南京江寧翠屏國際廣場招商策略報告

1、翠屏國際廣場商鋪招商策略本方案的主要目的在于為中惠翠屏國際廣場項目商業(yè)部分的招商提供支持，通過明確項目的商業(yè)定位與規(guī) 劃、業(yè)態(tài)經(jīng)營布局、租金實現(xiàn)計劃等環(huán)節(jié)，研判招商執(zhí)行策略，為項目將來的高價值銷售提供市場基礎(chǔ)。 項目商業(yè)價值分析 區(qū)域：項目位于南京市江寧開發(fā)區(qū)的將軍大道中部南航西門對面，鄰近南航、英華學(xué)校和正德學(xué)院正門， 項目依山且鄰近綠化廣場，自然環(huán)境良好交通： 項目臨快干道、 緊鄰公交站臺， 但除與上山道路韓府路交叉外， 本案沒有重要的道路交叉節(jié)點， 車速較快，滯留性較差社區(qū)環(huán)境：項目周邊以中高端別墅和公寓大盤為主要開發(fā)形式，常住人口主要以部分入駐居民、學(xué)校、教 師為主，調(diào)研顯示公寓項目居

2、住客群主要是中青年客戶為主，居民素質(zhì)相對較高，但這些項目入住率普 遍不高（約 30 左右），同時項目雖然鄰近學(xué)校，但與學(xué)生生活區(qū)有一定距離（步行約 10 分鐘）商圈現(xiàn)狀：項目周邊三公里范圍內(nèi)，已形成比較典型的三大商業(yè)集中區(qū)域，分別是：托樂嘉商業(yè)區(qū)、佛城 路商業(yè)區(qū)、同曦商業(yè)區(qū)；其中托樂嘉商業(yè)區(qū)距項目最近，是目前將軍路沿線唯一集中性商業(yè)區(qū)，目前已 弓I入2.4萬怦、包括肯德基等連鎖品牌商家在內(nèi)的蘇果購物廣場，以及餐飲等各類配套性的商家，形成 面積約5萬怦、主力店、獨立商鋪、街鋪相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)中心區(qū)的格局商業(yè)環(huán)境： 設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)或周邊， 以提供社區(qū)便利消費、 充實社區(qū)生活為主的住宅底商型

3、商鋪，是區(qū)域目前數(shù)量最多的商鋪類型；其次，是由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街，本區(qū)域商業(yè)街商鋪多為 單層挑高或一二層聯(lián)租；目前除托樂嘉蘇果購物廣場外，購物中心席位型商鋪和專業(yè)市場比較缺乏 經(jīng)營業(yè)態(tài)：區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以日常消費為主，超市、餐飲和網(wǎng)吧具有較大的比例，相對而言網(wǎng)吧規(guī)模較大， 餐飲則呈現(xiàn)多種規(guī)模形態(tài)共存，而家居服務(wù)與休閑商業(yè)層次不高，業(yè)態(tài)品牌尤其是符合中高端需求的商 業(yè)較少租金與經(jīng)營狀況：目前區(qū)域1層租金報價約4090, 2層及以上約3050,外街空置率約30 %，內(nèi)街空置率約 60 ，日常經(jīng)營人流量不大項目形象定位形象定位服務(wù)“資享生活圈”的人文商業(yè)體 這里的“資享生活圈”指“懂得享樂生活

4、、擁有資本的富豪或白領(lǐng)所形成的群體”,是小資型的富豪圈,項目著眼于服務(wù)中高端客戶,打造群體型服務(wù)商業(yè),從而形成匯集服務(wù)型中高端商業(yè),建立品位生 活特區(qū)的商圈形象人文商業(yè)是基于區(qū)位的人文特征，通過多種業(yè)態(tài)組合形成有機的商業(yè)服務(wù)體系概念定位山景公園城市客廳 LifeStyle Cen terLifeStyleCe nter是迎合本商圈中高端消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天及環(huán)境的特征，國際購物中心理事會為其定義面積約在2萬-8萬怦之間，項目依山而建，比鄰綠化市民公園符合所有基本特征多業(yè)態(tài)、兼容采購與休閑目的，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格贏造出別致的休閑環(huán)境將是項目概念定 位的核心，城

5、市客廳的提出是滿足“資享生活圈”交往的需求招商推廣名例舉：翠屏國際廣場尚山街區(qū)，翠屏國際廣場M-PARK 大道業(yè)態(tài)定位功能組織一一倉儲式主力店強調(diào)儲銷一體和非中心商圈選址，便利店強調(diào)社區(qū)便利性服務(wù)，專業(yè)市場強調(diào) 運輸、倉儲、配送等物流概念，考慮招商目的，本項目將以倉儲式主力店或?qū)I(yè)市場為主導(dǎo)，形成能夠 提供集中采購和社區(qū)便利的綜合性的高端商業(yè)體，迎合消費新趨勢，滿足“資享生活圈”交往需求，科 學(xué)專業(yè)地把采集購物、休閑娛樂、餐飲酒店等消費形式組合在一起，通過內(nèi)部交通動線的巧妙安排，使 業(yè)態(tài)之間互相作用，依靠得天獨厚的自然景觀條件，打造多功能，多元化的一站式購物消費場所業(yè)態(tài)組合1號主力店“奧特萊斯

