關(guān)于花都區(qū)商業(yè)的調(diào)查研究報告(共33頁).doc

1、花都商業(yè)調(diào)查研究報告前言：本項目地處花都區(qū)中心區(qū)域，位于秀全大道與建設(shè)路交匯處。開業(yè)已兩年，但三樓依然沒有經(jīng)營，現(xiàn)考慮到項目整體贏利模式及開發(fā)商長期利潤的因素，針對三樓的經(jīng)營模式及業(yè)態(tài)定位做本次市場調(diào)查。由于項目本身的特殊性，給項目整體經(jīng)營管理和三樓的開發(fā)與市場定位造成一定的難度，如果市場定位不準(zhǔn)確，將直接影響項目的銷售和后期的經(jīng)營管理。為此，凌峻機(jī)構(gòu)組成了專業(yè)的項目小組對花都商業(yè)市場進(jìn)行了系統(tǒng)深入的市場調(diào)查研究工作。并與開發(fā)商工作人員及投資者、經(jīng)營者進(jìn)行溝通，以了解當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場環(huán)境、發(fā)展趨勢及消費者消費傾向、消費能力。本次調(diào)查主要內(nèi)容：一、 花都宏觀環(huán)境概況二、 區(qū)域商業(yè)概況三、 本項目概

2、況四、 項目SWOT分析五、 結(jié)論及建議附件：酒店調(diào)查報告第一部分：總 論一、適用范圍：本次調(diào)查具有時間性，若進(jìn)行多次的跟蹤調(diào)查研究分析將得到更全面、系統(tǒng)、動態(tài)的市場情況資料，本調(diào)查結(jié)論只適用于花都地區(qū)。二、調(diào)查背景金鑼灣購物中心地處花都建設(shè)路與秀全路的交匯處，是花都區(qū)域核心商圈位置。該區(qū)域是花都區(qū)商業(yè)最集中的街道，是花都商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能。然而，金鑼灣購物中心因其建設(shè)規(guī)劃以及經(jīng)營模式的特殊性，導(dǎo)致部分產(chǎn)權(quán)單位在經(jīng)營發(fā)展過程中受到了多方面的限制。如何實現(xiàn)金鑼灣購物中心運營利益最大化，建立最佳運營管理模式，尋找金鑼

3、灣購物中心三樓產(chǎn)業(yè)的最佳經(jīng)營業(yè)態(tài)成為目前經(jīng)營管理金鑼灣購物中心的重點。在此背景下我們對花都商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了專項市場調(diào)查和研究。以期通過市場調(diào)查和研究為金鑼灣購物中心三樓產(chǎn)業(yè)的市場定位尋找依據(jù)，為以后收回金城購物中心后如何發(fā)揮整體項目的最大利益形成理論基礎(chǔ)，力求為項目尋求最佳業(yè)態(tài)組合和市場定位提供依據(jù)。三、調(diào)研說明1、調(diào)查設(shè)計本次調(diào)查的對象是現(xiàn)有事實和業(yè)已形成的商業(yè)形態(tài), 因此本次調(diào)查通過對上述事實進(jìn)行描述性調(diào)研，實施探索性的研究。力圖通過對現(xiàn)有事實和必然發(fā)生的事物進(jìn)行調(diào)查，建立在對相關(guān)的事實進(jìn)行收集和描述的基礎(chǔ)上，對未來的發(fā)展作科學(xué)的判斷。本次調(diào)研的總體思路設(shè)計為：通過了解花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情

4、況，消費環(huán)境情況，項目所在商圈區(qū)域業(yè)態(tài)分析等因素的調(diào)查分析提出三樓物業(yè)的經(jīng)營發(fā)展建議。2、樣本選取根據(jù)花都區(qū)的商業(yè)特點及其發(fā)展?fàn)顩r選取了秀全路商業(yè)街和建設(shè)路商業(yè)街以及廣百百貨、金城廣場作為主要調(diào)查對象。秀全路和建設(shè)路在地理位置上地處花都的中心，經(jīng)過多年的發(fā)展商業(yè)街已經(jīng)自然成為了花都的購物、娛樂、休閑、文化中心，具有顯著的代表性；廣百百貨是目前該區(qū)域檔次較高，是近年來由廣百百貨經(jīng)營管理的的新興商業(yè)中心，集購物、娛樂、休閑、觀光與一體的多功能的現(xiàn)代商業(yè)中心，代表著未來商業(yè)中心的發(fā)展方向，是與金鑼灣形成強(qiáng)烈對比的業(yè)態(tài)主體，對其進(jìn)行調(diào)查研究對本項目的發(fā)展具有重要的參考意義；金城廣場在地段上以及經(jīng)營業(yè)態(tài)

