估價(jià)委托書（共6篇）

1、估價(jià)委托書（共6篇）第1篇：估價(jià)委托書 估價(jià)委托書范文委托方：委托方聯(lián)系人：聯(lián)系電話: 委托方住址：受托方：受托方聯(lián)系人：聯(lián)系電話: 委托約定事項(xiàng): 1.估價(jià)對(duì)象： 2.估價(jià)目的： 3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 4.特殊事項(xiàng)說明：委托方：（蓋章或簽字）委托日期:年月日估價(jià)委托書篇2 永修縣建昌房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所：我方因的需要，現(xiàn)委托你所對(duì)路（街、巷）號(hào)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，請(qǐng)?jiān)谔靸?nèi)給予受理答復(fù)。此函委托單位或委托人（簽章）經(jīng)辦人：電話：年月日估價(jià)委托書篇3 合同編號(hào)：20第號(hào)委托人名稱(甲方)：受托人名稱（乙方）：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、合同法和房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲方委托乙方辦理房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，經(jīng)

2、雙方協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、估價(jià)目的：二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：三、估價(jià)對(duì)象：四、估價(jià)作業(yè)日期：五、委托方的責(zé)任與義務(wù)： 1、提供真實(shí)、有效的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及其它權(quán)屬證明； 2、對(duì)受托方開展的估價(jià)工作給予充分的合作，件； 3、委托方應(yīng)正確使用估價(jià)報(bào)告，由于使用不當(dāng)所造成的后果，與受托方無關(guān)； 4、委托方應(yīng)按照約定的條件，及時(shí)足額支付業(yè)務(wù)費(fèi)。六、受托方的責(zé)任與義務(wù)： 1、受托方按照約定的時(shí)間完成估價(jià)業(yè)務(wù)，出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告； 2、估價(jià)結(jié)果做到客觀、公正、合理； 3、對(duì)委托方提供的資料及估價(jià)結(jié)果負(fù)保密義務(wù)。七、收費(fèi)事宜： 提供必要的工作條八、需要說明的其他事項(xiàng)：甲方（單位公章）乙方（單位公章）法人代表：法人代表

3、：聯(lián)系人：聯(lián)系人：地址：地址：電話：電話：合同簽訂日期：年月日 第2篇：估價(jià)合同委托書范本 估價(jià)合同委托書范文 甲方：_ 乙方：_ 甲、乙雙方經(jīng)過協(xié)商，本著自愿平等原則，就以下的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目達(dá)成本委托合同書。 第一條 房地產(chǎn)估價(jià)委托內(nèi)容. 1.委托估價(jià)項(xiàng)目：_ 2.估價(jià)基準(zhǔn)日：_年_月_日; 3.估價(jià)工作開始日期：_年_月_ 日; 4.估價(jià)報(bào)告提交日期：_年_月_日;共提交報(bào)告_份; 5.估價(jià)目的：_ 第二條 估價(jià)收費(fèi). 1.依據(jù)國家國有資產(chǎn)管理局和國家物價(jià)局價(jià)費(fèi)字625號(hào)資產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)管理暫行辦法規(guī)定，結(jié)合深圳市的實(shí)際情況制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目特點(diǎn)，雙方議定本項(xiàng)目總收費(fèi)人民幣_(tái)萬元; 2.費(fèi)用

4、支付辦法和時(shí)間。本委托協(xié)議書雙方簽字或蓋章后即預(yù)付人民幣_(tái)萬元，乙方收到預(yù)付款后開始進(jìn)行估價(jià)工作。余款人民幣_(tái)萬元在甲方取報(bào)告時(shí)付清。 第三條 甲方的責(zé)任. 1.甲方為乙方提供被估價(jià)資產(chǎn)的相關(guān)資料，并對(duì)所提供的資料真實(shí)性負(fù)責(zé)任; 2.甲方派熟悉情況的專人配合乙方進(jìn)行估價(jià)工作，并為乙方詳細(xì)介紹相關(guān)的情況，安排合適的工作場(chǎng)地; 3.甲方按第二條協(xié)定，及時(shí)支付估價(jià)費(fèi)用給乙方; 4.如本估價(jià)項(xiàng)目需要到本市以外地方進(jìn)行有關(guān)估價(jià)程序，相關(guān)費(fèi)用亦由甲方負(fù)責(zé)，費(fèi)用不包括在第二條總收費(fèi)之內(nèi)。 第四條 乙方責(zé)任. 1.乙方按國家有關(guān)資產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)，履行必要估價(jià)程序，在獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)基礎(chǔ)上進(jìn)行估價(jià); 2

