房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應注意的問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應注意的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率的計算及其應注意的問題我們就推薦的十個指標的計算進行分析。、反映盈利能力的比率的計算1. 銷售利潤率銷售利潤率指標主要是從房地產(chǎn)經(jīng)營的角度來分析開發(fā)產(chǎn)品的獲利能力，是一定時期企業(yè)利潤總額與房地產(chǎn)經(jīng)營收入的比值，表明每百元經(jīng)營收入獲取利潤的能力。基本計算公式為：利潤總額銷售利潤率 =100%房地產(chǎn)經(jīng)營收入公式中，利潤總額指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果總額。銷售利潤率越高，獲利能力越強；比率越低，則企業(yè)盈利能力越弱。銷售利潤率的高低在很大程度上受競 爭方式、 資本籌措方式、 經(jīng)營特點等眾多因素的影響， 例如， 房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中，看重

2、的可能不是近期的高利潤率，而是 長期的經(jīng)營收益或是等待“待價而估” ，因此，應當結合本 行業(yè)平均水平和企業(yè)自身的具體情況對銷售利潤率進行分析。2. 總資產(chǎn)報酬率總資產(chǎn)報酬率，也稱總資產(chǎn)收益率，是衡量企業(yè)運用全部資產(chǎn)以產(chǎn)生利潤的高低的一個指標，反映的是企業(yè)全部 資產(chǎn)的利潤與資產(chǎn)之間的比例關系?；居嬎愎綖椋篨 100%利潤總額 +利息費用總資產(chǎn)報酬率 =資產(chǎn)總額式中，利潤總額就是損益表中的利潤總額，分子中，之所以要加上利息費用，是因為總資產(chǎn)來源于所有者投入的資 本和負債兩部分，而利息則是從資產(chǎn)運作產(chǎn)生的利潤中由企 業(yè)經(jīng)營者支付給債權人的那部分利潤。資產(chǎn)總額可用年初年 末資產(chǎn)總額的平均數(shù)，如果資

3、產(chǎn)本期變化不大，也可以用年 末數(shù)計算。3. 資本金收益率資本金收益率必是用來衡量所有者投入企業(yè)的資本金的獲 利能呼，并反映企 業(yè)的經(jīng)營效率。其計算公式為：凈利潤資本金收益率 =X 100%資本總額對于投資者，將該指標與行業(yè)基準收益率或其他項目投資收 益率進行對比，以評價以該項目投資的經(jīng)濟性。對于企業(yè)經(jīng) 營者，將該指標與同期銀行利率或社會資金成本進行對比， 作為籌資決策的參考依據(jù)。4. 資本保值增值率資本保值增值率反映投資者投入資本的保全性與完整性。其 計算公式為：期末所有者權益總資本保值增值率100%期初所有者權益總、反映償債能力的比率的計算1. 資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債比率，也稱為資產(chǎn)負債率或債務

4、比率，是負債總額 與資產(chǎn)總額的比例關系，表明負債在企業(yè)總資產(chǎn)中所占的比 重。 基本計算公式為：負債總額X 100%資產(chǎn)負債率 =資產(chǎn)總額式中，負債總額包括流動負債和長期負債，資產(chǎn)總額指企業(yè)全部資產(chǎn)之和，包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期投資、 無形和遞延資產(chǎn)及其它資產(chǎn)。資產(chǎn)負債比率實際反映了企業(yè)資產(chǎn)總額中，有多少是負債形成的，該比率越低，表明企業(yè)資產(chǎn)中，所有者權益形成 的資產(chǎn)較多，而債權人的債權就越有保證，因此，債權人總 是希望該比率要低一些；但從企業(yè)的角度看，該比率過低， 表明企業(yè)未很好地利用舉債經(jīng)營的策略，不利于擴大經(jīng)營規(guī) 模，將喪失舉債經(jīng)營可能帶來的各種收益或盈利（當然，舉 債并不是總給企業(yè)帶