5、上均與本項目非常接近，對其研究是發(fā)展三樓物業(yè)與之形成互補(bǔ)和錯位的前提依據(jù)。通過對上述街區(qū)和購物中心的調(diào)查研究可以為發(fā)展經(jīng)營本項目提供參考。3、資料采集方法1）運用觀察法，組織觀察小組在目標(biāo)區(qū)域觀察、收集各調(diào)查主體的相關(guān)資料2）假以顧客或投資者的身份，通過與店員或業(yè)主以及物業(yè)管理人員的交談收集相關(guān)資料。3）查閱有關(guān)該商業(yè)中心的宣傳資料和專業(yè)報刊4）走訪相關(guān)工商、稅務(wù)管理部門、物業(yè)部門、投資開發(fā)商等，了解各主要商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營情況。4、實地工作由3名專業(yè)人員,組成調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查與數(shù)據(jù)收集工作。第二部分：花都宏觀環(huán)境概況一、城市概況花都位于廣州北大門，是南北交通要道，素稱“省城之屏障，南北

6、粵之咽喉”。東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳?；ǘ紖^(qū)總面積968平方公里,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、花僑、雅瑤十一個鎮(zhèn)?？?cè)丝?2萬?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬人。二、花都宏觀經(jīng)濟(jì)1、綜合實力顯著增長，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈良好勢頭。名稱2003年產(chǎn)值增長率國民生產(chǎn)總值229.28億元14.13%固定資產(chǎn)投資52.11億元9.07%稅收總額，增長41.97億元（含海關(guān)關(guān)稅14.11億元）43.78%外貿(mào)出口3.87億美元14.2%地方財政收入10.52億元58.1%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額131.08億元19.78%職工年平均

7、工資17836元18.21%農(nóng)民年人均純收入6560元3.06%由以上數(shù)據(jù)顯示，2003年花都整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟(jì)總量躍居全市第四位，增幅名列全市第一。其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到131.08億元，增長達(dá)19.78%，對整個消費市場的刺激起到良好推動作用。2、工業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，帶動作用更加明顯。全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破500億元，達(dá)到509.2億元，增長24.16%，工業(yè)增加值134.88億元，增長19.4%。規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值376.3億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的73.9%。工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)78.83%，拉動全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長11.14個百分點,已經(jīng)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。3、

8、支柱產(chǎn)業(yè)不斷壯大，聚集力進(jìn)一步增強(qiáng)。汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動群眾致富的龍頭。2003年東風(fēng)汽車有限公司乘用車公司在花都區(qū)正式成立，全年生產(chǎn)汽車66134輛，實現(xiàn)產(chǎn)值114.82億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的22.55%，皮革皮具業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值45億元。金銀首飾加工業(yè)增長強(qiáng)勁，實現(xiàn)產(chǎn)值2.7億元，同比增長430%。4、第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。餐飲、旅業(yè)、娛樂業(yè)穩(wěn)中有升，汽車、住房、通信產(chǎn)品銷售不斷攀高，拉動消費升溫。全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額68.14億元，增長12.5%。5、招商引資取得新突破，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。A、新項目大幅

9、增加。全區(qū)新批企業(yè)897個，投資總額47.13億元，增長分別為21.22%和27.78%。B、利用外資繼續(xù)高速增長。全區(qū)新批外資項目107個，增長59.7%；合同利用外資2.78億美元，增長30.96%；實際利用外資2.02億美元，增長66.8%，增長率全市第一。C、大項目增多。引進(jìn)投資額超500萬美元的項目11個，比上年增加4個；世界500強(qiáng)企業(yè)已有7家落戶花都，實現(xiàn)了新的突破。D、行業(yè)招商、園區(qū)招商成效顯著。引進(jìn)汽車零部件企業(yè)42家，總投資超過20億元，其中投資額超千萬美元的已達(dá)5家，汽車產(chǎn)業(yè)基地引進(jìn)項目32個。皮革皮具行業(yè)引進(jìn)企業(yè)48家。金銀首飾企業(yè)從無到有，短短兩年時間累計引進(jìn)50家。

10、E、對內(nèi)招商取得成效，民營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。新發(fā)展個體工商戶4293戶，新增注冊資金9277萬元，累計個體工商戶達(dá)到17866戶，注冊資金達(dá)到2.6億元；新發(fā)展私營企業(yè)738家，新增注冊資金3.96億元，全區(qū)私營企業(yè)已發(fā)展到2423戶，注冊資金22.49億元，分別增長30%和50%。6、城市面貌進(jìn)一步改觀，宜居宜商環(huán)境更加優(yōu)越。加快推進(jìn)重大工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和實施民心工程為重點，完成了一批市政道路的改造，鏡湖大道、風(fēng)神大道已建成通車，梯面鎮(zhèn)至西坑村的道路擴(kuò)建改造工程按時完成，鳳凰中路、鳳凰南路、雅瑤中路的建設(shè)工程和打通“斷頭路”的工作正抓緊推進(jìn)，迎賓大道改造工程已經(jīng)啟動。完

11、成了田美河的整治工程。建成花果山公園免費向市民開放，并在廣州市城市景觀工程考評中獲得第三名。行政村村村通水、通有線電視工程順利完成。市容面貌明顯改善。三、商業(yè)網(wǎng)點興旺，商品流通秩序良好。2003年全區(qū)社會商品零售總額68.14億元，同比增長12.5%，商品銷售總額87.02億元，增長7.11%，其中批發(fā)額40.78億元，零售貿(mào)易總額46.24億元。       全區(qū)獲省級立項的技改和創(chuàng)新項目7個，市級立項的技改和創(chuàng)新項目13個，其中4個項目已獲市、區(qū)兩級財政貼息和補(bǔ)助共422萬元，獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅技改項目6個，共減免關(guān)

