房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理制度

1、房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理制度質(zhì)量標準規(guī)定一、質(zhì)量概念的基本術語（一）范圍為了制訂和應用質(zhì)量標準以及便于國際交流中的相互理解，本國際標準規(guī)定了有 關質(zhì)量概念的基本術語，它們適用于所有領域。（二）術語和定義下列定義中，凡引入字母索引中的術語都用半黑體字印刷，在每個術語的定義中 所引用到的其他術語都列岀了它們所在編號。給岀編號的術語和定義按以下主題分類：通用術語與質(zhì)量有關的術語與質(zhì)量體系有關的術語與工具和技術有關的術語通用術語（）實體可以單獨描述和考慮的事物。注：實體可以是，例如：某項活動或過程；某個產(chǎn)品；某個組織、體系或人，或者上述各項的任何組合。（）過程將輸入轉化為輸岀的一組相關的資源和活動。注：資源

2、可包括人員、資金、設施、設備、技術和方法。程序為完成某項活動所規(guī)定的途徑。注：許多情況下，程序要形成文件（如質(zhì)量體系程序）。注：已成文的程序，常用“書面程序”或“文件化程序”之關的術語。注：“書面程序”通常包括：某項活動的目的和范圍，做什么和誰來做，何時、何地和如何 做；要用什么材料、設備和文件；以及如何進行控制和記錄。（）產(chǎn)品活動或過程的結果。注：產(chǎn)品包括服務、硬件、流程性材料、軟件或它們的組合。注：產(chǎn)品可以是有形的（如組件或流程性材料）或無形的（如知識或概念），或它們的組合 注：產(chǎn)品可以是有意生產(chǎn)的如提供給顧客或無意中形成的（如污染或有害的影響）（）服務為了滿足顧客需要，在供方和顧客接觸之

3、間的活動和供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結果。 注：接觸時，供方或顧客可以由人員或設備來代表。注：顧客與供方接觸時的活動對于服務提供可能很重要。注：有形產(chǎn)品的提供或使用可構成服務提供的組成部分。注：服務可以與有形產(chǎn)品的制造和提供結合在一起。（）服務提供為提供服務，供方必須開展的活動。()組織具備自身職能和獨立經(jīng)營管理的公司、社團、商行、企事業(yè)或公共機構，或其一 部分，不論是否是股份制，也不論是公營的或私營的。注：上述定義適用于質(zhì)量標準，在指南中對術語“組織”的定義與此定義不同。()組織結構某組織為行使其職能按某種格局而安排的職責、權限及其相互關系()顧客供方提供的產(chǎn)品的接受者。注：合同環(huán)境中，顧客稱之為

4、“需方”。注：顧客可以是諸如最終消費者，使用者、受益者或需方等。注：顧客可能是組織內(nèi)部的也可能是外部的。()供方向顧客提供產(chǎn)品的組織。注：在合同環(huán)境中，供方可稱之為承包方。注：“供方”可以是諸如生產(chǎn)廠、銷售商、進口商、裝配廠或服務組織 注：“供方”可能是組織外部的也可能是內(nèi)部的。()需方合同環(huán)境中的顧客。注：有時將“需方”稱之為買賣的第二方。()承包方合同環(huán)境中的供方。注：有時將“承包方稱為買賣的第一方。注：在法文中，有時將“”稱之為“()分承包方向供方提供產(chǎn)品的組織。注：在英語中，“分承包方亦可稱為“分供方”注：在法語中，“分承包方”亦可稱為“”或“與質(zhì)量有關的術語()質(zhì)量反映實體滿足規(guī)定和

5、潛在需要能力的特性總和。注：在合同環(huán)境或法規(guī)環(huán)境(如核安全領域)下，“需要”是給定的，而在其他環(huán)境中“潛 在需要”應予標識和確定。注：許多情況下，需要隨時間而變化，因而應對質(zhì)量要求進行定期評審。注：需要通常要轉化成有規(guī)定指標的特性。需要可以包括如特性、實用性、可信性(可用性、可靠性、維修性)、安全性、環(huán)境要求、經(jīng)濟性和美學等諸多方面。注：“質(zhì)量”這個術語既不能從比較意義上作為一個單獨術語去表示相對優(yōu)良程度，也不能在定量意義上用作技術評價。為了表達這些含意，應采用修飾性形容詞，例如可以組成下列術語:)“相對質(zhì)量”在優(yōu)良程度或相對意義上，對實體按有關基準進行排列時使用(不要與“等級”混淆) )“質(zhì)

