一級(jí)土地開發(fā)財(cái)務(wù)管理

1、一級(jí)土地開發(fā)的財(cái)務(wù)管理思考 XX sfo_jt一、 收入管理一級(jí)土地開發(fā)收入的取得及籌劃是從使企業(yè)獲得較高回報(bào)及長(zhǎng)期可靠的收入出發(fā)，主要從收入的取得方式、經(jīng)營(yíng)性土地拍賣籌劃、長(zhǎng)期合作三個(gè)方面進(jìn)行：1. 收入取得方式的管理：l 經(jīng)營(yíng)性土地拍賣收入是一級(jí)土地開發(fā)收入中最為重要的組成部分，是一級(jí)土地開發(fā)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的核心，通過(guò)與政府部門對(duì)收入分成方式、比例、期限、土地供應(yīng)量的商談，使之收入最大化。同時(shí)注意土地供應(yīng)量指標(biāo)在整個(gè)開發(fā)期間的分配可以做為公司收益的“調(diào)節(jié)器”，為上市公司利潤(rùn)籌劃提供一個(gè)途徑。l 政府補(bǔ)貼及稅收返還收入。各種政府補(bǔ)貼、行政事業(yè)收費(fèi)的減免及稅收地方所得部分的返還是一級(jí)開發(fā)獲取利潤(rùn)不可

2、或缺的部分。各種行政收費(fèi)包括但不限于：城市規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、房屋安全鑒證費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。一級(jí)土地開發(fā)區(qū)內(nèi)招商引入項(xiàng)目繳納稅金返還給XX或與地方政府分成也可以做為一個(gè)談判的內(nèi)容而增加收入。對(duì)于地方政府的補(bǔ)貼和稅收分成建議財(cái)務(wù)處理為“長(zhǎng)期應(yīng)付款”進(jìn)行?？顚Ｓ茫贿M(jìn)入收入總額，這樣可以一定程度上節(jié)約營(yíng)業(yè)稅金。l 公用設(shè)施及臨時(shí)設(shè)施有償出租收入。在條件許可的情況下，并得到政府同意的情況下，對(duì)部分公用設(shè)施采用BOT（建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓）模式，形成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入或出租收入。l 物業(yè)管理收入。與政府協(xié)商，將一級(jí)土地開發(fā)后的公園、體育場(chǎng)館或開發(fā)區(qū)內(nèi)的各二級(jí)開發(fā)商修建的小區(qū)等統(tǒng)一由XX公司

3、提供物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)物管收入。l 一級(jí)土地開發(fā)區(qū)醒目位置廣告費(fèi)收入。對(duì)仍然在施工過(guò)程中的建筑物外墻、圍墻或高層醒目位置，有可能在短期出租實(shí)現(xiàn)廣告收入。l 對(duì)一級(jí)土地開發(fā)區(qū)內(nèi)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅由公司統(tǒng)一代扣代繳，獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的代扣代繳手續(xù)費(fèi)返還。l 提高農(nóng)遷房區(qū)域的容積率，增加土地利用效益。2. 經(jīng)營(yíng)性用地拍賣管理：l 籌劃、規(guī)劃時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，對(duì)一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)土地中的住宅、商業(yè)、工業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)考慮后，規(guī)劃合理的各類經(jīng)營(yíng)性用地面積實(shí)現(xiàn)收益最大化。l 對(duì)住宅項(xiàng)目類型和商業(yè)項(xiàng)目類型土地的出讓時(shí)間進(jìn)行策劃，結(jié)合項(xiàng)目資金、市場(chǎng)需求、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)狀況綜合考慮先拍賣住宅項(xiàng)目的土地還是先拍賣商業(yè)用地或工業(yè)用

4、地。3. 長(zhǎng)期合作：爭(zhēng)取做到項(xiàng)目結(jié)束后，能繼續(xù)為集團(tuán)產(chǎn)生長(zhǎng)久、穩(wěn)定的利潤(rùn)和現(xiàn)金流。l 通過(guò)一次一級(jí)土地開發(fā)尋找深化合作機(jī)會(huì)。如在一級(jí)開發(fā)區(qū)內(nèi)建能源中心，統(tǒng)一提供電力、空調(diào)，集團(tuán)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)（可采用BOT方式）。l 物管收入及公用設(shè)施、商業(yè)中心、寫字樓等的長(zhǎng)期出租收入。二、 成本費(fèi)用管理一級(jí)土地開發(fā)的成本費(fèi)用包括：建造成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目報(bào)廢損失等。其中建造成本主要是從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工管理等方面節(jié)約；其他費(fèi)用主要是通過(guò)實(shí)行行之有效的預(yù)算管理來(lái)控制，做到該發(fā)生的費(fèi)用控制使用、不該發(fā)生的費(fèi)用杜絕發(fā)生。1. 建造成本管理：l 制定一級(jí)土地開發(fā)整體投資概算，各項(xiàng)目在概算范圍內(nèi)盡快完成預(yù)算

