我在房地產(chǎn)開發(fā)過程中技術(shù)控制的一些做法我在房地產(chǎn)開發(fā)過程中技術(shù)控制的一些做法

1、我在房地產(chǎn)開發(fā)過程中技術(shù)控制的一些做法房地產(chǎn)開發(fā)公司，實際是就其本質(zhì)上來說，應(yīng)該是一個投資管理型的公司。那么說到技術(shù)管理，一般人就認為只要懂得操作從設(shè)計到土建施工及配套工程施工的過程就可以了，其實不然。一個房地產(chǎn)項目的技術(shù)管理，實際上應(yīng)該貫穿在取得土地以前可研階段一直到所建項目通過綜合驗收交由物業(yè)管理公司管理的全過程。本人從業(yè)房地產(chǎn)15年，對各個過程中的技術(shù)控制均有所了解并在管理過程中有自己的心得體會，現(xiàn)將我的各過程控制方法粗略做一概述，如有不妥的地方請指正，以便以后在工作中能夠避免錯誤，更好的為資本負責。前期策劃和設(shè)計階段       大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和

2、實踐都表明，前期策劃和設(shè)計階段（項目策劃、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計）影響整個房地產(chǎn)項目投資的可能性在80%以上，而工程施工階段影響投資的可能性一般不會超過20%。所以，前期策劃和設(shè)計階段對于一個房地產(chǎn)項目來說，是最重要的一個階段，也是最關(guān)鍵的。一、     取得地塊以前按國家現(xiàn)在有的政策，土地的供給方式一律采取拍賣或者掛牌，所以開發(fā)公司應(yīng)該進行項目的可行性測算，許多開發(fā)公司在這個階段都忽視了技術(shù)方面的是數(shù)據(jù)，認為交給一家咨詢公司或者評估公司進行測算就可以了，或者干脆根據(jù)經(jīng)驗來估計一下該地塊價值多少來報價，給以后的開發(fā)建設(shè)造成了不少的隱患。本人認為，

3、在該階段技術(shù)人員應(yīng)做如下工作：1、和政府相關(guān)部門接觸，了解當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)，職能分工，工作程序。并且了解各項政府的收費內(nèi)容及標準。2、和當?shù)氐脑O(shè)計單位聯(lián)系，了解當?shù)卦O(shè)計標準，設(shè)計費用以及常見的設(shè)計形式，了解當?shù)氐闹饕刭|(zhì)情況和抗震強度等級程度。并且可以考察設(shè)計單位。3、和當?shù)氐挠写硇缘慕ㄖ窘佑|，了解工程造價，各個建筑公司的技術(shù)水平和施工質(zhì)量。有了以上的接觸，技術(shù)人員對該地區(qū)的的各項技術(shù)指標應(yīng)該說已經(jīng)做到了心中有數(shù)，對于所獲得的資料加以整理提供給開發(fā)公司的決策層，有利于可行性測算的準確性。本人在江蘇省宿遷市的“綠洲豪庭”項目中，因為及時向董事會提供了以上的數(shù)據(jù)，股東在土地拍賣舉牌叫價時心中有

4、數(shù)，最后取得了該地塊。這項工作也只有技術(shù)人員可以完成。二、     方案設(shè)計地塊購買以后，開發(fā)公司所要做的是項目定位，許多開發(fā)公司習慣將該項工作交由咨詢公司或者策劃公司來完成，本人的習慣做法是將該項工作交由規(guī)劃設(shè)計單位來完成。這樣做一方面可以節(jié)約費用，另外也可以讓設(shè)計單位發(fā)揮出自己的主觀能動性，做出來好的作品，而不是淪為繪圖公司。并且由于項目定位和方案設(shè)計兩個工作一起進行，節(jié)約了時間，也就節(jié)省了財務(wù)成本。在這個階段，本人的工作方法是這樣的：1.確定設(shè)計目標和方向，擬定招標設(shè)計任務(wù)書，由于需要對項目進行定位，所以要對所選用的設(shè)計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治觯?/p>

