地產(chǎn)開發(fā)價值鏈模型

1、房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（AVC模型房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（AVC模型是目前描述房地產(chǎn)開發(fā)階段與各專業(yè)銜接方面一個比較好的模型。從價值增值鏈的角度看，項目開發(fā)過程一般來說可以分為七 大階段，即：項目拓展論證階段、項目策劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、施工管理階段、營銷銷售階段、客戶服務(wù)階段。各個階段存在串行或并行 的關(guān)系，同時，各相關(guān)階段間通過某些開發(fā)成果形成上下游流程環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系。圖中橫向表示房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段，堅向表示各個專業(yè)；圖內(nèi)黃色表示某 個階段的主導(dǎo)工作任務(wù)，白色菱形箭頭方框表示該階段各專業(yè)需要配合的工作開發(fā)階段/專業(yè)類別項目取得內(nèi)部立項項目論證階段項目策劃階段項目策劃方案評審i主體結(jié)構(gòu)

2、開工開盤銷售竣工入伙方案設(shè)計階段初設(shè)-施工圖 ! 階段J工程管理階段-銷售管理階段-產(chǎn)品交付階段項目發(fā)展組織項目論證、簽訂土地使用合同、xj規(guī)劃許可證:辦理預(yù)售許、*合同備案、項目取得/用地規(guī)劃許可證>開工許可證（設(shè)計方案及施工圖報建、丿> !可證/!按揭辦理/!產(chǎn)權(quán)初始 登記營銷項目定位（組織項I目|策劃/產(chǎn)品、市場、項目營銷總案、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）銷售事務(wù)管理設(shè)計規(guī)劃要點/規(guī)劃 草案概念規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)工程施工配合、銷售配合、入伙配合工程/采 購設(shè)計配合、采購策劃、供應(yīng)商考察、總包與監(jiān)理單位招標(biāo)、 地質(zhì)勘查、七通一平、施

3、工準(zhǔn)備及樁基等工程施工客服成本前期成本估算匡算、測算景觀/精裝專項設(shè)計、部品策劃I物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、物動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理（進(jìn)度款、 工程變更、設(shè)計變更、招標(biāo)采購）:設(shè)計階段成本控制及預(yù)算、形成!控制性目標(biāo)成本、確定合約框架、標(biāo)底、戰(zhàn)略投資估算項目運營計劃（含項目計劃）主體結(jié)構(gòu)施工 至達(dá)到預(yù)售條工程施工配合工程施工至7 竣工驗收 j銷售配合銷售及入伙配合I產(chǎn)品交付管理 :入住事務(wù)管理投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控、項目計劃動態(tài)管理工程結(jié)算項目后評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)階段關(guān)鍵成果文件列表（某標(biāo)桿企業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)成果文件是指地產(chǎn)開發(fā)過程中，各開發(fā)階段相關(guān)流程中有明確輸入輸出關(guān)系的，能夠支持下游流程

4、符合質(zhì)量控制原則的內(nèi)外部科研部成果，模板類報告 、支持性關(guān)鍵表格、政府批復(fù)等文件。其中，那些對本階段流程有關(guān)鍵影響作用的，考慮周全無遺漏，倘若不能完成將嚴(yán)重影響下游流程有效執(zhí)行的成果文件， 我們稱之為階段關(guān)鍵成果文件。關(guān)鍵成果文件具有以下四個特征：目標(biāo)性（關(guān)鍵成果文件往往產(chǎn)生于流程的操作關(guān)鍵點，且多數(shù)是流程運作的主要目的。從這 一意義上說，流程的存在僅為使成果產(chǎn)生更科學(xué)、合理、可控。我們可以沒有流程，但必須要形成合理的成果文件。）、有效性（必須是科學(xué)有效，并能根據(jù) 各階段的工作重新審視或修正這些業(yè)已產(chǎn)生的成果，同時根據(jù)下階段工作目標(biāo)形成無遺漏的成果標(biāo)準(zhǔn)。）指導(dǎo)性（成為指導(dǎo)下游流程繼續(xù)的依據(jù)。）

5、系統(tǒng)性（關(guān)鍵成果文件一定能夠跳出某些職能模塊，對某階段流程進(jìn)行全面的審視和總結(jié)，即使是以某專業(yè)部門為主導(dǎo)形成，其中也蘊含與表達(dá)了其他相關(guān)專業(yè)部門的 意見或成果。即關(guān)鍵成果文件能夠?qū)⑸舷掠瘟鞒痰年P(guān)注點經(jīng)過特定的決策機制統(tǒng)一到一個方向上來，實現(xiàn)項目開發(fā)的系統(tǒng)性和一致性。）獲取土地信息項目上會1、土地投資分析階段成果土地中標(biāo)通知書取得 方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出2、項目啟動階段成果項目 負(fù)責(zé) 人投資 分析 人員發(fā)展研發(fā)i.項目投17.初步設(shè)9.萬案設(shè)計12.萬案10.景觀方案13.景觀方案與建筑11.精裝房定位、14.精裝房方案與建筑7.項目一二 級進(jìn)度計劃2.項目 預(yù)案8.項目投資 分析報告16.項目投資

6、測算 匚（方案）3.項目投資分析模型X.方案設(shè)計元成 初設(shè)任務(wù)書發(fā)出初步設(shè)計完成 施工圖設(shè)計開始平場 基礎(chǔ)開工3、方案設(shè)計成果驗算與初 設(shè)指導(dǎo)4、初步設(shè)計成果 驗算與施設(shè)指導(dǎo)5、施工準(zhǔn)備階 段成果項目月度計劃分析報告方案設(shè)計完成 項目開盤6、營銷階段成 果項目收益動態(tài)跟蹤報告向物業(yè)移交交房交房交房后半年7、交房階段成果8、后續(xù)階段成果33 .商業(yè)移 父萬案35.項目后21.投資測 算及分析34.資產(chǎn)管理方案18.初步設(shè)19.景觀萬20.精裝房方施工圖設(shè)計成果關(guān)鍵成果文件推進(jìn)跟蹤表階段骨口. 序號階段定義階段成果名稱成果定義完成時間承辦崗位審批流程批準(zhǔn)人審批完成通知人I - I土地階段項目投資分析模型土地中標(biāo)后，根據(jù)實際中標(biāo)地