12、稅1035萬元；獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項目4個，獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá)300萬元。四、小結(jié)1、整體經(jīng)濟(jì)實力顯著增長，對商業(yè)貿(mào)易起到拉升作用。2003年花都國民生產(chǎn)總值達(dá)229億元，增長率達(dá)14%，整體經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)對商業(yè)貿(mào)易起到一定拉力，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在此基礎(chǔ)上將持續(xù)升溫。2、招商引資成績顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。從2003年全區(qū)招商引資看，在各方面都取得良好成績。其中世界500強(qiáng)企業(yè)有7家落戶花都，將對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到極大刺激作用，可見，花都經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)大。3、人均收入逐年增加，消費水平水漲船高。2003年職工年收入達(dá)17836元，農(nóng)民收入達(dá)6560元。隨著人均收入的增長，人們消費水

13、平也水漲船高，給商業(yè)發(fā)展注入活力。4、商業(yè)網(wǎng)點興旺，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，花都商業(yè)發(fā)展供需兩旺，各商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營狀況良好。2003年全社會商品零售總額68億元，商品銷售總額87億元，商品銷售都在呈穩(wěn)步增長勢頭，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。第三部分：區(qū)域商業(yè)概況一、區(qū)域范圍以秀全大道與建設(shè)路交匯處為中心，輻射周邊1公里為花都區(qū)商業(yè)中心區(qū)域，也是本項目所在區(qū)域。二、區(qū)域環(huán)境概況1、人口結(jié)構(gòu)秀全大道和建設(shè)路地處花都區(qū)中心區(qū)域，周邊聚集了政府機(jī)構(gòu)、國營企事業(yè)單位、學(xué)校、各企業(yè)單位、外來打工者等各層次的人群。他們需求各異，從而促使了該區(qū)域業(yè)態(tài)的錯位發(fā)展。2、業(yè)態(tài)構(gòu)成調(diào)查數(shù)據(jù)顯示秀全大道和建設(shè)路上

14、總共有209家經(jīng)營商鋪，其中秀全大道119家；建設(shè)路90家。主要業(yè)態(tài)是服裝占總數(shù)的22%，其次是通訊服務(wù)為14%。購物項目約占80%其他消費項目為21%。（見下列圖表）業(yè)態(tài)統(tǒng)計表合計商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成秀全大道建設(shè)路北側(cè)南側(cè)西側(cè)東側(cè)服裝7692547通訊服務(wù)11162029醫(yī)藥31116美容美發(fā)455014鞋帽015511珠寶07018飲食515213體育用品1170119大型百貨10001酒店旅業(yè)11215金融證券20226旅游文化/娛樂32117其他81691043小計467341492093、租金狀況秀全大道和建設(shè)路租金狀況名稱東段中段西段秀全大道130元/月/M2150元/月/M2120元/月

15、/M2名稱北段中段南段建設(shè)路90元/月/M2150元/月/M280元/月/M2調(diào)查發(fā)現(xiàn)在秀全大道與建設(shè)路交匯處臨街商鋪租金最高達(dá)到150元每平方米每月，沿東西延伸逐漸走低。秀全大道東至新世紀(jì)大酒店和體育館段商鋪租金價格開始回高達(dá)130元每平方米每月。分析認(rèn)為這主要受體育館前廣場和劇院的人流聚集作用影響。秀全大道近臨廣州北站和花都客運站路段臨街商鋪價格也有走高的趨勢，分析認(rèn)為是受到北站也客運站的客運人流影響：建設(shè)路兩側(cè)臨街商鋪的租金價格相對秀全大道來說表現(xiàn)得比較均勻。沿南北方向延伸租金價格逐步遞減，沒有較大的起伏變化，月租在120元/平方米每月徘徊，南北兩端商鋪租金價格較低，在80元/平方米每月

16、左右。4、交通狀況名稱類別途經(jīng)站點建設(shè)路城市主干道連通廣花路與芙蓉鎮(zhèn)秀全大道城市干道連通花城路與火車站1路公交白蟮塘金城廣場火車站2路公交客運站金城廣場赤坭總站3路公交客運站金城廣場獅嶺車站4路公交東停車場金城廣場花山兩龍6路公交汽車總站金城廣場人民公園8路公交火車站金城廣場東鏡總站9路公交國華購物中心金城廣場九塘總站10路公交大陵新村金城廣場雅寶新城16路公交松園里金城廣場推廣墟由上表可見，本項目的交通網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達(dá)，多路公交車經(jīng)過本項目可直達(dá)全區(qū)每個地方。廣州火車北站和花都客運站離本項目只有一站車程，可直達(dá)廣東省內(nèi)各區(qū)縣，項目交通優(yōu)勢極其明顯。三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點1、 商業(yè)發(fā)展具備優(yōu)越的交通