5、，并嚴(yán)格將投資控制在預(yù)算范圍內(nèi)。l 嚴(yán)控設(shè)計(jì)關(guān)。建議對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)采用限額設(shè)計(jì)，根據(jù)投資概算細(xì)化到各項(xiàng)目，設(shè)計(jì)時(shí)各項(xiàng)目的投資不得超過(guò)概算。l 通過(guò)一級(jí)土地開發(fā)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目與周圍設(shè)施的綜合考慮，減少公用設(shè)施、配套設(shè)施的修建。l 進(jìn)一步設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低建造成本。l 在項(xiàng)目建造過(guò)程中，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更。l 招標(biāo)環(huán)節(jié)。爭(zhēng)取獲得自主招標(biāo)權(quán)，降低建造成本，此招標(biāo)權(quán)包括但不限于施工隊(duì)招標(biāo)、監(jiān)理公司招標(biāo)、大宗材料采購(gòu)招標(biāo)。特別應(yīng)該考慮成立集團(tuán)招標(biāo)中心，對(duì)具有普遍意義的重要重要事項(xiàng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議如：建筑企業(yè)、電梯等，以便獲得充分的議價(jià)能力。l 對(duì)一級(jí)開發(fā)區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目的主要材料可以考慮采取甲供料，實(shí)現(xiàn)建筑成本的節(jié)約。l 做好原

6、材料未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，合理調(diào)配資金，對(duì)處于價(jià)格上漲通道的大宗材料可以進(jìn)行適度儲(chǔ)備，節(jié)約成本。l 盡量使用新能源、新工藝、新材料降低成本，樹立環(huán)保品牌。l 建立各項(xiàng)目成本分析制度，通過(guò)比較施工圖預(yù)算、實(shí)際成本、工程款給付，了解工程進(jìn)度、款項(xiàng)支付和成本控制的好壞。l 做好農(nóng)遷房的建設(shè)與拆遷安置時(shí)間的配比，并考慮政府態(tài)度、資金、原材料上漲、未來(lái)安置成本增加的可能性等因素，使效益、效率、政府關(guān)系達(dá)到最優(yōu)。2. 營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用管理：l 營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用管理實(shí)行預(yù)算管理制度，通過(guò)嚴(yán)格的預(yù)算管理降低費(fèi)用，提高費(fèi)用產(chǎn)生的效益，預(yù)算應(yīng)該采用滾動(dòng)預(yù)算的方式。l 一級(jí)土地開發(fā)為政府的政績(jī)和形象工程，努力爭(zhēng)取

7、與政府的宣傳部門、旅游部門等相關(guān)部門共同進(jìn)行宣傳推廣。一方面節(jié)約集團(tuán)資金；另一方面是集團(tuán)與政府形象雙贏，并提高集團(tuán)土地拍賣收益。l 嚴(yán)格一級(jí)土地開發(fā)費(fèi)用預(yù)算的內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。3. 財(cái)務(wù)費(fèi)用管理：l 條件許可的情況下，采取銀行招標(biāo)模式。通過(guò)銀行間的相互競(jìng)爭(zhēng)降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，獲得更好的資金使用條件，減少限制性條款。l 盡量簽訂最高額擔(dān)保或抵押貸款合同，依據(jù)一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目的資金需求在總額度內(nèi)拿貸款，避免貸款資金閑置情況的發(fā)生。l 做好資金配比工作。鑒于項(xiàng)目貸款和流動(dòng)資金貸款各自的優(yōu)缺點(diǎn)，根據(jù)土地開發(fā)預(yù)計(jì)現(xiàn)金凈流量，合理安排項(xiàng)目貸款及流動(dòng)資金貸款的比重。l 積極采用銀行承兌匯票等結(jié)算手段，延緩資金支

8、付并獲取資金利息收入。l 利用銀行產(chǎn)品獲得較高利息收入，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。如：通知存款、協(xié)定利率存款、銀行對(duì)公金融產(chǎn)品等。l 抓緊一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目拍賣資金的回收，推遲各種款項(xiàng)的支付。l 利用當(dāng)?shù)貤l件，申請(qǐng)國(guó)債資金。部分旅游景區(qū)或環(huán)保條件苛刻的地方，一般都有國(guó)債資金項(xiàng)目，把國(guó)債資金引入一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目里來(lái)，降低融資成本及投資成本。如：污水處理廠的建立就可以通過(guò)當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)國(guó)債資金，由一級(jí)土地項(xiàng)目公司補(bǔ)足部分資金代建。三、 稅費(fèi)管理一級(jí)土地開發(fā)需繳納的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅及附加（5的營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加3，城建稅依據(jù)項(xiàng)目所在地的稅率）、企業(yè)所得稅25、印花稅等。鑒于一級(jí)土地開發(fā)在稅法中存在大量的未明確內(nèi)容，怎樣與稅務(wù)機(jī)關(guān)做好協(xié)調(diào)溝通，并利用目前規(guī)定的優(yōu)惠政策減少稅費(fèi)支出是做好