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈 內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí)間的市場(chǎng)適應(yīng)期后，估計(jì)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較理 想的狀態(tài)。玄妙廣場(chǎng)： 玄妙廣場(chǎng)位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積 2 萬(wàn)多平 米，建筑面積 2.5 萬(wàn)平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中 商鋪的售價(jià)達(dá)到了 2 萬(wàn)/ 平方米的高價(jià)。目前規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)業(yè)種餐飲、娛樂、 休閑、資訊、購(gòu)物、展示、精品、服飾、藝品等。發(fā)展方向是以上海新天可編輯修改精品資料地的模式，目標(biāo)是建成觀前商圈中的一大亮點(diǎn)，目前銷售與租賃正在有條不紊的進(jìn)行中。玄妙廣場(chǎng)的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要

56、來(lái)自于上海、浙江、臺(tái)灣等地，一些自主經(jīng)營(yíng)的業(yè)主也是重要的組成部分，主要以經(jīng)營(yíng) 服裝、精品專賣為主。蔞葑社區(qū)服務(wù)中心：蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積 71670 m2，總建筑面積 55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā) 3 萬(wàn) m2，包括超市 12000 m2，商業(yè) 8000 m2，酒店娛樂 5400 m2，公共服務(wù) 4600 m2， 目前一期的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。在社區(qū)服務(wù)中心的二期 25000 平方 米的規(guī)劃中涵括了 23000 平方米的商業(yè)用房和 2000 平米的公共服務(wù)空間。蔞葑商業(yè)中心的建設(shè)對(duì)其周邊近 5 萬(wàn)人的居住組團(tuán)在商業(yè)、娛樂、休閑等 日常生活方面提供了極大的

57、方便，但是同時(shí)，也將對(duì)本案消費(fèi)客源的引進(jìn) 構(gòu)成巨大的競(jìng)爭(zhēng)。二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對(duì)比分析(1)、基本指標(biāo)對(duì)比分析個(gè)案指標(biāo)分類同區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域F 城第四鄰里中心美麗新世界玄妙廣場(chǎng)總建面積10 萬(wàn) m23 萬(wàn) m21.7 萬(wàn) m22.5 萬(wàn) m2店鋪相關(guān)指標(biāo)面積50-250m236m227-170m2100-500m2進(jìn)深8.483.75-118-9可編輯修改精品資料開間5.54.53.3-9.37銷售 方式出售VVV招租V價(jià)格售價(jià)0.5-0.6 元 /m20.7-1.1 萬(wàn)元/m22 萬(wàn)兀/m2租價(jià)48 元/m2*月物業(yè)管理費(fèi)3 元/m2*月2.5 元/m2*月/停車位地上地下汽車 500個(gè)

58、非自動(dòng)車1000個(gè)汽車 75 個(gè)汽車 75 個(gè)/分析:各個(gè)商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是 F 城，總建筑面積達(dá) 10 萬(wàn)平米。 店鋪面積都相對(duì)靈活，幾個(gè)個(gè)案的實(shí)際店鋪面積可以自由分割，目前主 要面積規(guī)劃在30-200 平方米之間不等。進(jìn)深主要集中在 8 米左右，這樣的進(jìn)深比較為市場(chǎng)所接受。開間的差異較大，主要為經(jīng)營(yíng)業(yè)種決定，開間容易變化，分割自由。建 議開間盡量控制在 4-5 米之間。市場(chǎng)上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)?一般在商業(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報(bào)年限也要在12-13 年。物業(yè)管理費(fèi)和項(xiàng)目的定位有著必然的聯(lián)系，目前市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的物 業(yè)管理費(fèi)主要為 2.5-3 元/平米*月，F(xiàn) 城為目前市場(chǎng)上最好的商業(yè)項(xiàng)目，其物業(yè)管理費(fèi)用也就 3 元/平米*月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負(fù)責(zé) 一半。停車場(chǎng)應(yīng)該設(shè)置為地下停車場(chǎng)