從供求角度看房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系

1、從供求角度看房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系摘 要： 1998 年住房市場化改革掀開了房地產(chǎn) 業(yè)神秘的面紗，房地產(chǎn)業(yè)從此開始騰飛。然而面對市 場上不斷增加的投資過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格也在不斷 攀升，使得一方面有許多人無錢購房出現(xiàn)幾代同室的 現(xiàn)象；另一方面又有大量的商品房空置，空城、鬼城 屢見報端?！胺康禺a(chǎn)泡沫” 呼之欲出， 銀行信貸成了罪 魁禍?zhǔn)?。本文從供求角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)價格與銀 行信貸中的供給信貸支持和需求信貸支持之間關(guān)系， 從而對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展給出相關(guān)的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 銀行信貸 供求角度 關(guān)系分 1、研究背景近幾年，在金融全球化和經(jīng)濟自由化的背景下， 世界各國相繼發(fā)生金融危

2、機，如日本的地產(chǎn)泡沫，東 南亞的金融危機以及美國的次貸危機，這些危機的一 個共同特點就是房地產(chǎn)價格的大幅度波動。我國自 2003年起，在新一輪經(jīng)濟周期的推動下，加之銀行信 貸資金的大力支持下，房地產(chǎn)業(yè)迎來了長達十年之久 的繁榮時期。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展極大的推動了我國經(jīng)濟的進步，但同時，居高不下的房價也嚴(yán)重影響了 我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房價的不斷攀升，銀行信 貸資金被認(rèn)為是主要推動因素。因此，本文嘗試從供 求視角分析房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系，以期對此領(lǐng) 域的研究有所幫助。2、房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系基于供求視角的分升，房地產(chǎn)價格就在這循環(huán)往復(fù)中螺縱觀世界各國的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn) 銀行

3、信貸的擴張對房地產(chǎn)價格的影響不可小覷。每一 次房地產(chǎn)價格的上漲都伴隨銀行房地產(chǎn)信貸的大規(guī)模 擴張，而銀行房地產(chǎn)信貸的大規(guī)模擴張又引起房地產(chǎn) 價格的進 旋上升2.1、銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響而銀行信貸影響房地產(chǎn)價格主要從兩個方面，一 方面是基于供給角度的房地產(chǎn)開發(fā)信貸；另一方面是 基于需求角度的個人購房按揭信貸。首先，房地產(chǎn)開 發(fā)信貸對房地產(chǎn)價格的影響主要通過影響開發(fā)投資。 我國的房地產(chǎn)開發(fā)商主要是通過銀行的信貸資金作為 前期的投入資金，以此撬動整個房地產(chǎn)項目。因此銀 行給予開發(fā)商的信貸額度會在很大程度上影響開發(fā)商 的開發(fā)投資。同時，貸款利率也會影響房地產(chǎn)商的開業(yè)，資金成本對發(fā)投資，房地產(chǎn)業(yè)作

4、為資金密集型產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)商來說影響很大，較低的資金成本對提高 房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性具有明顯的作用。其次，房地 產(chǎn)需求信貸對房地產(chǎn)價格的影響主要通過影響消費者 的購買能力。房價的不斷上漲使得銀行基于商品房抵 押物價值的不斷上升而加大對個人購房的信貸額度， 這極大的增加了個人的購買能力，使得房地產(chǎn)市場出 現(xiàn)了需求過熱的現(xiàn)象。同時，低貸款利率一方面減少 了消費者的購房成本，另一方面由于預(yù)期房地產(chǎn)價格 增長率超過信貸利率使得消費者更愿意通過貸款購 房，從而獲得收益。2.2、房地產(chǎn)價格對銀行信貸的影響 房價上漲使得更多銀行資金進入。首先，從需求 角度分析，房地產(chǎn)價格上漲會提高居民對銀行信貸的 需求；作