5、至不同類型設(shè)計公司的比例也要有所考慮。2.組織由上層領(lǐng)導、技術(shù)部門、策劃部門、營銷部門等對規(guī)劃設(shè)計單位所做出來的各項方案進行比較和選擇，根據(jù)本地的經(jīng)濟情況及市場情況確定方案（規(guī)劃平面，外立面和戶型）。 3.和政府的規(guī)劃部門及設(shè)計單位進行及時的交流和溝通，以確保在方案確定以后可以及時通過政府的審查。4.在可能的情況下，完成擴大初步設(shè)計，確定結(jié)構(gòu)方案。結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的40%至60%，而結(jié)構(gòu)成本還常常由于策劃及設(shè)計的好壞出現(xiàn)非常大的波動，因此結(jié)構(gòu)方案的確定就成為這個設(shè)計階段最重要的一環(huán)。本人在鎮(zhèn)江“萬潮永裕家園”的基礎(chǔ)樁方案中因為采取了錨桿靜壓樁的結(jié)構(gòu)形式，完全沒有混凝土予制管樁的方便快捷，并

6、且造價偏高，給公司造成了不必要的損失。三、     施工圖設(shè)計建設(shè)項目施工圖設(shè)計階段是在方案報建文本的基礎(chǔ)上進行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計工作流程相對簡單，有序，但是應(yīng)該注意到以下幾點：1.通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程變更。同時通過招投標還可能選擇到優(yōu)秀的方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。2.實行限額設(shè)計。施工圖設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費用的多少，同樣也影響建設(shè)項目以后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)項目，開發(fā)商要做到心

7、中有數(shù)。而作為設(shè)計單位，在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法。我在江蘇宿遷的“綠洲豪庭”小高層的項目中，要求設(shè)計單位將造價控制在1100元/m2，設(shè)計單位在設(shè)計結(jié)構(gòu)上做文章，充分考慮現(xiàn)澆內(nèi)墻和砌塊填充墻的合理搭配，這樣可以滿足設(shè)計對結(jié)構(gòu)形式的要求，同時經(jīng)過計算又降低了工程造價，嚴格把工程的建安成本控制在了1080元/ M2。達到了限額要求。3.開展價值工程的應(yīng)用。上面所說的小高層的項目，由于結(jié)構(gòu)要求，基礎(chǔ)設(shè)計深度為3.5米, 為了利用深基礎(chǔ)，本人建議增加地下室。而當初為

8、了節(jié)省投資，未考慮建地下室，通過利用價值工程進行分析、測算，在這種深基礎(chǔ)的情況下，建地下室增加的建安成本為200元/M2，但是公司通過銷售地下自行車庫所獲取的利潤遠遠超過了這個數(shù)字。4.加強圖紙會審工作。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。5.要對實施項目設(shè)計的工程設(shè)計負責人進行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計工程項目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。房地產(chǎn)項目施工階段施工階段分為招投標階段和施工階段的一         項目招投標階段的技術(shù)控制建設(shè)項目在

9、施工圖設(shè)計審查完成以后，就是工程項目的招投標，通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程建設(shè)成本。通過招投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇建筑施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進度都有至關(guān)重要的作用。    1、要求對參加投標的施工單位資質(zhì)進行嚴格審查。在眾多投標單位中擇優(yōu)選出幾家符合條件的企業(yè)進行重點考察，必要時對其企業(yè)實力和已完成的項目進行實地考察，做到知己知彼，心中有數(shù)。同時要求中標單位具有足夠的施工技術(shù)能力和經(jīng)濟實力,它不僅使中標企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使他們能夠有實力在工程造價上給開發(fā)商合理的優(yōu)惠。    2、要嚴格掌握工程

