曼哈頓廣場商業(yè)運營情況報告20100830

1、1百年德化商業(yè)運營分析報告主力店經(jīng)營穩(wěn)定商業(yè)街壓力較大- 曼哈頓商業(yè)廣場運營情況報告曼哈頓廣場是目前鄭州體量最大的城市綜合體，也是鄭州都市村莊改造的樣板工程，其龐大的建筑群、3030 層 100100 米的頂尖高度、4040 億的巨量資金、超 8 8 的高容積率，讓投資家真正感受到了“閩商”的力量，其創(chuàng)造的“升龍模式” ， 至今也令同行瞠目咋舌，得到了業(yè)界同行、政府官員、央視媒體的高度關注。五 年時間，升龍國際在鄭州金水東路、鄭汴路、大學南路建設了三座城，投入資金 超過 100100 億，其區(qū)域影響力不亞于大連萬達。曼哈頓商業(yè)廣場于 20092009 年 5 5 月 1 1 日投入運營，目前還

2、處在市場培育期，沃 爾瑪、賽博數(shù)碼、國美等賣場主力店經(jīng)營穩(wěn)定，商業(yè)街 300300 個品牌店經(jīng)營壓力較 大。一、商業(yè)項目基本狀況曼哈頓廣場是鄭州首個大型城市綜合體項目，該項目總投資額逾 4040 億，占 地面積 1 12 2萬余平方米，規(guī)劃總建筑面積達 8686 萬平方米，高度為 100100 米，項目 規(guī)劃有住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多種物業(yè)類型，是一個多元化大型綜合體。曼哈頓廣場項目分為 A A、B B、C C、D D、E E、F F、G G、H H 共 8 8 個區(qū)，其中，ABEABE2區(qū)為商業(yè)及住宅部分，CDCD 區(qū)為寫字樓、公寓部分，F(xiàn) F 區(qū)為公共娛樂及住宅，GHGH 區(qū)為純

3、住宅區(qū)。曼哈頓 第五大道是曼哈頓廣場的商業(yè)名稱，2222 萬平米城市中心 MALLMALL,是 中原規(guī)模最大的體驗式商業(yè)中心，項目以 主題購物、主題休閑娛樂、主題休閑 餐飲、主題文化”為元素，是一個集 美式風情街、大型超市、精品百貨、五星級 影院、國際金融服務及大型餐飲娛樂名城”為一體的，主題化、多業(yè)態(tài)、多功能、 檔次多元化的商業(yè)中心。曼哈頓第五大道共分 8 8 大主題區(qū)，其中 A/BA/B 區(qū)（美式風情商業(yè)步行街）為 主題購物休閑區(qū)，是中原首個商業(yè)雙首層特色的名店街，引入國際國內頂尖品牌 旗艦店、知名特色餐飲店及休閑娛樂名店，目前成功簽約的商戶包括肯德基、麥 當勞、必勝客、味千拉面等 300

4、300 余家知名商家；C C 區(qū)為國際金融商務區(qū)，主要 規(guī)劃為政經(jīng)名流俱樂部、高檔商務精品店、商務金融機構；D D 區(qū)為大型餐飲娛樂 名城，主要規(guī)劃為大型高檔餐飲酒樓及高檔商務休閑機構；E E 區(qū)為大型主力店區(qū)， 規(guī)劃為國際知名品牌超市及專業(yè)性市場，已經(jīng)簽約了世界 500500 強、零售巨頭沃 爾瑪超市、國美電器，大大提升項目知名度及商業(yè)價值； F F 區(qū)在建為主題文化 藝術區(qū)，規(guī)劃為文化藝術名城，涵蓋體驗書局、五星級影院（奧斯卡影院）等;G G 區(qū)為休閑餐飲區(qū)，規(guī)劃為中原第一美食特色名街，薈萃各地特色風味美食。3、城市地標，位置優(yōu)勢金水路、未來路與中州大道是鄭州市三條絕對的城市主干道，曼哈頓

