商場(chǎng)基礎(chǔ)知識(shí)匯總

1、商場(chǎng)基礎(chǔ)知識(shí)一：什么是商場(chǎng)：商場(chǎng)指聚集在一起的各種商店組成的市場(chǎng)，面積較大、商品比較齊全的大商店。指聚集在一個(gè)或相連的幾個(gè)建筑物內(nèi)的各種商店所組成的市場(chǎng) 二：商場(chǎng)的特征：1. 較大規(guī)模的商店。如:百貨商場(chǎng)，自選商場(chǎng)。2. 聚集在一個(gè)或相連的幾個(gè)建筑物內(nèi)的各種商店所組成的市場(chǎng)。3. 面積較大、商品比較齊全的綜合商店。4. 提供多種經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較多，能夠聚集多種貨物的大型銷(xiāo)售店面。三：商場(chǎng)規(guī)模的劃分：百貨商店是指以經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的零售商店。中國(guó)的百貨商店依規(guī)模大小分為三類(lèi):(1)大型百貨商。店?duì)I業(yè)面積 5000平方米一 10000平方米以上，職工 500人一 2000人以上，經(jīng)營(yíng)品種1.

2、5萬(wàn)種一 4萬(wàn)種左右； 中型百貨商店。營(yíng)業(yè)面積 1000平方米一 2000平方米，職工200人一 400人，經(jīng)營(yíng)品種1萬(wàn)種左右；（3）小型百貨商店。營(yíng)業(yè)面積 200平方米左右，職工十幾人至幾十人，經(jīng)營(yíng)品種幾百種至數(shù)千種。備注：外國(guó)對(duì)百貨商店的定義1. 德國(guó)的定義:百貨商店是供應(yīng)大量產(chǎn)品的零售商店，主要產(chǎn)品是服裝、紡織品、家 庭用品、食品和娛樂(lè)品；銷(xiāo)售方式有人員導(dǎo)購(gòu)（如紡織品部）和自我服務(wù)（如食品部）， 銷(xiāo)售面積超過(guò)3000平方米。2. 法國(guó)的定義:百貨商店是零售商業(yè)企業(yè)，擁有較大的銷(xiāo)售面積，自由進(jìn)入，在一個(gè) 建筑物中提供幾乎所有的消費(fèi)品。一般實(shí)行柜臺(tái)開(kāi)架售貨，提供附加服務(wù)，每一個(gè)商品部都可以成

3、為一個(gè)專(zhuān)業(yè)商店。銷(xiāo)售面積至少為2500平方米，至少有10個(gè)商品部。3. 荷蘭的定義:銷(xiāo)售面積至少有25000平方米，最少應(yīng)有175名員工，營(yíng)業(yè)額超過(guò)1000 千萬(wàn)法國(guó)法郎，至少要有 5個(gè)商品部，其中應(yīng)有女裝部。4. 英國(guó)的定義:設(shè)有多個(gè)商品部，營(yíng)業(yè)額的實(shí)現(xiàn)至少要覆蓋5大類(lèi)產(chǎn)品，至少雇用25人。5. 日本的定義:日本通產(chǎn)省對(duì)百貨商店的規(guī)定是:從業(yè)人員超過(guò)50人，銷(xiāo)售面積至少 為1500平方米（大城市要超過(guò)3000平方米）。四：商場(chǎng)的業(yè)態(tài)構(gòu)成商城是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專(zhuān)柜銷(xiāo)售若干類(lèi)別商品，并為便利顧客選購(gòu)提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（備注：是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合，體現(xiàn)“一 站式消費(fèi)

4、”的多功能大型商用物業(yè)， 一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群， 集旅游、購(gòu)物、 休閑、娛樂(lè)、飲食等各種商業(yè)功能于一體。要有寬闊的購(gòu)物通道和良好的動(dòng)線設(shè)計(jì)，充分考慮到來(lái)客的休息和停車(chē)設(shè)施，要通過(guò)環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學(xué)與商業(yè)功用結(jié)合。）五：商場(chǎng)的城市功能商城只是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，服務(wù)特定商圈的百貨商品選購(gòu)者（備注：是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)業(yè)態(tài)整合、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場(chǎng)所和物業(yè)旺地，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)主體定位、城市消費(fèi)文化聚集和地產(chǎn)物業(yè)需求的多種價(jià)值。）六：商場(chǎng)的金融功能商城作為簡(jiǎn)單的流通環(huán)節(jié)， 通過(guò)商品銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者和供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn)（備注：作為新興的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)