5、.乙方對(duì)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、公正性、合理性負(fù)責(zé)任; 3.乙方應(yīng)派遣估價(jià)專業(yè)人員到甲方現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，并及時(shí)向甲方通報(bào)估價(jià)情況; 4.估價(jià)結(jié)果出來時(shí)，報(bào)告初稿完成并征求甲方的意見后，乙方出具估價(jià)報(bào)告，甲方的意見必須客觀、真實(shí); 5.對(duì)甲方提出的在估價(jià)工作或估價(jià)報(bào)告中存在的疏忽、遺漏、錯(cuò)誤和估價(jià)結(jié)果提出的意見進(jìn)行補(bǔ)充、修改、調(diào)整; 6.乙方在估價(jià)工作中，自覺維護(hù)被估價(jià)資產(chǎn)相關(guān)各方的正當(dāng)權(quán)益; 7.乙方對(duì)本次估價(jià)工作中甲方所提供的全部資料及估價(jià)結(jié)果，不得以任何形式向第三方透露。 第五條 違約責(zé)任及處理辦法 1.本協(xié)議書在執(zhí)行過程中如出現(xiàn)對(duì)協(xié)議條款的異議，雙方協(xié)商一致另補(bǔ)充說明有關(guān)條款; 2.本協(xié)

6、議書執(zhí)行過程中如一方有違約行為，另一方有權(quán)要求對(duì)方停止違約行為，如對(duì)方仍不停止違約行為，可以向人民法院起訴，并有權(quán)要求違約方承擔(dān)違約行為造成的損失。 第六條 其他事項(xiàng) 1.本協(xié)議書壹式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，同具法律效力; 2.本協(xié)議書經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后即成立。乙方收到預(yù)付款時(shí)，合同生效; 3.其他未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商補(bǔ)充。 甲方(蓋章)_ 代表：_ 乙方(蓋章)_ 代表：_ _年_月_日 第3篇：估價(jià) 資產(chǎn)評(píng)估師 考試每年舉行一次，考試時(shí)間一般安排在9月。原則上只在省會(huì)城市設(shè)立考點(diǎn)。 報(bào)考條件 凡中華人民共和國公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，均可參加注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試：

7、 （一）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大專學(xué)歷，工作滿5年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿3年。 （二）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿3年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿1年。 （三）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿1年。 （四）取得經(jīng)濟(jì)類、工程類博士學(xué)位。 （五）非經(jīng)濟(jì)類、工程類專業(yè)畢業(yè)，其相對(duì)應(yīng)的從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作年限延長(zhǎng)2年。 （六）不具備上述規(guī)定的學(xué)歷，但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、審計(jì)專業(yè)初級(jí)資格考試，取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資格，并從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿5年。 考試科目 考試設(shè)5個(gè)科目，具體是：資產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)、建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)。 5科試卷

8、全部采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)方式閱卷，主、客觀題均在專用答題卡上作答。 考生應(yīng)考時(shí),應(yīng)攜帶黑色水筆、2b鉛筆、橡皮、無聲無文本編輯功能的計(jì)算器。 免試條件 從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿2年，并按照國家有關(guān)規(guī)定評(píng)聘為經(jīng)濟(jì)類、工程類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人員，可免試1個(gè)相應(yīng)考試科目。其中，評(píng)聘為高級(jí)工程師（含相應(yīng)專業(yè)的副教授、副研究員等）職務(wù)的人員，可免試機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)或建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)；評(píng)聘為高級(jí)經(jīng)濟(jì)師（含相應(yīng)專業(yè)的副教授、副研究員等）職務(wù)的人員，可免試經(jīng)濟(jì)法；高級(jí)會(huì)計(jì)師或高級(jí)審計(jì)師（含相應(yīng)專業(yè)的副教授、副研究員等），可免試財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。 工資一般5-8萬/年，有比較豐富經(jīng)驗(yàn)的10-15萬/年 二手車評(píng)估師 申報(bào)職業(yè)

9、資格有規(guī)定 該職業(yè)資格證分為舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師、舊機(jī)動(dòng)車高級(jí)鑒定估價(jià)師兩個(gè)等級(jí)，申請(qǐng)參加舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師職業(yè)資格培訓(xùn)人員要符合舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師國家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本職業(yè)所規(guī)定的申報(bào)條件，具體如下: (一)文化程度具備以下條件之一:高中畢業(yè)，從事本行業(yè)工作5年以上。中等專科學(xué)校畢業(yè)，非機(jī)動(dòng)車專業(yè)，從事本行業(yè)工作4年以上；機(jī)動(dòng)車專業(yè)，從事本行業(yè)工作2年以上。大專以上，非機(jī)動(dòng)車專業(yè)，從事本行業(yè)工作2年以上；機(jī)動(dòng)車專業(yè)，從事本行業(yè)工作1年以上。(二)會(huì)駕駛機(jī)動(dòng)車并考取駕駛證。(三)具有一定的車輛性能判斷能力。(四)具有一定的機(jī)動(dòng)車營銷知識(shí)。 培訓(xùn)報(bào)名須提前準(zhǔn)備 考取資格證的報(bào)名程序，按規(guī)定采取的是個(gè)人申