17、環(huán)境外部大交通環(huán)境：花都區(qū)位于廣東省北部，擁有較為發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是105、106、107三條國道和機(jī)場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。廣州火車北站以及未來廣州將建成的2條城市地鐵線和1條市郊列車線連接市區(qū)與花都。廣州新白云國際機(jī)場座落在花都，將于今年8月5日正式啟用，首期設(shè)計客運量為每年2500萬人次，貨運量為每年120萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年8000萬人次客運和每年300萬噸貨運。具備年吞吐量150萬噸（其中集裝箱吞吐量12萬標(biāo)準(zhǔn)箱）的花都港等優(yōu)越交通及地理環(huán)境。內(nèi)部交通環(huán)境：區(qū)內(nèi)多路公交線路連通全區(qū)各處，交通網(wǎng)絡(luò)立體網(wǎng)狀分布，為消費人群提

18、供方便的交通環(huán)境。區(qū)域內(nèi)擁有完善的外部和內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域商業(yè)的繁榮發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。2、商業(yè)業(yè)態(tài)組合完整，形成錯位發(fā)展 以低端小商品為主體的商業(yè)大道是花都的主要小商品批零的集中地，該街區(qū)主要經(jīng)營小商品及日常用品，受眾面廣，適合中低檔人群的需求。距離金鑼灣購物中心向東約300米處，廣百百貨商場與秀全路和建設(shè)路以經(jīng)營服裝為主的業(yè)態(tài)形成集合效應(yīng)，業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營和互補(bǔ)性，帶來多層次消費人流。3、經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營模式較落后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域現(xiàn)階段經(jīng)營的商品檔次偏低，主要是為了滿足周邊居住人群的日常生活所需。由于周邊人群收入有限，從而決定了消費水平的檔次。從經(jīng)營模式上看也較落后，多數(shù)是個體經(jīng)營者直

19、接買鋪或租鋪，經(jīng)營雜陳無序，經(jīng)營類型和檔次受個人資金能力限制。其次在經(jīng)營管理上難以統(tǒng)一，各環(huán)節(jié)聯(lián)動性不強(qiáng)，從而造成整體經(jīng)營水平偏低。第四部分：本項目整體環(huán)境分析一、項目概況金鑼灣購物中心地處秀全大道和建設(shè)路交匯處，項目南邊是金城購物廣場。項目商業(yè)部分總建筑面積約1萬平方米，共三層，每層都有通道與金城廣場進(jìn)行對接，其它為住宅部分。項目配有20多停車位，但多數(shù)為后面住戶使用。項目位置距路面約6米左右，中間位置可用于停車場使用。二、項目地理位置。金鑼灣購物中心地處花都區(qū)的商業(yè)干道秀全大道和建設(shè)路的交匯處，是花都區(qū)核心商圈所在。東鄰花都體育館，西連廣州火車北站和花都客運站，北有文苑購書中心，南靠金城購

20、物廣場，地段優(yōu)勢非常明顯。三、交通狀況項目所處位置交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，城區(qū)主干道建設(shè)路就在項目前面，秀全大道從項目左邊穿過。區(qū)內(nèi)多路公交車經(jīng)過項目所在地，可以連接項目與城區(qū)各處，優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)為項目的旺盛經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)。四、商業(yè)能見度狀況商業(yè)建筑能否容易找到是商業(yè)開發(fā)成敗的一個關(guān)鍵因素，尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。金鑼灣購物中心由于位于建設(shè)路的東側(cè)，只有一面臨街。商業(yè)能見度不及金城廣場位于交匯路口處優(yōu)越。人流只有在建設(shè)路的西側(cè)位置才能比較清晰的看到金鑼灣購物中心。此外，金鑼灣購物中心的入口不是很明顯，加之臨街多

21、家大型的品牌店的存在，較大程度的影響到人流對金鑼灣購物中心的注意力，從而不利于吸引人流。五、日照情況：日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。項目所處地路面呈直線南北走向，路面寬約15米，兩側(cè)行人道各寬2至4米不等。中午11：0016：00時段日曬嚴(yán)重,這對行人的行走速度和停留時間造成很大的影響,此時人們?yōu)榱吮荜栃枰嗟倪x擇在建設(shè)路西側(cè)行走。六、項目經(jīng)營狀況1、業(yè)態(tài)搭配單一，檔次偏低。層別經(jīng)營檔次經(jīng)營業(yè)態(tài)一層中低檔服裝服飾、鞋帽、精品店、化妝品、小飾品二層中低檔服裝服飾、鞋帽、箱包、兒童用品、小飾品從本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)類型看，總體上都以服裝服飾為主，以其它日用品為輔。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會中低收入人群

22、為主，其中外來打工人群是本項目的主要客戶群，所以本項目經(jīng)營檔次偏低。2、項目租金狀況金鑼灣部分商鋪調(diào)查統(tǒng)計情況序號鋪號經(jīng)營項目場所來源租金/買入價面積（平方米）備注1203鋪女裝租150030位于中部，反映管理費高2219鋪鞋租170030位于樓梯口及與金城通道口處3204柜女裝租7006外來打工者購買居多4209&218柜童裝租150014生意很好5227鋪女裝買13萬12位處與金城通道轉(zhuǎn)口處據(jù)金鑼灣商業(yè)管理中心介紹，以及調(diào)查人員調(diào)查得知。金鑼灣購物中心的商鋪租金水平與緊臨的金城廣場有較大的差距。項目一樓的平均租金水平在40元/平方米，而二樓的租金卻反常的較之一樓租金水平高達(dá)50元/

