土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)

1、土地及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本知識(shí)2010年8月內(nèi)容概覽一. 土地的概念及特性二. 土地的分類(lèi)三. 土地權(quán)利制度四. 土地開(kāi)發(fā)常識(shí)五. 土地價(jià)格評(píng)估、土地的概念及特點(diǎn)1、土地的概念地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植 被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類(lèi)過(guò)去和 現(xiàn)在的活動(dòng)結(jié)果。-、土地的概念及特點(diǎn)2、土地的自然特性土地的不可替代性；土地面積的有限性；土地位置的固定性；土地質(zhì)量的差異性；土地永續(xù)利用的相對(duì)性；亠、土地的概念及特點(diǎn)3、土地的經(jīng)濟(jì)特性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性; 土地用途的多樣性；土地用途變更的困難性; 土地增值性；土地報(bào)酬遞減的可能性;土地的產(chǎn)權(quán)特性；土地的不動(dòng)產(chǎn)性；二、土地分類(lèi)1、

2、我國(guó)土地分類(lèi)建設(shè)用地：指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。包括商 業(yè)、工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、交通等用地。農(nóng)用地：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林 地、園地等。未利用土地：指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括 未利用土地和其他土地。二、土地分類(lèi)2、我國(guó)建設(shè)用地主要類(lèi)別居住用地(R)居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類(lèi) 型的成片或零星的用地。公共設(shè)施用地(C)居住區(qū)級(jí)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、 衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括 居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地?！?、土地分類(lèi)工業(yè)用地(M)工礦企業(yè)的生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。倉(cāng)儲(chǔ)用地(W)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包

3、裝加工車(chē)間及其附屬設(shè)施用 地。對(duì)外交通用地(T)鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn) 輸及其附屬設(shè)施等用地。道路廣場(chǎng)用地(S)市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)等用地。1、土地分類(lèi)市政公用設(shè)施用地(U)指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其 建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地。綠地(G)指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地。特殊用地(D)指用于軍事、外事和保安等特殊性質(zhì)的用地。水域和其他用地(E)指除以上各大類(lèi)用地之外的用地。多功能用地(F)數(shù)種互無(wú)干擾的設(shè)施的混合用地?！俊⑼恋胤诸?lèi)3、我國(guó)農(nóng)用地的主要類(lèi)別耕地：林地：灌溉水田、望天田、水澆地、旱地、菜地；

4、 有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、園地：苗圃；果園、桑園、茶園、橡膠園、其他園；牧草地：天然草地、改良草地、人工草地; 其他：農(nóng)業(yè)設(shè)施、坑塘水面、農(nóng)村道路等;三、土地權(quán)利制度1、土地產(chǎn)權(quán)分類(lèi)所有權(quán)：土地所有制的表現(xiàn)形式，是土地所有者對(duì)其 土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。使用權(quán)：依法對(duì)土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是 土地所有權(quán)派生的財(cái)產(chǎn)權(quán)。他項(xiàng)權(quán)力：所有權(quán)和使用權(quán)以外的，依法律、合同等 設(shè)定的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、租賃權(quán)等。、土地權(quán)利制度2、我國(guó)土地制度城市國(guó)有土地所有權(quán)有償使用權(quán)有期限使用權(quán)農(nóng)村集體土地所有權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)審批制度 農(nóng)用地使用權(quán)承包責(zé)任制8三、土地權(quán)利制度

5、3、城市建設(shè)用地最高使用權(quán)年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年商業(yè)金融旅游娛樂(lè)用地40年綜合用地50年四、土地開(kāi)發(fā)常識(shí)1、土地開(kāi)發(fā)概念單位或個(gè)人通過(guò)采取各種措施，將未利用土地改 造成農(nóng)用地或其他用地活動(dòng)。2、土地開(kāi)發(fā)分類(lèi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)12五、土地價(jià)格評(píng)估2、土地價(jià)格分類(lèi)按表示方法分類(lèi) 總價(jià) 單位面積價(jià)格 樓面地價(jià)按土地存在形態(tài)分類(lèi) 生地價(jià)格 熟地價(jià)格 毛地價(jià)格 凈地價(jià)格五、土地價(jià)格評(píng)估3、影響土地價(jià)格的因素一般因素行政因素、人口因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、經(jīng)濟(jì)因素區(qū)域因素繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及配套條件、環(huán)境質(zhì)量、城市 規(guī)劃限制個(gè)別因素面積、寬度、深度、形狀、坡度、基礎(chǔ)設(shè)施配套、臨街狀況、 規(guī)劃限制、使用年限五、土地價(jià)格評(píng)估4、土地估價(jià)基本方法收益還原法宗地價(jià)格=工（年純收益*還原利率）市場(chǎng)比較法宗地價(jià)格二比較案例價(jià)格X情況修正X期日修正X區(qū)域因素修正X個(gè)別因素修正成本逼近法宗地價(jià)格二土地價(jià)格二取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+增值收益五、土地價(jià)格評(píng)估剩余法土地價(jià)格二不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-合理利潤(rùn)路線(xiàn)價(jià)