5、目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過(guò) 消費(fèi)者的長(zhǎng)期重復(fù)的消費(fèi)行為，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場(chǎng)流通。的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長(zhǎng)期 保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。）七：商場(chǎng)的獲利方式商城主要通過(guò)專(zhuān)柜銷(xiāo)售收入的分成方式獲利（備注：主要通過(guò)分租物業(yè)的租金收入方式獲利。）八：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)商城營(yíng)管理的重點(diǎn)是商品組合和促銷(xiāo)，以聯(lián)營(yíng)專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)為主，少量輔助性獨(dú)立服務(wù)項(xiàng) 目配套，采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式，通過(guò)統(tǒng)一收銀，實(shí)施進(jìn)、銷(xiāo)、結(jié)、存 管理；（備注： 運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以

6、經(jīng)營(yíng)租 戶為主，通過(guò)物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造統(tǒng)一營(yíng)造的購(gòu)物環(huán) 境和顧客服務(wù)保障體系。 里可以包括一家，甚至多家百貨店。）九：商場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象百貨業(yè)態(tài)是商品買(mǎi)賣(mài)，面對(duì)的是相對(duì)集中的有直接購(gòu)買(mǎi)目的的顧客，經(jīng)營(yíng)的是商品；是物業(yè)出租，管理的是商戶，經(jīng)營(yíng)的是全客層、潛在購(gòu)買(mǎi)需求的顧客。十：商場(chǎng)商圈商城的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些，（備注：的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來(lái)自全國(guó)，更可以來(lái)自全市。）十一：商場(chǎng)物業(yè)體量百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，（備注：通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑 面積大，停車(chē)面積大）。十二：商場(chǎng)布局模式百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場(chǎng)內(nèi)共享空

7、間；（備注：多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動(dòng)，更要擴(kuò)展到周邊環(huán) 境）。十三：商場(chǎng)的氛圍百貨商城重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)商品展示效果，（備注：要求整體氛圍、綜合體驗(yàn)的效果）。十四：商場(chǎng)的餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)比重 百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲； （備注：而 的餐飲業(yè)種 多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂(lè)和休閑項(xiàng)目則形成 的主題特色和特定優(yōu)勢(shì) 的內(nèi)涵。一般購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的比例要達(dá)到 50:32:18 ，或者后者更多） 。十五：體驗(yàn)消費(fèi)概念引入百貨商城只有用品銷(xiāo)售，極少體驗(yàn)式服務(wù)項(xiàng)目（備注： 作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客 體驗(yàn)式項(xiàng)目是不可少的，通常會(huì)有健身、

8、運(yùn)動(dòng)、美容、休閑、文化等主題項(xiàng)目進(jìn)駐） 。十六：商務(wù)展覽功能百貨商城承接群體活動(dòng)的空間有限。 （備注： 中寬闊的多格局的空間提供了極好的公 眾展示及商務(wù)活動(dòng)功能） ， 觀光游覽功能。百貨商城的觀光性通常較差， （備注 因建 筑獨(dú)特往往成為城市標(biāo)志性建筑，又因內(nèi)部功能齊全、服務(wù)項(xiàng)目多樣性，環(huán)境美學(xué)價(jià) 值高，而成為觀光游覽地） 。十七：商場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)（1）商場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn) 百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在 2 萬(wàn)平方米左右，比如北京賽特購(gòu)物中心的 面積為 18 萬(wàn)平方米。 （ 2）商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 百貨商場(chǎng)通常采用 35 層的多層 建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過(guò)多的考慮，除過(guò)層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電 梯、貨物