5、廣場 正雄踞這三條主干道圍合的黃金地帶，社區(qū)周邊擁有多條公交線路，快速公交 BRTBRT、地鐵一號線規(guī)劃站點也在附近，便捷的城市交通給予曼哈頓無可復制的城 市中心地位。曼哈頓廣場西接鄭州城區(qū)，東連中州景觀大道及鄭東新區(qū) CBDCBD，是連接鄭 州新老城區(qū)的重要紐帶，周邊毗鄰省直機關，擁有無與倫比的地段優(yōu)勢。已經(jīng)發(fā) 展成為一個新商圈和又一個城市繁華中心。三、硬件設施完善，品牌陣容強大曼哈頓廣場的住宅屬現(xiàn)代歐式建筑風格，是鄭州最大規(guī)模的純板式建筑結構 群。其兩條商業(yè)街經(jīng)過頂棚封閉后，顯得格外通透，使客流動線更加簡潔合理。曼哈頓招商品牌陣容強大，正在經(jīng)營的品牌有：沃爾瑪超市、賽博數(shù)碼廣場、 國美電器

6、、中體倍力健身俱樂部、屈臣氏、長江證券、工商銀行、招商銀行、兒 童樂園、必勝客、肯德基、德克士、味千拉面、兩岸咖啡、拉芳舍美食、江漢烤肉、爵士牛排、薩利鹿鼎莊、歐博酩莊、永和大王、木桶三國、阿利茄汁面、利 狼、九牧王等多家知名品牌。4曼哈頓商業(yè)街區(qū)整潔通透零售巨頭沃爾瑪超市、國美電器的進駐，大大提升了項目知名度及商業(yè) 價值。四、主力店經(jīng)營穩(wěn)定，商業(yè)街壓力較大曼哈頓商業(yè)廣場開業(yè)不足一年半，目前還處在市場培育期。位于 E E 區(qū)的沃爾瑪、國美電器、賽博數(shù)碼主力賣場經(jīng)營穩(wěn)定，給項目帶來 了客流和人氣。項目內的休閑餐飲店面向大眾客戶，品種全有特色，吸引了周邊客流。曼哈頓廣場雖然建筑體量大，但住宅項目目

7、前入住率較低，商業(yè)項目缺少客 流，使商業(yè)街商鋪經(jīng)營面臨較大壓力。整個商業(yè)街區(qū)客流稀少， 商家經(jīng)營難以維持， 一層偏僻位置空鋪率 10%10%,二 層空鋪率 20%20%、約有 10%10%商鋪閉店停業(yè)。為了維持商業(yè)街的“繁榮”，二層商戶只在入駐時交過半年租金，管理公司 至今未能再收取租金。若強收租金，勢必造成二層大面積空場，更擔心“多米諾 骨牌”效應攘及一層商鋪。多數(shù)欠費商戶每天憂心重重，撤留決心搖擺不定，擔心管理公司隨時會清算欠費目前，管理公司正在推出優(yōu)惠政策加緊商鋪招商， 以替代現(xiàn)有欠費商戶，實 現(xiàn)新的租金收益。曼哈頓商業(yè)街商鋪招商租費價目表5樓層租金（元 / / m2）物業(yè)費（元 / /

8、 m2）協(xié)議期間優(yōu)惠措施-一一1601603 31 1 年1 1、交三押三，免租三個月。2 2、簽約當月按裝修期免租金。二80803 3說 明：一層臨金水路租金 200200 元，目前無空鋪；一層內街租金視位置優(yōu)劣租金140140 160160元。物業(yè)費 3 3 元，管理費 5 5 元，管理費目前暫免。曼哈頓商業(yè)街商鋪采用返租銷售的形式，整個項目返租3 3 年，每年收益率6%6% 3 3 年收益是總房款的 18%18%直接在首付款中扣除。三年后，管理公司、商家 與業(yè)主簽訂托管協(xié)議，租金根據(jù)以后經(jīng)營狀況而定。曼哈頓商業(yè)街商鋪目前銷售價格為：金水路臨街商鋪一層 5000050000 元/ /怦 （已經(jīng) 全部售完） ，一層內街均價 3500035000 元/ /怦，二層均價 2000020000