10、請(qǐng)、單位推薦與國家職業(yè)資格工作委員會(huì)舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)專業(yè)委員會(huì)審核相結(jié)合的方式。有所屬單位的個(gè)人報(bào)名要經(jīng)所在單位同意，填寫舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師職業(yè)資格培訓(xùn)班報(bào)名表，附上身份證、學(xué)歷證、駕駛證等相關(guān)證件，然后報(bào)送舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)專業(yè)委員會(huì)。如果是個(gè)人申請(qǐng)報(bào)考舊機(jī)動(dòng)車鑒定估價(jià)師職業(yè)資格證的，可以通過河南省舊機(jī)動(dòng)車流通協(xié)會(huì)代為辦理報(bào)名手續(xù)。需要提醒的是，凡報(bào)名參加培訓(xùn)者須提前申請(qǐng) 工資在2000-5000 土地估價(jià)師 土地估價(jià)師成績(jī)管理：?jiǎn)慰坪细癯煽?jī)實(shí)行三年有效、滾動(dòng)管理。連續(xù)三個(gè)考試年度通過全部應(yīng)考科目的合格者取得國土資源部統(tǒng)一印制、用印的土地估價(jià)師資格證書。 土地估價(jià)師資格考試工作由國家土地管理部

11、門統(tǒng)一組織。經(jīng)考試、審核，合格者發(fā)給土地估價(jià)師資格證書。 土地估價(jià)師實(shí)行注冊(cè)登記制度，有效期一般為五年。有效期滿，持證者要按規(guī)定主動(dòng)到省級(jí)以上土地管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記，換發(fā)證書。 凡脫離土地估價(jià)工作三年以上或其他原因不具備土地估價(jià)師資格的，不能給予重新注冊(cè)登記，其所取得的土地估價(jià)師資格證書自動(dòng)失效。 報(bào)考條件： 凡中華人民共和國公民，具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，并具備下列條件之一的，可以報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試： 1取得大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年； 2取得本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年； 3取得博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)。 不具備前款第 1、 2、3項(xiàng)規(guī)定國家承

12、認(rèn)的學(xué)歷或?qū)W位要求，但具有國家認(rèn)可的中級(jí)以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱。 （二）有下列情形之一的人員，不能報(bào)名參加土地估價(jià)師資格考試；已經(jīng)辦理報(bào)名手續(xù)的，報(bào)名無效： 1因故意犯罪受刑事處罰，在服刑期間及自刑罰執(zhí)行完畢之日起至報(bào)名之日止未滿五年的； 2被取消土地估價(jià)師資格未滿五年的； 3被取消考試資格未滿兩年的； 4在評(píng)估或相關(guān)業(yè)務(wù)中受到行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分之日起至報(bào)名之日止未滿兩年的。 考試科目： 土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)、土地估價(jià)理論與方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)、土地估價(jià)案例與報(bào)告、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí) 工資在4000-7000 環(huán)境評(píng)估師 報(bào)考條件 （一）凡遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，

13、并具備下列條件之一者，可申請(qǐng)參加環(huán)境影響評(píng)價(jià)工程師職業(yè)資格考試： 1、取得環(huán)境保護(hù)相關(guān)專業(yè)大專學(xué)歷，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿7年；或取得其他專業(yè)大專學(xué)歷，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿8年。 2、取得環(huán)境保護(hù)相關(guān)專業(yè)學(xué)士學(xué)位，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿5年；或取得其他專業(yè)學(xué)士學(xué)位，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿6年。 3、取得環(huán)境保護(hù)相關(guān)專業(yè)碩士學(xué)位，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿2年；或取得其他專業(yè)碩士學(xué)位，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿3年。 4、取得環(huán)境保護(hù)相關(guān)專業(yè)博士學(xué)位，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿1年；或取得其他專業(yè)博士學(xué)位，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作滿2年。 （二）截止2003年12月31日前，長(zhǎng)期在環(huán)境影響評(píng)價(jià)崗位上工作，并符

14、合下列條件之一者，可免試環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則與標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)方法兩個(gè)科目，只參加環(huán)境影響評(píng)價(jià)相關(guān)法律法規(guī)和環(huán)境影響評(píng)價(jià)案例分析兩個(gè)科目的考試。 1、受聘擔(dān)任工程類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)滿3年，累計(jì)從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)相關(guān)業(yè)務(wù)工作滿15年。 2、受聘擔(dān)任工程類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，并取得國家環(huán)境保護(hù)總局核發(fā)的“環(huán)境影響評(píng)價(jià)上崗培訓(xùn)合格證書”。 （三）上述報(bào)考條件中有關(guān)學(xué)歷或?qū)W位的要求是指經(jīng)國家教育行政主管部門承認(rèn)的正規(guī)學(xué)歷或?qū)W位；從事相關(guān)業(yè)務(wù)工作的年限要求是指取得規(guī)定學(xué)歷前、后從事該相關(guān)業(yè)務(wù)工作時(shí)間的總和，其截止日期為考試年度前一年年底。 （四）港、澳、臺(tái)地區(qū)專業(yè)人員及獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外