6、量水平”用于定量意義上(如驗收抽樣時)，而“質(zhì)量度量”用于精確的技術評價。 注:總的來說，令人滿意的質(zhì)量成效是通過“質(zhì)量環(huán)”各階段的活動來取得的。各個階段對質(zhì)量的作用有時是為了強調(diào)才單獨地標明的，例如歸因于確定需要的質(zhì)量，歸因于產(chǎn)品設計的質(zhì) 量，歸因于符合性質(zhì)量，歸因于全壽命周期產(chǎn)品保障的質(zhì)量注：在某些資料中，質(zhì)量被稱之為“適用性”、“適應意圖”或“顧客滿意”或“符合要求”。 按上述定義，這些提法僅表示質(zhì)量的某些方面。()等級對功能用途相同但質(zhì)量要求不同的實體所作的分類或分級。注：等級反映了預定的或公認的質(zhì)量要求上的差異，它強調(diào)功能用途和費用之間的關系。注：等級高的實體(如豪華飯店)的質(zhì)量不一

7、定令人滿意，反之亦然。注：當?shù)燃売脭?shù)字表示時，最高等級通用表示，較低等級依次為、等，而當?shù)燃売梅枴＠纾眯翘柋硎緯r，則較低級通常用較少的符號或星數(shù)。()質(zhì)量要求對需要的表達，或將它們轉化成對某實體特性的一組定量的或定性規(guī)定的要求的表達，以使它們實現(xiàn)和檢查。注：重要的是，質(zhì)量要求應能全面地反映顧客規(guī)定的或潛在的需要。注：“要求”這個術語包括市場的、合同的以及一個組織內(nèi)部的要求，這些要求應在計劃的 不同階段加以展開、細化和修改。注：對特性的定量要求包括公稱值、額定值、極限偏差和公差。注：質(zhì)量要求必須用描述功能的詞匯表示并且形成文件。()社會要求法律、條例、規(guī)定、法規(guī)、法令中規(guī)定的義務及其他方面

8、的考慮。注：“其他方面的考慮”要特別注意包括環(huán)境保護、健康、安全、防護、能源和自然資源的保護 注：規(guī)定質(zhì)量要求時應考慮所有的社會要求。注：社會要求包括管轄權限和法規(guī)性要求。這些要求可以因司法權的不同而變化。()可信性是一集合性術語，它用來表示可用性及其影響因素：可靠性、維修性、維修保障性。 注：可信性僅用于非定量條款中的一般性描述。注：可信性是質(zhì)量中與時間有關的一個方面。注：上述可信性定義及注來自()，該標準亦包括有關的術語和定義。()相容性為滿足有關要求，幾個實體在特定條件下能一起使用的能力。注：上述定義適用于質(zhì)量標準，在指南中對術語“相容性的定義與此定義不同。(）互換性一個實體不加改變即可

9、替代另一個實體以滿足同樣要求的能力。注：根據(jù)特定情況應使用限定詞如“功能互換性”或“尺寸互換性”。注：上述定義適用于質(zhì)量標準，在指南對術語“互換性的定義與此定義不同。（）安全性把傷害（對人）或損壞的風險限制在可接受水平內(nèi)的一種狀態(tài)。 注：安全性是質(zhì)量的一個方面。注：上述定義適用于質(zhì)量標準，在指南中對術語“安全性”的定義與此定義不同。（）合格滿足規(guī)定的要求。注：上述定義適用于質(zhì)量標準，在指南中對術語“合格的定義與此定義不同。（）不合格不滿足規(guī)定的要求。注：該定義包括對規(guī)定要求來說偏離或缺少一種或多種質(zhì)量特性（包括可信性或質(zhì)量體系要素） （）缺陷不滿足預期的使用要求或合理的期望，包括有關安全性方面

10、。注：期望在現(xiàn)實條件下必須是合理的。（）產(chǎn)品責任用來闡述生產(chǎn)者或其他人由于產(chǎn)品造成的人身傷害、財產(chǎn)損壞或其他傷害等損失 作岀賠償所負責任的通用性術語。注：由于法規(guī)不同，產(chǎn)品責任中關于法律和財務上的規(guī)定也各不一樣。（)鑒定過程證實某實體是否能滿足規(guī)定要求的過程。 注：術語“鑒定”有時也用來表示這個過程。()鑒定合格當某實體已被證實具有滿足規(guī)定要求的能力后而賦予的資格。()檢驗對實體的一種或多種特性進行諸如測量、檢查、試驗、度量，并將其結果與規(guī)定 要求進行比較，以確定各項特性是否合格的活動。注：法語中，術語“檢驗”可以表示在規(guī)定的工作任務范圍內(nèi)所進行的“質(zhì)量監(jiān)督”活動。 注：上述定義適用于質(zhì)量標準