5、為居民所持有的最重要的資產(chǎn)，房地產(chǎn)在居 民財富結(jié)構(gòu)中占有很大一部分的比例，因此一旦房價 上漲，居民的財富將隨之增加，根據(jù)傳統(tǒng)的財富效應(yīng) 理論，居民的財富增加會導(dǎo)致居民消費支出的增加。 由于房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，基于房地產(chǎn)價格繼續(xù)走 高的良好預(yù)期，使得消費者會繼續(xù)以住房抵押貸款的 方式進行購房投資。其次，從供給角度看，房地產(chǎn)價 格上漲影響房地產(chǎn)商的開發(fā)投資；當(dāng)市場中房地產(chǎn)價格發(fā)生波動，那么房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為將受到影 響，根據(jù)傳統(tǒng)的托賓 Q 理論，如果市場中的房地產(chǎn)價 格高于房屋的重置成本，那么房地產(chǎn)開發(fā)商會積極增 加對房地產(chǎn)的投資，同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資高額 的投資回報率，使得房地產(chǎn)商會繼

6、續(xù)加大對房地產(chǎn)市 場的投資，而此時銀行中的房地產(chǎn)抵押物的價值也會 隨之高漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取銀行貸款能力相對增 強，從而銀行的開發(fā)貸款也會增多。性。我國的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行的信3、針對理論分析的政策建議 我國現(xiàn)階段金融結(jié)構(gòu)和體系發(fā)展尚不健全，而房 地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象與銀行信貸資金的擴張程度保持 著高度的一致 貸資金，使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險高度集中于銀行機構(gòu)。 因此，如經(jīng)濟逆轉(zhuǎn)，危機降臨，首當(dāng)其沖的就是銀行 部門。針對以上的分析，給出如下建議：第一，注重調(diào)控政策內(nèi)容以及時間上的協(xié)調(diào)性。 我國的房地產(chǎn)價格從需求市場傳到供給市場會經(jīng)過一 定的時間間隔，因此政府出臺的政策應(yīng)充分考慮到供 需方時間上的不

7、一致性， 才能防止前期資金流向過多， 以及后期的資金支持不足。真正從抑制投機需求、增 加供給上控制房地產(chǎn)價格虛高，使得價格回歸合理水 平。第二，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，合理配置資金流向。目前 我國商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)市場的貸款支持普遍存在著 嚴(yán)重的存貸款期限不匹配問題。我國的個人購房按揭 貸款的貸款期限一般是 15-20年，很多甚至都達 30 年， 而銀行存款以 5 年以下短期存款為主。因此，對于發(fā) 放個人購房按揭貸款的銀行而言，短存長貸是其面臨 的一個重要問題，而這個問題嚴(yán)重威脅到銀行信貸資 金的穩(wěn)健運行。因此，我國商業(yè)銀行應(yīng)該充分調(diào)整信 貸結(jié)構(gòu)，合理配置資金流向，避免資金流向高風(fēng)險的 領(lǐng)域、催生泡沫。

8、第三，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，更大程度上分散銀 行風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴銀行信貸，而 銀行信貸中也有很大一部分是房地產(chǎn)信貸，因此房地 產(chǎn)市場的風(fēng)險很大一部分積聚在銀行部門，一旦房地 產(chǎn)價格大幅下跌，首當(dāng)其沖的是銀行部門，銀行部門 承擔(dān)著房地產(chǎn)市場大部分的風(fēng)險。在此背景下，我國 應(yīng)積極倡導(dǎo)房地產(chǎn)融資渠道的多樣化，分散房地產(chǎn)金 融風(fēng)險。參考文獻：1 李瑾.房地產(chǎn)價格變動與銀行信貸風(fēng)險的相關(guān) 性研究一一基于個人住房貸款的定量分析 J.經(jīng)濟師， 2011（12）：74-78.2 項衛(wèi)星，李宏瑾，白大范.銀行信貸擴張與房地 產(chǎn)泡沫 .美國，日本及東亞各國和地區(qū)的教訓(xùn) J. 國際金 融研究， 2007