置業(yè)顧問入職培訓(xùn)——貸款知識(shí)及流程培訓(xùn)

1、一、貸款的類型及流程公積金貸款5、通知客戶到銀行簽訂借款合同和辦理 抵押手續(xù)的相關(guān)資料內(nèi)容：客戶夫妻雙方應(yīng)持有效身份證件、戶口本、 結(jié)婚證原件，指定銀行卡號(hào)A4紙復(fù)印件一份交 銀行辦理貸款申請(qǐng)簽字手續(xù)。內(nèi)容：夫妻雙方身份證、結(jié)婚證（市及臨港房管局 需要公證書）、購房合同、借款合同、房地產(chǎn)抵押 申請(qǐng)書、約定書、播明、具結(jié)書、委托書，資料通 過審查后繳納費(fèi)用領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證。貸款知識(shí)培訓(xùn)資料1、客戶提出申請(qǐng)由售房部收集客戶資料內(nèi)容：借款人及其配偶必須持有效身份證、戶口薄、結(jié)（離）婚證（離婚協(xié)議、死亡證明等）（未婚證明 在戶口所在地民政局辦理）、收入證明、購房款收 據(jù)（宜賓縣只要復(fù)印件P,購房合同（購

2、房人必須是借款人本人或配偶）。2、審查客戶資料 -內(nèi)容：審查客戶是否符合貸款條件并填寫公積 金貸款資料。3、公積金中心審查內(nèi)容：通知客戶夫妻雙方到公積金中心簽 字，并帶好有效身份證、戶口薄、結(jié)（離）婚證（未婚證明在戶口所在地民政局辦理）、購房款收據(jù)等原件與復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)。4、公積中心向委托銀行出具委托貸款通知書內(nèi)容：向銀行出具公積金委托貸款通知書同時(shí)也 旬銀行提供客戶資料（與提供給公積金的一致），填寫銀款申請(qǐng)表、借款合同、房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)書、約定書、 兌明、委托書、具結(jié)書等。6、向房管局提出辦理期房預(yù)告抵押申請(qǐng)內(nèi)容：他項(xiàng)權(quán)利證交銀行進(jìn)行核對(duì)無誤后， 將復(fù)印 件蓋銀行章和借款合同交公積金， 公積金

3、中心核查 借款合同及抵押登記。內(nèi)容：向公積金中心保證金專戶繳納保證金后,將貸款資金劃入受托銀行委托貸款賬戶。10、貸款到公司帳戶后通知客戶還款的時(shí)間并領(lǐng)取借款合同。（建行、工行由銀行通知）9、受托銀行放款受托銀行收到公積金開的支票后，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)放款7、到銀行和公積金審查他項(xiàng)權(quán)證-8 公積金開支票-貸款到公司帳戶后通知客戶還款的時(shí)間并領(lǐng)取借款合同和借據(jù)。（建行、工行由銀行通知）銀行按揭貸款客戶提出申請(qǐng)由售房部收集客戶資料內(nèi)容：借款人及其配偶必須持有效身份證、戶口薄、結(jié)（離）婚證（離婚協(xié)議、死亡證明等）（未婚證明在戶口所在地民政局辦理）、收入證明、首付款收據(jù)（縣里只要復(fù)印件），購房合同（購房人

4、必須是借款人本人或配偶），公證書（市及臨港房管局要求）。審查客戶貸料f內(nèi)容：審查客戶是否符合貸款條件并填寫銀行整套貸款資料送銀行審查f內(nèi)容：通知客戶夫妻雙方到銀行簽字先要以借款人本人開設(shè) 還款帳戶用A4紙復(fù)印一張交銀行，并帶好有效身份證、戶口 薄、結(jié)婚證（離婚證原件）、購房款收據(jù)等原件，在銀行客戶 經(jīng)理處簽字。銀行錄入客戶基本信息報(bào)送上級(jí)銀行審批內(nèi)容：銀行向上級(jí)銀行報(bào)送審批f銀行出具辦理抵押手續(xù)的相關(guān)資料內(nèi)容：銀行行長簽字 蓋公章（借款合同，委托書，抵押申請(qǐng)書 價(jià)值確認(rèn)書或說明）。向房管局提出辦理期房預(yù)告抵押申請(qǐng)f內(nèi)容：夫妻雙方身份證、結(jié)婚證、購房合同、借款 合同、房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)書等一系列資料