11、，在指南對術語“檢驗”下的定義與此定義不同。()自檢某項工作的完成者本人根據(jù)規(guī)定的規(guī)則對該項工作進行的檢驗。注：自檢的結果可以用作過程控制。()驗證根據(jù)檢查和提供的客觀證據(jù)，對規(guī)定的要求已經(jīng)得到滿足的確認。注:在設計和開發(fā)中，驗證是指對某項活動結果的檢查過程，以確定該項活動是否符合規(guī)定 的要求。注：“驗證過的”一詞用來表示相應的狀態(tài)。()確認根據(jù)檢查和提供的客觀證據(jù)，對滿足規(guī)定的預期用途的特定要求的認可。注:在設計和開發(fā)中，“確認”指對一個產(chǎn)品的檢查過程以確定是否符合用戶的需要。注：“確認”通常是對最終產(chǎn)品在規(guī)定的使用條件下完成的，它對早期階段可能也是必需的 注:術語“確認過的”一詞用來表示相

12、應的狀態(tài)。 注：假如有幾種不同的預定用途，可以進行多次確認。(）客觀證據(jù)通過觀察、測量、試驗或其他方法獲得的，證明是真實的、基于事實的信息。與質(zhì)量體系有關的術語（）質(zhì)量方針由組織的最高管理者正式頒布的該組織總的質(zhì)量宗旨和質(zhì)量方向。注：質(zhì)量方針是總方針的組成部分，由最高管理者批準。（）質(zhì)量管理確定質(zhì)量方針、目標和職責并在質(zhì)量體系中通過質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證 和質(zhì)量改進使其實施的全部管理職能的全部活動。注:質(zhì)量管理是各級管理者的職責，但必須由最高管理者來引導。質(zhì)量管理的實施涉及組織 的全體成員。注：質(zhì)量管理中，必須考慮經(jīng)濟因素。（）質(zhì)量策劃確定質(zhì)量和質(zhì)量體系要素的應用的目標和要求的活動。注：

13、質(zhì)量策劃包括：）產(chǎn)品策劃：對質(zhì)量特性進行識別、分類和分級，并且建立目標、質(zhì)量要求和 約束。）管理和作業(yè)策劃：為實施質(zhì)量體系準備，包括組織工作和進度安排。）編制質(zhì)量計劃，并對質(zhì)量改進加以預測。（）質(zhì)量控制為達到質(zhì)量要求而采取的作業(yè)技術和活動。注:質(zhì)量控制包括作業(yè)技術和活動，其目的在于對過程進行監(jiān)視并消除質(zhì)量環(huán)各階段所導致 不滿意結果的原因，以取得經(jīng)濟效益。注：質(zhì)量控制和質(zhì)量保證的某些活動是互相關聯(lián)的。（）質(zhì)量保證為使人們確信某實體能滿足質(zhì)量要求，在質(zhì)量體系內(nèi)實施并按需要進行證實的全 部有計劃的和系統(tǒng)的活動。注:有內(nèi)部和外部兩種目的的“質(zhì)量保證”：）內(nèi)部質(zhì)量保證：在組織內(nèi)部，“質(zhì)量保證”使管理者建

14、立信心。）外部質(zhì)量保證：在合同或其他環(huán)境中，“質(zhì)量保證”使顧客或其他人建立信心 注：“質(zhì)量控制”和“質(zhì)量保證”的某些活動是互相關聯(lián)的。注:如果“質(zhì)量要求”不能完全反映用戶的需求，則質(zhì)量保證亦不能取得充分的信任（）質(zhì)量體系為實施質(zhì)量管理所需的組織結構、程序、過程和資源。注:質(zhì)量體系的內(nèi)容應以滿足質(zhì)量目標的需要為準。注：一個組織質(zhì)量體系主要是為滿足該組織內(nèi)部管理的需要而設計的。它比特定顧客（）的要求要寬。顧客僅僅評價質(zhì)量體系中的有關部分。注:為履行合同或進行強制性質(zhì)量評價的目的，可要求對指定的質(zhì)量要素的實施進行證實。（）全面質(zhì)量管理一個組織以質(zhì)量為中心，以全員參與為基礎的管理途徑。其目的在于通過顧