9、流、包括系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場(chǎng)里面對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)， 即動(dòng)線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問(wèn)題。（ 3）商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn) 百貨商場(chǎng)主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、 管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品 牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 4）百商場(chǎng)商鋪特點(diǎn) 商鋪的形式 百貨商場(chǎng)商 鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨商場(chǎng)會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家， 比如賓利汽車(chē)租用北京賽特購(gòu)物中心一層的鋪面做汽車(chē)展示，寶馬汽車(chē)租用北京永安 里貴友大廈一層的鋪面做汽車(chē)展示等。 投資回收形式 百貨商場(chǎng)鋪位商鋪有的

10、是專(zhuān) 賣(mài)店的形式，從空間上相對(duì)獨(dú)立；部分是采取柜臺(tái)的方式；大部分采取開(kāi)放空間內(nèi)專(zhuān) 賣(mài)區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷(xiāo)售區(qū)只是通過(guò)地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù) 采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。十八：伸展閱讀購(gòu)物中心的商鋪特點(diǎn)（ 1）購(gòu)物中心規(guī)模特點(diǎn) 第一章中已經(jīng)對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹，在此不做 重復(fù)說(shuō)明。但目前在國(guó)內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，極富市場(chǎng)感召力的超級(jí)購(gòu)物中心 項(xiàng)目值得商鋪投資者首先對(duì)它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場(chǎng)機(jī)會(huì)， 規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)所牽涉到的技術(shù)內(nèi) 容很多，賽睿顧問(wèn)在中國(guó)超級(jí)

11、購(gòu)物中心 投資開(kāi)發(fā)指南一書(shū)中，對(duì)此進(jìn)行了深入 的分析，在此僅做概要性介紹。 購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物中心項(xiàng)目的方案 設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用， 其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重： 方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì)， 牽涉到用地分配、 功能分區(qū)和規(guī)劃、 外部交通設(shè)計(jì)、 及城市環(huán)境設(shè)計(jì)， 將決定購(gòu)物中心項(xiàng)目的外部布局、 內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間 的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ) 上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。 購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美 學(xué)概

12、念和市場(chǎng)概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無(wú)疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開(kāi)發(fā) 商將承受因此造成的損失。 也許讀者會(huì)提出問(wèn)題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物中心如此 重要？原因很簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對(duì)的兩 級(jí)客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求。 總之，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)理念的充分結(jié)合，需要解決 大量客流和廣泛類(lèi)型零售商所帶來(lái)的復(fù)雜需求，這些就是購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。（ 3）購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)特點(diǎn) 絕大多數(shù)購(gòu)物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管理方式，很 少購(gòu)物中心采取出售商鋪的方式。購(gòu)物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能

13、性越 小。 當(dāng)然有一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)碰到這種情況：看好某個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，但鑒于資金 壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開(kāi)發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè) 完成并投入運(yùn)營(yíng)后，再回購(gòu)的方式進(jìn)行購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)。這種購(gòu)物中心形式上看是采取 出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對(duì)的主要客戶對(duì)象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶 投資者。 （ 4）購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn) 商鋪的形式 購(gòu)物中心商鋪的主要形式是鋪位 的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾萬(wàn)平方米 不等。 投資回收形式 購(gòu)物中心牽涉到的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、 娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購(gòu)物中心里面的業(yè)態(tài)類(lèi)型有多

14、有少，其中超級(jí)購(gòu) 物中心 里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商基本上都是采取租 用商鋪的方式，其中主力店作為購(gòu)物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每 個(gè)的面積規(guī)模在 15萬(wàn)2 萬(wàn)平方米之間；半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施基 本上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。 購(gòu)物中心里面的商鋪主要采取出租的方式， 有些運(yùn)營(yíng)商會(huì)采取按照經(jīng)營(yíng)流水提成的方式， 或者采取租金和提成、 結(jié)合的方式。 資策略 百貨商場(chǎng)類(lèi)商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)可以在百貨商場(chǎng)的 開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理過(guò)程中得到比較充分的發(fā)揮。 購(gòu)物中心商鋪主要適合投資機(jī)構(gòu)， 畢竟該類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模龐大，無(wú)論是項(xiàng)目定位、規(guī)模、