5、到房管局領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證f內(nèi)容：資料通過審查后，交納費(fèi)用并領(lǐng)取預(yù)告登記證明書。銀行放款f內(nèi)容：他項(xiàng)權(quán)利證原件和一份復(fù)印件二、各銀行需要資料及份數(shù)農(nóng)行：身份證復(fù)印件 3 份； 戶口本復(fù)印件 2 份； 購房合同原件 2 份。 婚姻證明（結(jié)婚證復(fù)印件 3 份、單身證明原件 1 份，復(fù)印件 2 份、離婚、喪偶的提供相 應(yīng)的離婚證、喪偶證明） ； 收入證明原件 2 份（個(gè)體戶要營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證、近三個(gè)月的稅票） ； 首付款票據(jù)復(fù)印件 1 份。建行：身份證復(fù)印件 4 份； 戶口本復(fù)印件 1 份； 購房合同原件 2 份。 婚姻證明（結(jié)婚證復(fù)印件 2 份；單身證明原件 1 份，復(fù)印件 2 份、離婚、喪偶

6、的提供相 應(yīng)的離婚證、喪偶證明） ；收入證明原件 1 份（個(gè)體戶要營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證、近三個(gè)月的稅票、 ）、近三 個(gè)月的流水明細(xì)； 首付款票據(jù)復(fù)印件 1 份。工行：身份證復(fù)印件 2 份；戶口本復(fù)印件 1 份；購房合同原件 2 份?；橐鲎C明（結(jié)婚證復(fù)印件 1 份；單身證明原件 1 份，復(fù)印件 1 份、離婚、喪偶的提供相 應(yīng)的離婚證、喪偶證明） ；收入證明原件 1 份（個(gè)體戶要營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證、近三個(gè)月的稅票、房屋租 賃協(xié)議及水電氣交費(fèi)單） ； 首付款票據(jù)復(fù)印件 1 份。中行：身份證復(fù)印件 2 份； 戶口本復(fù)印件 1 份； 購房合同原件 2 份。 婚姻證明（結(jié)婚證復(fù)印件 2 份；

7、單身證明原件 1 份，復(fù)印件 2 份、離婚、喪偶的提供相 應(yīng)的離婚證、喪偶證明） ；收入證明原件 1 份（個(gè)體戶要營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證、近三個(gè)月的稅票） ； 首付款票據(jù)復(fù)印件 1 份。中信：身份證復(fù)印件 2 份； 戶口本復(fù)印件 1 份；購房合同原件 2 份?；橐鲎C明（結(jié)婚證復(fù)印件 2 份；單身證明原件 1 份，復(fù)印件 2 份、離婚、喪偶的提供相 應(yīng)的離婚證、喪偶證明） ；收入證明原件 1 份（個(gè)體戶要營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、稅務(wù)登記證、近三個(gè)月的稅票） ； 首付款票據(jù)復(fù)印件 1 份。公積金：借款人和配偶身份證復(fù)印件各 3 份。借款人和配偶戶口薄復(fù)印件各 3 份。收入證明 3 份。（如雙方都繳納了