23、平方米。分析認(rèn)為，這主要受到金鑼灣購物廣場的人流導(dǎo)向系統(tǒng)不科學(xué)和能見度較低以及內(nèi)部鋪柜規(guī)劃不合理影響。3、項目商業(yè)氣氛狀況A、交通和出行方式根據(jù)觀測發(fā)現(xiàn)，前往項目區(qū)域的消費者大部分以步行到達(dá)和乘坐交通巴士；其次是騎摩托車和小汽車。從商業(yè)氣氛觀測表反映主要商城的轎車停放率的平均得分為3.3分，屬于低水平。分析認(rèn)為這主要是因為項目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項目區(qū)域相關(guān)停車設(shè)施不完善導(dǎo)致。（詳見附表）B、著裝水平相對較高，購物時段比較集中觀測發(fā)現(xiàn)項目周邊區(qū)域的人流的著裝水平都較高平均達(dá)到6.27分。主要因為年輕女性居多約占65%；而選擇購物的時段也比較集中在下午4到晚上8點時段，上午的購物氣氛及

24、成交率都比較底(詳見附表)4、本項目與廣百百貨經(jīng)營狀況對比金鑼灣購物中心廣百百貨地理位置建設(shè)路與秀全大道交匯處秀全大道中段檔次中低檔高檔經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝服飾、兒童用品、箱包等化妝品、床上用品、服裝服飾等經(jīng)營現(xiàn)狀場面較旺，商鋪出租出售率100%場面冷清，二層已有一半商戶撤走發(fā)展趨勢商鋪價格有提升空間部分商鋪已撤走，經(jīng)營現(xiàn)狀不容樂觀由上表可見，廣百百貨經(jīng)營狀況已經(jīng)走下陂路，在花都經(jīng)營高檔商業(yè)的空間較小，而如金鑼灣之中低檔商業(yè)在花都的生存空間較大。分析原因認(rèn)為，花都主要人口結(jié)構(gòu)以本地農(nóng)民和外來打工人群居多，而這部分人群收入一直偏低，他們的消費對象以中低檔商品為主。另外，花都離廣州太近，高消費人群消費時都

25、到廣州大市場去了，留給花都的只是小部分消費群。第五部分：項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢：1、地處花都核心商圈，地段升值空間巨大項目位于秀全大道與建設(shè)路交匯處，是花都區(qū)商業(yè)最繁華地段。隨著花都整體經(jīng)濟(jì)的增長，城市面貌不斷改善，以及廣州經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)張對花都商業(yè)的帶動，項目所處地段升值空間巨大。2、政府為加快城市化進(jìn)程，著力打造核心商圈并擴(kuò)大輻射范圍2003年花都政府為促進(jìn)城市發(fā)展，出臺了許多優(yōu)惠政策并起到了良好的效應(yīng)，世界500強(qiáng)企業(yè)就有7家落戶花都，為花都區(qū)核心商圈的擴(kuò)張奠定了基礎(chǔ)，為城市的進(jìn)一步繁榮注入活力，對花都的城市化進(jìn)程建設(shè)拉力明顯。3、項目周邊居住氛圍濃厚，消費能量巨大項目周邊一平方公里內(nèi)

26、聚集了花都約50%的人流，政府機(jī)關(guān)密集，外企、私企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯落其間，形成了強(qiáng)大的消費群體，并隨城市的擴(kuò)張而進(jìn)一步攀升，巨大的消費勢能對本項目的繁榮起到良好的推動作用。4、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，為消費群體的聚集與疏散奠定基礎(chǔ)項目所在地交通網(wǎng)絡(luò)呈網(wǎng)狀分布，外圍道路有城市主干道建設(shè)路和秀全大道交叉而過，廣州火車北站和花都客運站坐落于項目西邊約500米處，形成強(qiáng)大的外圍交通網(wǎng)。內(nèi)部公交線路眾多，區(qū)內(nèi)多路公交車途經(jīng)項目所在地，為花都的消費群體提供良好的交通環(huán)境。二、項目劣勢1、花都商業(yè)尚處于中檔偏低水平，制約了項目向高檔發(fā)展的空間目前花都的商業(yè)模式都處于中檔偏低水平，主要是市場消費水平有限

27、促使了商業(yè)經(jīng)營只有建立在以市場需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上發(fā)展，而中低檔的經(jīng)營模式所帶來的商業(yè)利潤制約了商業(yè)價值的提升，同時也制約著項目向高檔發(fā)展的空間。2、項目規(guī)劃布局不合理，對整體經(jīng)營水平的提升產(chǎn)生阻力從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本項目對整體經(jīng)營的相互協(xié)調(diào)性不強(qiáng)。一二層的規(guī)劃布局對三層的經(jīng)營帶來許多不便，首先是電梯布置不符合商業(yè)整體經(jīng)營的特性，沒有從利于消費者方便購物和防止商業(yè)死角的方面考慮；其次是商場內(nèi)通道設(shè)置和柜臺設(shè)置不夠理想，較窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易給消費者制造壓抑感。由以上內(nèi)在動力的作用下，一定程度制約了商場整體經(jīng)營水平的提升。3、項目能見度較低，在商業(yè)受眾度上受影響項目只有一面臨街，而