10、項目招投標條件，認真編制科學的工程招標書，招標書條款應(yīng)嚴謹、準確、全面，工程中標價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死，少留或不流活口。要編制好標底，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價的下限，同時應(yīng)反復審查標底水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。    3、合理低價中標。房產(chǎn)企業(yè)對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)，避免投標單位以低于成本價惡意竟標。目前正推行的建筑安裝工程“無標底招投標”，對于業(yè)主方來說并不能把它理解為真正的“沒有標底”，業(yè)主應(yīng)對項目建安工程造價成本隨時掌握好。    4、確定中標人后，合同條款的簽定應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理。盡量減少甲乙雙方責

11、任不清日后扯皮的現(xiàn)象，以中標價為基礎(chǔ)，通過談判協(xié)商確定合同內(nèi)容和合理工期。有關(guān)責任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責。二.加強工程項目施工各環(huán)節(jié)的管理控制在工程施工階段，由于施工圖設(shè)計已經(jīng)完成，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費。具體到項目施工中，從技術(shù)應(yīng)用角度上講，圖紙會審作為施工準備工作中的首要環(huán)節(jié)，可以使施工人員領(lǐng)會設(shè)計意圖，減少施工圖的錯誤，提高工程質(zhì)量，確保工程順利進行。技術(shù)交底的目的是使施工人員對工程技術(shù)要求做到心中有數(shù)，以便科學地組織施工、安排進度，同時簡化施工圖中的難點和要點，做到簡潔明了。施工組織設(shè)計有利于科學合理地確定施

12、工方法、選擇施工機具、安排施工順序。因為施工方案不同，工期就會不同，所需的施工機具也不同，因而所發(fā)生的費用也不同。因此，抓好施工技術(shù)，很大程度上可以避免項目施工中在時間上的浪費，可以節(jié)約勞動力，提高生產(chǎn)效率，降低不必要的浪費。    1、抓好合同管理，避免工程索賠。在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效的控制，針對目前某些施工單位采取“低價中標，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就是要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要變更，以減少不必要的工程費用開支，避免投資失控。另外對施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時反索賠，

13、使工程項目成本得到有效的控制。    2、加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理，杜絕投資浪費。 就是把工程技術(shù)管理與成本控制觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中去，保證項目管理目標的實現(xiàn)，提高工程項目的投資效益。本人在工作中一般注意以下以下幾個方面的工作：   a)加強施工現(xiàn)場的施工管理人員、工程技術(shù)人員的經(jīng)濟觀念和素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事求是的辦事作風，在積極協(xié)助監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時，充分重視節(jié)約投資的重要性。   b)盡量減少設(shè)計變更。首先應(yīng)嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計標準，增加建設(shè)內(nèi)容。一般情況下不允許設(shè)計變

14、更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮或使項目無法繼續(xù)進行下去。其次，認真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，對于涉及到費用增減的設(shè)計變更,必須經(jīng)設(shè)計單位代表，業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。c)嚴格現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中的一項經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅性，給工程結(jié)算帶來了非常大的麻煩，甚至給業(yè)主方帶來了不少的經(jīng)濟損失，這方面的教訓是非常多的。嚴格現(xiàn)場簽證管理首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟人員相互配合，不僅做到隨到隨簽，還要做到簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個數(shù)字都要嚴謹準確，簽證內(nèi)容必須與實際相符，簽證的內(nèi)容不能超過應(yīng)簽證的范圍。驗收和移交    驗收分為階段性的驗收和整體驗收,無論那種驗收,作為技術(shù)管理人員,都應(yīng)該按當?shù)氐尿炇諛藴收砗盟斜匾馁Y料,并且進行自查驗收,把問題解決在驗收以前，確有把握以后方可進行。在該期間應(yīng)該加強和政府的溝通,并且要協(xié)調(diào)好政府各職能部門的關(guān)系。另外，針對項目本身，要處理好設(shè)計，施工，監(jiān)理，施工等各單位之間的關(guān)系，精誠合作，為驗收通過做好一切準備。    移交的關(guān)鍵是