15、籍人員，符合國家有關(guān)規(guī)定和本考試規(guī)定要求的，也可按照規(guī)定的程序申請(qǐng)報(bào)名參加相應(yīng)專業(yè)考試。港、澳、臺(tái)地區(qū)專業(yè)人員及獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的外籍人員申請(qǐng)參加環(huán)境影響評(píng)價(jià)工程師職業(yè)資格考試，在資格審核時(shí)應(yīng)提交本人身份證明、國務(wù)院教育行政部門認(rèn)可的相應(yīng)專業(yè)學(xué)歷或?qū)W位證書，以及相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)從事相關(guān)專業(yè)工作年限的證明。 考試科目： 環(huán)境影響評(píng)價(jià)工程師考試設(shè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)相關(guān)法律法規(guī)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則與標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)方法和環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)案例分析 工資在3000-5000 汽車評(píng)估師 職業(yè)資格等級(jí)及條件： 該職業(yè)資格共分三級(jí)：助理汽車評(píng)估師、汽車評(píng)估師、高級(jí)汽車評(píng)估師。 申報(bào)條件：（具備下列

16、條件之一） 一、助理汽車評(píng)估師： 1、本科以上或同等學(xué)力學(xué)生； 2、大專以上或同等學(xué)力應(yīng)屆畢業(yè)生并有相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)者； 二、汽車評(píng)估師： 1、已通過助理汽車評(píng)估師資格認(rèn)證者； 2、研究生以上或同等學(xué)力應(yīng)屆畢業(yè)生； 3、本科以上或同等學(xué)力并從事相關(guān)工作一年以上者； 4、大專以上或同等學(xué)力并從事相關(guān)工作兩年以上者。 三、高級(jí)汽車評(píng)估師： 1、已通過汽車評(píng)估師資格認(rèn)證者； 2、研究生以上或同等學(xué)力并從事相關(guān)工作一年以上者； 3、本科以上或同等學(xué)力并從事相關(guān)工作兩年以上者； 4、大專以上或同等學(xué)力并從事相關(guān)工作三年以上者。 工資在2000-5000 第4篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析 房地產(chǎn)估價(jià)

17、報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析 王 全 民 一、估價(jià)報(bào)告實(shí)例點(diǎn)評(píng) 實(shí)例一 目前正常的封面做法主要有二種： (1)估價(jià)報(bào)告題目六項(xiàng)內(nèi)容 (2)分二部分 封 面企業(yè)自選紙類型和自行設(shè)計(jì) 扉 頁估價(jià)報(bào)告題目六項(xiàng)內(nèi)容 封面（或扉頁）六項(xiàng)內(nèi)容 舉例1： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：a2市xxxx酒店房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托人： a2市xxxx酒店投資管理有限公司 估 價(jià) 機(jī) 構(gòu)：xxxx 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：xxx xxx xxx 估價(jià)作業(yè)日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：xxx 估（200x）第 xxxxx 號(hào) 舉例2： 估價(jià)報(bào)告目錄形式 致估價(jià)

18、委托人函 .2 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 .3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 .4 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 .6 w 一、估價(jià)委托人 .6 二、估價(jià)機(jī)構(gòu).6 三、估價(jià)目的.6 四、估價(jià)對(duì)象及其范圍.7 五、價(jià)值類型及其定義.7 六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其確定理由.7 七、估價(jià)依據(jù) .7 八、估價(jià)原則 .8 九、估價(jià)方法 .9 十、估價(jià)結(jié)果 .9 十 一、其他需要說明的事項(xiàng).9 十 二、估價(jià)人員 .9 1 房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 .29 一、估價(jià)對(duì)象描述與分析 .29 二、市場(chǎng)背景描述與分析 .32 五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 .35 六、估計(jì)方法適用性分析 .43 七、估價(jià)測(cè)算過程 .43 八、估價(jià)結(jié)果確定.45 附

19、件： 1、估價(jià)委托書； 2、估價(jià)對(duì)象位置示意圖； 3、估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片； 4、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件； 5、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件； 6、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 7、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書復(fù)印件； 8、估價(jià)中引用的其他專用文件資料。 致估價(jià)委托人函的形式 例3（略） 例4（略） 二、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量評(píng)審不合格內(nèi)容與說明 （一）估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容描述缺失 結(jié)果報(bào)告重要內(nèi)容缺失：包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。 技術(shù)報(bào)告重要內(nèi)容缺失：包括估價(jià)對(duì)象描述與分析（實(shí)物狀況