28、且周邊品牌名牌店的廣告牌林立，而且金鑼灣購物中心的門面設(shè)置也較小氣，一定程度上分散了消費者對項目的注意力，縮小了項目的受眾度，從而造成一定量的客戶流失。三、項目機(jī)會1、廣州大經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)張，花都商業(yè)面臨重新洗牌廣州預(yù)期在未來十年內(nèi)打造三層商圈，將新建十大商業(yè)網(wǎng)點，為促進(jìn)廣州大都市商業(yè)圈的形成提供保障。輻射范圍涵蓋周邊各區(qū)，花都面對廣州大都市商業(yè)圈的沖擊，本地商圈將會重新洗牌，屆時將相互整合或錯位發(fā)展。項目面對此機(jī)會如何把握現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展是重中之重。2、廣州新機(jī)場投入使用，物流交通大發(fā)展必將帶動零售貿(mào)易大發(fā)展廣州新機(jī)場8月5號正式啟用，預(yù)計年貨運量120萬噸，最高可達(dá)300萬噸。如此之大的貨運流量

29、，將對花都的物流交通提出更高要求，同時也對花都的零售貿(mào)易業(yè)產(chǎn)生積極的推動作用，商業(yè)繁榮指日可待。3、花都城市化進(jìn)程加速，商業(yè)發(fā)展再攀高峰政府為進(jìn)一步促進(jìn)花都向城市化進(jìn)程邁進(jìn)，在招商引資、利用外資上出臺許多優(yōu)惠政策，有力地促進(jìn)了外資和內(nèi)資對城市建設(shè)的投資力度，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加速，商業(yè)發(fā)展將成為先行者再攀高峰。四、項目威脅1、未來幾年內(nèi)商業(yè)大道商圈進(jìn)一步擴(kuò)容，對項目威脅重重廣州市預(yù)計在未來十年內(nèi)打造內(nèi)中外三層商業(yè)圈，將新建十多個大型商業(yè)圈以滿足消費者對商業(yè)的需求。其中花都商業(yè)大道成為廣州北擴(kuò)計劃的首個商業(yè)圈，屆時，花都商業(yè)大道商圈在廣州經(jīng)濟(jì)的有力拉動下將成為花都商業(yè)的領(lǐng)袖，對本項目的威脅重重。2

30、、項目經(jīng)營檔次偏低，面對不斷調(diào)整的市場，項目創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高本項目在經(jīng)營檔次上屬中檔偏低水平，屬于現(xiàn)階段花都商業(yè)發(fā)展的主流。但隨著整體經(jīng)濟(jì)的增長，消費水平的提高，商業(yè)市場也在不斷調(diào)整。而本項目經(jīng)營者都是零散商戶，經(jīng)營比較散亂，面對不斷變化的市場需求，項目的創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高，以增長項目的抗風(fēng)險能力。第六部分：結(jié)論和建議一、結(jié)論n 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，對城市建設(shè)起到拉力花都總體經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，而且能保持強(qiáng)勁的增長勢頭，隨著花都市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)、改造與完善，對花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展將產(chǎn)生更加強(qiáng)大的推動力。n 從城市發(fā)展角度看1、商業(yè)流通領(lǐng)域的快速發(fā)展促使了花都向現(xiàn)代化大都市靠攏花

31、都區(qū)不斷加快的城市化進(jìn)程步伐，刺激了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)流通領(lǐng)域的發(fā)展，市場經(jīng)濟(jì)體制基本形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌。2、在政策的有力帶動下，花都商業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍按照廣州的發(fā)展規(guī)劃，將在花都區(qū)建設(shè)一個新的商業(yè)中心，使之成為廣州新建六大商業(yè)中心區(qū)域之一。這為花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高花都區(qū)的城市品位創(chuàng)造了條件。屆時花都區(qū)將能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費環(huán)境，大大改善目前花都區(qū)較為落后的商業(yè)規(guī)劃布局，為發(fā)展較高檔的商場創(chuàng)造條件。n 從商業(yè)發(fā)展特點分析1、商業(yè)開發(fā)“虎頭蛇尾”不利于后續(xù)經(jīng)營目前花都區(qū)的商業(yè)布局體現(xiàn)為

32、重地段輕定位，重開發(fā)輕經(jīng)營。目前較大的幾個購物中心，大都只是以地段優(yōu)勢作為吸引顧客的主要支持，忽視項目定位導(dǎo)致主題性不強(qiáng)。我們認(rèn)為地段非常重要，但項目的定位也不能忽略，清晰明確的主題定位不僅有利于吸引更多的顧客前來消費，而且為項目的持續(xù)做旺提高檔次奠定基礎(chǔ)。重建筑，輕配套。從調(diào)查資料可知，花都區(qū)商業(yè)購物中心普遍存在配套不足的情況，最常見的是電梯量不足或者設(shè)計不合理、停車位不足，既無法提升項目檔次，也難以吸引市民前往購物消費。金鑼灣購物中心在當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計時較少考慮商場日后如何使用，對市場趨勢把握不足，以至在花都核心商圈地段優(yōu)勢無法得到充分發(fā)揮。項目開業(yè)后的兩年內(nèi)沒有形成領(lǐng)先態(tài)勢，很容易被后來者居