15、市場(chǎng)策略、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等 各種問(wèn)題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)處。即使有些購(gòu)物 中心項(xiàng)目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開(kāi)發(fā)商必須選擇有效的操 作方案，一方面，吸引個(gè)人投資者進(jìn)來(lái)，另一方面，考慮管理商“返租”等方式，以 最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的整體性。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)講，購(gòu)物中心商鋪的投資風(fēng) 險(xiǎn)相對(duì)比較高，雖然這些項(xiàng)目一旦成功，所創(chuàng)造的價(jià)值升值會(huì)比較大，但該類(lèi)項(xiàng)目面 對(duì)市場(chǎng)成熟問(wèn)題，以及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)始終相伴。十九：百貨商店的發(fā)展局勢(shì)在國(guó)內(nèi)和亞洲還有一個(gè)需要提及的概念即百貨化的購(gòu)物中心，有英文譯為“”（雜交購(gòu)物中心）。國(guó)際上近幾十年的發(fā)展是購(gòu)

16、物中心百貨化，百貨公司購(gòu)物中心化。購(gòu)物中心學(xué)習(xí)百貨把機(jī)全部接入到店鋪的終端，而且公共區(qū)域的邊界變得越來(lái)越模糊。百貨則學(xué)習(xí)購(gòu)物中心引入餐飲休閑業(yè)態(tài)。比如你在北京新光天地和上海八佰伴看到 一樓的那些品牌也都是以店中店而不是店中柜的形式呈現(xiàn)在你的眼前，上層也可以 有影院餐飲和休閑業(yè)態(tài)的組合。但這種百貨化的購(gòu)物中心本質(zhì)上還是屬于百貨。和 購(gòu)物中心招募百貨作為主力店經(jīng)營(yíng)有本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)檫@些百貨化的購(gòu)物中心的管 理和經(jīng)營(yíng)是不分離的。所以本質(zhì)上還是屬于百貨。進(jìn)一步的關(guān)于中國(guó)的百貨還有必要再多說(shuō)一點(diǎn)，由于國(guó)內(nèi)的傳統(tǒng)百貨普遍實(shí)行聯(lián)營(yíng)制，即也是通過(guò)出租柜位招募零售商家實(shí)行扣點(diǎn)抽成的收租方式經(jīng)營(yíng)。這和國(guó)夕卜的百貨

17、通過(guò)買(mǎi)斷和自有商品的經(jīng)營(yíng)模式又不一樣，當(dāng)我和國(guó)外的行業(yè)朋友解釋這 一現(xiàn)象的時(shí)候，他們都說(shuō)那中國(guó)的百貨也應(yīng)該叫購(gòu)物中心，因?yàn)槭兆?。但我還是覺(jué) 得稱(chēng)之為“準(zhǔn)購(gòu)物中心”應(yīng)該更確切。綜上所述，我基本上用我自己的理解概括和描述了從購(gòu)物中心講到了百貨，又 講了百貨化的購(gòu)物中心以及中國(guó)百貨的聯(lián)營(yíng)制的特點(diǎn)。定義的本質(zhì)和內(nèi)涵其實(shí)都是 圍繞購(gòu)物中心的定義展開(kāi)的。我現(xiàn)在把商務(wù)部的關(guān)于購(gòu)物中心的定義黏貼過(guò)來(lái)也讓大家比較一下:“中國(guó)商務(wù)部的關(guān)于購(gòu)物中心的定義：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜 合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所， 業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超

18、市、 專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑等。通過(guò)我上面的概括描述和商務(wù)部的關(guān)于購(gòu)物中心定義的對(duì)比就可以看出，商務(wù) 部的定義其實(shí)是對(duì)所謂購(gòu)物中心的表象的一般描述，沒(méi)有涉及管理和經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)。 所以如果僅根據(jù)這個(gè)定義一般人其實(shí)很難區(qū)分購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)，也無(wú)從了解比 如正大廣場(chǎng)和上海八佰伴的本質(zhì)區(qū)別。也許正是因?yàn)槿狈σ粋€(gè)權(quán)威并有說(shuō)服力的簡(jiǎn) 單明了的定義說(shuō)明，所以國(guó)內(nèi)對(duì)目前的百貨和購(gòu)物中心的概念其實(shí)是混淆的，也由 此引發(fā)了不少行業(yè)的誤導(dǎo)。因此，我近年一直比較習(xí)慣用我自己對(duì)購(gòu)物中心和百貨的概括和理解來(lái)看待和 分析今天行業(yè)的一些問(wèn)題。比如說(shuō)當(dāng)你理解了什么是購(gòu)物中心和百貨，知道了其本 質(zhì)、功用和

