房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估報告

1、武漢某房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估報告武漢某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年6月11.11.21.31.41.522.12.22.32.42.53313.23.33.43.63.54目錄項目概況項目簡介項目現(xiàn)狀及周邊情況項目主要內(nèi)容總投資構(gòu)成項目的實施方案項目運作模式內(nèi)部管理方式進度計劃項目風(fēng)險分析項目的政策風(fēng)險金融風(fēng)險項目控制風(fēng)險項目的經(jīng)營風(fēng)險 其他不可抗力風(fēng)險 安慶市新城東苑項目投資風(fēng)險防范措施 對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測 采用多樣化（或組合化）投資 以財務(wù)方式控制風(fēng)險 科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進銷售 加強管理，縮短工期 通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量 結(jié)論1、項目概況

2、1.1 項目簡介項目的位置和規(guī)模1.2 項目現(xiàn)狀及周邊情況項目用地情況。 由于項目所處是長江中下游平原地帶， 所以地勢比 較平坦，但地勢較低，海拔高程在10-13M (黃海高程)左右，土方工程以填方為主。目前，在這一區(qū)域開發(fā)的樓盤主要分布情況目前項目范圍內(nèi)有 5、9、 1 2、 1 5、20 路公交車路過，水、電、市 政、環(huán)衛(wèi)、煤氣、電信等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施基本齊備，而且隨著項目 的建設(shè)日趨完善。1.3 項目主要內(nèi)容項目總投資由建設(shè)投資和融資成本與利息兩部分組成。預(yù)計總投 資 01 億元,規(guī)劃用地面積 02萬平方米，規(guī)劃建筑總面積為 03萬平方 米。根據(jù)項目初步規(guī)劃等有關(guān)資料，本次項目建設(shè)內(nèi)容如

3、下(具體建 筑面積以施工圖為準(zhǔn)) ：分項列出。1.4 總投資構(gòu)成( 1 )土地出讓金及契稅；( 2)工程建設(shè)費用：包括建筑、安裝工程費用及小區(qū)配套費；( 3)其他費用：主要包括規(guī)費、管理費、勘測設(shè)計費、施工圖審查 費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、文明施工增加費等；( 3)資金貼息費用：主要為建設(shè)期資金成本費用。1.5 項目的實施方案1.5.1 項目運作模式本項目是通過房地產(chǎn)開發(fā)的模式來實現(xiàn)土地的利用價值，以達到 效益的最大化。1.5.2 內(nèi)部管理方式由開發(fā)公司負(fù)責(zé)項目總體運作， 總公司負(fù)責(zé)項目策劃、 資金籌措、 投融資管理、建設(shè)過程的監(jiān)控有關(guān)事宜。 項目建設(shè)施工由總公司授權(quán)、 開發(fā)公司組建項目

4、經(jīng)理部負(fù)責(zé)建設(shè)（具體辦法根據(jù)公司制度另行制 定）。1.5.3 進度計劃項目控制工期：首批商品房上市預(yù)售在 0年 0底，上市量約 0萬平方米2、項目風(fēng)險分析房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服 務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟活動中， 以期將來獲得不確定的收益。 它是 進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)， 其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造 原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中， 收益與風(fēng)險是同時存在的， 特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。2.1 項目的政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策 發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金

5、融政 策和投資限制等。 我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、 經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵 時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長， 房地產(chǎn)特別土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象， 故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng) 險的影響比較大， 城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途， 對其 利用強度也形成限制， 不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資， 對 投資者的打擊將是巨大的。我國最近出臺的國六條以及各種住房 公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關(guān)文件、規(guī)定，既為房地 產(chǎn)投資者提供了機遇， 又對其形成了一定的限制， 有效地利用各種政 策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。2.2 金融風(fēng)險 房地產(chǎn)投資量大的特點使得一般

6、的投資者都要借助于各種融資 工具。據(jù)有關(guān)資料分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一般都占總 投資的 50%以上，有時甚至占 80%或 90%以上。自有資本和借入資本 組合比率是高些好還是低些好是不一定的， 主要取決于企業(yè)的融資能 力和金融市場的環(huán)境變化。（1）融資能力不足在該項目運作中，需投入的資金量非常大， 如此大的資金投入量， 單靠開發(fā)公司自有資金來保障項目建設(shè)可能性非常小。 因而，自有資 本都是項目投資中的少部分， 大部分是通過項目再融資來推進整個項 目建設(shè)。 項目運作的負(fù)債比例比較高也是不爭事實。 為保障項目的順 利運作，開發(fā)公司的再融資能力就成為項目是否能如期建成的關(guān)鍵， 如果公司對自