5、來盈利，只有當企業(yè)運用資本的利潤水 平高于資金成本時才會如此） 。2. 流動比率流動比率，又稱營運資本率，是指流動資產(chǎn)與流動負債之間的比例關系，是企業(yè)短期償債能力分析中的一個重要指 標。基本計算公式為：流動資產(chǎn)流動比率 =流動負債流動比率表明每元流動負債有幾元的流動資產(chǎn)來補償，也即對于流動負債支付能力具有何種程度的準備。一般而 言，從短期債權人來看，流動比率越高，表明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越大，流動性越強，企業(yè)償還債務的保證就越大，償債能力 越強。因此，較高的流動比率對債權人有利。但是，從企業(yè) 的角度看，過高的流動比率意味著流動資產(chǎn)數(shù)額較大，可能 存在超儲、積壓、浪費，資產(chǎn)沒有得到有效地利用。反之， 過

6、低的流動比率則意味著企業(yè)償債能力不強，甚至無法應付 正常經(jīng)營的需要。一般認為， 流動比率為 2 是比較理想的， 但受行業(yè)特點、 季節(jié)性、賒銷或賒購條件等若干因素的影響，無法確定一個 各行業(yè)共同的流動比率理想標準。 通常情況下， 營業(yè)周期短， 采購條件好，無明顯季節(jié)性的生產(chǎn)行業(yè)（或企業(yè)） ，由于不 需要保存較高的存貨，其正常流動比率較低，反之，營業(yè)周 期愈長，正常的流動比率也就愈高，因此，不能單純就各行 業(yè)當前的流動比率的高與低進行比較和評價。房地產(chǎn)企業(yè)由 于受開發(fā)周期長的特點的影響，在不同時點上，流動資產(chǎn)的 分布和結構可能會有很大的差異，此外，企業(yè)基于長期經(jīng)營 的需要，也可能保存較多的流動性相

7、對較差的存貨資產(chǎn)（房 地產(chǎn)企業(yè)的商品房、經(jīng)營房和周轉房均視為存貨） ，所以采 用流動比率分析房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力時，需要結合企業(yè) 流動資產(chǎn)的構成情況或其他償債能力指標進行評價，才能得 出較為可靠的結論。3. 速動比率速動比率又稱酸性測試比率，是指企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負債的比例關系。所謂速動資產(chǎn)，是指可以立即或短期內(nèi)變 現(xiàn)，能用于直接支付的那部分資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投 資、應收款項（包括應收票據(jù)、應收帳款凈額、預付帳款、 其他應收款）等各項可以迅速支付流動負債的資產(chǎn)。速動比 率表明企業(yè)可迅速資金化的資產(chǎn)償付流動負債的保證程度。速動比率是短期償債能力分析的一個重要指標?；居嬎愎?式為：速動資

8、產(chǎn)速動比率 =流動負債相對于固定資產(chǎn)而言，企業(yè)的流動資產(chǎn)具有較強的流動性，但流動資產(chǎn)內(nèi)部各項目之間的流動性又有很大的差別， 貨幣資金、 短期投資、 應收款項等流動性強、 變現(xiàn)能力較強， 變現(xiàn)速度快；而存貨則需經(jīng)過生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)才能變現(xiàn)， 變現(xiàn)性慢且具有不確定性，因此，即使流動比率比較高，但 如果流動資產(chǎn)過多占用于存貨上，速動比率非常低，企業(yè)的 支付能力也不能算是良好的。一般認為，速動比率最低為 1 較為理想，也即企業(yè)的速動資產(chǎn)能夠全部抵償流動負債較為理想。當我們運用比率分 析方法對房地產(chǎn)企業(yè)償債能力進行分析時，應注意房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營的周期性和時間性，在某些時點上，速動比率可能比 較低（例如開

9、發(fā)投資大量投入而銷售租賃經(jīng)營尚未開始或剛 剛開始之時），但不一定意味著企業(yè)陷入了債務困境。、反映營運能力的比率的計算1. 流動資產(chǎn)周轉率流動資產(chǎn)周轉率是指在特定時期內(nèi)，產(chǎn)品銷售收入與流動 資產(chǎn)平均余額之間的比例關系，它反映企業(yè)一定時期內(nèi)流動 資產(chǎn)的周轉次數(shù)和周轉天數(shù)。由于企業(yè)流動資產(chǎn)流動性大， 變現(xiàn)能力強，是流動負債償還的直接來源，所以，考察企業(yè) 償債能力時，分析流動資產(chǎn)的周轉速度和運作效率可能比總 資產(chǎn)周轉率分析更具有意義。產(chǎn)品銷售收入流動資產(chǎn)周轉次數(shù)流動資產(chǎn)平均余額流動資產(chǎn)周轉天數(shù) =計算期天數(shù) /流動資產(chǎn)周轉次數(shù)2. 存貨周轉率存貨周轉率是指某一特定時間內(nèi)銷售成本與存貨平均余額之間的比例