19、差異，從管理和經(jīng)營(yíng)的分離以及做場(chǎng)和做商的區(qū)別，你就會(huì)對(duì)目前行業(yè) 較為普遍的幾個(gè)說(shuō)法，比如“電商沖擊”，“去百貨化”和“ 02O等有一個(gè)新的認(rèn) 識(shí)。1. 關(guān)于電商沖擊 目前對(duì)于國(guó)內(nèi)的百貨關(guān)店潮，所有的媒體包括很多行業(yè)人士都會(huì)簡(jiǎn)單地歸結(jié)于“電商沖擊”。就像我上面說(shuō)的中國(guó)的百貨實(shí)際上又是一個(gè)準(zhǔn)購(gòu)物中心。作為一個(gè) 準(zhǔn)購(gòu)物中心，從空間上看這種百貨無(wú)法和購(gòu)物中心的闊綽空間相提并論；而從零售 經(jīng)營(yíng)上這些百貨內(nèi)的零售商家的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)和靈活性也受到極大限制，和購(gòu)物中心 內(nèi)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的零售商家無(wú)法相比。你也可以由此理解在今天商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)和購(gòu)物中心供給如此過(guò)剩的情況下， 這些既不擁有物業(yè)又不掌控商品的百貨所受到的

20、壓力自然更是首當(dāng)其沖。我?guī)啄昵?就和國(guó)內(nèi)幾位資深百貨界人士有過(guò)交流和探討，他們都同意實(shí)際上真正的威脅來(lái)自 購(gòu)物中心而不是電商。相比于 10%的電商沖擊，這種來(lái)自過(guò)多的購(gòu)物中心供給對(duì)百 貨的沖擊可以是 100%和 200%甚至更大?，F(xiàn)在的情況不單是百貨就連購(gòu)物中心、超市、便利店都由于這種如此絕對(duì)超需 求供給而面臨巨大的壓力。就以上海為例， 2014 年上海的 150 個(gè)購(gòu)物中心的平均坪 效不到 1 萬(wàn)元，而百貨的平均坪效到還有 1.2 萬(wàn)元。（ 注意這是中國(guó)的一線城市上海 ?。?。所以說(shuō)你如果能夠從本質(zhì)上了解國(guó)內(nèi)的百貨和購(gòu)物中心以及商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)的 情況，你就會(huì)知道那種“電商沖擊”的說(shuō)法是只見(jiàn)樹(shù)

21、木不見(jiàn)森林。2. 關(guān)于去百貨化中國(guó)聯(lián)營(yíng)制的百貨面臨變革和提升是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。早年就連進(jìn)入國(guó)內(nèi)的外 資百貨也都放棄了他們?cè)趪?guó)外的做法，享受?chē)?guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)制百貨不用自己備貨甚至都不 用自己配備員工的好處。 和國(guó)內(nèi)的百貨一起分享和坐收人口紅利和改革紅利的成果。 這一點(diǎn)到真的要感謝馬云迫使傳統(tǒng)百貨回歸理性，也是科技和社會(huì)進(jìn)步使然必然要 把那些低效的東西淘汰。但百貨作為人們做比較類(lèi)別購(gòu)物的業(yè)態(tài)是永遠(yuǎn)不會(huì)被淘汰 的。英美百貨近年擁抱全渠道實(shí)行線上線下并舉已經(jīng)大大地收回了之前被純電商拿 去的份額也說(shuō)明了這一點(diǎn)。和國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比，中國(guó)不是要去百貨業(yè)態(tài)而恰恰是 要?jiǎng)?chuàng)新、變革和提升百貨業(yè)態(tài)。中國(guó)的傳統(tǒng)百貨作為一個(gè)“