8、公積金的不需要開具收入證明，如其中一方未繳納公 積金的未繳納一方需開收入證明 3 份）（須鮮章） 借款人婚姻證明：結(jié)婚的要雙方結(jié)婚證復(fù)印件各 4 份；離婚的需要離婚證、離婚協(xié)議復(fù) 印件各 4 份及在戶口所在地開具的未婚證明原件 2 份，復(fù)印件 3 份；喪偶的提供喪偶證明及在戶口 所在地開具的未婚證明原件 2 份，復(fù)印件 3 份；從未結(jié)婚的提供在戶口所在地開具的未婚證明原 件 2 份，復(fù)印件 3 份）購房款收據(jù)復(fù)印件 3 份。購房合同原件 3 份。公證書原件 1 份（僅限市及臨港房管局）。宜賓市住房公積金中心個(gè)人住房貸款申請(qǐng)單。三、銀行政策及注意事項(xiàng)：1、關(guān)于首付和利率問題，目前首套房首付 30

9、%（要比 30%稍微多點(diǎn)）。利率中信，建行、工行、 農(nóng)行（從 2014 起）都據(jù)客戶自身情況上浮不同的點(diǎn)數(shù)（至少 15%）。二套房目前首付 60%，利 率上浮 20%以上。中國銀行首套房上浮 18%、二套房目前首付 60%，利率上浮 23%以上。2、所有銀行暫不受理三套及以上的住房貸款（以征信報(bào)告為主） 。3、對(duì)本地客戶的認(rèn)定，建行、工行以省內(nèi)為界定；中信、農(nóng)行、中行是以宜賓八縣二區(qū)為界定 （中國銀行：除宜賓以外的省內(nèi)客戶如是首套房，提供宜賓社保等證明首付可付30%利率上浮18%；如是二套房首付 60%利率上浮 23%）。4、對(duì)征信報(bào)告上出現(xiàn)的居住情況為“自置”和“未知”房屋的，須提供不是自己

10、房屋的佐證方 可判定是第幾套房貸款。農(nóng)行：對(duì)農(nóng)村的如 XX 村、 XX 組之類的“自置”房及“未知”房可不用出具證明，如是城里 的房子就要出具證明（房管局或社區(qū)開具） 。建行：對(duì)農(nóng)村的如 XX 村、 XX 組之類的“自置”房可不用出具證明，如是城里的房子就要出 具證明（房管局或社區(qū)開具） 。工行：對(duì)城區(qū)的房子由房管局、社區(qū)出證明，農(nóng)村的房子由村委會(huì)出具。 中行、中信：都要依據(jù)情況在居委會(huì)、社區(qū)等地方開具證明。5、征信中出現(xiàn)的任何形式的貸款（如信用卡逾期、車貸、經(jīng)營貸款）逾期及擔(dān)保，視情節(jié)輕重 銀行審定是否辦理。6、除了公積金和農(nóng)行外，其它銀行都能辦理借款人和共有人不是夫妻的貸款。7、對(duì)貸款期限

11、和年齡：農(nóng)行男女均可貸到 65 歲，最長年限 30 年； 工行 18-65 歲之間的男女可貸到 70歲（但不是所有人都能貸到 70 歲，要根據(jù)貸款人的工作 單位，收入等綜合評(píng)估） ，最長 30 年；建行、中信、中國銀行，男的不超過 65 歲，女的不超過 60 歲，最長 30 年；8、對(duì)于年齡偏大或偏小的單身和離異客戶， 要求客戶多付 1 成首付，提供真實(shí)收入和流水， 如 還款能力不足可增加共同借款人。9、客戶開宜賓的收入證明的，不能委托他人在銀行簽字。10、收入證明上的聯(lián)系電話必須留單位座機(jī)，印章須是鮮章并清晰。11、屬本公司及下屬子公司的員工，不能在建行辦理貸款。12、辦理公積金貸款和辦理工

12、行商貸的， 如客戶子女未滿 18 周歲的需提供子女戶口本復(fù)印件 1 份。13、市及臨港樓盤需在公證處辦理委托公司工作人員辦理抵押的公證委托書，特別特殊不辦的 須多提供 1份身份證、戶口本含首頁、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、未婚證）復(fù)印件。14、對(duì)于一方要放棄產(chǎn)權(quán)的， 市及臨港樓盤在辦理抵押時(shí)夫妻雙方須到房管局簽寫產(chǎn)權(quán)約定書， 不能出具公證委托書委托公司工作人員辦理。15、未婚證明的日期：從未結(jié)婚的必須從法定結(jié)婚年齡之日開，離婚或喪偶的從離婚或喪偶之 日起開，因其它原因開不夠的要客戶本人簽寫婚姻狀況具結(jié)書。16、未婚證明應(yīng)在簽訂購房合同之后去民政局開，不能先開未婚證再簽訂合同。17、喪偶的要提供戶