7、己的再融資能力估計不足， 而盲目開工， 必然會產(chǎn)生資 金鏈斷裂的風(fēng)險。（2）貨幣利率變化的風(fēng)險 房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影 響和可能給投資者帶來的損失。國家和地區(qū)的貨幣利率波動是經(jīng)常的、 動態(tài)的， 特別是在全國或 全世界性的金融危機期間， 其貨幣利率波動幅度非常大， 貨幣利率波 動對項目的建設(shè)成本影響較大， 直接關(guān)系到項目盈利水平的高低。 當(dāng) 利率上升時， 房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加， 消費者的購 買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加； 另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經(jīng)營者帶來損失。2.3 項目控制風(fēng)險 在該項目運作中，開發(fā)

8、公司對項目建設(shè)的整體控制能力是決定投 資成敗的關(guān)鍵，由于項目建設(shè)周期內(nèi)存在著自然、經(jīng)濟、社會、人為 等因素的不確定性，必然隱含著一些投資風(fēng)險，在項目控制中，主要 存在以下幾種風(fēng)險。（1）成本控制風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)與其他項目建設(shè)一樣，受原材料價格變化、勞動力 成本增加、工期遲延、通貨膨脹、匯率波動、利率變化以及環(huán)境和技 術(shù)等方面的影響而增加投資風(fēng)險。 同時，房地產(chǎn)開發(fā)也有其自身的特 殊性。房地產(chǎn)開發(fā)不同于建設(shè)工程總承包。 建設(shè)工程總承包只負(fù)責(zé)建設(shè) 工程施工，即根據(jù)建設(shè)工程總承包合同約定的合同總價或計價辦法、 建設(shè)工期、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等要求， 按照建設(shè)方提供的設(shè)計資料完成施工任 務(wù)，其成本控制僅是施工過

9、程中的成本，不包括項目前期工作、項目 設(shè)計等成本構(gòu)成，成本的可控性較高。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從項 目的征地、可行性研究開始，到項目的規(guī)劃、施工圖設(shè)計、施工、銷 售，到最后項目的竣工交付使用， 開發(fā)商幾乎承擔(dān)了項目建設(shè)中的所 有成本風(fēng)險， 無論是哪一環(huán)節(jié)成本控制出現(xiàn)偏差， 都會導(dǎo)致整個項目 成本控制的不確定。（2）建設(shè)工期、質(zhì)量、安全控制的風(fēng)險 工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、 安全標(biāo)準(zhǔn)完工， 將直接關(guān)系到房地產(chǎn)公司的投資盈利。 作為一個開發(fā)項目， 控制項目 工期、安全、質(zhì)量也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要 求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問題，一方面資金占用時間延長， 資

10、金成本增大； 另一方面， 會造成房屋銷售合同交房時間的違約而引 發(fā)賠償；更重要是會造成社會上的不良反應(yīng)， 使企業(yè)的信譽受到損害。2.4 項目的經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤 （ 或其可能性 ）, 造成實 際經(jīng)營結(jié)果偏離預(yù)期望值的可能性 ; 經(jīng)營風(fēng)險起源于投資內(nèi)部問題和 項目的經(jīng)濟環(huán)境情況 ,如市場分析能力、 管理水平、管理效率低 , 使用 經(jīng)營費用超過預(yù)計值 ,房屋空置率高 , 租金回籠等問題 ,都將使企業(yè)的 營業(yè)收入小于預(yù)期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想 , 對房地產(chǎn)的需求偏低 , 會產(chǎn)生比預(yù)期高的空置率。（1）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)使擦黑能夠的變動而引起的投資損失。 房地產(chǎn)

11、市場是一個特殊的市場， 由于房地產(chǎn)的不可移動性， 房地產(chǎn)時 常一般只受區(qū)域性因素的影響。 土地市場一般可分為一級出讓市場和 二級轉(zhuǎn)讓市場， 壟斷性較強。 房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽 制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。 例如房地產(chǎn)市場價格水平的波 動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。（2）購買力風(fēng)險 購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致 房地產(chǎn)商品不能按市場消化， 造成經(jīng)濟上的損失。 購買力風(fēng)險是一種 需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消 費者的購買力是不斷發(fā)生變化的， 受工作環(huán)境、 生活環(huán)境、社會環(huán)境、 消費結(jié)構(gòu)等影響， 如果整體市