33、上，不利于日后經(jīng)營活動的開展。n 從項目發(fā)展現(xiàn)狀分析1、商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流金鑼灣購物中心的商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流。商鋪的使用率通常在50%以下較適宜，但目前金鑼灣購物中心以高使用率來劃分布局。較高的使用率導(dǎo)致金鑼灣購物中心通道偏小，大部份項目的通道只有2米，不利于吸引人流。2、商鋪布局不合理增加管理難度目前內(nèi)部布局不合理。主要表現(xiàn)在商鋪的間隔不合理，商場有死角、死鋪，多重通道，多重商鋪，降低了商鋪的價值與價格，增加了日常經(jīng)營管理難度。n 從商業(yè)發(fā)展趨勢分析1、商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈良性有序發(fā)展目前花都商業(yè)都是以適應(yīng)市場需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上呈良性發(fā)展，商業(yè)經(jīng)濟(jì)逐年增長，對整體經(jīng)濟(jì)增長起到一定推

34、動作用。2、商業(yè)現(xiàn)狀以中低檔為主，但高檔商業(yè)有一定生存空間目前花都的商業(yè)發(fā)展都處于中低檔，主要原因是花都離廣州較近，廣州聚集了全國各地的高檔商品，無論從范圍還是從品質(zhì)上，花都都無法與之相比。從而造成了高消費人群要消費都往廣州跑，促使了花都的高檔商品只能成為一道美麗的風(fēng)景。但隨著花都城市化率的提高，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境的提升，高檔商業(yè)的生存空間會越來越大。二、三樓商業(yè)發(fā)展建議一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點。商業(yè)街是城市的商業(yè)最集中的街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能?；陧椖康奶厥庑?，必須借用

35、一、二層的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，尋找三層最優(yōu)的業(yè)態(tài)定位，與一、二層形成業(yè)態(tài)的優(yōu)勢互補(bǔ)，從而形成最佳業(yè)態(tài)組合。并與其它商場達(dá)到差異化競爭，形成錯位發(fā)展的模式。鑒于此，我司對三樓的業(yè)態(tài)定位提出了如下幾種建議：一、美食廣場1、目前相對空白市場狀態(tài)花都的主要購物商圈是在以建設(shè)路和秀全大道交匯處為核心向四周輻射的格局，包括建設(shè)路、秀全大道、商業(yè)大道、云山大道，形成購物人流最為集中的區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)比較有特色、較為集中的美食廣場缺乏，現(xiàn)只有肯德基、麥當(dāng)勞兩間外來快餐廳及幾間中餐酒樓、餐廳，而具有中國各地傳統(tǒng)小食特色的美食廣場則沒有，開設(shè)美食廣場具有一定的市場空間。2、與購物形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，延長購物人流停留的時間在本項目

36、的3層開設(shè)美食廣場，可以與1、2層及金城購物中心以服裝為主的購物業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，成為真正集購物和餐飲為一體的綜合性購物天地。同時，可以利用購物人流和餐飲人流的互動作用，促進(jìn)兩種業(yè)態(tài)的發(fā)展，為金鑼灣的經(jīng)營旺場提供保證。3、物業(yè)條件對發(fā)展美食廣場有較大的限制 金鑼灣周圍以及樓上居民比較集中，發(fā)展美食廣場對排煙以及廢水排放有非常高的要求，投入再建設(shè)的成本非常高；人流不容易到達(dá)三樓也限制了在三樓發(fā)展美食廣場的可能。分析認(rèn)為做美食廣場的可行性不強(qiáng)。三、花都鞋城1、商圈內(nèi)鞋業(yè)相對缺乏，消費者選擇層面較窄據(jù)實地考察統(tǒng)計，區(qū)域商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)以服飾、通訊服務(wù)為主，顯得較為集中，而鞋業(yè)的銷售相對缺乏且分散，難以形成規(guī)

37、?；馁徫镞x擇效應(yīng)。本項目3層采用大型鞋業(yè)城的形式，將分散的鞋業(yè)經(jīng)營集中規(guī)?；?，形成商圈內(nèi)的鞋業(yè)主導(dǎo)地位，擴(kuò)大消費者的選擇層面。2、鞋城與金鑼灣以服飾為主的業(yè)態(tài)構(gòu)成呼應(yīng)目前金鑼灣和金城購物中心的業(yè)態(tài)都是以服飾為主，鞋業(yè)相對較少，3層大型鞋城的設(shè)立，將形成業(yè)態(tài)呼應(yīng)的互補(bǔ)作用，而且不會產(chǎn)生沖突效應(yīng)，對整個項目的經(jīng)營有利。 分析認(rèn)為，發(fā)展大型的以單一業(yè)態(tài)為主題以零售為主的商業(yè)組合在花都地區(qū)缺乏人流的支持，做旺的可能性不強(qiáng)。二、香港城主題購物1、從花都商業(yè)市場的主題分析，缺乏具有鮮明和突出的主題商場根據(jù)內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排(CEPA),自2004年1月1日起,包括服裝、珠寶、化妝品等

