萬科成本控制要點

1、房地產(chǎn)開發(fā)各階段成本控制要點I立項成本控制要點指南二控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1、新征土 地征地費用少交或晚交，力爭 減免項目部負責詳見項目立項成本 控制要點說明中項 目開發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、附表二。拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷 安置費用項目部負責大市政費用自建部分按照公司 工程體系走；交政府 部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計部和審 算部負責自建部分；工 程部負責交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大 化，合理提高容積 率，降低土地成本項目部、設(shè)計部負責2、買斷項 目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細項目部負責詳見項目立項成本 控制要點說明中項 目開發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、附表

2、二及買斷方式的成 本構(gòu)成付款總額r為公司爭取最大利益項目部負責付款時間周期長、次數(shù)多項目部負責三通或七通一平的 標準明確驗收標準明細工程部、項目部負責手續(xù)風險與項目付款時間直接 掛鉤。項目部負責3、合作開 發(fā)合作方式符合集團要求，有 利于北京公司；項目部負責詳見項目立項成本 控制要點說明中項 目開發(fā)成本構(gòu)成 表、附表一、附表 二及合作開發(fā)的成 本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項目部負責交房時間盡可能地延后交房，工程部負責交房標準不低于合冋中交房 標準項目部負責付款總額 付款時間選擇有利于公司利 益的方式項目部負責 項目部負責規(guī)劃成本控制示意圖3控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、規(guī)劃方案（1）

3、可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù)書 可行性設(shè)計變更設(shè)計部負責，項 目、審算、銷售部 配合（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評審委 貝會，對方案進行評審、 確定。未通過的方案進入可行性 設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重新評 審。由項目、設(shè)計、工 程、審算、財務(wù)、 銷售等各部門組成 評審委員會，總經(jīng) 理負責（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù) 實際情況進行細節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負責，工程 部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進 行投資估算審算部負責，設(shè)計 部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情 況和市場分析制訂設(shè)計任 務(wù)書設(shè)計部負責，項目 部、銷售部協(xié)作方案設(shè)

4、計招投標設(shè)計部方案設(shè)計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身 報批規(guī)范性，材料完整項目部負責，設(shè)計 部配合3、擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步調(diào)整 設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計部負責，知會 各部門（2）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標方 案和設(shè)備選型、實體研 究、環(huán)境方案等因素對總 成本作出概算設(shè)計部與工程部負 責制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負責（3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標 專家評審內(nèi)部評審招投標評審委員會設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負責4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負責，工程 部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式 由專家進行樁基形式和樁 基

5、結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè) 計（1）施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基 設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè) 施等因素，在擴初圖基礎(chǔ) 上確立施工圖設(shè)計要求設(shè)計部和工程部負 責，其他部門協(xié)助（2）報建（3）報施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意 見，設(shè)計洽商設(shè)計部負責，工程 協(xié)助，知會銷售部（6）面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工 時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負責，工程 部協(xié)助6、銷售包裝 設(shè)計結(jié)合營銷費用控制 施工招投標7、裝修方案 設(shè)計（1）方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指 導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確 定方案設(shè)計要求設(shè)計部負責，銷售 部協(xié)助（2）材料設(shè)備選型市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修

6、材 料和設(shè)備設(shè)計部負責（3）招投標制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負責，銷售 部協(xié)助評審招投標評審委員會&功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟評估市場調(diào)研銷售部負責有針對性擴充建筑物功能設(shè)計部負責，銷 售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研 爭取政府有利條件項目部負責（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標 準確立環(huán)境設(shè)計方案目標 成本總額設(shè)計部負責，項目 部協(xié)助招投標招投標評審委員會（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化 必要性分析智能化內(nèi)容控制銷售部負責招投標，尋找外部合 作，爭取雙贏招投標小組組織， 總經(jīng)理負責（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信 息暢通，保障銷售承諾與 實際功能的一致性設(shè)計部負責

7、，工程 部協(xié)助9、設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用（2）設(shè)計變更洽商嚴格按照設(shè)計變更洽商流 程進行設(shè)計部負責，工 程、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場 變更管理規(guī)范10、材料設(shè)備(1) 選型(2) 力案確定時間在擴初圖確定前確定材料 設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段 就考慮了材料設(shè)備的女裝設(shè)計部負責，工程 部協(xié)助(3)采購招投標招投標評審委員會詳見設(shè)備材料 米購規(guī)范其他費用招投標成本控制要點指南二控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1投標單 位的選擇資2、管理水平3、技術(shù)力量4、歷史記錄5、資金實力6、合作經(jīng)歷建立承建商、丄程監(jiān) 理、材料及設(shè)備供貨 商名冊及資料庫。2、從公司認可名冊中的 承建商、供貨商、監(jiān) 理公司