20、描述與分析、權(quán)益狀況描述與分析、區(qū)位狀況描述與分析）、市場(chǎng)背景描述與分析、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。 其他重要內(nèi)容缺失：包括致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)與限制條件及附件等內(nèi)容所出現(xiàn)的缺失。 （二）估價(jià)報(bào)告的原則性錯(cuò)誤（估價(jià)報(bào)告存在下列情形之一的，為原則性錯(cuò)誤） 1、估價(jià)報(bào)告中沒有2名以上（含2名）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名的； 2、估價(jià)報(bào)告中沒有加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章的； 3、估價(jià)報(bào)告出具日期不在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的； 4、估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)許可范圍的； 5、隨意編造估價(jià)假設(shè)的； 6、估價(jià)對(duì)象

21、不符合估價(jià)目的相應(yīng)的處分要求的； 7、估價(jià)對(duì)象范圍或者狀況界定存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 8、虛構(gòu)、編造估價(jià)對(duì)象狀況的； 9、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的； 10、價(jià)值類型選擇或者價(jià)值定義存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 11、虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的。 （三）估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)重質(zhì)量缺陷（估價(jià)報(bào)告存在下列情形之一的，為嚴(yán)重質(zhì)量缺陷） 1、估價(jià)依據(jù)中未列明估價(jià)所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，或者在估價(jià)報(bào)告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運(yùn)用存在嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 2、理論上適用的估價(jià)方法未采用且未充分說明理由的； 3、估價(jià)方法選用出現(xiàn)錯(cuò)誤的； 4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的； 5、估價(jià)技術(shù)路

22、線確定出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 6、估價(jià)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤或者明顯偏離客觀實(shí)際且無正當(dāng)理由的； 7、估價(jià)方法運(yùn)用出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括測(cè)算過程、計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤的； 8、估價(jià)報(bào)告中的內(nèi)容前后嚴(yán)重矛盾的； 9、致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致的； 10、對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響且存在不確定因素，未在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或者披露，也未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的，或者雖然在估價(jià)假設(shè)和限制條件中說明或披露，但未就該不確定因素對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響進(jìn)行說明的。 三、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告描述的基本要求 (一)估價(jià)委托人 1、要求：描述內(nèi)容完整

23、，表述準(zhǔn)確； 2、內(nèi)容：要有委托單位或個(gè)人名稱、地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人名稱等 (二)估價(jià)機(jī)構(gòu) 1、要求：描述內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確； 2、內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書編號(hào)、資質(zhì)有效期等。 (三) 估價(jià)目的 1、要求：表述準(zhǔn)確、具體，與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)； 2、內(nèi)容：各類不同的估價(jià)目的表述 （四）估價(jià)對(duì)象（及其范圍） 1、要求：描述范圍明確、界定準(zhǔn)確，具體是指估價(jià)對(duì)象的基本狀況內(nèi)容屬實(shí)、確定、具體、全面、簡(jiǎn)明，估價(jià)對(duì)象狀況基本內(nèi)容不缺少、不重復(fù)、不交叉。 2、內(nèi)容： (1)估價(jià)對(duì)象描述的基本狀況。通過估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明、規(guī)劃、合同等依據(jù)，描述出估價(jià)對(duì)象的名稱、權(quán)益狀況、坐落、四至、土

24、地面積、年限、建筑面積與結(jié)構(gòu)、年限等。 (2)估價(jià)對(duì)象估價(jià)范圍包含是否存在裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等，其界定應(yīng)清楚。 （五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（及其確定理由） 1、要求：估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定正確，確定理由簡(jiǎn)要明確； 2、內(nèi)容：表達(dá)估價(jià)時(shí)點(diǎn)具體日期的年月日，要用大寫或阿拉伯?dāng)?shù)字表示；說明確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的具體理由。估價(jià)時(shí)點(diǎn)描述常見理由： 3 (1)根據(jù)法規(guī)或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (2)根據(jù)合同約定確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (3)根據(jù)估價(jià)對(duì)象即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為之需要確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)； (4)結(jié)合估價(jià)需要在征得估價(jià)委托人同意后確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 （六）價(jià)值類型（及其定義） 1、要求：描述價(jià)值類型與定義，要求價(jià)值類型明確，

25、價(jià)值內(nèi)涵或定義完整、準(zhǔn)確； 2、內(nèi)容：分別描述價(jià)值類型價(jià)值定義。 價(jià)值類型一是分為市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值 非市場(chǎng)價(jià)值的五種形式 （七）估價(jià)依據(jù) 1、要求：依據(jù)完整、明確、合法有效； 2、內(nèi)容：必要的法律法規(guī)要完整、名稱要準(zhǔn)確； 必要的估價(jià)技術(shù)依據(jù)要完整、名稱要準(zhǔn)確； 估價(jià)委托人提供依據(jù)、資料要完整、具體； 估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的依據(jù)、資料要完整、具體。 (1)必要的法律法規(guī)依據(jù)排序 全國人民代表大會(huì)通過的法律，如： 民法、憲法、物權(quán)法等； 全國人大常委會(huì)通過的法律，如：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法，城鄉(xiāng)規(guī)劃法等； 國務(wù)院制定的行政法規(guī)，如：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、中華人民共和