38、在內(nèi)的原產(chǎn)地為香港的200多種商品,可以零關(guān)稅進(jìn)入內(nèi)地。香港一直都是時尚潮流購物的天堂，廣州的流行時尚產(chǎn)品受香港的影響最大，“香港3天到廣州，廣州3天到全國”，可見香港對廣州和內(nèi)地購物消費的影響力度。目前花都具有主題特色的購物廣場或商場缺乏，本項目如定位為香港城的購物主題，將有效填補(bǔ)市場的空缺。2、主題定位能有效抓住消費者的心理，形成“羊群效應(yīng)”及“磁石效應(yīng)”第3層采用香港城主題購物的定位，主打中高檔化妝品、服裝、首飾、精品四大類產(chǎn)品，是充分考慮了香港作為購物天堂的形象對于本項目整體的拉動作用，同時把握了消費者對香港貨品和購物模式的追求心理，從而形成強(qiáng)大的人流聚集效應(yīng)。另一方面，采用香港城的主

39、題購物形式，可以延續(xù)本項目的首層和2層的業(yè)態(tài)，從而產(chǎn)生整體的延伸和提升作用，同時與金城購物中心的人流形成共享。3、賣點突出，便于推廣采用香港城的主題，可以在銷售宣傳中有強(qiáng)烈突出的賣點，便于本項目銷售宣傳推廣的進(jìn)行。而且以主題購物的形式，便于劃分為獨立產(chǎn)權(quán)式的商鋪或柜臺出售。因此發(fā)展香港城是目前物業(yè)條件基礎(chǔ)上較為理想的業(yè)態(tài)選擇。酒店調(diào)查報告一、項目概況東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)，位于廣花一級公路旁邊，離廣州市區(qū)約三十分鐘車程?？偨ㄖ娣e20000平方米，是一座集飲食、住宿、娛樂于一體的三星級酒店。二、地理位置酒店坐北朝南位于建設(shè)路南段，處于城郊結(jié)合處的雅瑤鎮(zhèn)，東面緊鄰廣花一級公路，酒店右邊是新

40、街河沿線的爛尾樓，周邊整體環(huán)境較差，地理位置一般。三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營情況1、酒店規(guī)劃布局酒店坐北朝南，總體建筑12層，1層大堂，2層多功能會議廳，3層為娛樂場所，內(nèi)設(shè)卡拉OK、舞廳、酒吧等，4層未裝修，512層為客房，客房總數(shù)約200多間。2、酒店經(jīng)營情況A、經(jīng)營狀況偏差，營業(yè)舉步維艱10%入住率30%入住率60%入住率按200間客房每間400元計每天營業(yè)額為8000元每天營業(yè)額為24000元每天營業(yè)額為48000元按200間客房每間200元計每天營業(yè)額為4000元每天營業(yè)額為12000元每天營業(yè)額為24000元按80間客房每間400元計每天營業(yè)額為3200元每天營業(yè)額為9600元每天營業(yè)

41、額為19200元按80間客房每間200元計每天營業(yè)額為1600元每天營業(yè)額為4800元每天營業(yè)額為9600元從酒店經(jīng)營現(xiàn)狀看，酒店共有客房200多間，而現(xiàn)在經(jīng)營的只有80多間。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營狀況偏差，每天入住率約10%，而且房價已下調(diào)一半。以每間200元共80間計算，入住率10%時只有1600元每天。以1600元每天來經(jīng)營一個2萬平方米的三星級酒店要想贏利肯定是行不通的，可見，酒店營業(yè)狀況已經(jīng)舉步維艱。B、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但已進(jìn)入衰退期內(nèi)部裝修都是按三星級標(biāo)準(zhǔn)實行的，但隨著經(jīng)營狀況的萎縮，經(jīng)營管理上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒有得到更新，并且局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長期沒有使用給人一種灰朦朦的感覺，并帶有霉味，舒適度已大大降低?？梢?，酒店由于長期經(jīng)營不善已經(jīng)進(jìn)入衰退期。C、房價進(jìn)一步下調(diào)?？头款悇e原租價現(xiàn)租價鐘點房標(biāo)準(zhǔn)房416元/天168元/天100元/小時高級房516元/天178元/天129元/小時豪華房616元/天188元/天134元/小時豪華套房716元/天318元/天179元/小時加床80元/天由以上數(shù)據(jù)顯示可見，酒店經(jīng)營狀況已走向下陂路，但即使房價下調(diào)到原價一半以下，經(jīng)營依然冷清。由此可見，造成經(jīng)營走下陂路的原因并非全是價格的因素，很大一部分原因應(yīng)該是取決于酒店在市民心中的受群度和認(rèn)知率。三、周邊環(huán)境概況A、整體環(huán)境太差，消費水