8、中選擇投標單 位。3、主辦部門推薦五家投 標單位報招投標工作 組。丄程部負責丄程監(jiān)理招投標合同；2、設(shè)計部負責設(shè)計、環(huán) 境、裝修招投標合同。3、審算部負責材料設(shè)備招 投標合同。4、銷售部負責營銷、包裝招 投標合同。詳見招投標管理規(guī)范第8 條至15條和招投標管理 程序4、招投標工作小組審 核、考察、評估、篩選三 家以上投標單位報招投標 評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標評審委員會審核 主管領(lǐng)導(dǎo)批準。詳見招投標管理規(guī)范第8 條至15條和招投標管理 程序2、招投標 文件各類合同的招投標書 內(nèi)容應(yīng)包含：1、工期；2、工程造價或取費標準；3、質(zhì)量要求；4、付款方式；5、招標范圍；6、結(jié)算方式；7、驗收標準；8、

9、投標注意事項；9、廢標條件（投標書 必須加蓋投標單位法 人印章）；10、接標時間；11、開標時間；12、定標方法；13、投標單位補充意見；14、標準合同條文；15、圖紙、其他要求 等。1、主辦部門起草、制定 招投標標準文本1、工程部負責工程監(jiān) 理招投標合同；2、設(shè)計部負責設(shè)計、環(huán)境、 裝修招投標合同。3、審算部負責材料設(shè)備招投 標合同。4、銷售部負責營銷、包裝 招投標合同。詳見招投標管理規(guī)范第6 條、第16條至20條、和 招投標管理程序2招投標工作組審核招投標評審委員會審核； 主管領(lǐng)導(dǎo)批準；詳見招投標管理規(guī)范第6 條、第16條至20條、和 招投標管理程序評標和定 標1、技術(shù)性評標和定標2、經(jīng)濟

10、性評標定標優(yōu)先順序1、技術(shù)評標2、經(jīng)濟評標3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負責技術(shù)評標2、審算部負責經(jīng)濟標書的評 標3、財務(wù)部負責審核廣告包裝 費詳見招投標管理規(guī)范第21 條至33條、和招投標管 理程序綜合審核投標單位；評定 中標單位招投標評審委員會審核、評主管領(lǐng)導(dǎo)批準詳見招投標管理規(guī)范第21 條至33條、和招投標管 理程序施工環(huán)節(jié)成本控制示意圖二控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、設(shè)計變更 環(huán)節(jié)變更評估項目前期規(guī)劃、定位要 全面、準確，盡量避免在 施工中的重大設(shè)計調(diào)整。加強施工前的審核工作。 全面考慮工程造價，對可 能發(fā)生變更的地方有預(yù)見 性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶 來的各種變

11、化，為審批提 供參考依據(jù)。審算部負責計算變更費用 （含可能引起的索賠）。甲方項目代表執(zhí)行修改的工 期評估。審算部成本管理員負責計算 變更后的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦 法一一“工程變更的控 制辦法”？ ？變更的審核簽認根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變 更分成四類，不同類別按 相應(yīng)的審核簽認流程進 行。經(jīng)辦部門？ ？詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第二條、第十三 條。設(shè)計變更通知單。發(fā)生變更項目的負責人詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第5到第8條。變更必須有設(shè)計單位、 設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單 位和施工單位共同簽字 后，才能有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第九到第十二條。變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可 進行變更

12、。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第十三條。2、施工現(xiàn)場 簽證1、簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格 按照合同中所約定的條款 執(zhí)行。經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）2、簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng) 堅持當時發(fā)生當時簽證的 原則。詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第十條。3、簽證的工程量認真核對簽證的工程量 準確。簽證的內(nèi)容、原因、工 程量應(yīng)清楚準確、無涂 改、編號準、全，并有監(jiān) 理工程師的簽字確認。詳見工程變更管理辦 法一一“工程變更的控 制辦法”？ ？4、簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項目的負責人詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第5到第8條。必須遵循“先洽后干”的 原則。在確認簽證前，應(yīng) 按相應(yīng)審批程序報