26、國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例等； 司法解釋，如：“最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋”、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)問題的批復(fù)、最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定等。 部門規(guī)章或省、市、區(qū)規(guī)章，如：城市房屋抵押管理辦法、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法、房屋登記辦法等； 所在城市（指地市級(jí)或縣）相關(guān)規(guī)定，如大連市國土資源和房屋局文件大連市城市房屋拆遷估價(jià)實(shí)施細(xì)則大國土房屋發(fā)200818號(hào)； (2)必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)（主要指行業(yè)內(nèi)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）如： 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 gb/t 502911999 9、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（

27、gb/t 17986-2000）、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見建住房2003234號(hào)、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見建住房20068號(hào)、房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程dbg/t 011032005（北京市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）等； (3)估價(jià)委托人提供的資料依據(jù) 如：產(chǎn)權(quán)資料、優(yōu)先受償款資料、房屋租賃合同資料、土地與房屋狀況統(tǒng)計(jì)資料、房屋工程設(shè)計(jì)圖紙資料、建安工程費(fèi)資料、房屋維護(hù)、改造工程設(shè)計(jì)圖紙與費(fèi)用資料等； (4)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料依據(jù)（略） （八）估價(jià)原則 1、要求：原則內(nèi)容要完整但不交叉，各原則描述要準(zhǔn)確； 2、內(nèi)容完整：是指應(yīng)分別列明獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則。不少報(bào)

28、告沒有獨(dú)立、客觀、公正原則。 舉例：估價(jià)要以最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證、能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷標(biāo)準(zhǔn)如下： (1)法律上的許可性。如產(chǎn)權(quán)限制、規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可。要展開如層高大的沿街商鋪加層可增收益 (2)技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。如建筑、設(shè)備技術(shù)的改造。 (3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限投資而能獲得最大

29、收益的使用方式。如經(jīng)營方式 (4)價(jià)值最大化。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，達(dá)到最大的一種。 (5)土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。如建筑物與土地在區(qū)位、面積是否相匹配，裙房與塔樓之間等是否具有投資集約度。 (6)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。 (7)可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定使用。即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨、使未來利益最大化的使用方式。 （九）估價(jià)方法 1、要求：采用的估價(jià)方法要完整，定義要準(zhǔn)確； 2、內(nèi)容：說明估價(jià)思路和估價(jià)方法種類，描述出已采用估價(jià)方法的名稱與定義。 估價(jià)方

30、法選取應(yīng)注意的問題： (1)估價(jià)報(bào)告估價(jià)思路先于估價(jià)方法； (2)估價(jià)方法選擇主要取決于三方面：估價(jià)對(duì)象性質(zhì)或用途、估價(jià)目的和市場(chǎng)發(fā)育狀況； (3)不要表述與估價(jià)方法選取無關(guān)的內(nèi)容； (4)在本部分要注意與技術(shù)報(bào)告中的“估價(jià)方法適用性分析”的協(xié)調(diào)性。 （十）估價(jià)結(jié)果 1、要求：描述完整清晰，這里的估價(jià)結(jié)果要與致估價(jià)委托人函、技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果要一致； 2、內(nèi)容：估價(jià)結(jié)果（幣種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫）表述完整；估價(jià)結(jié)果相關(guān)事項(xiàng)（與估價(jià)假設(shè)、限制條件一致，扣除相關(guān)費(fèi)用及稅金應(yīng)說明）要清晰。 估價(jià)結(jié)果應(yīng)注意的問題： (1)要注明估價(jià)對(duì)象的具體名稱； (2)要注明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的具體日期； (3)當(dāng)估價(jià)項(xiàng)

31、目為多個(gè)單體房屋或設(shè)施時(shí)，應(yīng)分別寫出其單價(jià)和相應(yīng)總價(jià)或列表分別說明； （4）對(duì)于利用某種估價(jià)方法取得相應(yīng)估價(jià)結(jié)果，應(yīng)描述確定結(jié)果的合理性理由； （5）對(duì)于通過幾種估價(jià)方法取得的結(jié)果，在確定估價(jià)最終結(jié)果時(shí)，應(yīng)說明利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法權(quán)重相同的理由，或應(yīng)說明利用加權(quán)算術(shù)平均法權(quán)重不同的理由； 5 （6）結(jié)合不同估價(jià)目的對(duì)估價(jià)結(jié)果確定需要說明的理由。 （十一）其它需要說明的問題 如：如估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告有效使用期、特殊目的估價(jià)等，應(yīng)酌情進(jìn)行說明。 （十二）估價(jià)人員 1、要求：人員姓名、個(gè)人情況內(nèi)容要齊全、準(zhǔn)確； 2、人員情況內(nèi)容描述應(yīng)注意的問題 (1)應(yīng)注明執(zhí)行估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、資格、