22、準(zhǔn)場(chǎng) （準(zhǔn)購(gòu)物中心 ）和準(zhǔn)商（聯(lián)營(yíng)制百貨 ） ”更要提升 的恰恰是“商”的水準(zhǔn)?？晌覀兡壳暗那闆r是“場(chǎng)”多“商”少，或者說(shuō)是“場(chǎng)” 多“商”弱。我指好的百貨和好的零售商太少。所以在這個(gè)方面我們不應(yīng)該要去掉百貨，而是要?jiǎng)?chuàng)新和提升。對(duì)于經(jīng)營(yíng)不善的 任何品類(lèi)和業(yè)態(tài)都是要去掉的。而對(duì)于那種本應(yīng)就被淘汰的聯(lián)營(yíng)制的百貨是應(yīng)該去 掉的，是一種低效和過(guò)時(shí)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制而不是百貨業(yè)態(tài)。不然的話就像倒洗澡水時(shí)把 孩子一起倒掉是一個(gè)道理。也更不能因?yàn)閭€(gè)別急功近利的公司沒(méi)有做好百貨就說(shuō)百 貨不行了。大家可能沒(méi)有注意同樣來(lái)自大連的大商集團(tuán)，如果你把它的上市和非上市公司 的銷(xiāo)售加在一起 2014 年突破 1700 億，依然保

23、持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)和利潤(rùn)水平，是國(guó)內(nèi) 最大的零售單體企業(yè)。還有來(lái)自沈陽(yáng)的興隆大家庭實(shí)際上是最早實(shí)施自有品牌經(jīng)營(yíng) 的百貨公司，如今就是在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的沈陽(yáng)照樣活的很好。所以簡(jiǎn)單的說(shuō)“去百 貨化”也是由于對(duì)百貨特別是國(guó)內(nèi)的百貨的定義和本質(zhì)缺乏了解所致。3. 關(guān)于O2O迷局和所謂大數(shù)據(jù)通過(guò)對(duì)購(gòu)物中心和百貨定義的本質(zhì)，你了解了購(gòu)物中心是做“場(chǎng)”，而百貨是做 “商”。這一點(diǎn)馬云就很清楚，他告訴美國(guó)人阿里不直接做商，阿里是為廣大的中小零 售企業(yè)服務(wù)，提供平臺(tái)讓他們做商。所以如果說(shuō)亞馬遜是一個(gè)線上的百貨，而天貓和淘 寶則更像一個(gè)線上的購(gòu)物中心。天貓、淘寶和支付寶是受到走在我們前面的亞馬遜、和的啟發(fā)而產(chǎn)生并結(jié)合國(guó)

24、內(nèi)的具 體現(xiàn)實(shí)環(huán)境發(fā)展而獲得了巨大的成功。 盡管馬云之前也認(rèn)為人們可以從此坐在電腦之前而不 必再逛商場(chǎng)因而有了那個(gè)著名的“馬王之賭”。 但我相信馬云對(duì)于今天全渠道零售的數(shù)據(jù)和 實(shí)體交融的大趨勢(shì)還是比一般行業(yè)的人士更靈敏地嗅覺(jué)到了。所以當(dāng)市場(chǎng)在對(duì)阿里巴巴為何控股銀泰以及投資蘇寧眾說(shuō)紛紜時(shí)，我以我對(duì)“場(chǎng)”和 “商”的直覺(jué)感到馬云已經(jīng)意識(shí)到了實(shí)體的場(chǎng)在未來(lái)全渠道零售中的不可替代的重要性。關(guān)于之前的阿里和銀泰的合作，坦率地說(shuō)我和行業(yè)的一些為數(shù)不多的專(zhuān)業(yè)人士是有疑 問(wèn)的。阿里作為一個(gè)虛擬的“場(chǎng)”和銀泰作為一個(gè)實(shí)體的“場(chǎng)”的結(jié)合， 這種“場(chǎng)場(chǎng)”結(jié)合 中“商”有沒(méi)有得到什么實(shí)質(zhì)性的提升 ？這是我之前一直認(rèn)為的銀泰在 O2O燒錢(qián)而看不見(jiàn)效 果的根本原因所在。 就像你投巨資豪裝一個(gè)購(gòu)物中心， 但如果沒(méi)有好的商家組合一切都是枉 然。而我們之前所有從事百貨經(jīng)營(yíng)的零售商包括銀泰又最多只是一個(gè)準(zhǔn)商。商業(yè)的總體落