15、客滿 意和本組織成員及社會受益而達到長期的成功。注:“全員”的措詞指該組織結構所有部門和所有層次的人員。注：最高層管理者強有力和持續(xù)的領導以及該組織內(nèi)所有成員的教育和培訓，是這種管理途 徑取得成功所必需的。注:在全面質(zhì)量管理中，質(zhì)量這個概念和全部管理目標的實現(xiàn)有關。注：“社會受益”概念意味著滿足“社會的要求”注：時把“全面質(zhì)量管理”（）或它的一部分稱為“全面質(zhì)量”（）、“公司范圍內(nèi)的質(zhì)量控制”（），“全面質(zhì)量控制”（）等等。（）質(zhì)量改進為向本組織及其顧客提供增加的效益，在整個組織范圍內(nèi)所采取的指在提高其活 動和過程的效益和效率的各種措施。（）管理評審由最高管理者就質(zhì)量方針和目標，對質(zhì)量體系的現(xiàn)

16、狀和適合性進行的正式評價。 注:管理評審可以包括質(zhì)量方針評審。注：質(zhì)量審核的結果可能是管理評審的一種輸入。注:“最高管理者”指的是其質(zhì)量體系受到評審的該組織的管理者。()合同評審合同簽訂前，由供方所進行的系統(tǒng)的活動，以保證質(zhì)量要求規(guī)定得合理、明確、 文件齊全，且供方能現(xiàn)實。注:合同評審是供方的責任，但可以與顧客聯(lián)合進行。注：合同評審可以根據(jù)需要在合同的不同階段重復進行。()設計評審對設計所作的綜合性的、系統(tǒng)的并形成文件的檢查，以評估它滿足質(zhì)量要求的能 力，發(fā)現(xiàn)存在問題，若有，還提岀解決的辦法。注：設計評審可以在設計過程的任何階段進行，但在任何情況下在設計過程完成后都要進行。 ()質(zhì)量手冊闡明一

17、個組織的質(zhì)量方針并描述其質(zhì)量體系的文件。注:質(zhì)量手冊可以涉及一個組織的全部活動或部分活動，手冊的標題和范圍應反映其應用的 領域。注：質(zhì)量手冊通常至少應包括或涉及：)質(zhì)量方針)管理、執(zhí)行、驗證或評審影響質(zhì)量活動的人員職責、權限和相互關系；)質(zhì)量體系程序和細則；)關于手冊評審、修改和控制的規(guī)定。注:質(zhì)量手冊在深度和形式上可以不同，以適應某個組織的需要為準。它可以由幾個文件組 成。根據(jù)手冊的適用范圍，可以使用限定詞，如“質(zhì)量保證手冊”，“質(zhì)量管理手冊”。()質(zhì)量計劃針對某項產(chǎn)品、項目或合同，規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動順序的文件。 注：質(zhì)量計劃通常作為質(zhì)量手冊中適用于特定情況的有關部分的參考。注：

18、根據(jù)質(zhì)量計劃的范圍，可以使用限定詞，如“質(zhì)量保證計劃”，“質(zhì)量管理計劃”。()規(guī)范單述要求的文件注：應使用限定詞以表明規(guī)范的種類，如“產(chǎn)品規(guī)范”，“試驗規(guī)范”。注：“規(guī)范”應涉及或包括圖樣，模樣或其他有關文件，并指岀檢查合格與否的方法與準則。()記錄為已完成的活動或達到的結果提供客觀證據(jù)的文件。注：質(zhì)量記錄為滿足質(zhì)量要求的程度(如產(chǎn)品質(zhì)量記錄)或為質(zhì)量體系要素進行的有效性提 供客觀證據(jù)(如質(zhì)量體系記錄)。注：質(zhì)量記錄的某些目的是證實可追溯性、預防措施和糾正措施。 注：記錄可以是書面的，也可以是任何一種信息存貯方式。()可追溯性根據(jù)記載的標識，追蹤某實體的歷史，應用和場所能力。注：術語“可追溯性

19、”可能是下列三種主要含義之一：)就產(chǎn)品而言，它可能涉及：原村料和零部件的來源；產(chǎn)品的生產(chǎn)歷史；產(chǎn)品出廠后的分布和位置。)就校準而言，是指測量設備和國家或國際基準、基本物理常數(shù)或特性參考物質(zhì)的關系。)就信息收集而言，是指質(zhì)量環(huán)全過程中產(chǎn)生的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料，有時要追溯到對實體的質(zhì) 量要求。注：若有要求，應明確地規(guī)定追溯性要求的所有方面，例如用，“時間期限”、“發(fā)源點”或 “標志來表示。與工具和技術有關的術語()質(zhì)量環(huán)從識別需要到評定這些需要是否得到滿足的各階段中，影響質(zhì)量的相互作用活動 的概念模式。注：質(zhì)量螺旋是同一概念。()質(zhì)量成本為確保和保證滿意的質(zhì)量而產(chǎn)生的費用以及沒有達到滿意的質(zhì)量而產(chǎn)生的