13、審，通 過后方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第十四條。5、簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進行 分類匯總統(tǒng)計分析，并根 據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變 更提岀改進意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場簽證管理 規(guī)范第十八、十九條。審圖1、擴初圖會審2、施工圖會審3、分項、分部圖會 審4、各專業(yè)技術(shù)圖紙 會審圖紙多層次會審會簽及 審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中 的問題修改完。甲方技術(shù)負責人詳見施工環(huán)節(jié)成本控制 要點三、“審圖”總分包配合費1、分包方式2、分包內(nèi)容 分包的責任界定通過投標確定配合費。應(yīng)避免在施工過程中修 改分包方式、分包內(nèi)容、 范圍而增加工程成本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)

14、成本控制 要點四、“總分包配合 費”材料供應(yīng)選型 材料供應(yīng)方式材料計劃預(yù)留時間施工所用的各項材料的 選型應(yīng)在材料招標前確設(shè)計部主要解決的是材料供應(yīng)對 施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳 見施工環(huán)節(jié)成本控制要 點五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式， 通過招標確定相關(guān)費用。審算部組織 工程部參加限時編制材料計劃。 材料計劃簽認。甲方代表要考慮可能岀現(xiàn)的問 題，留岀相應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門工程款的支 付付款進度 工程進度按合同約定執(zhí)行付款。 按進度付款。多層次多角度審核工程 進度。甲方代表與監(jiān)理工程 師審核完成的形象部位 預(yù)算人員審核工程價值 量詳見付款審批程序規(guī) 范附件2 :“工程款付 款流程”付款的審批根據(jù)情況

15、由不同級別人 員最終審批。主管副總或總經(jīng)理材料及設(shè)備采購成本控制要點指南I控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、材料進場 計劃采購招投標及訂立 合同時間暫缺工程部招投標規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進度相配合具體參照標準暫缺運輸周期:具體與采購點遠近相對應(yīng)安裝、驗收周期:與工程進度相配合交叉作業(yè)時間:與工序安排相聯(lián)系2、材料的性 能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立 材料市場信息庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由 設(shè)計部確定或封樣。設(shè)計部招投標必須招投標的材料設(shè)備要 制定招投標計劃。不需招 投標的材料設(shè)備，米用三 家以上廠家報價選擇。審算部詳見招投標管理規(guī)范 第六、七條和設(shè)備材料 采購

16、規(guī)范第四條3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付進度保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總額進 度控制。保修款一般不低于合 同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或 設(shè)計部）詳見付款審批程序規(guī) 范附件3 “甲供材料付 款流程”和附件 7 “采購 類付款流程”4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認貨到現(xiàn) 場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè) 工程師負責監(jiān)控驗收詳見設(shè)備材料采購規(guī) 范第八條質(zhì)里驗收外觀質(zhì)量的驗收 安裝后質(zhì)量的驗收工程部投入使用后的質(zhì)量驗 收物業(yè)公司5、材料保管 與保修材料保管在合同中明確貨物的 卸貨和保管的責任承擔 者工程部詳見設(shè)備材料采購規(guī) 范第九條、第十三到十 六條材料保修用合同的

17、方式明確保修 責任和保修期銷售成本控制要點指南二控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、營銷方 案1、費用總額1、確定費用目標總額項目部詳見營銷費用管理規(guī)范2、市場信息收集3、營銷計劃4、營銷預(yù)算2、根據(jù)各種相關(guān)因素確 定具體計劃和費用銷售部5、營銷方案審批3、征求各方面意見，按 審批流程操作主管總經(jīng)理詳見營銷操作流程規(guī)范2、營銷現(xiàn) 場費用1、現(xiàn)場銷售人工費用1、銷售人數(shù)控制2、銷售工作進度控制3、獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理? ?2、現(xiàn)場銷售器具費3、賣場、現(xiàn)場包裝費4、銷售模型費用5、宣傳資料及禮品費6、展銷費?銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見營銷包裝操作規(guī)范7、計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額

18、審批制 度主管總經(jīng)理詳見營銷費用管理規(guī)范3、媒體選 擇1、媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專人負責銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范2、招投標先評后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范內(nèi)部評審銷售部詳見招投標管理規(guī)范招投標招投標評審小組？4、樣板房 裝修1、設(shè)計、裝修市場信息收集 制訂裝修目標成本總額設(shè)計部、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范 和設(shè)計規(guī)劃管理規(guī)范2、材料采購信息搜集 材料、設(shè)備選型設(shè)計部詳見設(shè)備、材料采購規(guī) 范3、信息采集及招投標招投標招投標評審小組詳見招投標管理規(guī)范4、樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見物業(yè)管理規(guī)范5、材料回收、保管和 再利用建立材料設(shè)備清單 使用登記閑置品評估和

