購買回遷房合同范本及注意事項

1、真誠為您提供優(yōu)質(zhì)參考資料，若有不當(dāng)之處，請指正。購買回遷房合同范本及注意事項在城市建設(shè)中，回遷房很常見，其中回遷房中的一部分業(yè)主有可能把回遷房出售，而有些人可能會選擇回遷房。在選購回遷房時，雙方要簽訂回遷房合同，目前尚未有比較細致規(guī)范的合同。有人找我做合同，我就做了，現(xiàn)在拿出來給大家分享。上一篇就是合同范本，本篇主要講一下合同中的要點，一方面大家可以看到交易中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，另一面為大家自己擬定合同做一個參考。要點一 明確原地址和現(xiàn)地址這兩點在回遷協(xié)議上有，必須同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上體現(xiàn)。一般而言，回遷后的地址會非常明確，但原地址有可能模糊，比如回遷協(xié)議中的原地址與真實原地址表述不一致，那么兩個地址都寫

2、在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。要點二 明確住宅面積如果已經(jīng)是現(xiàn)房，面積基本不會有什么問題；如果房子還沒有蓋好，開發(fā)商一般會給一個大約面積，這個面積不會有太大的浮動，可以合同上寫71±1平米，基本上?？梢悦獬院竺娣e上帶來的麻煩。要點三 明確繼承人回遷房業(yè)主如果是中青年，這個就沒有必要了?，F(xiàn)在回遷房的業(yè)主中大多數(shù)人都是老人，所以在最后房本辦理過程中會存在兩類問題：一是老人期間逝世，那么明確繼承人后房本辦理過程就有賣方的著落；二是多子女有可能搶奪回遷房出賣后的錢，讓眾子女簽字后，就表明買賣雙方已經(jīng)將此房出售的事通知了眾子女，給與了他們知情權(quán)（眾子女是沒有對該房屋及出售后資金的支配權(quán)），這樣即使以后出現(xiàn)問

3、題，進入調(diào)節(jié)或司法程序后，眾子女沒有任何發(fā)言權(quán)。要點四 使用“定”還是“訂”“定金”和“訂金”是不同的，法律上對“定金”有著嚴格而明確的定義，而對“訂金”的規(guī)定非常模糊。先說“定金”，簽訂合同后，賣方收了1萬買方1萬定金，余款沒有支付完突然來情況了：賣方不想賣了，擇應(yīng)該退還1萬給買方，并且必須再支付買方1萬元；如果買方不買了，在余款支付期到后，可以視為買方放棄交易，則1萬元歸賣方所有，且賣方就可以把房子賣給其他人了。如果用“訂金”的話，就沒有什么約束力，更準確的說法就是現(xiàn)在開發(fā)商常用的“誠意金”的概念，雙方有一人中斷交易，則訂金還要歸還買方。其實把訂金看成預(yù)付款的一部分，同樣條件下有優(yōu)先購買權(quán)

4、而已。要點五 明確第一次辦房本的錢誰掏回遷房辦理房本后正式成為商品房了，第一次辦房本到底是誰的名字呢？有兩種情況，第一種最簡單，就是在開發(fā)商上報房主姓名的時候，直接更改為買主的姓名，那么買主就成了一手房房主；第二種就比較麻煩了，開發(fā)商不允許修改戶主姓名，那么辦第一個房本的戶主就是賣方了，就要做二手房過戶了。辦第一次房本的錢大頭分兩塊：一塊是契稅，另一塊是公共維修基金（這個根據(jù)城市不同多少差異很大）。需要提醒大家一點，按照規(guī)定，中間更改姓名的行為屬于偷稅行為。要點六 明確過戶費用誰出更改不了合同的話，只能辦二手房過戶了。二手房過戶的費用誰出，這個要明確下來。其中注意兩點：一手房的原始價格，這個是

5、政府收稅的依據(jù)，這個價格在回遷協(xié)議漲出面積的補交房款中有規(guī)定；二是你購買該回遷房的總價，這與一手房的差價是收稅的依據(jù)，所以如果你在做合同時想到這點，可以省不少過戶費用。除差價稅外，還要交一回契稅。但不需要交公共維修基金了。我列出的合同是賣方出過戶費用，該房開發(fā)商多出面積購買價為2850元/平，賣出的均價是2854元，交營業(yè)稅和個稅大約45元，但契稅還是不少，要總價的0.75%。需要大家注意一點，這個轉(zhuǎn)讓協(xié)議很能是房產(chǎn)部門或稅務(wù)部門審核的，所以擬寫的時候要注意不要有違法、違規(guī)的條款，否則合同被否定，引起的麻煩不好處理，受益者肯定是賣方。要點七 明確違約金現(xiàn)在中國房價總體是上漲的趨勢，為了防止在辦

6、理房產(chǎn)證前賣方違約，要設(shè)立違約金條款。要點八 明確單證在誰手上在沒有辦理房本前，回遷協(xié)議是一個開發(fā)商給住戶的憑證，所以這個回遷協(xié)議的持有是個問題。一般情況下，付過錢后買主希望自己拿著，這樣是沒有錯誤的，但賣主應(yīng)該留一有復(fù)印件一份，同時買主拿到回遷協(xié)議后應(yīng)給賣主打一張收據(jù)，以免因回遷協(xié)議丟失而產(chǎn)生的麻煩。要點九 相關(guān)費用及票據(jù)的轉(zhuǎn)交和澄清這個可以看合同范本。要點十 房產(chǎn)證辦理保證金這個事給買方準備的，如果已經(jīng)完成各交易款項，不管事中間更改合同名字，還是辦一手房本還是二手房本，都需要賣方的積極配合，為了保證賣方履行這個義務(wù)，需要保證金。具體格式如下：保證金協(xié)議書甲方：XXX乙方：XXX證明人：為了

7、保證甲乙雙方就XXXXXX回遷樓產(chǎn)權(quán)登記證明辦理順利進行，甲乙雙方達成如下協(xié)議：第一條 甲乙雙方在簽訂該回遷房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的基礎(chǔ)上簽訂本保證協(xié)議書。第二條 甲方同意乙方要求抵押人民幣4000元保證金的要求，在本協(xié)議第三條、第四條中規(guī)定乙方向甲方返還4000元保證金的條件。第三條 第一種情況：經(jīng)過雙方努力及與開發(fā)商協(xié)調(diào)，將拆遷房屋補償安置協(xié)議書當(dāng)中的戶主姓名XXX直接修改為XXXX，既首次房屋產(chǎn)權(quán)登記證明以XXXX名字辦理，在戶主姓名修改完3日內(nèi)，乙方須將4000元保證金無條件反還給甲方。第四條 第二種情況：雙方與開發(fā)商協(xié)調(diào)失敗，該回遷房轉(zhuǎn)讓過程以二手房過戶形式進行，甲乙雙方須一同按照之前的回遷房轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定辦理首次房屋產(chǎn)權(quán)登記證明及二手房過戶手續(xù)，當(dāng)完成二手房過戶手續(xù)后既乙方拿到房屋產(chǎn)權(quán)登記證明3日內(nèi)須將4000元保證金無條件反還給甲方。第五條 本協(xié)議僅一頁；本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)行一份，證明人執(zhí)一份。甲方簽字： 乙方簽字：時間： 時間：甲方身份證號： 乙方身份證號：甲方聯(lián)系方法： 乙方聯(lián)系方法：甲方代理人簽字： 證明人簽字：甲方代理人身份證號： 甲方代理人