10、關系，用以衡量存貨周轉速度的快慢，反 映企業(yè)存貨有無積壓、不足以及企業(yè)組織銷售的能力。一般而言，存貨周轉率高，表明企業(yè)采購合理，銷售順暢，資產(chǎn) 流動性較強，短期償債能力也強。但存貨周轉率過高，則要 查明是否有采購不足、停工待料、采購次數(shù)多、采購成本高 的情況。存貨周轉率也用存貨周轉次數(shù)和存貨周轉天數(shù)表 示。計算公式為：銷貨成本存貨周轉次數(shù) =期初存貨 +期末存貨） /2存貨周轉天數(shù) =計算期天數(shù) /存貨周轉次數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營，不僅有銷售經(jīng)營，還有租賃經(jīng)營，在租賃經(jīng)營中，銷貨成本為經(jīng)營分攤成本，而存貨則為開發(fā)產(chǎn) 品的攤余成本及其它存貨之和，加上由于不同企業(yè)采用不同 的會計處理方法（存貨計價中的先

11、進先出法、后進先出法、 加權平均成本法等） ，會對存貨價值產(chǎn)生影響，因此，在對 企業(yè)不同時期存貨周轉率進行比較，或是與同行業(yè)企業(yè)進行 比較時，應特別加以注意。由于經(jīng)營房的“周轉期”通常很 長，可能在存貨中占有相當大的份額，所以，在可能的情況，應將經(jīng)營房和其它存貨區(qū)分開來進行分析，以提高評價 的可靠性。3. 應收帳款周轉率應收賬款周轉率是指特定時期內(nèi)賒銷凈額與應收賬款平均余額的比例關系，它反映企業(yè)在特定期間內(nèi)收回賒銷賬款的 能力，也就是客戶在此期間的償債能力，應收賬款周轉率還 可以反映企業(yè)的信用額度是否恰當、信用政策是否有效。應 收賬款周轉率用周轉次數(shù)和周轉天數(shù)表示。應收賬款周轉次數(shù)是指在特定期

12、間內(nèi)應收賬款轉變?yōu)楝F(xiàn)金（貨幣資金）的平均次數(shù)，表明應收賬款的變現(xiàn)能力。基本計算公式為：賒銷總額應收賬款周轉次數(shù)應收賬款平均余額四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比率計算應注意的問題之 B.:是手段而非目的。1. 比率分析是手段，不同使用者其目的不同，使用該手段的側重點也不同。投資者則關心是企業(yè)盈利能力指標，這是投 資者創(chuàng)辦企業(yè)的初衷，也是企業(yè)的經(jīng)營目標和方向。債權人 則關心企業(yè)的償債能力和營運能力，尤其是資產(chǎn)負債率、流 動比率和速動比率。2. 現(xiàn)代企業(yè)常常作為投資者參予經(jīng)濟活動， 其關心的盈利能力主要體現(xiàn)在以下兩個指標：(1) .資本保值增值率。 企業(yè)應當針對所投資的具體項目和具體 的被投資企業(yè)的情況，借助該被投資企業(yè)的資產(chǎn)負債表和本 企業(yè)的對外投資明細表(見表 3-6)，分別計算各具體投資類別和項目的資本保值增值比率，并分析原因，落實到產(chǎn)權代 表人的責任考核上。(2) 資本金收益率?？紤]企業(yè)對外投資的具體時間，股權的變化與調(diào)整和實際可供支配收益等因素，應采用下列計算 公式：實際收益額資本金收益率 =加權平均資本金分子為凈利潤扣除法定盈余公積金，公益金和任意盈余公積金后的剩余額才為投資者可供支配的實際收益額。分母 應考慮企業(yè)投入資本金的時間，期內(nèi)股權變更與調(diào)整等因素 后加權平均計算資本金。該指標也應針對不同投資項目和