商品房預售合同糾紛的處理原則是什么

1、商品房預售合同糾紛的處理原那么是什么 一 價格糾紛的處理 商品房預售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從 商品房的開工建設到交付使用往往需要很長的時間。在這段 時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾 紛。一方面，預售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格 的上漲為由要求提高房價遭預購方的拒絕而形成糾紛; 另一方面，預購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房 價遭預售方的拒絕而形成糾紛。目前，商品房預售合同的價 格糾紛占整個商品房預售合同糾紛的一半以上。由于法律對 此尚沒有明確規(guī)定，所以各地的處理方法不盡相同，有的按 原合同的約定處理，有的按當事人分擔風險的風險負擔原那么 處理

2、，有的按情勢變更原那么處理。最高人民法院?關于審理 房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設干問題的解答? 中對商品房預售合同的價格糾紛的處理作了原那么性規(guī)定。我 們認為，這個?解答?對處理?城市房地產(chǎn)管理法?施行之 后的商品房預售合同的價格糾紛亦有一定的指導意義。由于商品房預售合同的價格糾紛的形成原因比擬復雜， 所以，我們認為，不可能按照一個固定的方法處理，而應當 根據(jù)具體情況加以解決。首先，應當堅持合同效力的原那么。只要商品房預售合同 依法成立， 就應當維護合同的嚴肅性， 強調(diào)合同義務的履行。 所以，在一般情況下，合同當事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價 格上漲或下跌為由要求提高房價或降低房價的，

3、法院不應當 支持。應當說，在房地產(chǎn)市場中，建筑材料或房地產(chǎn)的價格 上漲或下跌確實是存在的，但這種價格上漲或下跌屬于正常 的市場風險，而不屬于國家政策性的風險。商品房預售合同 的雙方當事人在簽訂預售合同時，是根據(jù)市場行情確定價格 的，所以，當事人對于這種市場風險是能夠預見的?；谡?常的市場風險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌，只能由預售方或 預購方自己承當，而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當事人，也不能 由雙方當事人分擔這種風險 ;其次，應當堅持情勢變更原那么。情勢變更原那么是合同履 行的一項重要原那么，盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這 一原那么，但學者們都普遍成認之，我國的審判實踐也已經(jīng)運 用情勢變更原那么

4、處理了有關糾紛。在房地產(chǎn)審判實踐中，各 地也根本上都將情勢變更原那么作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項 原那么。例如，在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府 的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下，就可以按照情勢變 更原那么處理價格糾紛。在運用情勢變更原那么處理商品房預售 合同的價格糾紛時，應當特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常 的市場風險的區(qū)別。 二 不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理 在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交 付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因 是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起 的，有的是因為預售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的， 等等 對于這類糾

5、紛，較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數(shù)預購方都 要求預售方退還房款 解除合同 并承當違約責任。當然，也 有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承當違約責任。對于 這類糾紛，我們認為，應當在堅持合同效力的前提下，切實 維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續(xù)履行 合同的情況下，應當要求預售方繼續(xù)履行合同并承當違約責 任。否那么，如果判定解除合同，退還房款，那么可能由于預售 方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障 ; 另一方面， 在預售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下，而預售方又有足 夠的資金可以退還房款的，那么可以解除合同，退還房款并承 擔違約責任。如果預售方既無繼續(xù)履行合同的能力，又無退 款的能力，法院那么可以采取一定的保全措施，以保護預購