13、口所在地派出所出具的死亡證明或火化證，且要能反映出與購房人的婚姻 關(guān)系，如戶口本上配偶欄的名字或結(jié)婚證復(fù)印件。18、以上資料需復(fù)印清晰可見無涂改，客戶幾大證件名字、號(hào)碼需一致。四、公積金政策及注意事項(xiàng)1、借款人申請(qǐng)住房公積金貸款的條件：a 、具有有效身份證件。b 、工作單位按時(shí)正常繳存公積金。 （ 連續(xù)繳納半年以上，購房合同簽訂時(shí)間在一年之內(nèi) ）c 、購房人必須是借款人本人或配偶。d 、購房人首套購房需支付不低于所購住房總款 30的首付款（ 90 平米內(nèi)可付 20%）。二套住 房貸款首付 50%，首套房的認(rèn)定以征信為準(zhǔn)。單身證明及集體戶口的有限期為（一個(gè)月）2、不能申請(qǐng)住房公積金貸款的情況：a

14、 、申請(qǐng)貸款前已中斷住房公積金繳存的。b 、已提取住房公積金未繳存滿一年以上的。c 、有住房公積金貸款未還清的。d 、有貸款逾期 3 期以上記錄的，特殊情況可酌情處理。e 、購買非自住住房和異地購房的。f 、單位未繳、停繳、欠繳公積金嚴(yán)重，未正常、足額繳交公積金的g 、為他人提供貸款擔(dān)保未還清的。h 、已退休的。3 、貸款額度、期限：a 、不得高于借款人還貸能力確定的貸款限額。 （還貸金額不得超出家庭總收入的 40 ） b 、不得高于所購房屋總價(jià)的比例確定的貸款限額。c 、夫妻雙方最高限額 40 萬元，只有一方繳存公積金或單身職工申請(qǐng)貸款的最高限額 25 萬 （但總負(fù)債不能超過最高限額）d 、

15、借款人申請(qǐng)貸款期限原則上不超過退休年齡（男士不超過 60 歲，女士不超過 55 歲）。4、對(duì)征信報(bào)告中有房屋貸款已結(jié)清的，因不能確定原貸房屋的區(qū)域位置，要求提供原貸房屋 的借款合同原件（簽字時(shí)查驗(yàn)）及復(fù)印件一份，供公積金審查。5、公積金不能辦理公證委托簽字手續(xù)，必須借款申請(qǐng)人和配偶親自到公積金中心現(xiàn)場(chǎng)簽字。五、常見問題：1、什么是等額本金還款？什么是等額本息還款？等額本息：借款人每月按相等的金額償還貸款本息， 每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款 額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。優(yōu)點(diǎn)？每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操 作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。等額本金：即借款人每月按相等的金額（貸款金額 /貸款月數(shù)）償還貸款本金，每月貸款利 息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清，兩者合計(jì)即為每月的還款額。簡(jiǎn)單的說就是前面還的多后面還的越來越少（目前只有農(nóng)業(yè)銀行不能選擇，只能按等額本息還款法還款）2、如何測(cè)算客戶每月還款額（參考萬元測(cè)算表）及還貸比？貸款金額X萬元測(cè)算表所對(duì)應(yīng)的金額如客戶貸款 20 萬元，貸款年限 20 年，應(yīng)還款金額為多少？選擇等額本息還款法（基準(zhǔn)）應(yīng)還款金額為：20X74.8520= 1497.04 元收入證明收入金額（還貸比，含物業(yè)費(fèi)）：14