12、場上需求下降， 將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng) 營者帶來損失。（3）資金變現(xiàn)風(fēng)險 資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨 幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的， 一般來 說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資 等的變現(xiàn)性能次之， 房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。 房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng) 險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導(dǎo)致房地 產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損 失。（4）商業(yè)風(fēng)險。商業(yè)風(fēng)險是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營費用超過經(jīng) 營收入而引起的投資損失。 商業(yè)風(fēng)險是一種綜合性風(fēng)險， 是多種因素 綜合作用的結(jié)果， 這

13、些因素作用具有不確定性。 但投資者仍可通過各 種手段對商業(yè)風(fēng)險進行防范，例如投資者可以通過抵押貸款的方式， 利用固定利率將投資部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行。 投資者也可以通過委托物 業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。2.5 其他不可抗力風(fēng)險由于自然因素的不確定性、不可抗性 （ 如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi) 等） 以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。 3、項目投資風(fēng)險防范措施3 1 對房地產(chǎn)市場進行全面的調(diào)查，作出科學(xué)的預(yù)測 仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預(yù)測其變動， 選擇最佳開發(fā)時機； 分 析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預(yù)測其變化， 以及早投資開發(fā) 具有價值增長潛力的地塊； 充分了

14、解國家政策并預(yù)測國家未來對房地 產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，特別對近期出臺的國六條以 及建房部建住房 2006165 號文件的精神我們都進行了專業(yè)的分析； 同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預(yù)測其變化， 以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模； 要利用一切可能得到的信息資料， 充分 考慮到其他開發(fā)項目的競爭， 盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測擬開發(fā)項目的費用與 收益。對現(xiàn)有的安慶市新城東苑項目進行系統(tǒng)的可行性研究分析， 并 選擇在適當(dāng)?shù)臅r候開發(fā)適當(dāng)?shù)捻椖浚?抓住機遇，這樣既可以創(chuàng)造效益， 又可以大大減少不必要的風(fēng)險投資費用。3.2 采用多樣化（或組合化）投資看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，把資金有選擇地投放到不同時期開發(fā)

15、的項目 上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店 和娛樂場等， 以減少未來收益的不確定性。 因為各種不同類型房地產(chǎn) 的開發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項目收益 率相對較高的風(fēng)險大， 開發(fā)項目收益率相對較低的風(fēng)險小。 如果資金 分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 整體開發(fā)風(fēng)險就會降低， 其實質(zhì) 就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失， 最 終獲取一個較為平均的收益。 房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地 確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例， 使得即可降低開發(fā)風(fēng)險又可 獲取較高的收益率。 所以我們在安慶市新城東苑設(shè)規(guī)劃過程中， 結(jié)合 本地的實際情

16、況，既設(shè)計有多層住宅，也有小高層、高層住宅，還有 連排別墅、商業(yè)辦公用房等。3.3 以財務(wù)方式控制風(fēng)險（1）通過正當(dāng)、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風(fēng) 險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。 將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專 業(yè)性施工單位， 從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。 實行項目股份化和項目風(fēng) 險抵押承包，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上。（2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移 給保險公司承擔(dān)。保險作為一種及時、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實施 經(jīng)濟補償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險的主要手段。（3）增加融資渠道， 加強與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的合作以取得良好的貸 款信譽度， 加大房屋預(yù)售力度， 所得預(yù)售款項

17、重新投入項目的工程建設(shè)。同時通過“宏圖”計劃 也為項目的融資提供了更多的資金來源。3.4 科學(xué)規(guī)劃、合理定位，提高品味，促進銷售 房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、 建筑產(chǎn)品的質(zhì) 量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)充分的市場調(diào)查、項目的經(jīng) 濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，可以作為指導(dǎo)項目決策、 項目設(shè)計、 項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。 我們根據(jù)安慶市的 實際情況，高起點、高起點地對項目進行了市場定位，做大做強，力 爭將該項目做成一流品味、 一流環(huán)境的綜合居住社區(qū)， 并以此來帶動 銷售，真正做到一流的品牌，成為本地區(qū)的開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)頭軍。3.5 通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量 例如，利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減 ??；建造費用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減 ??；工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降 低。3.6 加強管理，縮短工期 盡早完成開發(fā)項目，以降低在開發(fā)期內(nèi)由于社會經(jīng)濟條件的變化 而帶來的風(fēng)險。 并在開發(fā)過程中加強項目管理， 控制成本，保證安全、 質(zhì)量。此外，還應(yīng)根據(jù)開發(fā)的需要有針對性地