20、損失。 注：一個組織根據(jù)其自身的準則對質(zhì)量成本進行分類。注：某些損失可能難以定量，但很重要，如喪失信譽。()質(zhì)量損失在過程和活動中，由于沒有發(fā)揮資源的潛力而導致的損失。注：質(zhì)量損失的例子如因顧客不滿意帶來的損失，因失去為顧客、組織或社會進行更多增值的 機會而帶來的損失，以及資源和材料的浪費等。()質(zhì)量保證模式為滿足給定情況下質(zhì)量保證的需要，一組標準化的或選出的質(zhì)量體系要求。()證實程度為使人們相信規(guī)定的要求已經(jīng)得到滿足而提出證據(jù)的程度。注：證實程度可以從“對現(xiàn)實的肯定”直到提供滿足的詳細文件和客觀證據(jù)。 注：“程度”的確定取決于經(jīng)濟性、復雜性、創(chuàng)新程度、安全及環(huán)境方面的考慮等準則。（）質(zhì)量評價

21、 對某實體具備的滿足規(guī)定要求能力的程度所作的系統(tǒng)的檢查。 注：質(zhì)量評價可用于確定供方質(zhì)量能力。這種情況下，根據(jù)具體情況，質(zhì)量評價的結果可以 用作鑒定、批準、注冊、認證或認可等用途。注：根據(jù)質(zhì)量評價的范圍（如過程、人員、體系）和時間（如簽訂合同前），可以對術語 “質(zhì)量評價”附加限定詞如“簽訂合同前的過程質(zhì)量評價”。注：對供方的全面質(zhì)量評價還可包括對財務和技術資源的評價。 注：在特殊情況下，英語中，有時把質(zhì)量評價稱作“”或“”或（）質(zhì)量監(jiān)督 為確保滿足規(guī)定的要求，對某個實體的狀況進行連續(xù)的監(jiān)視和驗證并對記錄進行 分析注：可由顧客或顧客的代表實施質(zhì)量監(jiān)督。 注：質(zhì)量監(jiān)督可包括為防止實體隨時間而變質(zhì)或

22、降級而進行的觀察和監(jiān)控。 注：“連續(xù)的”是指連續(xù)不斷的或一定頻次的。 注：法語中，在規(guī)定任務范圍內(nèi)開展的質(zhì)量監(jiān)督活動稱之為“檢查”。（）停止點 有關文件規(guī)定的某點，超過這一點之后，未經(jīng)指定組織或管理機構批準，不能繼續(xù)活動。 注：超出停止點后，通常用書面形式批準其繼續(xù)進行，但也可能由授權的協(xié)商機構來批準。 （）質(zhì)量審核 確定質(zhì)量活動和有關結果是否符合計劃的安排，以及這些安排是否有效地實施并 能達到預定目標所作的系統(tǒng)和獨立的檢查。注：質(zhì)量審核一般用于，但不限于，對質(zhì)量體系或其要素、過程、產(chǎn)品或服務的審核上述這 些審核通常稱為“質(zhì)量體系審核”、“過程質(zhì)量審核”、“產(chǎn)品質(zhì)量審核”、“服務質(zhì)量審核”。注

23、：質(zhì) 量審核應由與被審核領域無直接責任的人員進行，但最好在有關人員的配合下進行。注：質(zhì)量審核的目的之一是評價是否需要采取改進或糾正措施。審核不能和旨在解決過程控 制或產(chǎn)品驗收的質(zhì)量監(jiān)督或檢驗相混淆。注：質(zhì)量審核可以是為內(nèi)部或外部的目的而進行。 （）質(zhì)量審核觀察報告 對質(zhì)量審核過程中所產(chǎn)生的并經(jīng)客觀證據(jù)所證實的事實所作的闡述。（）質(zhì)量審核員 具備從事質(zhì)量審核資格的人員。 注：被指定主持某一質(zhì)量審核的審核員稱為“審核組長”。（）受審核方受審核的組織。（）預防措施 為了消除潛在的不合格、缺陷或其他不希望的情況產(chǎn)生的原因所采取的措施，以 防止它們的發(fā)生。注：這種措施可以包括諸如程序和體系等的修改，以實現(xiàn)質(zhì)量環(huán)任一階段的質(zhì)量改進。()糾正措施為了消除已經(jīng)出現(xiàn)的不合格、缺陷或其他不希望的情況產(chǎn)生的原因所采取的措施，以防止其再 次發(fā)生。注：這種措施可以包括諸如程序和體