32、注冊(cè)號(hào)并簽名； (2)應(yīng)注明協(xié)助估價(jià)的人員姓名、資格（職稱）并簽名； (3)有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價(jià)的專業(yè)人員的姓名、資格(職稱)、幫助內(nèi)容并簽名。 四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告的估價(jià)描述與估價(jià)分析 （一）技術(shù)報(bào)告估價(jià)描述與估價(jià)分析存在的常見問題 1、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述與分析與結(jié)果報(bào)告重復(fù)； 2、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況描述不全面、不翔實(shí)、不具體； 3、估價(jià)對(duì)象狀況專業(yè)分析空缺 (1)缺少維護(hù)、使用狀況描述與分析； (2)缺少估價(jià)對(duì)象功能狀分析。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況； (3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體； (4)沒有權(quán)益狀

33、況分析。 (5)缺少外部性分析。如周邊景觀環(huán)境與設(shè)施等； 4、市場(chǎng)背景描述與分析不得要領(lǐng) (1)沒有按三方面要求去分析； (2)描述內(nèi)容扯得太遠(yuǎn)； (3)與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)類型結(jié)合不緊密。 5、最高最佳利用分析不得要領(lǐng) 多數(shù)報(bào)告沒有按三方面的基本要求去分析。 6、估價(jià)方法適用性分析存在的問題 (1)與結(jié)果報(bào)告中的“估價(jià)方法”內(nèi)容相同； (2)沒有進(jìn)行估價(jià)技術(shù)路線表述； (3)因沒有進(jìn)行估價(jià)方法排查，故宜選用多種估價(jià)方法的而只選用一種方法； (4)未對(duì)已選用的估價(jià)方法闡明充分理由； (5)未對(duì)未選用的估價(jià)方法的說明具體理由。 （二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況估價(jià)描述與估價(jià)分析 1、土地實(shí)物狀況

34、描述與分析 (1)土地實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括： 估價(jià)對(duì)象土地的名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、 6 地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，不能缺項(xiàng)； (2)土地實(shí)物狀況分析：要求客觀、透徹。 形狀不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形； 臨街狀況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析； 地質(zhì)情況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析； 土地可分割或合并對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析； 不同用途估價(jià)對(duì)象對(duì)土地實(shí)物狀況利用的一般要求。 2、建筑物實(shí)物狀況描述與分析 (1)建筑物實(shí)物狀況描述，要求全面、翔實(shí)、具體、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包

35、括： 估價(jià)對(duì)象建筑物的名稱、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總高、層數(shù)與層高、建成年月、平面布置、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施(水、電、氣等)、室外公共配套設(shè)施完備程度等，不能缺項(xiàng)； (2)建筑物實(shí)物狀況分析：要求要求客觀、透徹。 結(jié)構(gòu)類型不同對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析：如耐久性、可改造性、估價(jià)對(duì)象不同用途對(duì)建筑物建筑結(jié)構(gòu)的要求等； 平面形式與交通對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析； 不同裝飾裝修建筑物的利用及價(jià)值影響分析； 維護(hù)使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實(shí)、具體； 折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況較緊密的結(jié)合； 外部狀況描述與分析要進(jìn)行酌情分析。 民用

36、、工業(yè)用途建筑物實(shí)物狀況描述與分析舉例 3、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析 (1)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述，要求依據(jù)可全面、翔實(shí)、明晰，內(nèi)容包括： 土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述； 建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述； (2)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。 結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價(jià)對(duì)象使用的合法性； 結(jié)合估價(jià)對(duì)權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對(duì)價(jià)值的影響； 權(quán)益狀況不同與估價(jià)方法運(yùn)用分析； 估價(jià)目的不同，權(quán)益狀況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響分析； 4、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析 (1)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔

37、實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括： 位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確； 交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項(xiàng)； 周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確； 外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施, 不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確； 7 (2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性要強(qiáng)。 區(qū)位四個(gè)方面的分析均應(yīng)有針對(duì)性； 區(qū)位分析要為估價(jià)方法中的測(cè)算做出必要的數(shù)據(jù)判斷； 要進(jìn)行區(qū)位未來變化趨勢(shì)的分析； 區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對(duì)象外部性分析加以區(qū)別。 （三）市場(chǎng)背景的描述與分析 1、市場(chǎng)背景的描述與分析

38、的要求 (1)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)毓纼r(jià)對(duì)象細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確、透徹，針對(duì)性強(qiáng)。本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析不能籠統(tǒng)； (2)本地本類房地產(chǎn)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述與分析針對(duì)性要強(qiáng)、具體、透徹； (3)國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素描述與分析與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密； (4)估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值要有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持。.進(jìn)一步講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中要從宏觀、細(xì)分二個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)層面分析。第一層面宏觀市場(chǎng)要以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體分析為主，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢(shì)。 第二層面是當(dāng)?shù)乇绢惣?xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。 2、國家、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析 分析中宜