6、（OUTLETS ）生活體驗館”一一位于項目最南面，緊鄰市民廣場和山上入口， 引進名牌服裝、生活用品、家居裝飾品等奧特萊斯形態(tài)的折扣店，輻射江寧及寧南部分區(qū)域，建成 一站式的家居采購服務(wù)2號主力店“餐飲娛樂旗艦”一一位于項目中段，將軍大道與韓府路交界處，直面南向車流和人流， 引進大型娛樂餐飲旗艦店，輻射周邊區(qū)域中高端客戶，經(jīng)營經(jīng)典菜系，易于匯集人氣，形成集中性 商業(yè)氛圍，同時在局部位置引入超市3號商業(yè)街、1號和2號的部分街鋪“ LIFE休閑街區(qū)” 一一3號商業(yè)街位于項目北段韓府路上，山景環(huán) 繞，景色宜人，集娛樂，休閑，零售，特色餐飲為一體，引入咖啡店，陶藝店、健身會所等，營造 全天候休閑購物氛

7、圍租金策略租金設(shè)定設(shè)定原則商鋪租金價格考慮對業(yè)主的投資回報要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度， 整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增，降低商家前期經(jīng)營負(fù)擔(dān)，樹立商家經(jīng)營信心，形成旺鋪的局面根據(jù)本項目商鋪面積較大和位置差別較大特點，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)拉大次級與高級位置的租金差距，促進次級位置的出租率，對優(yōu)質(zhì)商家提供有吸引力優(yōu)惠政策根據(jù)項目周邊租金與經(jīng)營狀況，考慮項目位置差異性，為更好第培育項目商業(yè)人氣，實現(xiàn)全面招商的完成，盡快提升項目出售價值，項目租金的設(shè)定應(yīng)選取或略低于同類商鋪市場平均租金，根據(jù)制定的參考價格體系及不同位置等級標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)平均市場租金

8、的確定：目前托樂嘉商鋪平均租金約為60元/怦.月（綜合考慮樓層、位置差異、鋪面面積等因素）項目調(diào)整系數(shù)的確定項目規(guī)模與布局（托樂嘉5萬怦獨立街區(qū)，項目約 2.6萬怦底商）建筑形式（托樂嘉挑高 5米、項目挑高7米）位置與人流量（托樂嘉周邊居住人口和入住率較高，鄰近學(xué)校生活區(qū)，優(yōu)于本項目）交通與臨路狀況（托樂嘉地處兩條主干道交界處，優(yōu)于本項目）景觀與項目知名度等因素（項目景觀條件與知名度優(yōu)于托樂嘉）最終確定調(diào)整系數(shù)選取為：100/102、100/99、100/103、100/102、100/99項目平均租金的確定60 元 x（ 100/103 ）X（ 100/98 ）x（ 100/103 ）x（

9、100/103 ）x（ 100/99 ）=56 元/ m2 .月，租金實現(xiàn)考慮提升人氣需要，將采取“三年培養(yǎng)、適度優(yōu)惠”的策略，即三年內(nèi)平均實現(xiàn) 56元/ m.月，首年和第二年采取“零租金+50 %租金優(yōu)惠”的基本策略同時，部分折扣店、品牌店或個性形象店，租金收取采用“基礎(chǔ)租金+經(jīng)營額浮動租金”結(jié)合的策略，如基礎(chǔ)租金收取可根據(jù)制定 40元/ m月，以10萬元為營業(yè)額為起點計算浮動租金招商時間計劃9月30日預(yù)備期 推廣設(shè)想預(yù)熱調(diào)整期招商推廣期開街主要工作:主要工作:主要工作:*形象推廣配套準(zhǔn)備便利的入口項目位于公交換乘站點附近，一定程度能獲得持續(xù)人流。但橫穿將軍大道顯得不便， 所以通過設(shè)置紅綠燈

10、或增加人行天橋進行連接，能減少街道另一邊的人流導(dǎo)入的便捷性市民廣場南側(cè)市民廣場可為消費者提供一個游玩及觀賞山景的平臺，能夠起到良好的聚客作用， 另外，可適當(dāng)調(diào)整廣場布局，形成室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如布置餐飲、休閑項目或室外運動娛 樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷、促銷活動的空間形象設(shè)計商場門口的廣告、霓虹燈、 LOGO 形象鮮明、突出的設(shè)計，通常能給人深刻印象，滿足 顧客的視覺享受，從而引導(dǎo)客流的前往和消費，同時在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功 能標(biāo)識以及造型小品，方便顧客辨認(rèn)，在 3 號樓臨路一側(cè)盡可能布置有廣場如綠化及停車場，提供 優(yōu)美購物環(huán)境，與市民休閑廣場形成呼應(yīng)的效果招商手段定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，利用本公司已有的及進一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營聯(lián)盟在南京或外地 尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量以商引商：建立“ LifeStyle 商業(yè)沙龍”