有關(guān)通達(dá)二期的價(jià)格論證(共9頁(yè)).doc

1、 關(guān)于通達(dá)二期的價(jià)格論證通過(guò)對(duì)比手段，并結(jié)合市場(chǎng)漲幅預(yù)判，將二期定價(jià)由靜態(tài)轉(zhuǎn)為動(dòng)態(tài)，同時(shí)符合2009年整體運(yùn)作時(shí)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展。定價(jià)方式：1. 靜態(tài)價(jià)格采用五級(jí)加權(quán)計(jì)算。2. 動(dòng)態(tài)價(jià)格由預(yù)測(cè)08年及09年上半年中牟市場(chǎng)同比漲幅預(yù)測(cè)下半年同比漲幅。定價(jià)依據(jù)：1. 區(qū)域及周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比關(guān)系2. 項(xiàng)目一、二期產(chǎn)品對(duì)比關(guān)系3. 預(yù)測(cè)09年同比漲幅 定價(jià)方式說(shuō)明一：5級(jí)加權(quán)權(quán)重區(qū)域及周邊同類建筑形態(tài)及本項(xiàng)目5級(jí)加權(quán)加權(quán)因子對(duì)比權(quán)重構(gòu)成戶型面積建筑施工區(qū)域配套社區(qū)配套房形格局位置交通內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃外部景觀資源建筑設(shè)計(jì)多層建筑 10%5%5%15%10%10%15%10%10%小高層及高層建筑10%5%5%

2、10%15%10%15%15%15%定價(jià)方式說(shuō)明二：預(yù)測(cè)09年同比價(jià)格漲幅定位依據(jù)-動(dòng)態(tài)漲幅預(yù)測(cè)1. 中牟08年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅參考2. 中牟09年上半年區(qū)域價(jià)格漲幅參考漲幅參考來(lái)源于：1. 中牟09年房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)運(yùn)行情況2. 中牟房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人的報(bào)告數(shù)據(jù)摘要3. 08年度及09年滿堂紅市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)部分見(jiàn)下表07年市場(chǎng)平均價(jià)格07年同比漲幅08年市場(chǎng)平均價(jià)格08年同比漲幅1648元/平方米37.3%2083元/平方米26.5%09年目前均價(jià)基本以08年金融危機(jī)前的均價(jià)持平，下半年會(huì)以小幅度漲幅拉升預(yù)測(cè)09年項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)格年度平均漲幅同比漲幅約為26個(gè)百分點(diǎn)定價(jià)依據(jù)一：區(qū)域及周邊同類產(chǎn)

3、品目前交易情況參考及同本項(xiàng)目的5級(jí)加權(quán)對(duì)比多 層 價(jià) 格項(xiàng)目名稱建筑設(shè)計(jì)外部景觀資源社區(qū)環(huán)境規(guī)劃位置交通戶型面積房形格局社區(qū)配套區(qū)域配套建筑施工5級(jí)加權(quán)銷售價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格所占比例參考價(jià)格權(quán) 重10%10%15%10%10%10%15%5%5%加權(quán)值東方潤(rùn)景4333.53.53.53.533.53.05220020%721.3114754沁園新城3.533.5333.53.53.53.53205040%1366.666667龍?jiān)床┦繄@3.533.5333.543.533.05210020%688.5245902富源花都43.53333.53.533.52205010%341.6666667濱水藍(lán)庭

4、3.53.53333.53.5332.925210010%358.974359100%695.4287516通達(dá)二期3.53333.53.533.532.8751999.358區(qū)域及周邊同類產(chǎn)品目前交易情況參考及同本項(xiàng)目的5級(jí)加權(quán)對(duì)比小 高 層 及 高 層 價(jià) 格項(xiàng)目名稱建筑設(shè)計(jì)外部景觀資源社區(qū)環(huán)境規(guī)劃位置交通戶型面積房形格局社區(qū)配套區(qū)域配套建筑施工5級(jí)加權(quán)銷售價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格所占比例參考價(jià)格權(quán) 重15%15%15%10%10%15%10%5%5%加權(quán)值水木清華4.524.533.53.533.53.53.47524503525.17985635%1233.81295逸湖名家34.52.54332

5、.5223.124003870.96774215%580.6451613天湖354.533.5343.533.726003513.51351415%527.027027藍(lán)爵世家32332.532.53.522.72523504311.92660625%1077.981651100%854.8666973通達(dá)二期323333.52.53.532.92479.113定價(jià)依據(jù)二：通達(dá)一期、 二期產(chǎn)品細(xì)節(jié)的5級(jí)加權(quán)對(duì)比定價(jià)參考多 層 價(jià) 格建筑設(shè)計(jì)組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)社區(qū)環(huán)境規(guī)劃戶型面積房形格局社區(qū)配套科技性舒適性5級(jí)加權(quán)銷售價(jià)格權(quán)重15%15%15%15%15%10%5%10%加權(quán)值一期3333333331

6、900二期33.533.52.5333.53.1251979.17項(xiàng)目一、二期產(chǎn)品細(xì)節(jié)的5級(jí)加權(quán)對(duì)比定價(jià)權(quán)重說(shuō)明因一、二期處于同一地段，外部環(huán)境、配套、交通等方面高度一致，故在加權(quán)因素上不再予以考慮；同時(shí)二期產(chǎn)品在將在組團(tuán)景觀規(guī)劃方面比一期有一定改進(jìn)，由此需要根據(jù)實(shí)際情況列出需要在加權(quán)因素中加以比較分析。所以此次對(duì)比的靜態(tài)因素調(diào)整如上所示。由于通達(dá)一期全為多層故定價(jià)依據(jù)二不在針對(duì)小高層定價(jià)；價(jià)格制定：價(jià)格推導(dǎo)公式= 2000元/平方米多層產(chǎn)品價(jià)格 = ( 2% + 6% )2 X 2121+= 2002元/平方米X21999.358+1979.17 1+12= 2500元/平方米= 2500元/平方米( 2% + 6% )2 X 2= 2496