39、以供需規(guī)模是否基本均衡、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行。以住宅為例： (1)全國1年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的同比變化、環(huán)比變化； (2)影響全國住房?jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：全國gdp增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等； (3)當(dāng)?shù)?年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格變化、同比變化、環(huán)比變化； (4)影響當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)豨dp增長(zhǎng)

40、、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨?、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價(jià)、占當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； 3、本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來) (1)本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)狀況，是市場(chǎng)分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。以普通商品住宅為例： (2)本地本類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，價(jià)格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤住宅價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化

41、等； 二手房?jī)r(jià)格變化、租賃住房?jī)r(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等； 本地本類住宅市場(chǎng)供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年 8 度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。 (3)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動(dòng)需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。 (4)住房空置情況 住宅空置率的幾種類型； 住宅空置率分析。 4、國家及本地社會(huì)、經(jīng)

42、濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析 (1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響 (2)金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 (3)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 (4)土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響 (5)住房保障政策變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 5、未來趨勢(shì)變化分析 (1)市場(chǎng)供給與需求分析 (2)居民收入變化分析 (3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢(shì)分析 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化分析 (5)未來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析。 五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析 （一）合法性分析 1、合法性分析的內(nèi)容；估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性； 2、合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高

43、最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭(zhēng)取的最高最佳利用。 （二）估價(jià)對(duì)象利用前提分析。一般為四種利用前提的分析。 1、保持現(xiàn)狀前提 該利用前提基本判斷：指估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。 該前提價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值推倒重建時(shí)新建房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用建造新建筑物費(fèi)用建造期間經(jīng)濟(jì)損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （1）新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提； （2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。

44、裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。 （3）雖已使用多年，但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估介對(duì)象保持 9 現(xiàn)狀使用為前提。如老字號(hào)店、品牌店等。 保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析 (1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。 (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2)根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型； (3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性：1)建筑物功能與平面布置的關(guān)

45、系（如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)；2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3)商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4）工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等; (4)建筑立面設(shè)計(jì)效果 (5)建材與設(shè)備的選用 (6)施工適用技術(shù) 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值分析方法：通過市場(chǎng)法、收益法或成本法等測(cè)算分析證明，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值最高，即為最高最佳利用。 公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值新建房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用建造新建筑物費(fèi)用 拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營損

46、失 當(dāng)上述條件成立時(shí)，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。否則，按其他情況考慮。 2、裝飾裝修改造前提 該前提基本判斷：是指將估價(jià)對(duì)象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型： （1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義 （2）雖使用年限不長(zhǎng)，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)； （3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； （4）規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不改變用途的房屋； （5）檔次需要提升，風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； （6）已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 該前提價(jià)值量判斷：

47、 估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造所需費(fèi)用進(jìn)一步展開講。 該前提的價(jià)值量判斷公式： 估價(jià)對(duì)象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值現(xiàn)狀條件下的價(jià)值 (1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用 (3)改造(包括擴(kuò)建)工程費(fèi)用(4)裝飾裝修工程費(fèi)用(5)新設(shè)備購置安裝費(fèi)用(6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)(7)工程監(jiān)理費(fèi) (8)工程造價(jià)詢咨費(fèi)用(9)招投標(biāo)費(fèi)用(10)質(zhì)檢費(fèi)(11)環(huán)保監(jiān)測(cè)測(cè)評(píng)費(fèi)(12)業(yè)主管理費(fèi)用（13）財(cái)務(wù)費(fèi)用(14)裝修改造期間經(jīng)營損失 裝飾裝修改造使用分析舉例： 實(shí)例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m。一種方案是對(duì)一幢閑置多年的房地 2 10 產(chǎn)建筑物適

48、當(dāng)改造并進(jìn)行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。 據(jù)了解，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上清水房狀況的下新開發(fā)房地產(chǎn)為4 000元/m，故需支付總房?jī)r(jià)9 600萬元。而當(dāng)?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4600平方米，地下二層，地上21層，房屋原建筑面積23069m，取得該房地產(chǎn)的投資總額為2 000萬元。內(nèi)部因結(jié)構(gòu)安全需植筋、粘鋼板加固，地上塔樓每層需通過植筋擴(kuò)建，裝修改造后建筑面積為24 026 m，外墻為干掛安溪紅623理石，鏤藝中空玻璃幕、中空熱斷鋁窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半時(shí)間改造完成，共發(fā)生費(fèi)用內(nèi)容為： 房屋工程加固設(shè)計(jì)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)，砼梁等拆除與建筑垃圾運(yùn)費(fèi)，土建改造擴(kuò)建費(fèi)用，普通裝修費(fèi)，外墻干掛