19、處理設(shè)計部負責，物業(yè)、銷售 部配合詳見營銷包裝操作規(guī)范5、銷售回 款1、銷售折扣點待定銷售前臺負責待制訂相關(guān)管理辦法2、回款周期待定銷售前臺負責，財務(wù)監(jiān)督詳見回款管理規(guī)范6、銷售補 充條款及承 諾1、承諾的給岀制作樓書 承諾分類營銷部負責，設(shè)計、工程 監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法2、設(shè)計變更與承諾變更審批與知會制度 承諾變更設(shè)計部負責，銷售、工程 協(xié)助7、客戶交 房1、交房日期2、保修期3、質(zhì)量補償晚交房原因分類處理 與施工隊洽商延長保修期 交房驗收協(xié)議詳見補償管理規(guī)范&其他1、中介費待定2、與銷售相關(guān)的其他 費用（如因銷售要 求而發(fā)生的設(shè)計洽 商變更費）嚴格按相關(guān)流程進行詳見工程現(xiàn)場變更管理規(guī) 范

20、等控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1、鋼筋用量的 核實1、施丄圖中的鋼筋用 量2、洽商、變更的鋼筋 用量1、選擇并委托現(xiàn)場管理 經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德 良好、工作認真負責 工程造價咨詢公司進 行鋼筋量計算工作1、財務(wù)部、審算部與主管 副總負責確定工程造價 咨詢公司。詳見止在草擬中丄程預(yù)決 算管理規(guī)范2、審算部專人負責抽查 與核實工程造價咨詢 公司的鋼筋用量計算 工作3、工程造價咨詢公司與 審算部相關(guān)人員必須 下現(xiàn)場了解乙方綁扎 鋼筋情況2、3、審算部經(jīng)理監(jiān)督2、價差的調(diào)整1、材料價差2、人工價差3、費用價差1、嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法2、及時跟蹤價格（材 料、人工、費用）變 化情況3、當

21、價格岀現(xiàn)異常波動 時，應(yīng)立即與相關(guān)單 位商量對策審算部材料組與預(yù)算工程帥 負責詳見止在草擬中工程預(yù)決 算管理規(guī)范3、洽商、變更 的費用控制1、圖紙審核2、因市場因素甲方對 圖紙的修改3、現(xiàn)場簽證1、工程部項目部負責組 織各專業(yè)共同審圖， 實行專業(yè)負責制2、監(jiān)理公司審圖3、施工單位審圖4、甲方對圖紙做出重大 修改之前，應(yīng)進行方 案經(jīng)濟比較5、現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確 發(fā)生費用的原因和責 任1、設(shè)計部負責建筑專業(yè)圖 紙質(zhì)量的審核2、工程部負責其他專業(yè)圖 紙的審核3、工程項目部負責現(xiàn)場簽 證的監(jiān)控4、審算部負責審核洽商、 變更的合理性、完整性（負洽商）及經(jīng)濟性詳見止在草擬中工程預(yù)決 算管理規(guī)范4、違約與索

22、賠1、工期2、質(zhì)量1、甲方履行自己的合同義 務(wù)2、甲方督促乙方履行合同 義務(wù)3、工期與質(zhì)量重視過程中 控制1、工程項目部負責施工合同 中技術(shù)條款的監(jiān)控2、審算部負責施工合同中合 同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決 算管理規(guī)范3、配合管理4、工程部項目經(jīng)理負責各 施工方的配合問題3、工程項目部負責施工過程 中協(xié)調(diào)、配合4、停工、窩工5、當造成重大停、窩工 時，工程部與審算部及 時進行停、窩工費用計 算4、審算部負責違約費用的核 實期間費用的成本控制要點指南n控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件1、財務(wù)費用1、公司開發(fā)速度、規(guī)模 與貸款計劃1、制定年度資金計劃2、1、財務(wù)部負責年度資金計劃詳見付款審批程序規(guī)范中 工程款付款流程、營銷費 用付款流程2、地價款的支付3、3、制定項目總體開發(fā)計 劃2、項目部負責項目總體開發(fā) 計劃4、工程款的支付4、制定工程年度付款計 劃3、工程部負責工程年度付款 計劃5、銷售回款的管理5、制定年度銷售計劃4、